李惠琳

粵系房企大佬陳卓林，收到一個(gè)“大禮包”。

2月初，雅居樂宣布，位于重慶、廣州、昆明等城市的多個(gè)項(xiàng)目，被納入首批房地產(chǎn)項(xiàng)目融資“白名單”。

陳卓林掌控的雅居樂，是千億民營(yíng)房企中“零違約”的少數(shù)派，迄今未在公開市場(chǎng)實(shí)質(zhì)違約。

在行業(yè)周期低谷，他同樣走得艱難，頂著償債、穩(wěn)銷售、保交付三大壓力，多次虧損出售核心資產(chǎn)。所幸，雅居樂已大幅降低杠桿，闖過(guò)危急時(shí)刻，年內(nèi)完成120個(gè)項(xiàng)目，交付7.2萬(wàn)戶。

如今，若注入這股融資活水，陳卓林能短暫解渴。

希望來(lái)臨

新的融資利好政策，可謂“及時(shí)雨”。

雅居樂方面向《21CBR》記者表示，旗下項(xiàng)目入圍白名單，帶來(lái)了更好的融資渠道，提振了集團(tuán)整體的融資信用。

一家同樣有項(xiàng)目入圍白名單的房企內(nèi)部人士告訴《21CBR》記者，獲取項(xiàng)目融資貸款分為三步：一是房企根據(jù)申報(bào)條件，篩選項(xiàng)目提交當(dāng)?shù)刈〗ú浚欢钱?dāng)?shù)貙徍撕笮纬砂酌麊?，提?bào)給金融機(jī)構(gòu)；三是金融機(jī)構(gòu)評(píng)估后，發(fā)放貸款。

他補(bǔ)充道，能拿到多少貸款，具體要看金融機(jī)構(gòu)的審核。

需注意的是，進(jìn)入白名單并不能保證獲得貸款。“銀行貸款還是要看抵押物和還款來(lái)源，有好資產(chǎn)、正資產(chǎn)才能貸到款?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉提到。

無(wú)論如何，至少為房企帶來(lái)融資新希望。

當(dāng)下，陳卓林手頭不太寬裕。截至2023年6月底，雅居樂的現(xiàn)金僅153億元，一年內(nèi)到期的短債卻有214.9億元。去年下半年，他挺過(guò)了償債高峰， 66.61億元的境內(nèi)債全部?jī)陡?，下一次償債高峰要?025年。

近期陳卓林還有多筆賬單要付。首先是兩筆于3月到回售期的公司債，“23番雅01”以及“23番雅02”，發(fā)行規(guī)模合計(jì)7億元。

其次，去年3月獲得的24.2億元銀團(tuán)貸款，期限為12個(gè)月。另外，存量136億永續(xù)債的利息，每年得付息4次。

此外，還有部分表外債務(wù)。陳卓林曾與多個(gè)金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合成立信托機(jī)構(gòu)開發(fā)項(xiàng)目，據(jù)統(tǒng)計(jì)，單是平安不動(dòng)產(chǎn)參與投資的項(xiàng)目就超過(guò)10個(gè)，中航信托、愛建信托也有相關(guān)投資項(xiàng)目。

其實(shí)，基于良好的資本信用，雅居樂的融資渠道一直較為通暢。

據(jù)《21CBR》記者統(tǒng)計(jì)，2023年雅居樂共獲得融資超102億元，包括股權(quán)融資、銀團(tuán)貸款、公開債券等。

值得一提的是，2023年初，雅居樂發(fā)行的12億元中債增公司債，用途是償還債券“20番雅02”本金及利息，意味著“借新還舊”模式又重啟了。

為了償債保信用，陳卓林舍得斷腕。2021年下半年至2022年末，通過(guò)大量處置資產(chǎn)，累計(jì)回籠資金超200億元。

在2023年股東大會(huì)上，陳卓林透露，有50億至60億的資產(chǎn)處置及股權(quán)變現(xiàn)計(jì)劃，必要時(shí)會(huì)進(jìn)行變現(xiàn)。

2023年10月，他出售兩個(gè)常州項(xiàng)目股權(quán)，回籠資金4.26億元，預(yù)估虧損4184萬(wàn)元。

11月，他又決定出售吉隆坡雅居樂大使花園，按照4.8億元的交易價(jià)，預(yù)計(jì)虧損約6.64億元，目前項(xiàng)目仍在磋商中。

對(duì)于不賺錢的多元化業(yè)務(wù)，則果斷放棄。今年1月，雅居樂剝離教育板塊，旗下托育機(jī)構(gòu)樂斯母嬰中心宣布停業(yè)。

緩慢修復(fù)

一番操作后，雅居樂的債務(wù)大幅減少。

截至2023年6月末，其有息負(fù)債575.68億元，比2019年末減少390億元，凈負(fù)債率58.7%，進(jìn)入較為安全的范圍。

只是，救急的高息貸款，拉高了借貸成本。一年半前，雅居樂曾簽約一筆年利率20%、為期24個(gè)月的夾層融資貸款。結(jié)果，2023年上半年，其借貸成本為7.28%，比2022年上升1.69個(gè)百分點(diǎn)。

雅居樂在巔峰時(shí)期，躋身千億房企陣營(yíng)，掌控3300億元資產(chǎn)。轉(zhuǎn)入降杠桿模式后，持續(xù)縮表，到2023年6月末，總資產(chǎn)為2627億元，較高峰期縮減超600億元。

陳卓林堅(jiān)持不違約，以求挺過(guò)最難階段。雅居樂方面對(duì)《21CBR》記者表示，2024年雅居樂繼續(xù)把保交付、保品質(zhì)作為工作重點(diǎn)，在保經(jīng)營(yíng)的同時(shí)謀發(fā)展。

2023年市況整體疲軟，雅居樂預(yù)售金額453億元，同比減少三成。財(cái)務(wù)表現(xiàn)也受到影響，1—6月收入200億元，虧損36.11億元。

陳卓林判斷，最快可于2024年或2025年扭虧為盈，兩至三年內(nèi)恢復(fù)正常。他的信心，一部分源自手上的低價(jià)土儲(chǔ)。

截至2023年6月底，雅居樂在79個(gè)城市，擁有土地儲(chǔ)備約3864萬(wàn)平方米。中指研究院的研報(bào)指出，以近3年項(xiàng)目銷售情況估算，雅居樂的土儲(chǔ)可滿足未來(lái)3～5年的銷售需求。且現(xiàn)有土儲(chǔ)成本相對(duì)低，平均樓面地價(jià)為3200元/平方米。

雅居樂主要深耕大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、海南等地，當(dāng)前尚有多個(gè)項(xiàng)目在售。

在海南，雅居樂是當(dāng)?shù)劁N冠，2023年賣了154億元，占集團(tuán)總銷售額的三分之一。截至2023年6月末，海南清水灣項(xiàng)目仍有土地儲(chǔ)備約140萬(wàn)平方米，將為其業(yè)績(jī)復(fù)蘇提供一定支撐。

多元化的業(yè)務(wù)組合，也為雅居樂提供了穩(wěn)定的收入來(lái)源。

2023年1—6月，物管、環(huán)保、商業(yè)在內(nèi)的業(yè)務(wù)，收入同比增加5.1%至82.6億元，占總收入比例提升至41.3%，同比提升16.5個(gè)百分點(diǎn)?！耙缘禺a(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展的營(yíng)運(yùn)模式，續(xù)見成效。”陳卓林在財(cái)報(bào)中表示。

他在爭(zhēng)取觸底反彈的空間，一旦市場(chǎng)回暖，復(fù)蘇可期。