文／田紅兵、孫龍虎 湖北省荊門(mén)市城控物業(yè)管理有限公司 湖北荊門(mén) 448200

引言：

住宅小區(qū)投入使用后，物業(yè)管理十分關(guān)鍵，通過(guò)規(guī)范、持續(xù)推進(jìn)物業(yè)管理，能延長(zhǎng)住宅使用壽命，為業(yè)主創(chuàng)造安全、舒適、文明的生活條件。當(dāng)前隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，住宅小區(qū)物業(yè)管理不能停留在原先粗放型的管理模式下，而應(yīng)該緊跟新時(shí)代的發(fā)展步伐，推行精細(xì)化、現(xiàn)代化物業(yè)管理模式。當(dāng)下我國(guó)各住宅小區(qū)雖都開(kāi)展了物理管理，但其管理水平參差不齊，部分住宅小區(qū)的物業(yè)管理相對(duì)落后，存在諸多不足，未來(lái)專業(yè)人員需從這些不足著手，采用全新的物業(yè)管理治理方式。

1.住宅小區(qū)物業(yè)管理模式

物業(yè)管理對(duì)住宅小區(qū)的意義重大，在當(dāng)下為了給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，每一住宅小區(qū)都增大了在物業(yè)管理中的投入。但住宅小區(qū)物業(yè)管理水平參差不齊，部分小區(qū)的物業(yè)管理較為專業(yè)化，能夠?yàn)闃I(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，但部分小區(qū)的物業(yè)管理存在諸多問(wèn)題，難以滿足業(yè)主的實(shí)際需求。當(dāng)然，住宅小區(qū)物業(yè)管理中并不僅僅包含以上模式，還有直管公房管理、單位自建自管幾種，但這些模式都與其房屋性質(zhì)有關(guān)，相對(duì)少見(jiàn)，與當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)不一致，為此，本文僅研究下面三種模式。

1.1 包干制選聘物業(yè)公司

包干制下，業(yè)主或開(kāi)發(fā)企業(yè)將小區(qū)內(nèi)的服務(wù)全權(quán)委托物業(yè)企業(yè)，向物業(yè)企業(yè)支付費(fèi)用，雙方簽訂合同，在合同中包含各自的權(quán)利與義務(wù)、服務(wù)范圍及內(nèi)容、方法、價(jià)格等，后續(xù)物業(yè)公司按照合同規(guī)定履行其職責(zé)，盈虧由物業(yè)公司自主承擔(dān)。此管理模式具有以下優(yōu)勢(shì)：業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系清晰，合同起到了法律約束作用，業(yè)主向物業(yè)公司支付了費(fèi)用后，后續(xù)一切工作由物業(yè)公司全權(quán)負(fù)責(zé)，物業(yè)公司享受其提供物業(yè)服務(wù)后的收益，但也相應(yīng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主與物業(yè)公司并非風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)關(guān)系。業(yè)主與業(yè)委會(huì)僅需負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)公司的管理行為。從理論角度分析，物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)之間權(quán)責(zé)劃分清晰，二者在住宅小區(qū)的物業(yè)管理過(guò)程中能隨時(shí)溝通，解決各類問(wèn)題，溝通成本低、效率高，業(yè)主和業(yè)委會(huì)只需要出錢(qián)就可享受物業(yè)公司的各項(xiàng)管理服務(wù)[1]。由于包干制選聘物業(yè)公司的管理模式的特點(diǎn)，許多住宅小區(qū)均采用的是該管理模式。但是，此種管理模式下同樣存在問(wèn)題：（1）物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)中面臨諸多問(wèn)題，最大的爭(zhēng)議點(diǎn)就是經(jīng)濟(jì)利益與服務(wù)質(zhì)量之間，如想提升服務(wù)并保障自身利潤(rùn)，必須合理協(xié)調(diào)二者的關(guān)系，并精確做好物業(yè)服務(wù)的成本分析與核算。在指定的成本目標(biāo)下優(yōu)化服務(wù)，也面臨難題，許多物業(yè)公司在物業(yè)管理中都強(qiáng)調(diào)成本控制，但如過(guò)多控制成本，一些物業(yè)服務(wù)很難實(shí)現(xiàn)。（2）透明度較低，業(yè)主不信任度提高。雙方簽訂的合同雖有一定的約束力，但其約束范圍有限，如對(duì)物業(yè)公司內(nèi)部運(yùn)行、費(fèi)用支出的約束力較小，物業(yè)公司一般定期公示其工作進(jìn)度及內(nèi)容，如提供了什么物業(yè)管理服務(wù)，但卻不會(huì)細(xì)化物業(yè)管理期間的費(fèi)用情況。因此，物業(yè)公司在資金使用方面并未完全接受業(yè)主監(jiān)督，大部分業(yè)主都希望物業(yè)公司公布其費(fèi)用支出明細(xì)。（3）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目轉(zhuǎn)包現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，層層轉(zhuǎn)包增大了物業(yè)服務(wù)成本，不利于提高物業(yè)服務(wù)整體水平，如住宅小區(qū)中的綠化養(yǎng)護(hù)、保潔等工作，物業(yè)公司一般委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)，而第三方企業(yè)要實(shí)現(xiàn)其利潤(rùn)水平，就會(huì)增大這些服務(wù)成本。

1.2 酬金制選聘物業(yè)公司

酬金制下業(yè)主向物業(yè)公司繳納費(fèi)用，該費(fèi)用分為兩個(gè)部分，一部分為支付給物業(yè)公司的酬金，該部分酬金可以一定比例支付，也可以為固定費(fèi)用，另一部分為合同約定的管理事項(xiàng)支出。該模式不同于包干制，業(yè)主才是承擔(dān)收益、虧損的主體。酬金制具有以下優(yōu)點(diǎn)：業(yè)主方在資金控制方面占據(jù)主導(dǎo)地位，幾乎不受物業(yè)公司約束，物業(yè)費(fèi)、經(jīng)營(yíng)性收益的歸屬方都為業(yè)主，物業(yè)公司按業(yè)主要求提供服務(wù)；業(yè)主能獲得較大利潤(rùn)，因?yàn)楦黜?xiàng)資金支出均由業(yè)主負(fù)責(zé)，他們往往會(huì)提前制定預(yù)算，有利于成本控制、利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)，一般無(wú)虧損；透明度較高，物業(yè)公司一般要將物業(yè)服務(wù)方案、費(fèi)用預(yù)決算提前交由業(yè)主審核，后續(xù)工作中如有調(diào)整的必要，則需要業(yè)主方再次審核方案。此管理和服務(wù)模式下同樣存在一定的缺點(diǎn)，表現(xiàn)在以下方面：（1）物業(yè)公司無(wú)工作動(dòng)力，在提供物業(yè)服務(wù)上有所懈怠，主要是因?yàn)闃I(yè)主方為收益所有方，無(wú)論物業(yè)公司工作量多少還是服務(wù)好壞，酬金變化小或者無(wú)變化。從這一角度，許多物業(yè)公司都不愿意簽訂酬金制合同。（2）物業(yè)管理的成本高，物業(yè)公司為給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，會(huì)頻繁與業(yè)委會(huì)提出各種工作訴求，如配備各種專業(yè)化設(shè)備設(shè)施，但這些設(shè)備一年內(nèi)的使用次數(shù)較少，業(yè)委會(huì)必須購(gòu)買這些設(shè)備，否則如物業(yè)公司未做好相應(yīng)工作，無(wú)法獲得業(yè)主的認(rèn)可，此時(shí)物業(yè)公司可能以設(shè)備設(shè)施不全面為托詞，不愿意負(fù)責(zé)[2]。（3）業(yè)主、業(yè)委會(huì)在物業(yè)管理中承擔(dān)更大職責(zé)，都需要投入更多時(shí)間、精力做好統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)工作。不同于包干制，酬金制下業(yè)主要履行監(jiān)督職責(zé)，全面監(jiān)督物業(yè)公司的工作，并做好考核。

1.3 自治模式

自治模式從本質(zhì)上來(lái)看具有酬金制的特點(diǎn)，但不同的是，為業(yè)主直接控制的酬金制。住宅小區(qū)為提高其物業(yè)管理水平，應(yīng)自主建立物業(yè)公司，該公司具有非營(yíng)利性質(zhì)。為了滿足小區(qū)業(yè)主的各方面物業(yè)管理追求，所組建的物業(yè)公司需聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)來(lái)負(fù)責(zé)統(tǒng)籌物業(yè)管理工作，或者小區(qū)直接選擇一家物業(yè)公司，該公司內(nèi)的員工工資、費(fèi)用支出都由業(yè)主負(fù)責(zé)。自治模式具有以下優(yōu)點(diǎn)：業(yè)主參與度較高，很多工作都由業(yè)主來(lái)決定，能自主控制物業(yè)管理的資金支出情況；管理服務(wù)內(nèi)容、進(jìn)度、資金支出等情況定期公示，各方能全面、清晰把握管理、資金現(xiàn)狀；小區(qū)環(huán)境改造方面有更大的資金支持。缺點(diǎn)表現(xiàn)為：（1）業(yè)主與業(yè)委會(huì)的工作量大，承擔(dān)的責(zé)任多。采用自治模式的小區(qū)相對(duì)較少，主要是因?yàn)樵谠撃Ｊ较聵I(yè)主方需投入更大的精力來(lái)管理物業(yè)工作，在前期需完成人才招聘，組建專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，并與第三方公司達(dá)成合作，后續(xù)應(yīng)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理、日常監(jiān)管、考核。（2）對(duì)業(yè)委會(huì)工作有更高要求，其中的成員需具有極高的專業(yè)素質(zhì)與能力，熟悉相應(yīng)的法律法規(guī)且具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，能著力解決各種實(shí)際問(wèn)題。（3）業(yè)委會(huì)成員應(yīng)加強(qiáng)合作，遵循公平性工作要求，稍微有一定不公平，就會(huì)引發(fā)業(yè)主的不信任，不利于開(kāi)展相關(guān)工作。

2.住宅小區(qū)物業(yè)管理的治理問(wèn)題

2.1 介入不夠及時(shí)

住宅小區(qū)物業(yè)管理過(guò)程中，經(jīng)常因管理缺位而加劇各種糾紛與矛盾，針對(duì)這些問(wèn)題，物業(yè)公司需盡早介入。顯然，依據(jù)物業(yè)管理現(xiàn)有的治理方式，最為理想的條件下，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)與物業(yè)企業(yè)進(jìn)行溝通與交流，了解事情經(jīng)過(guò)并協(xié)商制定最佳的解決措施，形成和解方案；居民委員會(huì)、其他民間組織也應(yīng)參與到關(guān)系協(xié)調(diào)、事項(xiàng)處理中，如其無(wú)法滿足各方訴求，最后委托行政、司法力量介入。當(dāng)前住宅小區(qū)的治理中，針對(duì)各種糾紛一般選擇法律手段，因?yàn)榉傻膹?qiáng)制性。但是，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，許多物業(yè)管理問(wèn)題如能在最初介入有關(guān)力量，就可將矛盾最小化。顯然，我國(guó)當(dāng)下住宅小區(qū)物業(yè)管理治理中，存在介入不夠及時(shí)的情況，正是因?yàn)榇藛?wèn)題，許多些微小事激化為大矛盾。

2.2 調(diào)解機(jī)制存在缺陷

當(dāng)前的發(fā)展條件下，我國(guó)的調(diào)解機(jī)制主要包含人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解幾種。結(jié)合每一種調(diào)解方式的特征，行政調(diào)解與人民調(diào)解之間存在明顯的互補(bǔ)性，但人民調(diào)解與司法調(diào)解、行政調(diào)解與司法調(diào)解之間或者在三種調(diào)解之間經(jīng)常存在有斷層現(xiàn)象，在特殊情況下很難聯(lián)動(dòng)，導(dǎo)致物業(yè)管理治理效率偏低，經(jīng)常誘發(fā)重大問(wèn)題。另外，調(diào)解協(xié)議一般為雙方當(dāng)事人自愿簽訂，如未以法律調(diào)解書(shū)這種強(qiáng)制性方式規(guī)定，很難發(fā)揮其調(diào)解作用，因此，如采用人民調(diào)解或行政調(diào)解，即使雙方達(dá)成了調(diào)解協(xié)議，但后續(xù)依舊會(huì)發(fā)生反悔現(xiàn)象，雙方無(wú)法嚴(yán)格根據(jù)調(diào)解協(xié)議履行各自的職責(zé)[3]。如長(zhǎng)期存在這一現(xiàn)象，將導(dǎo)致人民群眾不信任調(diào)解。此外，現(xiàn)有的調(diào)解機(jī)制中僅針對(duì)司法調(diào)解有相應(yīng)的規(guī)范，但對(duì)人民調(diào)解、行政調(diào)解卻無(wú)規(guī)范，導(dǎo)致具體的工作中常常無(wú)規(guī)范操作，相應(yīng)工作過(guò)于隨意。

2.3 跟不上時(shí)代步伐

當(dāng)前我國(guó)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，人們對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理提出了新的要求，物業(yè)管理治理難度明顯增大。為適應(yīng)新時(shí)代下的工作要求，物業(yè)公司在物業(yè)管理的治理中應(yīng)克服傳統(tǒng)的治理理念與方法，采用全新的治理模式與技術(shù)。顯然，很多住宅小區(qū)的物業(yè)管理治理中，治理理念和方法相對(duì)落后，無(wú)法跟上時(shí)代發(fā)展的步伐，導(dǎo)致物業(yè)管理治理效率偏低、效果不佳。

3.住宅小區(qū)物業(yè)管理中治理問(wèn)題的解決措施

3.1 夯實(shí)制度基礎(chǔ)，建立健全相關(guān)法律法規(guī)

3.1.1 明確業(yè)主委員會(huì)地位

住宅小區(qū)物業(yè)管理的治理中，業(yè)主委員會(huì)為一大參與方，主要是業(yè)主們?yōu)榫S護(hù)共同利益所建立的利益團(tuán)體。根據(jù)當(dāng)下的《物權(quán)法》，其中明確指出了業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定一旦損害了業(yè)主權(quán)益，受侵害業(yè)主即可向人民法院申請(qǐng)解散業(yè)主大會(huì)或者委員會(huì)。在此情況下業(yè)主委員會(huì)為被告。正是因?yàn)榉梢?guī)定不清晰，導(dǎo)致物業(yè)管理治理中一旦涉及司法手段，業(yè)主委員不是訴訟主體。針對(duì)此現(xiàn)象，完善法律法規(guī)時(shí)應(yīng)著重注意以下內(nèi)容：（1）主體地位，強(qiáng)調(diào)業(yè)主大會(huì)能通過(guò)執(zhí)行相應(yīng)的流程成為法人，而業(yè)主委員會(huì)僅為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)而存在，負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)管理的各項(xiàng)工作，賦予業(yè)主委員會(huì)訴訟主體地位，使物業(yè)管理治理中遇到諸多特殊情況時(shí)，業(yè)主委員會(huì)能作為被告或者原告存在。（2）組織結(jié)構(gòu)，每個(gè)住宅小區(qū)的住戶各有不同，物業(yè)工作中應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況確定業(yè)主委員會(huì)人數(shù)，并選擇高素質(zhì)、強(qiáng)能力業(yè)主作為業(yè)主委員會(huì)委員。比如，某住宅小區(qū)的規(guī)模龐大，業(yè)主委員會(huì)數(shù)量較多，而住宅小區(qū)規(guī)模較小的情況下，適當(dāng)減少業(yè)主委員會(huì)的人數(shù)，但業(yè)主委員會(huì)中，委員數(shù)量需達(dá)標(biāo)，他們有極高的專業(yè)素質(zhì)和能力。（3）接受監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)公司的工作，其在行使監(jiān)督權(quán)的過(guò)程中，也應(yīng)該接受全體業(yè)主的監(jiān)督，每間隔一段時(shí)間業(yè)主委員會(huì)需向業(yè)主大會(huì)報(bào)告相應(yīng)的工作進(jìn)展。

3.1.2 明確相關(guān)行政部門(mén)職責(zé)

現(xiàn)行的住宅小區(qū)物業(yè)管理法律法規(guī)中，對(duì)行政部門(mén)的工作職責(zé)劃分不清，導(dǎo)致部分行政部門(mén)在物業(yè)管理治理中，常常未切實(shí)履行其職責(zé)。為此，為提高物業(yè)管理治理水平，法律法規(guī)中應(yīng)進(jìn)一步指出行政部門(mén)的工作職責(zé)與范圍，一般應(yīng)從合理授權(quán)、分權(quán)、整合工作人員結(jié)構(gòu)、提升人員素質(zhì)等角度來(lái)制定規(guī)范。首先，合理對(duì)政府職能部門(mén)授權(quán)與分權(quán)，行政機(jī)構(gòu)需將能交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的事項(xiàng)以授權(quán)或者分權(quán)的方式細(xì)分出去，隨后行政部門(mén)只需要這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者中介機(jī)構(gòu)溝通工作情況即可，由行政部門(mén)來(lái)履行其宏觀調(diào)控職能。其次，依據(jù)不同職能部門(mén)的工作劃分情況，合理配備專業(yè)人才，并調(diào)整人才結(jié)構(gòu)，對(duì)這些人才實(shí)施專業(yè)化培訓(xùn)與考核，使他們能在工作中發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)，提高物業(yè)管理治理效率、效果。通過(guò)上述兩個(gè)方面的工作，可清晰劃分各行政部門(mén)的職責(zé)，使各自切實(shí)履行職責(zé)，避免在出現(xiàn)物業(yè)管理治理問(wèn)題時(shí)相互推諉。

3.2 落實(shí)制度執(zhí)行者責(zé)任，加強(qiáng)配套政策的完善

3.2.1 建立行業(yè)準(zhǔn)入與退出等資質(zhì)機(jī)制

住宅小區(qū)物業(yè)管理治理難度較大，實(shí)際的工作中常常遭遇諸多挑戰(zhàn)，為提高工作水平，國(guó)家有關(guān)部門(mén)應(yīng)陸續(xù)出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)與政策標(biāo)準(zhǔn)，建立行業(yè)準(zhǔn)入與退出機(jī)制，定期、不定期考察物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)、能力，如考核結(jié)果未通過(guò)，嚴(yán)禁該物業(yè)企業(yè)繼續(xù)負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的物業(yè)管理治理工作。考核工作也能定期清理現(xiàn)有的物業(yè)企業(yè)，使每個(gè)物業(yè)企業(yè)都能從業(yè)主利益著手，不斷改善其服務(wù)，而對(duì)于業(yè)主滿意度偏低的物業(yè)企業(yè)，則需要給予一定的懲罰，并要求其限期整頓。另外，在當(dāng)下物業(yè)行業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，有關(guān)部門(mén)應(yīng)以物業(yè)企業(yè)為對(duì)象，建立科學(xué)且合理的評(píng)價(jià)機(jī)制，以資金情況、人員結(jié)構(gòu)、服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主好評(píng)率等完成分類與分級(jí)，并同步劃分住宅小區(qū)的等級(jí)，嚴(yán)禁低等級(jí)物業(yè)企業(yè)服務(wù)高等級(jí)住宅小區(qū)。

3.2.2 細(xì)化和規(guī)范物業(yè)費(fèi)收取范圍和標(biāo)準(zhǔn)

目前的住宅小區(qū)物業(yè)市場(chǎng)上存在亂收費(fèi)現(xiàn)象，針對(duì)此類問(wèn)題，在具體的工作中相關(guān)部門(mén)必須逐步細(xì)化、規(guī)范物業(yè)費(fèi)收取范圍、標(biāo)準(zhǔn)，以促進(jìn)物業(yè)管理治理。結(jié)合現(xiàn)階段住宅小區(qū)物業(yè)管理情況，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間經(jīng)常存在物業(yè)費(fèi)方面的糾紛，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)企業(yè)所提供的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、水平難以與收取的物業(yè)費(fèi)保持一致，或者物業(yè)企業(yè)認(rèn)為自身提供的物業(yè)服務(wù)較多，但業(yè)主所支付的物業(yè)費(fèi)偏低，這類型糾紛實(shí)際上都圍繞物業(yè)費(fèi)[4]。因此，當(dāng)有關(guān)部門(mén)依據(jù)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)完成了物業(yè)企業(yè)的分類、分級(jí)后，再進(jìn)一步細(xì)化、規(guī)范物業(yè)費(fèi)收取范圍與標(biāo)準(zhǔn)，減少物業(yè)行業(yè)內(nèi)的亂收費(fèi)現(xiàn)象。

3.2.3 積極落實(shí)“三調(diào)聯(lián)動(dòng)”

物業(yè)管理治理中“三調(diào)聯(lián)動(dòng)”也十分重要，就是促進(jìn)人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解方式的有效結(jié)合，凸顯每一種調(diào)解方式的優(yōu)點(diǎn)，使各自之間彌補(bǔ)不足，實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)，即使在住宅小區(qū)物業(yè)管理中遇到了各種糾紛與矛盾，也能通過(guò)這些方法來(lái)進(jìn)行協(xié)調(diào)，將矛盾糾紛化解在基層、解決的萌芽階段，避免問(wèn)題處理不及時(shí)計(jì)劃矛盾。為此，住宅小區(qū)物業(yè)企業(yè)在管理治理工作中應(yīng)全面落實(shí)“三調(diào)聯(lián)動(dòng)”的要求，合理利用人民調(diào)解、行政調(diào)解手段，如有需要邀請(qǐng)人民法院提前介入，為物業(yè)管理治理創(chuàng)造溝通協(xié)商條件，形成住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛的自我化解機(jī)制。

3.2.4 發(fā)揮網(wǎng)格化管理優(yōu)勢(shì)

住宅小區(qū)中物業(yè)管理治理涉及了很多零碎性的工作，如未做好責(zé)任劃分，將降低管理治理效果。當(dāng)前社會(huì)穩(wěn)步發(fā)展的過(guò)程中，住宅小區(qū)物業(yè)管理治理中引入網(wǎng)格化管理方式，能發(fā)揮此管理方式的優(yōu)勢(shì)，形成社會(huì)治理新體制，不斷構(gòu)建基層綜合服務(wù)管理平臺(tái)?，F(xiàn)階段雖許多大型住宅小區(qū)的物業(yè)管理治理中引入了網(wǎng)格化管理方式，但因?yàn)閷?shí)行時(shí)間較短，其管理實(shí)踐中還存在諸多問(wèn)題，未來(lái)需著力從這些問(wèn)題著手，建立更為細(xì)化的管理路徑。依據(jù)當(dāng)下情況，網(wǎng)格化管理主要是在統(tǒng)一的城市管理、數(shù)字化平臺(tái)下開(kāi)展的，將城市管理區(qū)域以一定標(biāo)準(zhǔn)細(xì)分為多個(gè)單元網(wǎng)絡(luò)，后續(xù)的工作中巡查每一單元中的事件，創(chuàng)建監(jiān)督、處置相分離的社會(huì)治理體制。因此，從本質(zhì)上分析，網(wǎng)格化管理與“三調(diào)聯(lián)動(dòng)”之間存在緊密聯(lián)系，高度相似，目標(biāo)均為將矛盾與糾紛化解在基層、解決在萌芽階段，但各自所采用的方法有一定區(qū)別，“三調(diào)聯(lián)動(dòng)”強(qiáng)調(diào)政府機(jī)構(gòu)的介入與參與，而網(wǎng)格化管理則強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)化治理方式，希望由政府主導(dǎo)相應(yīng)工作，并鼓勵(lì)社會(huì)力量參與到其中。

3.3 加強(qiáng)技術(shù)支持和信息化建設(shè)

住宅小區(qū)物業(yè)管理治理過(guò)程中，管理治理水平與技術(shù)存在直接聯(lián)系，如在實(shí)際的工作中技術(shù)相對(duì)滯后，將無(wú)法達(dá)到最佳的管理效果。為此，物業(yè)企業(yè)的管理和治理工作中必須注重技術(shù)的作用，不斷引進(jìn)新技術(shù)來(lái)輔助相關(guān)工作。當(dāng)下我國(guó)進(jìn)入了信息時(shí)代，在物業(yè)管理中引進(jìn)信息技術(shù)能促進(jìn)信息化建設(shè)，加快物業(yè)管理治理的數(shù)字化、智能化發(fā)展。在具體的工作中，物業(yè)企業(yè)需根據(jù)住宅小區(qū)的具體特點(diǎn)，建立互聯(lián)網(wǎng)+信息平臺(tái)，在該平臺(tái)內(nèi)集成小組中的各類信息，通過(guò)分析與篩選數(shù)據(jù)，制定科學(xué)的物業(yè)管理決策，發(fā)揮數(shù)據(jù)的作用，使管理和治理工作更具針對(duì)性。另外，物業(yè)企業(yè)也能將小區(qū)服務(wù)信息、安全信息、環(huán)境信息等信息公開(kāi)化，以便業(yè)主方隨時(shí)查看這些信息。

3.4 加強(qiáng)居民參與和溝通

住宅小區(qū)中的居民數(shù)量眾多，這些居民是物業(yè)企業(yè)物理管理和治理工作的監(jiān)督者，為此，物業(yè)企業(yè)必須在各項(xiàng)工作中加強(qiáng)與居民的溝通與交流，并鼓勵(lì)居民參與到物業(yè)管理決策中。具體來(lái)說(shuō)，可成立業(yè)委會(huì)或者居民委員會(huì)，開(kāi)展社區(qū)活動(dòng)，定期舉辦業(yè)主大會(huì)，鼓勵(lì)居民積極參與到這些活動(dòng)中，讓他們能更多地了解物業(yè)管理工作。物業(yè)企業(yè)在工作中遇到難題時(shí)，可廣泛征求居民意見(jiàn)，綜合多方面因素制定最佳的解決措施。

結(jié)語(yǔ)：

物業(yè)管理關(guān)乎住宅小區(qū)的安全、穩(wěn)定、和諧，在當(dāng)下經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)步發(fā)展的構(gòu)成中，人們對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理治理提出了諸多要求。各住宅小區(qū)的物業(yè)管理都需堅(jiān)持創(chuàng)新化發(fā)展，由物業(yè)人員不斷引進(jìn)新理念、新方法與新技術(shù)，構(gòu)建完善的工作機(jī)制。