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國有土地使用權(quán)出讓收支審計思路和方法

2024-04-29 00:00:00劉美春
中國商界 2024年3期

國有土地使用權(quán)出讓收支審計的特點

國有土地使用權(quán)出讓進(jìn)行收支審計主要有三大特點:首先,國有土地使用權(quán)出讓收支審計是對國有土地使用權(quán)出讓活動的全過程和全方位的審計,涉及土地出讓的程序、價格、合同、資金等多個環(huán)節(jié),因此具有復(fù)雜性和廣泛性。其次,國有土地使用權(quán)出讓收支審計是對國有土地使用權(quán)出讓效果的評價和分析,涉及土地出讓的效益、效率、公平性、透明度等多個方面,因此具有評價性和分析性。最后,國有土地使用權(quán)出讓收支審計是對國有土地使用權(quán)出讓制度的監(jiān)督和完善,涉及土地出讓的政策法規(guī)、制度規(guī)范、監(jiān)督管理等多個層面,因此具有監(jiān)督性和完善性。

國有土地使用權(quán)出讓收支審計的核心思路

審計檢查 國有土地使用權(quán)出讓收支審計的第一個步驟是審計檢查,即對出讓過程的合法性、規(guī)范性、完整性等進(jìn)行全面、系統(tǒng)的檢查。具體來說,審計檢查主要包括以下幾個方面:

第一,出讓程序:檢查出讓主體、出讓方式、出讓公告、出讓競價、出讓成交等是否符合法律法規(guī)和規(guī)章制度的要求,是否公開、公平、公正。第二,出讓價格:檢查出讓底價、競價加價幅度、成交價等是否合理,是否反映了市場供求關(guān)系,是否體現(xiàn)了國有土地的價值。第三,出讓合同:檢查出讓合同的簽訂、履行、變更、解除等是否依法依約,是否保障了國家和當(dāng)事人的合法權(quán)益,是否存在違約或欺詐行為。

審計評價 國有土地使用權(quán)出讓收支審計的目的之一是對出讓結(jié)果進(jìn)行審計評價,以檢驗出讓活動是否符合國家和社會的利益。審計評價主要從以下四個方面進(jìn)行:

第一,效益評價:評價國有土地使用權(quán)出讓收入是否達(dá)到預(yù)期目標(biāo),是否體現(xiàn)了國有土地的價值,是否有利于國家財政收入和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。第二,效率評價:評價國有土地使用權(quán)出讓過程是否高效、規(guī)范、合理,是否節(jié)約了時間、成本和資源,是否提高了出讓效率和質(zhì)量。第三,公平性評價:評價國有土地使用權(quán)出讓是否遵循公開、公平、公正的原則,是否保障了各方的合法權(quán)益,是否促進(jìn)了社會公平和正義。

審計評價應(yīng)該基于充分的證據(jù)和數(shù)據(jù),運(yùn)用科學(xué)的方法和標(biāo)準(zhǔn),形成客觀的結(jié)論和意見,為國有土地使用權(quán)出讓的改進(jìn)和完善提供參考和建議。

審計分析 審計分析是國有土地使用權(quán)出讓收支審計的重要組成部分,它主要從政策法規(guī)、制度規(guī)范、監(jiān)督管理等方面,對國有土地使用權(quán)出讓的環(huán)境和影響進(jìn)行深入細(xì)致的研究,以發(fā)現(xiàn)問題、提出建議、促進(jìn)改進(jìn)。審計分析的目的是保障國有土地使用權(quán)出讓的合法性、公正性、有效性,防止國有資產(chǎn)流失,維護(hù)國家和社會的利益,推動土地市場的健康發(fā)展。在實踐過程中,審計分析應(yīng)針對兩方面進(jìn)行處理:

第一是分析國有土地使用權(quán)出讓的政策法規(guī)是否完善、適用、統(tǒng)一,是否符合國家和地方的發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃,是否有利于土地資源的合理利用和保護(hù)。第二是分析國有土地使用權(quán)出讓的制度規(guī)范是否健全、明確、操作性,是否能夠規(guī)范土地出讓主體、對象、方式、程序、價格等關(guān)鍵環(huán)節(jié),是否能夠有效防范和解決土地出讓中的風(fēng)險和糾紛。

國有土地使用權(quán)出讓收支審計的目的不僅是為了監(jiān)督和評價土地出讓的經(jīng)濟(jì)效益,還是為了推動和完善土地出讓的法律制度。通過審計發(fā)現(xiàn)和反饋土地出讓中存在的法律漏洞、制度缺陷、政策不足等問題,可以促進(jìn)土地管理部門和立法機(jī)關(guān)及時修訂和完善土地出讓的相關(guān)法規(guī)、規(guī)章、政策和標(biāo)準(zhǔn),從而提高土地出讓的法治化和規(guī)范化水平,保障國家和社會的利益,維護(hù)土地使用者的合法權(quán)益。

國有土地使用權(quán)出讓收支審計方法

國有土地使用權(quán)出讓收支審計的作用不僅是為了提高土地出讓的財政效益,還是為了促進(jìn)土地出讓的社會效益。通過審計考核和評價土地出讓的收入和支出情況,可以發(fā)現(xiàn)和解決土地出讓中存在的財政收入流失、支出浪費(fèi)、資金管理不規(guī)范等問題,從而增加國家的財政收入,優(yōu)化國家的財政支出,提高國家的財政效率。同時,通過審計監(jiān)督和推動土地出讓的公開公平公正,可以防止和遏制土地出讓中的腐敗和不正之風(fēng),從而增強(qiáng)社會的公信力,維護(hù)社會的公平正義,提高社會的公共滿意度。

財務(wù)審計 財務(wù)審計是國有土地使用權(quán)出讓收支審計的基礎(chǔ),它主要通過對賬、查賬、核算等方法,對國有土地使用權(quán)出讓收入和支出的真實性、合法性、完整性等進(jìn)行核實。財務(wù)審計的主要內(nèi)容包括:

第一,收入核實:核實國有土地使用權(quán)出讓收入的來源、金額、時點、對象等是否真實、準(zhǔn)確、完整,是否符合法律法規(guī)和財務(wù)制度的規(guī)定,是否存在虛增、虛減、錯報、漏報等問題。第二,支出核實:核實國有土地使用權(quán)出讓支出的用途、金額、時點、對象等是否真實、合理、有效,是否符合法律法規(guī)和財務(wù)制度的規(guī)定,是否存在超支、浪費(fèi)、挪用、截留等問題。第三,結(jié)余核實:核實國有土地使用權(quán)出讓收支結(jié)余的計算方法、數(shù)額、分配方式等是否正確、公正、合理,是否符合法律法規(guī)和財務(wù)制度的規(guī)定,是否存在少繳、拖欠、私分等問題。

財務(wù)審計應(yīng)該遵循客觀公正、獨立自主、實事求是等原則,運(yùn)用專業(yè)技能和審慎判斷,形成可靠的審計證據(jù)和結(jié)論,為經(jīng)濟(jì)審計和綜合審計提供依據(jù)。

例如,某市國土局在2022年出讓了一塊國有土地使用權(quán),合同約定出讓金為1億元,分三期支付,每期30%、30%和40%。審計人員在對該出讓收入進(jìn)行財務(wù)審計時,發(fā)現(xiàn)了以下問題:

第一期出讓金的收款憑證和銀行對賬單不一致,收款憑證顯示收入為3000萬元,而銀行對賬單顯示收入為2800萬元,差額為200萬元。第二期出讓金的收款時間遲于合同約定的時間,導(dǎo)致出讓金的時效性降低,造成國有資產(chǎn)損失。第三期出讓金的收款方式不符合合同約定的方式,合同約定以現(xiàn)金支付,而實際以銀行承兌匯票支付,增加了資金風(fēng)險。

審計人員應(yīng)根據(jù)財務(wù)審計的原則和方法,對上述問題進(jìn)行了核實和分析,并提出了相應(yīng)的審計意見和建議。

經(jīng)濟(jì)審計 國有土地使用權(quán)出讓收支審計的目的之一是對出讓結(jié)果進(jìn)行經(jīng)濟(jì)審計,以評價出讓活動是否符合經(jīng)濟(jì)效益、效率和節(jié)約的原則。經(jīng)濟(jì)審計主要從以下三個方面進(jìn)行:

第一,收入效益:評價國有土地使用權(quán)出讓收入是否達(dá)到預(yù)期目標(biāo),是否體現(xiàn)了國有土地的價值,是否有利于國家財政收入和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。具體方法包括比較出讓價格與市場價格、評估價值、分析收益率等。第二,支出效率:評價國有土地使用權(quán)出讓支出是否合理、有效、節(jié)約,是否符合預(yù)算管理和財務(wù)制度的要求,是否提高了出讓效率和質(zhì)量。具體方法包括核對支出項目、金額、用途,分析支出結(jié)構(gòu)、比例、性價比等。第三,節(jié)約資源:評價國有土地使用權(quán)出讓是否節(jié)約了時間、成本和資源,是否避免了重復(fù)建設(shè)、浪費(fèi)和損失,是否促進(jìn)了土地資源的合理利用和保護(hù)。具體方法包括考察土地規(guī)劃、供應(yīng)、開發(fā)等情況,分析土地利用率、節(jié)約率、保護(hù)率等。

經(jīng)濟(jì)審計應(yīng)該基于充分的證據(jù)和數(shù)據(jù),運(yùn)用科學(xué)的方法和標(biāo)準(zhǔn),形成客觀的結(jié)論和意見,為國有土地使用權(quán)出讓的改進(jìn)和完善提供參考和建議。

例如,某市政府在2022年出讓了一塊國有土地使用權(quán),出讓價格為10億元。出讓合同規(guī)定,該土地用于建設(shè)住宅小區(qū),預(yù)計2023年竣工并銷售。經(jīng)濟(jì)審計人員在對該項出讓收支進(jìn)行審計時,采用了以下方法:

財務(wù)審計:審計人員核實了出讓收入和支出的賬務(wù)記錄,發(fā)現(xiàn)出讓收入已按規(guī)定全部上繳國庫,但出讓支出中有2億元用于支付了與土地開發(fā)無關(guān)的費(fèi)用,如公關(guān)、娛樂、差旅等,存在違規(guī)行為。

經(jīng)濟(jì)審計:審計人員評價了出讓收入和支出的合理性和有效性,發(fā)現(xiàn)出讓價格低于市場價值,造成國有資產(chǎn)流失;同時,該土地的開發(fā)利用效率低下,截至2023年年底,該土地仍未開工建設(shè),違反了合同約定。

綜合審計:審計人員分析了出讓收入和支出的影響因素和存在問題,發(fā)現(xiàn)主要原因是市政府在出讓過程中缺乏公開競爭和監(jiān)督管理,導(dǎo)致土地使用權(quán)被低價轉(zhuǎn)讓給了一家與市政府領(lǐng)導(dǎo)有關(guān)系的公司,該公司又將土地閑置以期待升值,從而損害了國家和社會的利益。

綜合審計:綜合審計是國有土地使用權(quán)出讓收支審計的重要組成部分,它主要從政策法規(guī)、制度規(guī)范、監(jiān)督管理等方面,對國有土地使用權(quán)出讓的環(huán)境和影響進(jìn)行深入細(xì)致的研究,以發(fā)現(xiàn)問題、提出建議、促進(jìn)改進(jìn)。在實踐過程中,綜合審計主要分為兩個部分:

第一,分析國有土地使用權(quán)出讓的政策法規(guī)是否完善、適用、統(tǒng)一,是否符合國家和地方的發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃,是否有利于土地資源的合理利用和保護(hù)。綜合審計應(yīng)該關(guān)注國有土地使用權(quán)出讓的政策目標(biāo)、政策內(nèi)容、政策執(zhí)行等方面,比較不同地區(qū)、不同時期、不同類型的土地出讓政策,評估政策的效果和影響,發(fā)現(xiàn)政策的不足和缺陷,提出政策的改進(jìn)和完善。第二,分析國有土地使用權(quán)出讓的制度規(guī)范是否健全、明確、操作性,是否能夠規(guī)范土地出讓主體、對象、方式、程序、價格等關(guān)鍵環(huán)節(jié),是否能夠有效防范和解決土地出讓中的風(fēng)險和糾紛。綜合審計應(yīng)該關(guān)注國有土地使用權(quán)出讓的制度設(shè)計、制度執(zhí)行、制度監(jiān)督等方面,比較不同領(lǐng)域、不同層級、不同情境的土地出讓制度,評估制度的適應(yīng)性和有效性,發(fā)現(xiàn)制度的漏洞和弊端,提出制度的修訂和創(chuàng)新。

國有土地使用權(quán)出讓收支審計的重要性不僅體現(xiàn)在對國有資產(chǎn)的保護(hù)和增值上,還體現(xiàn)在對土地市場的調(diào)節(jié)和引導(dǎo)上。通過審計檢查、評價和分析,可以發(fā)現(xiàn)和糾正土地出讓中存在的違法違規(guī)、低價轉(zhuǎn)讓、閑置浪費(fèi)等問題,從而促進(jìn)土地市場的規(guī)范化和透明化,維護(hù)土地市場的公平競爭和有序運(yùn)行,防止土地資源的過度開發(fā)和破壞,實現(xiàn)土地資源的可持續(xù)利用。

綜上所述,本文從特點層面分析了國有土地使用權(quán)出讓收支審計的復(fù)雜性、廣泛性、評價性、分析性、監(jiān)督性和完善性,從思路層面提出了國有土地使用權(quán)出讓收支審計應(yīng)遵循審計檢查、評價和分析三個步驟,從方法層面介紹了財務(wù)審計、經(jīng)濟(jì)審計和綜合審計三種方法,并結(jié)合實例說明了各種方法的應(yīng)用。本文為審計機(jī)關(guān)和審計人員提供了一種科學(xué)、規(guī)范、有效的審計思路和方法,希望能夠?qū)型恋厥褂脵?quán)出讓收支審計工作起到指導(dǎo)和參考作用。

作者單位:曲靖市麒麟?yún)^(qū)審計局

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