孫陽

自去年恢復(fù)通關(guān)以來，港人北上消費(fèi)成為熱潮，但在逛街、吃飯等常規(guī)操作之外，隨著深圳“限外令”的取消，部分香港客戶也開始活躍在深圳的寫字樓交易市場里。

據(jù)深圳中原寫字樓部相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2023年深圳中原工商鋪部港人成交33宗、3.63億元，較2022年全年成交宗數(shù)近乎翻倍，金額大幅提升近9倍。

為什么香港人在深圳購買商業(yè)物業(yè)的熱情提升？

在采訪中，深圳中原工商鋪部寫字樓一部總經(jīng)理田慧指出，主要得益于去年9月“限外令”的取消，寬松的市場環(huán)境、優(yōu)惠的稅費(fèi)及貸款政策等，令投資市場更活躍。

據(jù)了解，執(zhí)行了16年多的“限外令”在去年9月得以松綁，深圳商業(yè)對港澳人士放開限購，香港個(gè)人購買商業(yè)物業(yè)不限套數(shù)，個(gè)人名義放開境外結(jié)匯付款。

數(shù)據(jù)顯示，去年深圳寫字樓市場批售面積30.5萬平方米，供應(yīng)量為近十年最低。而在成交方面，2023年深圳一手寫字樓成交套數(shù)2463套，較上年下滑18%，成交主要集中在南山、福田、寶安等核心區(qū)域；二手成交套數(shù)及面積有所增長，其中，福田成交面積占全市37.3%，成最熱門區(qū)域。盡管供應(yīng)量和成交量方面均沒有顯著增長的表現(xiàn)，但南都灣財(cái)社記者注意到，去年深圳寫字樓市場在細(xì)分板塊呈現(xiàn)出弱復(fù)蘇的走向。

“深圳商辦市場自2011年以來一直較為低迷，缺乏香港客戶投資是最主要的一個(gè)因素?！碧锘弁瑫r(shí)表示，今年香港客戶的比重預(yù)計(jì)會穩(wěn)定增長，而這也將成為深圳寫字樓市場的機(jī)遇之一，今年市場將擁有更多的可能性和發(fā)展機(jī)會，或迎來量價(jià)齊升的局面。

貿(mào)易、物流與零售需求強(qiáng)勁

“目前整體經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)進(jìn)中向好的態(tài)勢，隨著各種政策利好因素不斷釋放，市場預(yù)期信心將逐步恢復(fù)?！敝性禺a(chǎn)（中國內(nèi)地）華南區(qū)總裁兼深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫表示，“限外令”放開使得更多港人來深圳投資的同時(shí)，深圳寫字樓市場進(jìn)一步下探致投資回報(bào)率的增高也是助推市場熱度的原因。

數(shù)據(jù)顯示，2023年深圳寫字樓市場平均單價(jià)為3.7萬元/㎡，同比下跌9%。因?qū)懽謽莾r(jià)格的下滑，不少租賃客戶轉(zhuǎn)成買賣需求，低價(jià)入場。同時(shí)，深圳核心區(qū)域甲級寫字樓市場的價(jià)格也在不斷探底，數(shù)據(jù)顯示，2023年，福田、羅湖、南山的寫字樓租售單價(jià)，相較于歷史最高均有20%以上幅度的下滑。其中羅湖的平均成交價(jià)僅有3.1萬元/㎡，交易價(jià)格最低的嘉里中心單價(jià)僅為2.4萬元/㎡。

隨著租金的下跌帶動租賃成交套數(shù)的同比增長，中小企業(yè)成為了深圳寫字樓租賃市場的主力需求。由于目前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍處于恢復(fù)期，部分企業(yè)租賃決策較為謹(jǐn)慎，消費(fèi)降級導(dǎo)致預(yù)算持續(xù)收縮，小面積、低租金的需求相應(yīng)增加。另外，去年貿(mào)易、物流與零售需求強(qiáng)勁，需求占比達(dá)到41%，成為深圳甲級寫字樓市場的支柱性行業(yè)。

寫字樓市場將迎三重機(jī)遇

田慧指出，2024年度深圳寫字樓市場將迎來三方面機(jī)遇。

首先是政策端，2023年9月“限外令”的取消刺激香港客戶積極入市，寬松的市場環(huán)境、優(yōu)惠的稅費(fèi)及貸款政策等，令投資市場更活躍，預(yù)計(jì)2024年香港客戶的比重會穩(wěn)定增長。

其次是供應(yīng)端，新增寫字樓供應(yīng)主要集中在超總、前海桂灣片區(qū)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目受關(guān)注，且全市供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高，核心區(qū)一手買賣供應(yīng)在逐漸減少，非核心區(qū)域壓力大，價(jià)格下調(diào)勢在必行。

最后是需求端，寫字樓長期穩(wěn)定的投資回報(bào)率吸引中長期投資客紛紛入場，以福田中心區(qū)的寫字樓、公寓、住宅三類產(chǎn)品為例，寫字樓租金回報(bào)率遠(yuǎn)超居住類產(chǎn)品；同時(shí)，核心區(qū)域絕對的低價(jià)和較低的空置率成為大資金避險(xiǎn)的優(yōu)選，非核心但便捷的交通和較低的租金令中小的企業(yè)承租活躍。