甄愛軍

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策有效地降低了購房者入市成本，也在客觀上積極引導(dǎo)了市場(chǎng)預(yù)期向好發(fā)展，其對(duì)于市場(chǎng)交易量的活躍或提振將有積極顯著的作用。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”全面落實(shí)

幾乎在同一時(shí)間，北上廣深四大一線城市宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政。

就在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》后不久，上海隨即宣布執(zhí)行購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。政策規(guī)定，從9月2日起，上海居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在上海名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

廣州則稍早一些，其《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，打響了一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”的第一槍。就在同一日晚間，深圳迅速跟進(jìn)。深圳新政規(guī)定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在深圳市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。隨后，包括廈門、武漢、西安、鄭州等各地多個(gè)重點(diǎn)城市紛紛跟進(jìn)。

專家認(rèn)為，新政更為利好一線城市樓市。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，一線城市的政策內(nèi)容和全國(guó)其他城市內(nèi)容一致，但是其效果會(huì)更好。因?yàn)橐痪€城市原先的首付認(rèn)定比例要高很多，同樣政策下自然效應(yīng)會(huì)更加明顯。

部分城市還在“認(rèn)房不認(rèn)貸”的基礎(chǔ)上疊加其他政策，以推動(dòng)樓市復(fù)蘇。以沈陽為例，該市發(fā)布26條樓市新政，提出“認(rèn)房不認(rèn)貸”。同時(shí)，新政提出，取消二環(huán)內(nèi)限購政策，取消住房銷售限制年限規(guī)定，滿足居民購房需求;同時(shí)降低商貸首付比例;提高高層次人才、多孩家庭、新市民、青年人最高公積金貸款額度，降低公積金貸款首付比例;契稅、個(gè)稅、增值稅減免;給予人才購房補(bǔ)貼等。

到底能省多少錢？

在“認(rèn)房不認(rèn)貸”制度下，不管是首付，還是購房利息支出，均會(huì)下降，購房門檻降低不少。

當(dāng)前上海一套新房平均總價(jià)大約500萬元，以此為例，在新政前，二套房最高比例（認(rèn)購非普通住宅）為70%，即首付款需要350萬元。而按照現(xiàn)在新政策，若納入到首套房的認(rèn)定范疇，那么首付款大約需要175萬元，據(jù)此對(duì)比，首付款直接減少了175萬元。

同樣，納入到首套房標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)檫m用首套房的利率標(biāo)準(zhǔn)，其房貸利率也會(huì)跟著下調(diào)。當(dāng)前上海二套房利率為5.25%，按照貸款本金200萬元、30年期（等額本息還款法）計(jì)算，其利息總支出約為198萬元，月供約為11044元/月。

若按新的政策，其利率降為4.55%，其利息總支出約為167萬元，月供約為10193元/月。對(duì)比來看，利息總支出減少近31萬元，相當(dāng)于可以省出一輛寶馬3系，月供減少約851元/月。

專家認(rèn)為，落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，不但有助于降低首付等條件，而且實(shí)質(zhì)性降低了購房成本。嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè)，包括上海在內(nèi)的一線及核心城市，因其改善型購房需求較為強(qiáng)勁，包括二孩、三孩家庭等將會(huì)在未來一段時(shí)間內(nèi)選擇出手買房。

樓市或現(xiàn)“銀十”行情

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策有效地降低了購房者入市成本，也客觀上積極引導(dǎo)了市場(chǎng)預(yù)期向好發(fā)展，其對(duì)于市場(chǎng)交易量的活躍或提振將有積極顯著的作用。當(dāng)前正值傳統(tǒng)“銀十”階段，房企在推盤上積極性明顯增加，而購房者在政策明朗后，入市意愿明顯增強(qiáng)、購房策略也更加清晰，所以供需兩端已經(jīng)釋放出非常積極的信號(hào)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前黨中央、國(guó)務(wù)院和住房各部門高度重視住房需求的釋放。“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，是優(yōu)化調(diào)整購房政策的重要體現(xiàn)，有力支持了合理住房消費(fèi)需求的釋放。其惠及的群體多，市場(chǎng)反響非常好。

專家表示，換房家庭或改善型家庭是最直接的受益群體。因?yàn)轭愃瀑彿空哌^去要換房，若名下有貸款記錄，哪怕房子已經(jīng)賣出，那么也會(huì)被認(rèn)定為二套房標(biāo)準(zhǔn)。二套房的信貸要求高，很多購房者可能會(huì)出現(xiàn)“夠不著”的問題。通過落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，其有助于降低首付等條件，實(shí)質(zhì)性降低了購房成本。

此外，新政對(duì)引進(jìn)人才的購房也有助力。在上海等大城市，一些引進(jìn)人才希望購房安家。但如果其在老家有房子和貸款記錄，那么按過去政策，他在上海購房可能會(huì)被認(rèn)定為二套房;而現(xiàn)在他就可以按首套房標(biāo)準(zhǔn)購房貸款。嚴(yán)躍進(jìn)說：“我們認(rèn)為，對(duì)于上海而言，這部分購房需求也非常大。尤其是五大新城和一些新興產(chǎn)業(yè)背后的各類人才，都可以更好享受到這個(gè)政策?！?/p>

整體來看，樓市銷售狀況將會(huì)得到改善。中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，近期監(jiān)管部門落地多項(xiàng)政策利好，一線城市已全面落實(shí)首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，接下來，各地也將加速落地降低首付比例、降低二套房貸利率、降低存量房貸利率的相關(guān)舉措，政策暖風(fēng)頻吹，核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來一波向上行情，“金九銀十”市場(chǎng)可期。