李夢晨

伴隨著城鎮(zhèn)化進程的快速推進和經(jīng)濟的穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)業(yè)作為中國社會經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，扮演著極為重要的角色。在房地產(chǎn)行業(yè)中，商品房和保障性住房作為兩種不同性質(zhì)的住房類型，形成了雙軌制格局。商品房以需求為導向，符合多層面要求；而保障性住房乃是政府部門分配給低收入人群的公共租賃住房，旨在解決基本的住房需求。在雙軌制下，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)怎樣的趨勢，行業(yè)存在哪些問題和挑戰(zhàn)，又該如何化解？

雙軌制下房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的概念和特點

雙軌制下房地產(chǎn)市場的定義和特征 在雙軌制下，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出商品房和保障房并存的情況。商品房是由開發(fā)商按照市場規(guī)律建設和銷售的住房，價格由市場供需關系決定；保障房則是政府為低收入群體提供的公共租賃住房，價格較為穩(wěn)定且受到政府補貼或支持。雙軌制的特征在于商品房和保障房各自獨立發(fā)展，互不干擾，但又相互聯(lián)系，共同構(gòu)成了后疫情時代房地產(chǎn)市場的新格局。

商品房和保障房的區(qū)別和聯(lián)系 商品房和保障性住房在特性、定位與政策扶持等方面存在明顯區(qū)別。商品住宅是指按市場的需求投資建設，并主要是為有購買改善型住房需求的消費者提供多元化產(chǎn)品。商品房的銷售價格由供需關聯(lián)確定，一般由開發(fā)商自主定價，具有較高的投資屬性。保障性住房則側(cè)重于發(fā)展社會公益，定價較低，立足于特殊人群，如低收入群體、農(nóng)民工等特殊群體，以滿足他們的基本住房需求。保障性住房的建設和分派一般受到相關部門的監(jiān)督和管控，旨在推動社會和諧長期穩(wěn)定。

雙軌制的影響因素 雙軌制下房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢受諸多因素直接影響。首先，政府部門制定的具體政策是影響雙軌制模式下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的關鍵因素之一。土地政策、住房保障政策等直接影響商品房和保障性住房市場供應價格及供給數(shù)量。政府通過土地利用規(guī)劃、招標投標、競拍等形式，調(diào)整土地供給節(jié)奏和開發(fā)速率，對商品房市場供應價格進行宏觀調(diào)控。與此同時，政府部門加強對保障性住房工程項目的投資力度，促進保障房建設，提升保障性住房水準，推動社會和諧長期穩(wěn)定。

商品房和保障房發(fā)展狀況

商品房發(fā)展歷程 商品房發(fā)展趨勢實現(xiàn)了從計劃經(jīng)濟時代到市場經(jīng)濟體制階段的改變。在計劃經(jīng)濟時代，商品房供貨受到嚴格的管理與控制，房屋的分派主要是由單位負責。不過，隨著我國全面深化改革、對外開放，商品房市場逐步向銷售市場化方向發(fā)展，商品房的建設和銷售開始受到市場供求關系的影響，價格也逐步和市場密切相關。

保障房發(fā)展歷程 保障房政策起源于20個世紀80時代末至90年代初期的大城市棚戶區(qū)拆遷與城市公共服務設施配套住宅工程項目。2007年底，國務院批復同意開啟了保障房試點，標志著我國保障房政策正式執(zhí)行。自此，保障房政策獲得逐步完善并落實，變成促進城市社會穩(wěn)定和改進低收入群體住房條件的重要途徑。

商品房和保障房的發(fā)展現(xiàn)狀分析 現(xiàn)階段，我國商品房市場和保障房建設都處于不同發(fā)展階段，分別面臨一些機遇與挑戰(zhàn)。在商品房市場層面，我國商品房市場規(guī)模龐大，各種商品房新項目五花八門，競爭激烈。伴隨著城鎮(zhèn)化建設的不斷推進和人民生活水平的提高，對商品房要求穩(wěn)步增長。但是，其中也存在一些問題。例如，局部地區(qū)存在房地產(chǎn)泡沫風險、房價太高的現(xiàn)象，必須由政府主導管控。除此之外，商品房市場正面臨著土地資源有限、房產(chǎn)開發(fā)過分依賴投資等難題，亟須政府出臺大量合理的政策來引導市場持續(xù)健康發(fā)展。在保障性住房層面，政府部門加強了對低收入人群的保障力度，加強了保障房建設力度，并推出了多項政策，如棚改貨幣化保障等。這些政策為低收入人群提供了更多保障性住房，推動了社會和諧長期穩(wěn)定。但是，保障房建設仍面臨一些瓶頸問題，例如，自有資金短缺、土地資源供給不足、基本建設時間較長等諸多問題，需要政府和相關部門加大支持力度，優(yōu)化政策對策，推動保障房建設有序發(fā)展。

雙軌制下房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的問題和挑戰(zhàn)

雙軌制存在的問題和不足 在雙軌制下，商品房和保障性住房分別存在一些問題與不足。一方面，商品房市場需求過于旺盛造成全國房價上漲過快。另一方面，如果保障房建設消耗了較多土地資源，商品房供應就會受到得到一定程度的限制，價格也會因此受到影響。

雙軌制對房地產(chǎn)市場的影響 雙軌制模式對房地產(chǎn)市場危害具體表現(xiàn)為兩方面：首先，保障房建設會影響到商品房供應價格。在雙軌制下，政府部門要增加對低收入群體住房保障力度，增加保障性住房項目的實施和經(jīng)營規(guī)?？偭?。這也就意味著在土地供給和規(guī)劃里需要考慮保障性住房的需要，可能會影響商品房項目的開發(fā)和供應。例如，保障房建設太多，有可能造成商品房市場供給不足，進而影響商品房價位的穩(wěn)定和市場競爭力。其次，商品房市場的波動會讓保障性住房的建設和自有資金造成影響。房地產(chǎn)業(yè)市場的波動會直接影響國家對保障性住房項目的投資。

雙軌制下的政策調(diào)控難度 在雙軌制下，政府部門的調(diào)控難度系數(shù)加越大。一方面，政府部門需要平衡商品房和保障性住房的供給與需求關聯(lián)。保障性住房作為低收入群體的居住保障，需要政府給予項目資金投入和政策扶持，增加保障房建設幅度?？墒?，假如保障性住房太多、太密地遍布在城市里核心區(qū)域，也會導致土地資源過度集中化，從而危害銷售市場的穩(wěn)定性和公平公正。另一方面，政府部門必須在建設保障住房的同時，避免對商品房市場形成過大干擾和危害。由于政府在保障性住房市場中處于主導地位，有可能出現(xiàn)宏觀決策和市場需求間的矛盾，影響到房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。因而，政府部門必須在制度上進行合理引導，維護市場正常運轉(zhuǎn)。

雙軌制下房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的對策和建議

調(diào)整商品房和保障房的供給結(jié)構(gòu) 在雙軌制下，調(diào)節(jié)商品房和保障性住房的供給結(jié)構(gòu)是推動房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的關鍵。首先，提升保障性住房的供應量。政府部門應增加保障性住房項目的扶持力度，以適應低收入群體和困難家庭的購房需求?？梢酝ㄟ^增加保障性住房新項目規(guī)模數(shù)量，提升國家對低收入群體的保障力度，保證需要幫助的人群能夠得到適宜的住宅。其次，合理安排商品房和保障性住房的空間布局。政府部門應當進行科學布局，防止商品房和保障性住房在同一地區(qū)過于密集遍布，避免二者之間互相干擾影響。應通過劃分不同類型的用地性質(zhì)地區(qū)，合理安排商品房和保障性住房的規(guī)劃，保證供給結(jié)構(gòu)的均衡性和合理化。

完善住房保障政策 對于雙軌制房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展趨勢，健全住房保障政策十分重要。首先，應健全保障房建設規(guī)范。政府部門應保證保障性住房新項目質(zhì)量以及住房條件達到一定規(guī)范，其中包含房屋質(zhì)量、基礎設施建設、公共性等方面。與此同時，應加強保障性住房工程項目的監(jiān)督和檢查，保證其真正發(fā)揮保障功能，達到購房需求。其次，提升保障性住房配套設施服務質(zhì)量。政府部門可以加大對保障性住房小區(qū)里的資金投入，提供更好的公共配套設施，如幼稚園、院校、定點醫(yī)療機構(gòu)、文體設施等，提升居民的生活質(zhì)量。除此之外，還應加強社區(qū)管理方法，不斷完善社區(qū)組織和社區(qū)居民自治體制。此外，促進棚改貨幣化保障政策的落實也是重要舉措之一。通過給予舊城改造獲益人群經(jīng)濟補償金，讓他們更加高效地找到適合自己的住宅方法，促進保障性住房的社會化發(fā)展。政府部門能通過適時調(diào)整補償標準、給予購房貸款適用等形式，幫助獲益人群完成購房需求。

加強市場監(jiān)管 結(jié)合當前雙軌制房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展趨勢存在的困難，提升監(jiān)管機構(gòu)和市場管理是非常必要的。首先，要嚴格遵守現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。政府部門應加強對房地產(chǎn)市場監(jiān)控和剖析，及時采取措施遏制投機行為，防止房子價格大幅波動。與此同時，政府應該健全有關法律法規(guī)，強化對違規(guī)行為的打擊力度，提升整個行業(yè)的規(guī)范化水平?？偟膩碚f，為促進雙軌制房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，應調(diào)節(jié)供給結(jié)構(gòu)，健全住房保障政策，同時加強監(jiān)管部門和市場管理，并實現(xiàn)商品房和保障性住房的共同發(fā)展，為廣大市民提供良好的定居環(huán)境和條件。

作者單位：中鐵置業(yè)集團有限公司