邵龍馥

〔內(nèi)容提要〕樓宇是城市中承載人流、物流、信息流、資金流最密集的區(qū)域，而長周期、大面積的空置樓宇不僅造成人氣冷清、商業(yè)凋敝現(xiàn)象，影響當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)主體的發(fā)展信心，還會(huì)嚴(yán)重拉低外界預(yù)期，對(duì)吸引投資、項(xiàng)目招商甚至人才人口流入造成不利影響。加快盤活閑置樓宇，拓展項(xiàng)目落地新空間，已成為提高資源利用效率、點(diǎn)燃城市發(fā)展活力的當(dāng)務(wù)之急。本文通過大量實(shí)地調(diào)研、走訪，對(duì)反映和發(fā)現(xiàn)的問題逐一梳理分析后，從謀劃拓寬盤活渠道、攻克癥結(jié)性難題、做好全方位服務(wù)、多渠道招引、打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈、聯(lián)合賦能等方面提出對(duì)策建議，為加快盤活閑置樓宇、支持大連市產(chǎn)業(yè)發(fā)展、提升城市能級(jí)和綜合競(jìng)爭(zhēng)力提供重要支撐。

〔關(guān)鍵詞〕閑置樓宇；盤活；產(chǎn)業(yè)發(fā)展

在目前全球經(jīng)濟(jì)衰退、國內(nèi)需求萎縮、投資低迷的大背景下，盤活閑置資產(chǎn)的緊迫性和必要性日益凸顯。2022年5月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》（國辦發(fā)〔2022〕19號(hào)），強(qiáng)調(diào)通過有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，為各級(jí)政府有效盤活存量資產(chǎn)提供明確的政策指引。7月24日召開的中央政治局會(huì)議將“盤活改造各類閑置房產(chǎn)”作為新形勢(shì)下促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措。中共大連市委十三屆六次全會(huì)提出，加大閑置資產(chǎn)盤活力度，分類施策、合理利用，有效盤活閑置土地、閑置樓宇，通過“挖存量”實(shí)現(xiàn)“拓增量”。樓宇作為城市中能夠持續(xù)創(chuàng)造就業(yè)與稅收，產(chǎn)生巨大財(cái)富效應(yīng)和社會(huì)效應(yīng)的集約空間，必將成為推動(dòng)閑置資產(chǎn)高效運(yùn)轉(zhuǎn)、重啟城市增長動(dòng)能的主引擎。

一、盤活閑置樓宇對(duì)大連市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展意義重大

（一）盤活閑置樓宇是改善社會(huì)心理預(yù)期、提振發(fā)展信心的重要抓手

信心是城市發(fā)展之源，信心源于穩(wěn)定的預(yù)期。樓宇空置率作為最直觀判斷城市綜合實(shí)力的重要指標(biāo)之一，對(duì)吸引投資、項(xiàng)目招商甚至人才人口流入造成的影響不可估量。長周期、大面積樓宇空置不僅會(huì)造成街道人氣冷清、商業(yè)凋敝的現(xiàn)象，還會(huì)嚴(yán)重影響本地市場(chǎng)主體發(fā)展信心，拉低外界預(yù)期，給招商引資造成負(fù)面影響。當(dāng)前，高度重視樓宇、廠房資源大面積閑置問題，采取有力措施盤活相關(guān)資源，正在成為各地提預(yù)期、強(qiáng)信心、促發(fā)展的一致行動(dòng)。

（二）盤活閑置樓宇是聚焦建圈強(qiáng)鏈、構(gòu)建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系的關(guān)鍵支撐

樓宇的進(jìn)化史，也是一座城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展變革史?，F(xiàn)今，樓宇已由低配“工作圈”發(fā)展為全產(chǎn)業(yè)鏈“生態(tài)圈”，步入“空間+產(chǎn)業(yè)+運(yùn)營”的全方位發(fā)展階段，向以樓聚鏈、以鏈促產(chǎn)、以產(chǎn)興城的新模式邁進(jìn)。大連市正在加快構(gòu)建“5+4+3+1”現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，盤活閑置樓宇，不僅能聚焦定位、精準(zhǔn)畫像、匹配資源，凸顯每個(gè)特色樓宇的產(chǎn)業(yè)標(biāo)識(shí)，實(shí)行產(chǎn)業(yè)鏈招商，形成“一棟特色樓宇就是一個(gè)細(xì)分產(chǎn)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)空間布局，還能顯著優(yōu)化樓宇經(jīng)濟(jì)布局，為構(gòu)建多點(diǎn)支撐、多業(yè)并舉、多元發(fā)展的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系助力。

（三）盤活閑置樓宇是突破“土地極限”制約、拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間的有效途徑

當(dāng)前，中國城市化進(jìn)程正逐漸由增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，支撐經(jīng)濟(jì)與功能轉(zhuǎn)型的城市可新增土地與空間接近極限，靠載體建設(shè)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)增長的粗放發(fā)展模式難以為繼。大連市作為中國北方重要工業(yè)城市，城區(qū)土地資源緊張，土地成本攀升，城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)空間“質(zhì)”不佳、“量”不足等棘手問題，客觀要求我們堅(jiān)持“螺螄殼里做道場(chǎng)”，以深入挖潛盤活閑置樓宇為先導(dǎo)突破中心城區(qū)“土地極限”，積極探索實(shí)踐“工業(yè)上樓”“垂直農(nóng)業(yè)”等新模式，化產(chǎn)業(yè)用地畝均效益為樓宇經(jīng)濟(jì)“樓均效益”，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展拓展新空間、激發(fā)新動(dòng)能。

二、大連市主城區(qū)樓宇空置比率高、時(shí)間長問題亟須解決

上世紀(jì)90年代初以來，大連市樓宇經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，國際金融中心、裕景國際中心、世貿(mào)大廈、申茂大廈、成大大廈等商務(wù)樓宇拔地而起，逐步形成了人民路中央商務(wù)區(qū)、青泥洼、西安路、星海灣、東港等知名核心商圈。然而近年來大連市樓宇空置率高、空置時(shí)間長等矛盾日益突出，成為影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市民生活和社會(huì)預(yù)期的重要問題。

按照國際慣例，寫字樓空置率高于20%表明開始出現(xiàn)過剩。根據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢公司戴德梁行統(tǒng)計(jì)，截至2023年一季度末，大連市主要商圈寫字樓整體空置率約27.9%，在國內(nèi)各大城市中居第7位。大連市黃金地段空置率超過50%的樓宇有：星海灣商圈新星星海中心空置率85%；人民路東亞銀行大廈空置率80%；東港中信豐悅城空置率78%、東港一方金融廣場(chǎng)空置率63%；高新園區(qū)置業(yè)廣場(chǎng)空置率68%；青泥洼新星國際中心空置率64%。中山區(qū)金座廣場(chǎng)、二七廣場(chǎng)東北亞堡蘭國際甚至整棟空置10年以上。

通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，造成樓宇空置比率高、時(shí)間長的主要原因有：

一是產(chǎn)業(yè)支撐力不夠。世界百年變局與世紀(jì)疫情交織疊加，經(jīng)濟(jì)疲軟復(fù)蘇乏力，導(dǎo)致社會(huì)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境不容樂觀，辦公類需求嚴(yán)重壓縮?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)特別是電子商務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)金融、新媒體、文化創(chuàng)意等對(duì)樓宇需求較大的科技創(chuàng)新型和中小型服務(wù)類等輕資產(chǎn)企業(yè)偏少，對(duì)存量樓宇消化能力不強(qiáng)，加劇了樓宇空置壓力。

二是樓宇內(nèi)部產(chǎn)業(yè)鏈不完整。商務(wù)樓宇定位較低端，入駐企業(yè)繁雜，樓內(nèi)生態(tài)體系單一，無法滿足人員工作、生活、消費(fèi)等多維需求；樓內(nèi)“產(chǎn)業(yè)鏈拼圖”不完整，產(chǎn)業(yè)鏈鏈主企業(yè)、生態(tài)主導(dǎo)型企業(yè)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)缺失，上下游銜接不暢，無法形成發(fā)展合力，整體競(jìng)爭(zhēng)力弱，嚴(yán)重限制了樓宇經(jīng)濟(jì)高密度、高性能、高效益的性能發(fā)揮。

三是扶持政策支持效能不夠。目前先進(jìn)地區(qū)均出臺(tái)較有競(jìng)爭(zhēng)力的樓宇經(jīng)濟(jì)扶持政策，在資金、土地、人才等方面提供較大力度的支持，而大連市尚未出臺(tái)統(tǒng)一的樓宇經(jīng)濟(jì)激勵(lì)專項(xiàng)政策，現(xiàn)有優(yōu)惠政策多以產(chǎn)業(yè)扶持的形式分散在相關(guān)文件中，導(dǎo)致大連市在招引優(yōu)質(zhì)企業(yè)、總部企業(yè)等方面缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。

四是樓宇運(yùn)營服務(wù)能力不足。樓宇停車泊位不足、電梯配比不夠等現(xiàn)象突出，比如中山區(qū)人民路東亞銀行、西崗區(qū)珠江國際；樓宇周邊交通不便、生活性配套設(shè)施建設(shè)遲緩，比如市區(qū)東港一方國際、國合大廈、富力大廈，高新區(qū)三豐大廈等。樓宇物業(yè)管理專業(yè)化服務(wù)供給不足，入駐企業(yè)普遍反映物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差，比如世貿(mào)大廈。

五是涉法涉訴等疑難雜癥較多。法律糾紛問題復(fù)雜難辦，最具代表性的東北亞堡蘭國際，群體性訴訟持續(xù)多年，一次性解決盤活難度較大。基礎(chǔ)設(shè)施老化嚴(yán)重，需重新進(jìn)行結(jié)構(gòu)安全性鑒定、開展改造維修后方可繼續(xù)使用，高昂的維修費(fèi)用令樓宇產(chǎn)權(quán)方和投資人望而卻步，比如星海中石油大廈、寶華大廈等。另外，樓宇改擴(kuò)建均涉及住建、規(guī)劃、消防等行政審批事項(xiàng)，面臨著新舊規(guī)范選擇與執(zhí)行問題等諸多限制。

三、大連市盤活閑置樓宇支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對(duì)策建議

（一）打好“統(tǒng)籌”牌，從全市層面謀劃樓宇盤活工作

一是加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。市級(jí)層面成立盤活閑置樓宇工作專班，統(tǒng)籌推進(jìn)全市盤活工作，破解各區(qū)盤活閑置樓宇“九龍治水”局面，全面打通各涉樓部門信息數(shù)據(jù)壁壘，加快形成統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一部署和統(tǒng)一管理格局。實(shí)施閑置樓宇建檔立卡、動(dòng)態(tài)監(jiān)管措施，“一樓一檔”明確工作目標(biāo)、時(shí)間節(jié)點(diǎn)和責(zé)任人，形成“工作項(xiàng)目化、項(xiàng)目目標(biāo)化、目標(biāo)節(jié)點(diǎn)化、節(jié)點(diǎn)責(zé)任化”的工作推進(jìn)機(jī)制，積極穩(wěn)妥推進(jìn)閑置樓宇盤活利用。二是健全政策體系。在全面摸清大連市樓宇家底、做好樓宇信息臺(tái)賬的基礎(chǔ)上，盡快出臺(tái)盤活閑置樓宇實(shí)施辦法、支持低效樓宇改造提升的若干措施，出臺(tái)商務(wù)樓宇等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)、樓宇經(jīng)濟(jì)考核辦法等系列文件，為全市盤活閑置樓宇提供政策依據(jù)和實(shí)施路徑支撐。三是規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局。將各區(qū)樓宇產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局和“5+4+3+1”現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系有機(jī)結(jié)合起來，繪制各區(qū)樓宇產(chǎn)業(yè)地圖，明確細(xì)化各區(qū)樓宇產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，積極引導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài)合理定位。

（二）打好“擔(dān)當(dāng)牌”，攻克樓宇盤活癥結(jié)性難題

一是加快辦理樓宇產(chǎn)權(quán)和審批核定。本著尊重歷史、尊重現(xiàn)實(shí)、實(shí)事求是原則，對(duì)產(chǎn)權(quán)不明晰的樓宇，“一事一議”依法理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，完成產(chǎn)權(quán)界定，對(duì)手續(xù)暫時(shí)不齊全的項(xiàng)目探索“容缺辦理”解決方案。二是積極推動(dòng)“涉法涉訴”閑置樓宇處置。對(duì)因司法查封導(dǎo)致無法盤活的閑置樓宇，由屬地政府協(xié)助司法機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)理順閑置土地債權(quán)債務(wù)關(guān)系，加強(qiáng)涉地資產(chǎn)處置工作銜接，建立健全執(zhí)行聯(lián)動(dòng)機(jī)制?！耙粯且徊摺碧幹媒鹱髲B、東北亞堡蘭國際等涉訴長期閑置樓宇，采取出售轉(zhuǎn)讓、政府回收、拍賣等方式盤活。三是拓寬盤活投融資渠道。采用政府和社會(huì)資本合作（PPP）模式盤活運(yùn)作，鼓勵(lì)社會(huì)資本通過參股、控股、資產(chǎn)收購等方式有序參與盤活閑置樓宇項(xiàng)目。支持樓宇產(chǎn)權(quán)方通過基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）、資產(chǎn)證券化等方式進(jìn)行盤活和運(yùn)營。四是探索變更樓宇使用性質(zhì)。對(duì)更新困難或長期空置的商務(wù)辦公樓宇，可探索政府收購、自主改造等多種途徑，以“商改居”“人才公寓”“青年公寓”等模式予以盤活，調(diào)研中，我們了解到通過收購商用性質(zhì)閑置樓宇裝修改造后，建信住房大連分公司運(yùn)營的“CCB建融家園”長租公寓、國房集團(tuán)運(yùn)營的“國房公寓”等入住率很高，這種運(yùn)營模式既有利于盤活閑置樓宇，又能滿足新市民和青年人的保障性租賃住房需求，對(duì)于破解青年安居難題，提振留連信心，吸引人才匯聚起到重要作用，可借鑒推廣；也可探索商務(wù)樓宇“公共服務(wù)化”，通過打造停車場(chǎng)、文化中心、養(yǎng)老托育、智慧農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等公共活動(dòng)和社區(qū)配套場(chǎng)所，助力打造15分鐘“全齡友好型”社區(qū)生活圈，完善大連市公共資源配置，豐富居民精神文化需求。

（三）打好“服務(wù)”牌，助力樓宇企業(yè)健康發(fā)展

一是優(yōu)化財(cái)稅融資服務(wù)。通過財(cái)政補(bǔ)貼貼息等方式，鼓勵(lì)大型商務(wù)樓宇、商場(chǎng)、市場(chǎng)運(yùn)營方面向中小微租戶，實(shí)施租金減免、裝修補(bǔ)貼、“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”等惠企服務(wù)，為在連企業(yè)提供改制輔導(dǎo)、財(cái)務(wù)顧問、融資擔(dān)保、路演宣傳等一攬子服務(wù)，為企業(yè)融資、融智、融資源，量身打造進(jìn)入資本市場(chǎng)的專屬通道。二是附加創(chuàng)業(yè)咨詢服務(wù)。探索建立樓宇企業(yè)業(yè)務(wù)一站式咨詢服務(wù)站點(diǎn)，組建精細(xì)化管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)和智囊式專家團(tuán)隊(duì)，聚焦樓宇業(yè)主及入駐企業(yè)需求，定期開展人力資源、法律服務(wù)、商務(wù)培訓(xùn)等專場(chǎng)活動(dòng)，為入駐企業(yè)、在孵項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)提供精準(zhǔn)創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)服務(wù)。三是創(chuàng)新樓宇社群服務(wù)。引導(dǎo)樓宇業(yè)主建立樓宇黨支部、樓宇工會(huì)、樓宇商會(huì)，撬動(dòng)業(yè)主參與公共空間管理意愿，形成自我支持、多元包容、充滿生命力的樓宇空間開放社區(qū)，不斷提高商戶黏性。四是引入高品質(zhì)服務(wù)理念。推廣西崗區(qū)申貿(mào)大廈日式精細(xì)化物業(yè)管理理念，將其空間設(shè)計(jì)、建筑施工、安防監(jiān)控、人才培養(yǎng)等標(biāo)準(zhǔn)體系和先進(jìn)模式融入樓宇物業(yè)服務(wù)中。加快引進(jìn)國內(nèi)外高品質(zhì)、專業(yè)化的樓宇物業(yè)管理公司理念，打造一批高質(zhì)量服務(wù)示范樓宇。

（四）打好“招引”牌，構(gòu)建樓宇產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈

一是明確方向精準(zhǔn)招引。成立專業(yè)的樓宇招商團(tuán)隊(duì)，繪制樓宇產(chǎn)業(yè)招商圖譜，精準(zhǔn)招引打造一批文化創(chuàng)意、管理咨詢、工業(yè)設(shè)計(jì)等高端服務(wù)業(yè)集群。圍繞推動(dòng)先進(jìn)制造業(yè)與生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)深度融合，重點(diǎn)招引商務(wù)商貿(mào)、文化創(chuàng)意、科技研發(fā)、金融服務(wù)等業(yè)態(tài)上下游項(xiàng)目，加快構(gòu)建樓宇產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈。二是瞄準(zhǔn)總部重點(diǎn)招引。圍繞金融、商務(wù)、物流等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，招引一批央企區(qū)域總部、優(yōu)質(zhì)民企總部、上市公司區(qū)域總部等入駐樓宇，對(duì)樓宇內(nèi)落戶的區(qū)域型總部和功能性總部給予獎(jiǎng)勵(lì)，在落戶、優(yōu)先購房、購（租）房補(bǔ)貼、子女入學(xué)、醫(yī)療等方面給予高層次人才相應(yīng)待遇，引導(dǎo)企業(yè)把總部或結(jié)算中心、運(yùn)營中心、研發(fā)中心、營銷中心等功能性機(jī)構(gòu)遷入樓宇。三是區(qū)分地段分類招引。在人民路、西安路核心商圈科學(xué)有序開展樓宇“以舊換新”示范工程，進(jìn)行騰籠換鳥、以舊換新，重點(diǎn)打造中小企業(yè)孵化地、文創(chuàng)工作室和人才公寓；對(duì)于老舊廠房和工業(yè)園區(qū)等集中成片式閑置樓宇，重點(diǎn)招引科技研發(fā)、工業(yè)互聯(lián)、現(xiàn)代物流等雙創(chuàng)企業(yè)入駐，打造產(chǎn)業(yè)鏈集聚、企業(yè)培育、科技服務(wù)、金融支撐、創(chuàng)業(yè)孵化一體的創(chuàng)新復(fù)合空間。四是圍繞產(chǎn)業(yè)鏈整體招引。支持總部型、龍頭型、平臺(tái)型企業(yè)帶鏈入駐、帶土移植，推動(dòng)傳統(tǒng)招商模式向“聚焦企業(yè)需求面，產(chǎn)業(yè)生態(tài)一條線”的鏈?zhǔn)秸猩躺?jí)。每棟樓宇要篩選1—2家產(chǎn)業(yè)生態(tài)主導(dǎo)作用強(qiáng)的領(lǐng)航企業(yè)擔(dān)任“鏈主”，以鏈主企業(yè)的集聚力和影響力，吸引一批資金雄厚、技術(shù)先進(jìn)、市場(chǎng)占有率高的上下游單項(xiàng)冠軍和專精特新“小巨人”配套企業(yè)落戶大連市，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上中下游企業(yè)在空間上集聚、業(yè)務(wù)上協(xié)作、資源上共享，把產(chǎn)業(yè)鏈融入一棟樓。

（五）打好“賦能”牌，全面提升樓宇發(fā)展質(zhì)效

一是強(qiáng)化技術(shù)賦能。依托大連市智慧城市建設(shè)，搭建閑置樓宇盤活平臺(tái)，根據(jù)各閑置樓宇的現(xiàn)狀、空置面積信息、產(chǎn)業(yè)布局、樓宇企業(yè)入駐率等，完成樓宇信息，建立詳細(xì)的樓宇信息庫。強(qiáng)化5G網(wǎng)絡(luò)全覆蓋基礎(chǔ)保障，做深做細(xì)基于樓宇場(chǎng)景的人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字孿生等技術(shù)應(yīng)用，在樓宇的設(shè)施運(yùn)維、安全管理、能耗環(huán)境等領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)可知可感可控。二是強(qiáng)化智力賦能。鼓勵(lì)樓宇企業(yè)創(chuàng)建企業(yè)商會(huì)、傳媒商會(huì)、物業(yè)協(xié)會(huì)、跨國公司俱樂部等平臺(tái)，引導(dǎo)商務(wù)樓宇企業(yè)開展產(chǎn)業(yè)社交、職場(chǎng)社交等品牌活動(dòng)，加大與戴德梁行、仲量聯(lián)行、高力國際等專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，借鑒國內(nèi)外成功樓宇經(jīng)驗(yàn)，為打造大連市樓宇品牌和知名度做好策劃。三是強(qiáng)化資本賦能。借力國資平臺(tái)、專業(yè)機(jī)構(gòu)和戰(zhàn)略投資人，導(dǎo)入資本和產(chǎn)業(yè)資源，探索整體收購、統(tǒng)一運(yùn)營的模式，加快東北亞堡蘭國際等重點(diǎn)閑置樓宇盤活進(jìn)度。利用好自2023年8月1日起大連市設(shè)立政府引導(dǎo)母基金的契機(jī)，協(xié)助主城區(qū)內(nèi)的樓宇企業(yè)用足用好天使類、創(chuàng)投類、產(chǎn)業(yè)類的基金投資，為樓宇內(nèi)企業(yè)從種子期、初創(chuàng)期、成長期的不同階段賦能助力。

（作者單位：大連市發(fā)展改革研究中心）