胡煒熙 陳思行 潘雅純 徐蘇瑩

摘?要：從粗放型發(fā)展到精細(xì)化發(fā)展，是城市發(fā)展的基本趨勢。精細(xì)化管理是中國實(shí)現(xiàn)從舊式城市向新型城市化轉(zhuǎn)型的必由之路。文章基于精細(xì)化管理的視角，以廣州市黃埔區(qū)舊村改造為例，運(yùn)用歸納分析與理論演繹的方法，通過分析政府、開發(fā)商及村民三方的互動(dòng)博弈，總結(jié)廣州市黃埔區(qū)舊村改造的現(xiàn)實(shí)困境。研究發(fā)現(xiàn)：目前廣州市黃埔區(qū)新型城市化發(fā)展的創(chuàng)新舉措不斷，但質(zhì)量相對(duì)滯后，無法完全滿足群眾日益增長的需求；廣州市黃埔區(qū)對(duì)舊村莊開展了改造或重建工作，在此過程中產(chǎn)生了各方利益的交織與沖突。最終，文章對(duì)廣州市黃埔區(qū)舊村改造提出針對(duì)性的對(duì)策建議，以供其他城市參考借鑒。

關(guān)鍵詞：城市精細(xì)化管理；舊村改造；黃埔區(qū)；區(qū)域經(jīng)濟(jì)

中圖分類號(hào)：F127文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1005-6432（2024）14-0028-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.14.007

1?問題提出

近年來，我國國民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，城市化進(jìn)程的步伐也相應(yīng)加快。超大城市需要及時(shí)邁入新型城市化階段，然而超大城市管理背后的社會(huì)階層、城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)、規(guī)劃建設(shè)等領(lǐng)域相互交織、相互聯(lián)系所形成的復(fù)雜情況是傳統(tǒng)的粗放型發(fā)展所不能應(yīng)對(duì)的，而單純地細(xì)化又會(huì)陷入碎片化管理的困境。發(fā)展水平的差異要求各城市在精細(xì)化管理時(shí)向縱深推進(jìn)，根據(jù)自身情況進(jìn)行精細(xì)化更新。為提升城市精細(xì)化管理水平，城市舊城改造的管理中關(guān)系的整合與協(xié)調(diào)成為亟待解決的問題。

針對(duì)城市管理工作產(chǎn)生的相關(guān)問題，2017年，習(xí)近平總書記提出，“城市管理應(yīng)該像繡花一樣精細(xì)”，強(qiáng)調(diào)了城市精細(xì)化管理的重要性。在城市精細(xì)化管理模式的理論中，城市精細(xì)化管理就是在城市管理中引入管理理念，將現(xiàn)代管理理念和新一代信息技術(shù)貫穿城市管理各個(gè)工作環(huán)節(jié)，以精準(zhǔn)管理為目標(biāo)，以網(wǎng)格化管理、信息化控制、標(biāo)準(zhǔn)化操作、定量化考核為手段，建立資源配置、工作流程、管理標(biāo)準(zhǔn)、量化考核等一系列的規(guī)章制度和措施，實(shí)現(xiàn)城市管理常態(tài)化、無縫隙、全覆蓋、零缺陷的管理模式[1]。從世界城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，城市管理的精細(xì)化水平是衡量城市治理質(zhì)量和效能的重要標(biāo)志。據(jù)此，2008年廣東省人民政府提出了“三舊”改造的城市發(fā)展戰(zhàn)略，以“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”改造為依托，旨在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、城市精細(xì)更新、人地關(guān)系和諧，為舊城注入新活力。其中，舊村改造主要圍繞有一定歷史年限的、處于發(fā)展中的、發(fā)展停滯或者發(fā)展較為落后階段的，需要更新改造升級(jí)以適應(yīng)當(dāng)前城鄉(xiāng)發(fā)展需要的村莊。

黃埔區(qū)地處廣州市東部，具有大量可開發(fā)土地，具有重要意義。在2012年廣州規(guī)劃中，未來廣州將在天河區(qū)打造出廣州的第三中軸線，串聯(lián)起“科學(xué)城、天河智慧城、金融城、琶洲?CBD”，黃埔區(qū)將承接?xùn)|進(jìn)使命[2]。綜合黃埔區(qū)的各項(xiàng)優(yōu)勢，廣州市黃埔區(qū)成為全國首個(gè)區(qū)級(jí)“三舊”改造改革創(chuàng)新試點(diǎn)。黃埔區(qū)政府啟動(dòng)了“三舊”改造創(chuàng)新政策的編制，重點(diǎn)聚焦于規(guī)劃管控、容缺審批、模式創(chuàng)新等領(lǐng)域的改革創(chuàng)新，宣傳了“黃埔速度”。連續(xù)三年，黃埔都在廣州“三舊”改造工作年度考核中排名第一，甚至在城市更新及舊村改造方面走在全國前列。因此，對(duì)黃埔區(qū)目前舊村改造的實(shí)踐進(jìn)行研究及分析，對(duì)廣東省其他城市的舊村改造具有重要的意義。

2?廣州市黃埔區(qū)舊村改造的創(chuàng)新舉措

2.1?創(chuàng)新政策改革，多方協(xié)商洽談

廣州市黃埔區(qū)在舊村改造中推出了多項(xiàng)創(chuàng)新性政策舉措，如《城市更新10條》中提出的“負(fù)面清單”政策、“連片改造”方法和“先拆后批”政策。在城市更新項(xiàng)目中引入負(fù)面清單制度是廣州黃埔的創(chuàng)新亮點(diǎn)。該政策將不符合舊改規(guī)劃的項(xiàng)目排除在實(shí)施計(jì)劃外，清晰地展示出舊改項(xiàng)目的準(zhǔn)入門檻，解決了“改什么”的基本問題。同時(shí)，負(fù)面清單制度為在舊改中叫停不合規(guī)項(xiàng)目等監(jiān)管措施提供了政策依據(jù)，便于高質(zhì)量地完成舊改項(xiàng)目，亦更大程度保護(hù)了被拆遷人的權(quán)益。除此以外，負(fù)面清單制度還提出每季度編報(bào)各分區(qū)的計(jì)劃與重點(diǎn)項(xiàng)目的要求，促進(jìn)了黃埔區(qū)舊改計(jì)劃與政府重大決策的匹配，使頂層設(shè)計(jì)落實(shí)得更為精準(zhǔn)和科學(xué)。

“連片改造”即在統(tǒng)一地價(jià)公示下進(jìn)行成片舊改。統(tǒng)一地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)在保障被拆遷人公正獲得補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)，解決了各項(xiàng)目地價(jià)參差不齊的問題，減小了成片舊改規(guī)?；贤恋乜臻g資源的阻力，有效解決了土地零散導(dǎo)致難以推進(jìn)舊改項(xiàng)目的問題，同時(shí)也更便于黃埔區(qū)政府依據(jù)成片區(qū)域的建筑與地形因地制宜，有差異地和靈活地對(duì)各區(qū)域城市更新速度規(guī)模及程度進(jìn)行調(diào)控，使舊改在規(guī)劃中穩(wěn)步推進(jìn)。

“先拆后批”政策則助力了推進(jìn)舊改效率的提升。在傳統(tǒng)的“容缺審批”模式基礎(chǔ)上，黃埔區(qū)政府創(chuàng)造性地落實(shí)容缺并聯(lián)審批政策。該政策不僅允許征拆主體將涉及重點(diǎn)征拆任務(wù)的舊村改造項(xiàng)目委托給村集體及合作企業(yè)先行收購安置，還簡化了其中的流程，如審批流程時(shí)長從一年半縮減為最快三個(gè)月。此舉大幅節(jié)省了開發(fā)商等待審批的時(shí)間成本和各項(xiàng)手續(xù)成本。

黃埔區(qū)在舊村改造中的多方洽談協(xié)商也有所建樹。如在龍湖街和棠下村聯(lián)星社與五星社，為推進(jìn)舊改項(xiàng)目在此地的實(shí)施，村社干部積極響應(yīng)，動(dòng)員黨員，為村民講解拆遷有關(guān)政策，最終與村民達(dá)成一致，在15天內(nèi)拆除了170棟祖屋老宅。而在后續(xù)的安置上，開發(fā)商們也同意優(yōu)先建設(shè)老年安置房以解決村社老人租房難的問題。這個(gè)例子反映了政府、開發(fā)商與被拆遷的村民進(jìn)行有效溝通協(xié)商后的互利共贏。由此可見，積極去爭取各方的利益共同點(diǎn)是黃埔區(qū)協(xié)商成果良好的法寶。

2.2?引進(jìn)優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)，推進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)與舊改居民經(jīng)濟(jì)共贏

黃埔區(qū)在舊改中積極吸納投資，靈活挖掘各區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，并疊加“新環(huán)境、新鏈條、新活力”，積極打造新業(yè)態(tài)。在新溪村舊改項(xiàng)目中，黃埔區(qū)關(guān)注到新溪村地緣條件優(yōu)秀，緊靠廣州第二CBD核心區(qū)，且處于黃埔臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)的優(yōu)越地理位置，交通潛能與商業(yè)開發(fā)潛能巨大。黃埔區(qū)政府因勢引入華潤集團(tuán)旗下商業(yè)品牌“萬象城”。萬象城約20萬平方米的商務(wù)辦公面積和17萬平方米的商業(yè)服務(wù)區(qū)域，提供了大量就業(yè)崗位。同時(shí)，區(qū)政府也在此處規(guī)劃了地鐵7號(hào)線，此舉不僅有利于周圍居民通勤，而且推動(dòng)了商圈人流的持續(xù)增加。目前，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值高達(dá)205億元，切實(shí)提升了黃埔中心區(qū)的核心競爭力。

黃埔區(qū)同樣推進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)與舊改居民經(jīng)濟(jì)的共贏。在很多項(xiàng)目中，黃埔區(qū)借助灣區(qū)科創(chuàng)走廊地理位置的優(yōu)勢，將優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)引入舊村改造當(dāng)中，在發(fā)展產(chǎn)業(yè)片區(qū)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，也帶動(dòng)了村集體和村民個(gè)人的經(jīng)濟(jì)收入。如大塱舊村改造中，國家級(jí)人力資源產(chǎn)業(yè)園等科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)載體的引進(jìn)，使村集體僅通過出租場地獲得的年租金就高達(dá)2.4億元，而村民人均年收入更是漲幅可觀，由原來的6000元增至12萬元。且科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)載體也可以利用黃埔的區(qū)位優(yōu)勢進(jìn)行前瞻規(guī)劃調(diào)研，進(jìn)而帶動(dòng)區(qū)域的科創(chuàng)活力，打響黃埔區(qū)科創(chuàng)走廊品牌。

3?廣州市黃埔區(qū)舊村改造存在的現(xiàn)實(shí)困境

3.1?舊村改造政策仍不完善，部分政策未滿足現(xiàn)實(shí)需要

第一，政府設(shè)立的“容缺審批”模式一定程度上降低了城市管理的質(zhì)量?！叭萑睂徟蹦Ｊ较?，開發(fā)商在相關(guān)資料未齊全的情況下便可進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，且只需將資料在半年內(nèi)補(bǔ)齊。有學(xué)者評(píng)價(jià)，“容缺審批”是一種“殺敵一千，自損八百”的模式[3]。因?yàn)橥ㄟ^“容缺審批”模式，政府可以極大地提高審批效率和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。然而，又由于這種內(nèi)在規(guī)制，廣大民眾、企業(yè)、個(gè)體工商戶等市場主體實(shí)際上成了行政審批制度改革的最大受益者，但他們無意愿也無能力成為推動(dòng)改革的初級(jí)行動(dòng)團(tuán)體[4]。并且在“容缺審批”模式執(zhí)行的后期，弊端會(huì)愈發(fā)地顯現(xiàn)出來：未明確規(guī)定半年內(nèi)未能補(bǔ)交相關(guān)資料的對(duì)應(yīng)措施，導(dǎo)致項(xiàng)目質(zhì)量的把關(guān)不嚴(yán)，可能產(chǎn)生回遷房質(zhì)量差、項(xiàng)目開發(fā)與初始協(xié)議不符的問題。

第二，部門對(duì)接不順暢導(dǎo)致項(xiàng)目審批速度跟不上拆遷速度。舊村改造方案的審批時(shí)間主要花費(fèi)在技術(shù)審批上。雖然黃埔區(qū)在建設(shè)審批環(huán)節(jié)中試行“容缺審批”模式，使原有審批流程從60項(xiàng)壓縮為30項(xiàng)，大幅提升了行政審批速度；但是技術(shù)審批則需要通過城市更新局以及分管領(lǐng)導(dǎo)和領(lǐng)導(dǎo)小組的三級(jí)審批，且重要的技術(shù)審批集中在城市更新局的一級(jí)審批中，需花費(fèi)大量的時(shí)間[5]。區(qū)級(jí)部門與市級(jí)部門不對(duì)稱的審批速度，使開發(fā)商在區(qū)級(jí)政府支持下提前開展的項(xiàng)目缺少了市級(jí)的許可。截至2021年8月，黃埔區(qū)需要開展市級(jí)核查的項(xiàng)目有80多個(gè)，其中有56個(gè)是“未批先拆”的項(xiàng)目。

第三，政府兜底政策的可行性成疑，未能為開發(fā)商、村民提供充分保障。黃埔區(qū)發(fā)布的《城市更新10條》中提出，“若項(xiàng)目列入實(shí)施計(jì)劃三年內(nèi)實(shí)施方案未能獲得批復(fù)，征拆費(fèi)用可由區(qū)財(cái)政本息退還合作企業(yè)”。

截至2021年8月，35條“三年計(jì)劃”舊村中，有25條為?“未批先拆”，但實(shí)際上每一個(gè)舊村的投資費(fèi)用少則千萬元，多則幾億元，如時(shí)代中國控股有限公司因簽約項(xiàng)目實(shí)施方案未能獲得批復(fù)，進(jìn)而懇請(qǐng)黃埔區(qū)政府協(xié)調(diào)退還5個(gè)舊改項(xiàng)目投入的?17.1億元資金。若政府將征拆費(fèi)用如數(shù)退還企業(yè)，將擴(kuò)大政府財(cái)政赤字，減少對(duì)公共資源的投資，損害居民的利益；而若政府無法按約定償還企業(yè)相應(yīng)資金，政府背書也就不再成立，直接導(dǎo)致開發(fā)商再投入意愿受挫，使得村民的拆遷費(fèi)、臨遷費(fèi)、棄產(chǎn)費(fèi)等難以落實(shí)，最終三方利益均受到損害。

3.2?審批不確定、宏觀環(huán)境變動(dòng)造成開發(fā)商資金鏈緊張

3.2.1?審批不確定性帶來的資金問題

房地產(chǎn)行業(yè)普遍具有投資資金需求大、投資回報(bào)周期長的特點(diǎn)。黃埔區(qū)的先拆后批政策固然能使開發(fā)商的開發(fā)周期縮短、加速資金流的回收，但這同時(shí)也意味著開發(fā)商需要在未完成審批程序前投入大量資金。

若相關(guān)項(xiàng)目因?yàn)檎咦儎?dòng)等因素導(dǎo)致審批延后，甚至無法通過審批，開發(fā)商便需要承擔(dān)此段時(shí)間的資金成本，從而使企業(yè)現(xiàn)金流面臨巨大壓力，如開發(fā)商在村民未能入住回遷房時(shí)，按合同規(guī)定需一直支付給村民安置費(fèi)，一條村的一年安置費(fèi)少則百萬元，多則千萬元。

3.2.2?宏觀環(huán)境波動(dòng)帶來的資金問題

隨著中美貿(mào)易摩擦、新冠肺炎疫情、俄烏戰(zhàn)爭等“黑天鵝”事件的發(fā)生，全球資本市場進(jìn)入寒冬。此前，部分開發(fā)商的自持資金并不足以支撐舊改項(xiàng)目的完成，因此便依賴通過銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款來為舊改項(xiàng)目籌集資金。然而隨著宏觀政策的調(diào)控，銀行等金融機(jī)構(gòu)不斷收縮放貸額度，市場利率上升，使得開發(fā)商的融資渠道減少，融資成本增加，因而在舊村改造中就不可避免地出現(xiàn)了“蛇吞象”的現(xiàn)象。

3.3?村民處于弱勢地位，失去應(yīng)得權(quán)益

第一，政府利益與開發(fā)商利益綁定，村民失去應(yīng)得福利。由于在拆遷成本相對(duì)不變的情況下，開發(fā)商給被拆遷戶的相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用越低，就越有可能支付政府更多的土地出讓金[6]。因此，從總體上看，地方政府的經(jīng)濟(jì)立場同開發(fā)商利益正相關(guān)，使得政府偏好與開發(fā)商結(jié)成利益共同體一同推進(jìn)拆遷改造工作。

第二，政策透明度不高，村民缺失知情權(quán)。單一決策模式下，參與政策制定的主體往往是政府、開發(fā)商、專家，而制定出來的政策往往會(huì)選擇性地公開，如被多篇報(bào)紙報(bào)道的《廣州市黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)決勝三年完成舊村拆遷攻堅(jiān)任務(wù)工作方案》卻在政府網(wǎng)站中搜索不出相關(guān)文件，導(dǎo)致政策規(guī)劃內(nèi)容密不透風(fēng)，更新規(guī)劃的內(nèi)容缺乏透明度。即使有關(guān)政策被公開發(fā)表在政府網(wǎng)站上，村民也難以理解政策的內(nèi)容。

4?廣州市黃埔區(qū)舊村改造的主要路徑及對(duì)策建議

4.1?政府要健全審批監(jiān)督機(jī)制，規(guī)范高效執(zhí)行政策

4.1.1?完善現(xiàn)有政策，確保政策對(duì)開發(fā)商的激勵(lì)和約束作用

“容批省缺”模式允許開發(fā)商在材料未補(bǔ)齊時(shí)便進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，但沒有政策細(xì)則約束開發(fā)商在半年內(nèi)補(bǔ)齊相關(guān)資料，使政府難以監(jiān)督項(xiàng)目進(jìn)行的質(zhì)量。為此，政府需在政策中要求資料不齊全的開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，在這份協(xié)議中，應(yīng)該提及半年內(nèi)補(bǔ)齊相關(guān)材料的要求，并明確逾期后開發(fā)商需承擔(dān)的責(zé)任。在半年期內(nèi)，政府應(yīng)該起到相應(yīng)的監(jiān)督監(jiān)管職能，每兩個(gè)月查看一次開發(fā)商的資料補(bǔ)充進(jìn)度，并提醒開發(fā)商補(bǔ)交材料。若半年后開發(fā)商仍未補(bǔ)齊相關(guān)資料，政府應(yīng)及時(shí)跟進(jìn)。若是因?yàn)槠渌块T導(dǎo)致材料欠缺，黃埔區(qū)政府應(yīng)幫助開發(fā)商從中協(xié)商。若是開發(fā)商自身原因，則撤銷開發(fā)商對(duì)該項(xiàng)目的開發(fā)許可，拆遷過程中的經(jīng)濟(jì)損失和其他損失由開發(fā)商自主承擔(dān)，并引入合適的開發(fā)商繼續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)。

4.1.2?成立區(qū)級(jí)技術(shù)審核小組，提高審速度

以前，實(shí)施方案需要在通過區(qū)級(jí)部門審核后提交到市級(jí)技術(shù)部門進(jìn)行技術(shù)審核，但因黃埔區(qū)立下三年完成66個(gè)項(xiàng)目的軍令狀，導(dǎo)致短期內(nèi)審核材料大量增加，技術(shù)審核部門的壓力驟增，難免出現(xiàn)待審核材料堆積的情況，影響項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度。

因此，黃埔區(qū)可以向市級(jí)審核部門提出申請(qǐng)：外調(diào)部分市級(jí)專家成立黃埔區(qū)舊村改造審核小組，使其直接對(duì)接區(qū)級(jí)行政審核部門，形成部門協(xié)同效應(yīng)，加快對(duì)改造項(xiàng)目的審批速度[7]。

4.1.3?建立內(nèi)外部監(jiān)督機(jī)制，讓改造流程更加透明

由于開發(fā)商與被拆遷戶利益對(duì)立，在協(xié)商過程中難免會(huì)出現(xiàn)為實(shí)現(xiàn)一方利益而損害另一方利益的情況，例如在成本不變的情況下開發(fā)商降低村民的補(bǔ)償費(fèi)用以追求自身利益最大化。因此，政府需要保障處于弱勢地位的村民的利益。

對(duì)此，政府需要設(shè)立專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)進(jìn)行內(nèi)部監(jiān)督。但因?yàn)檎慕?jīng)濟(jì)立場同開發(fā)商利益呈正相關(guān)，還需聘請(qǐng)專家對(duì)補(bǔ)償方案進(jìn)行合理評(píng)估，監(jiān)督開發(fā)商提供合理補(bǔ)償以實(shí)現(xiàn)外部監(jiān)督。

4.2?開發(fā)商要吸納多方資金，因地制宜差異化開發(fā)

4.2.1?引入多方資金，拓寬融資渠道

受宏觀環(huán)境波動(dòng)的影響，部分開發(fā)商的現(xiàn)有資金不足以完成舊改項(xiàng)目，導(dǎo)致部分舊改項(xiàng)目無法繼續(xù)推進(jìn)。為走出困境，開發(fā)商可以與其他開發(fā)商合作，共同出資完成項(xiàng)目，分?jǐn)傢?xiàng)目所需的資金，減少單個(gè)開發(fā)商的資金壓力，避免“蛇吞象”的現(xiàn)象。

除此之外，開發(fā)商可以與上游供應(yīng)商協(xié)商延長應(yīng)付賬款的付款期限，并在項(xiàng)目創(chuàng)造收入后，按一定比例讓利作為回報(bào)。開發(fā)商加強(qiáng)多方合作，不僅使項(xiàng)目具有足夠的資金支持，還使項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，更有利于抵御宏觀環(huán)境變動(dòng)的影響。

4.2.2?因地制宜，進(jìn)行差異化開發(fā)

在舊村改造中，開發(fā)商的項(xiàng)目定位相似，開發(fā)后的商品房多聚焦于剛需階層。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)導(dǎo)致剛需階層購買力下降，不可避免地導(dǎo)致大量房產(chǎn)積壓，開發(fā)商資金無法回流。

為此，房地產(chǎn)開發(fā)商需要因地制宜，結(jié)合項(xiàng)目地理優(yōu)勢，制定差異化的開發(fā)方案，如地鐵上蓋剛需公寓、自然環(huán)境優(yōu)美的項(xiàng)目則改建高級(jí)住宅等，由此實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的差異化，滿足不同階層的需求。差異化的項(xiàng)目開發(fā)可以使開發(fā)商在市場同質(zhì)化嚴(yán)重的情況下建立競爭優(yōu)勢，增強(qiáng)開發(fā)商的議價(jià)能力。

4.3?村民要攜手基層內(nèi)外力量，平衡各方權(quán)益

4.3.1?尋求第三方幫助，保障村民自身權(quán)益

舊村改造項(xiàng)目的村民文化素養(yǎng)普遍不高，易出現(xiàn)無法辨認(rèn)政策中不合理的地方。

為此，村民可以協(xié)商后共同引入第三方機(jī)構(gòu)的幫助，如法律援助機(jī)構(gòu)、區(qū)域性人大代表等。邀請(qǐng)第三方的專業(yè)機(jī)構(gòu)以通俗易懂的方式為村民普及相關(guān)知識(shí)，幫助村民分析政策帶來的影響，提供可以維權(quán)的手段，以此喚起村民的維權(quán)意識(shí)。村民可從村集體收入中給予第三方機(jī)構(gòu)合適報(bào)酬，使該方法具有可持續(xù)性。

4.3.2?發(fā)揮村委會(huì)的代表作用，以村為單位與開發(fā)商協(xié)商

關(guān)于舊村改造項(xiàng)目中，開發(fā)商的補(bǔ)償方案被大部分村民接納，卻損害了少部分村民合法權(quán)益的情況。究其原因：一是開發(fā)商的行為只損害了少數(shù)村民的利益；二是村民的集體意識(shí)不強(qiáng)，導(dǎo)致少數(shù)村民無力對(duì)抗開發(fā)商的強(qiáng)制拆遷。

因此，應(yīng)在根源上減少類似情況的發(fā)生。如在選擇改造的開發(fā)商時(shí)，可通過公開競標(biāo)的方式，結(jié)合村委會(huì)前期收集的村民改造意愿，選出能夠讓村民集體利益最大化的開發(fā)商；在改造過程中若出現(xiàn)損害村民利益的情況，村委會(huì)應(yīng)及時(shí)召開村民大會(huì)，向村民說明被侵害利益的具體的情況，獲取村民的理解與支持后，帶領(lǐng)村民集體向開發(fā)商施壓以迫使其做出改變。

5?結(jié)論與展望

文章以“三舊”改造中舊村改造為切入點(diǎn)，探討了精細(xì)化管理視角下舊村改造的現(xiàn)實(shí)困境，最終得出以下結(jié)論：在廣州市黃埔區(qū)城市更新過程中，創(chuàng)新舉措如“容缺審批”模式僅解決了速度問題，無法兼顧穩(wěn)定性。加上頂層設(shè)計(jì)不完善、審批流程優(yōu)化不徹底，加劇了改造推進(jìn)的困難程度。而政府兜底政策缺乏科學(xué)性，則導(dǎo)致三方利益都無法得到保證，使得舊改效果不盡如人意。為此，文章針對(duì)舊改各利益主體，對(duì)黃埔區(qū)“三舊”改造進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)后，提出了優(yōu)化現(xiàn)有政策流程、進(jìn)行差異化項(xiàng)目開發(fā)、動(dòng)員基層力量等創(chuàng)新性建議。

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