王艷玲　郝沛琦

3月7日，全國(guó)政協(xié)十四屆二次會(huì)議舉行第二次全體會(huì)議。全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、中國(guó)人民銀行原行長(zhǎng)、中國(guó)金融學(xué)會(huì)理事會(huì)會(huì)長(zhǎng)易綱建議，設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制，允許房企依法合規(guī)動(dòng)用一定比例的預(yù)售監(jiān)管賬戶資金。

易綱表示：當(dāng)前，政策的重點(diǎn)首先是壓實(shí)房企的主體責(zé)任，發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用，然后才是壓實(shí)地方政府的責(zé)任，更好發(fā)揮政府作用。要重點(diǎn)支持大多數(shù)房企特別是民營(yíng)頭部房企持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，著力解決他們的流動(dòng)性困難，支持房企把樓蓋好，按質(zhì)按時(shí)交到購(gòu)買者手中。

他建議：設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制，由中央財(cái)政或人民銀行每年按預(yù)售監(jiān)管資金余額的1%提取預(yù)售保險(xiǎn)基金（估計(jì)約100億元/年），先考慮以三年為限（2024-2026年），共提取預(yù)售保險(xiǎn)基金約300億元；允許房企主體按照公司治理結(jié)構(gòu)依法合規(guī)動(dòng)用一定比例的預(yù)售監(jiān)管賬戶資金，估計(jì)有約1萬(wàn)億元的資金可由房企立即使用；如果將來(lái)房企出現(xiàn)爛尾樓，由預(yù)售保險(xiǎn)基金以該房企動(dòng)用資金為上限先行賠付。

易綱認(rèn)為，這一預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制可以實(shí)現(xiàn)“四兩撥千斤”的資金撬動(dòng)作用，在一定程度上幫助房企渡過(guò)難關(guān)，爭(zhēng)取用三年時(shí)間過(guò)渡到以現(xiàn)房銷售為主。同時(shí)，對(duì)房企預(yù)售資金使用開展專項(xiàng)審計(jì)，確保預(yù)售資金依法合規(guī)使用。

預(yù)售資金監(jiān)管問(wèn)題由來(lái)已久

2021年下半年以來(lái)，預(yù)售資金監(jiān)管全面從嚴(yán)和規(guī)范化，這給企業(yè)流動(dòng)性帶來(lái)了巨大壓力。2022年11月，《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》出臺(tái)，指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

《通知》指出，允許商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

在監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到住建部門規(guī)定的監(jiān)管額度后，房企可向商業(yè)銀行申請(qǐng)出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金，但保函置換金額不得超過(guò)監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。

值得一提的是，《通知》表示，對(duì)債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜、涉案涉訴糾紛較多、對(duì)外擔(dān)保額度過(guò)大、施工進(jìn)度明顯低于預(yù)期的項(xiàng)目，應(yīng)審慎出具保函。對(duì)于項(xiàng)目主體與總承包方存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的，要充分評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

伴隨著行業(yè)深度調(diào)整，業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為預(yù)售資金監(jiān)管還存在優(yōu)化空間。

業(yè)內(nèi)專家熱議預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制

針對(duì)設(shè)立預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制的建議，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，今年政府工作報(bào)告明確提出要“完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度”，基礎(chǔ)性制度主要包括土地管理制度、商品房預(yù)售制度、住房財(cái)稅金融制度等方面，完善商品房預(yù)售制度是其中重要的一個(gè)方面。

陳文靜指出，過(guò)去因?yàn)椴糠制髽I(yè)違規(guī)挪用預(yù)售資金，導(dǎo)致近兩年部分項(xiàng)目不能順利交付，損害了購(gòu)房者的合法權(quán)益，使得購(gòu)房者購(gòu)買期房較為謹(jǐn)慎。在此情況下，不少城市加強(qiáng)了預(yù)售資金監(jiān)管。但過(guò)度嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管，也一定程度影響了部分企業(yè)資金流動(dòng)性，加大了企業(yè)資金壓力。

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)發(fā)展新模式正在加快構(gòu)建，預(yù)售制改革也在穩(wěn)步推進(jìn)。陳文靜表示，一方面，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)是重要方向，此前住建部部長(zhǎng)指出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售”，至今已有多地明確將進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

另一方面，進(jìn)一步完善預(yù)售資金監(jiān)管也是重要舉措之一。在陳文靜看來(lái)，建議設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制，一定程度可以增強(qiáng)預(yù)售資金提取的靈活性，也有利于擴(kuò)大預(yù)售資金的保障范圍。但機(jī)制的建立需要多個(gè)部門協(xié)同，還需要更多細(xì)則落地配合。

不過(guò)，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也提出，最關(guān)鍵的是應(yīng)該建立“誰(shuí)受益誰(shuí)投?！钡闹贫取蛘哂砷_發(fā)商去投保，這樣就可以提取一定的預(yù)收資金了；或者由小業(yè)主投保，也能確保爛尾樓得到保險(xiǎn)公司的賠償。