文／李薇 鴻基地產(chǎn)中山公司 廣東中山 528400

引言：

在過去幾年，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了快速的發(fā)展和規(guī)模的擴(kuò)張。然而，與其快速增長相比，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理精細(xì)化程度卻存在一定的不足。房地產(chǎn)企業(yè)在追求規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，往往忽視了資金管理的重要性。雖然企業(yè)能夠吸引大量投資和融資，但對于如何進(jìn)行有效的資金管理卻認(rèn)識不到位。這導(dǎo)致了資金的浪費(fèi)、低效使用、無序管理，從而限制了企業(yè)的發(fā)展和競爭力。

房地產(chǎn)企業(yè)面臨著多個(gè)與資金管理相關(guān)的問題。

首先，它們往往存在資金短缺的問題，尤其是在經(jīng)濟(jì)下行周期和緊縮政策的影響下。這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法及時(shí)支付供應(yīng)商款項(xiàng)、工人工資等，同時(shí)也限制了企業(yè)的拓展和發(fā)展計(jì)劃。

其次，在市場競爭日益加劇的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷追求管理紅利，但不足的資金管理水平及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對能力使得企業(yè)難以有效應(yīng)對市場挑戰(zhàn)。因此，研究提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平具有現(xiàn)實(shí)意義。通過深入分析現(xiàn)有的問題和挑戰(zhàn)，我們可以為房地產(chǎn)企業(yè)制定出可行的應(yīng)對策略，包括培養(yǎng)更多高素質(zhì)的資金管理人才、優(yōu)化資金管理流程、前置資金風(fēng)險(xiǎn)管理措施等等。這些策略將幫助企業(yè)精細(xì)化資金管理，提高效率和競爭力，從而確保其正常運(yùn)營和可持續(xù)發(fā)展。

本論文致力于研究房地產(chǎn)企業(yè)資金管理困境及應(yīng)對策略，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)提供啟示和建議，以促使其在競爭中脫穎而出，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

1.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的必要性

1.1 宏觀層面

1.1.1 有助于促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用越來越重要。然而，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)無疑會對上下游企業(yè)以及金融機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定運(yùn)行產(chǎn)生影響。由于房企業(yè)務(wù)涉及每個(gè)普通百姓的生活，若資金鏈斷裂和企業(yè)暴雷現(xiàn)象不可避免地發(fā)生，將對民生和社會穩(wěn)定造成巨大影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)有責(zé)任遵守法律法規(guī)，提高自身資金管理能力，并履行社會責(zé)任，這將有助于促進(jìn)社會的和諧穩(wěn)定。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該發(fā)揮其在中國經(jīng)濟(jì)中的作用，幫助推動中國經(jīng)濟(jì)的快速提升，并為社會和諧穩(wěn)定做出積極貢獻(xiàn)。

1.1.2 有助于提升我國資本市場效率

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理對于提升我國資本市場效率具有積極作用。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)是我國資本市場的重要參與者之一，有效管理資金可以幫助企業(yè)降低資金成本、優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，提升盈利能力，進(jìn)而對資本市場產(chǎn)生積極影響。

第二，良好的資金管理可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)保持財(cái)務(wù)穩(wěn)定。穩(wěn)定的財(cái)務(wù)狀況有利于提升企業(yè)信譽(yù)度和市場聲譽(yù)，增強(qiáng)投資者對企業(yè)的信任感，從而提高資本市場的運(yùn)行效率。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理還可以促進(jìn)資源配置的合理化。通過科學(xué)合理的資金運(yùn)作，房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地滿足市場需求，推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)社會資源的高效配置。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理對于提升我國資本市場效率具有重要作用。政府和有關(guān)部門可以加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的監(jiān)管，引導(dǎo)企業(yè)遵循規(guī)范、透明的管理原則，進(jìn)一步提升資本市場的運(yùn)行效率。

1.2 微觀層面

1.2.1 有助于企業(yè)規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，需要大量的資金來進(jìn)行運(yùn)營。然而，這也帶來了資金安全的隱患。為了減少資金風(fēng)險(xiǎn)，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始注重資金管理。通過控制和管理資金，可以改善和優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部的資金結(jié)構(gòu)。這不僅可以保障資金的合理性和有效性，還能進(jìn)一步避免因占用大量資金而帶來的各種風(fēng)險(xiǎn)。這種資金管理的做法也促使房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理有助于企業(yè)規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)，并推動其可持續(xù)發(fā)展。

1.2.2 有助于提升房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)效益

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理是其經(jīng)營管理中一條至關(guān)重要的總線。合理、科學(xué)地規(guī)劃資金管理，可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。通過科學(xué)管理資金融通和運(yùn)營資金的使用，房地產(chǎn)企業(yè)能夠降低資金獲取和管理成本，進(jìn)而提升整體運(yùn)營效率。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)需要科學(xué)規(guī)劃資金的獲取。在資金融通方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過與銀行、投資機(jī)構(gòu)等合作，進(jìn)行利率、監(jiān)管條件、還款條件等多個(gè)綜合因素后，獲取最優(yōu)的開發(fā)和運(yùn)營資金。這種科學(xué)管理資金融通的方式不僅可以降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還能為企業(yè)提供更多的資金支持。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)通過科學(xué)管理資金的使用可以降低資金管理成本。有效運(yùn)用資金管理工具和技術(shù)，比如財(cái)務(wù)軟件、預(yù)算控制系統(tǒng)等，能夠幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)資金流動的監(jiān)控和控制，減少人力成本，并提高資金使用的準(zhǔn)確性和效率。房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過與供應(yīng)商的合作，獲得更優(yōu)惠的采購條件和支付方式，進(jìn)一步降低資金管理成本。合理的資金計(jì)劃表，能夠有效地預(yù)測和把控未來的現(xiàn)金流，了解企業(yè)的剛性支出，提前做好現(xiàn)金安排，防止風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)。同時(shí)，在運(yùn)營過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目需求合理安排資金使用，例如將資金歸集到集團(tuán)統(tǒng)一管理，每個(gè)銀行簽訂協(xié)定存款協(xié)議等，避免浪費(fèi)和冗余，實(shí)現(xiàn)資金最大化效益。

第三，科學(xué)管理資金對房地產(chǎn)企業(yè)的整體運(yùn)營效率提升具有重要意義。充分利用資金，可以有效推動項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程，提升項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量和速度。同時(shí)，合理管理運(yùn)營資金，能夠確保項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，保障施工、銷售等各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。通過提高資金利用效率，房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地滿足市場需求，提高開發(fā)效益，實(shí)現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理困境

2.1 資金投資方面

房地產(chǎn)企業(yè)是包括開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)企業(yè)在內(nèi)的一種類型的企業(yè)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)在資金投資管理方面面臨著一些困境。

第一，有些企業(yè)過于關(guān)注土地價(jià)格，而忽視了房地產(chǎn)的位置和客戶定位等重要因素。這樣做的結(jié)果可能導(dǎo)致企業(yè)在經(jīng)營過程中遇到各種問題，比如銷售困難、租賃率低等。

第二，一些企業(yè)在資金投資中存在過度集中風(fēng)險(xiǎn)的問題。他們過于依賴于某個(gè)區(qū)域或城市，一旦該區(qū)域或城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題，企業(yè)的經(jīng)營就會面臨嚴(yán)重挑戰(zhàn)。為了有效地應(yīng)對這些困境，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)資金投資管理以防范風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 資金融資方面

在房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中，資金融資方面存在多方面的困境。

第一，我國房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小企業(yè)，難以通過發(fā)行債券和股票等方式來進(jìn)行融資。這主要由于發(fā)債和上市對企業(yè)經(jīng)營情況、財(cái)務(wù)指標(biāo)等有嚴(yán)格要求，而部分企業(yè)無法達(dá)到條件。市場對于房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好下降，投資者對于購買房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票的興趣減弱，導(dǎo)致了市場上相關(guān)融資工具的不受青睞。

第二，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策進(jìn)一步加強(qiáng)，引入了限購、限貸等舉措，使得購房難度增加，也直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。限購政策使得購房者數(shù)量減少，進(jìn)而降低了銷售額，從而減少了企業(yè)的現(xiàn)金流。同時(shí)，限貸政策也使得企業(yè)在銀行的融資額度受到限制，給企業(yè)的融資渠道帶來了壓力。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道也受到了審批難度的增加的影響。為了防范房地產(chǎn)市場泡沫風(fēng)險(xiǎn)，政府層面對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金投放渠道和審批流程進(jìn)行了調(diào)控，增加了審批的難度和時(shí)間。這導(dǎo)致了企業(yè)的融資計(jì)劃被推遲，長時(shí)間處于無法獲得融資支持的狀態(tài)，進(jìn)而影響了企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展。

第四，房地產(chǎn)企業(yè)自身在融資管理方面也存在認(rèn)識缺乏、預(yù)判不足等問題。一些企業(yè)對市場的變化缺乏敏感性，未能及時(shí)預(yù)見到融資環(huán)境的變化，沒有做好充分的準(zhǔn)備工作。此外，一些企業(yè)對于融資渠道的多樣性和風(fēng)險(xiǎn)控制的重要性認(rèn)識不足，過度依賴單一融資渠道，容易造成融資能力的不穩(wěn)定性。

2.3 資金營運(yùn)方面

在房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中，資金營運(yùn)方面存在著一些具體困境。

第一，資金流入的問題。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售款項(xiàng)通常以現(xiàn)金形式流入，這對企業(yè)來說是一種有利因素，可以用于彌補(bǔ)建設(shè)和開發(fā)的成本。然而，由于建設(shè)項(xiàng)目需要一定時(shí)間，房地產(chǎn)企業(yè)往往會由于政策、項(xiàng)目本身原因而去化不佳，同時(shí)又因?yàn)殂y行額度收緊無法放款，導(dǎo)致企業(yè)在短期內(nèi)資金緊張。

第二，資金流出的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要投入大量資金用于土地購置、房屋建設(shè)以及各類運(yùn)營活動。這些支出往往是巨額的，并且需要長期資金的持續(xù)投入。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須妥善管理自身的流動資金，確保足夠的資金存量來應(yīng)對各項(xiàng)成本、費(fèi)用支出和負(fù)債。然而，隨著市場環(huán)境的變化，例如購房政策調(diào)整、利率波動等，房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨銷售下滑、資金回籠困難的風(fēng)險(xiǎn)，從而進(jìn)一步加大了資金管理的壓力。

第三，資金利用的挑戰(zhàn)。在房地產(chǎn)企業(yè)中，資金的利用需要平衡多個(gè)方面，包括項(xiàng)目開發(fā)、市場推廣、企業(yè)運(yùn)營和資金投資等。房地產(chǎn)企業(yè)需要謹(jǐn)慎決策，確保資金能夠最大化地發(fā)揮效益，同時(shí)避免過度投資或者資金閑置導(dǎo)致的浪費(fèi)。

在資金利用方面，房地產(chǎn)企業(yè)還需要考慮不同的資金來源，例如銀行貸款、股權(quán)融資或者債券發(fā)行等。不同的資金來源對企業(yè)有不同的要求和限制，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身情況進(jìn)行合理選擇，并合理分配和利用各類資金。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要考慮投資回報(bào)率、風(fēng)險(xiǎn)管理和現(xiàn)金流等因素。在進(jìn)行資金利用決策時(shí)，企業(yè)需要綜合考慮這些因素，以實(shí)現(xiàn)最佳的資金配置和利用效果。

3.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理應(yīng)對策略

3.1 資金投資方面應(yīng)對策略

在房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中，針對資金投資方面的應(yīng)對策略，有幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)需要重視。

第一，建立發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略是必不可少的步驟。通過清晰認(rèn)知未來投資定位與宏觀環(huán)境，可以為資金投資提供明確的指導(dǎo)，并幫助企業(yè)把握市場機(jī)遇。

第二，全周期風(fēng)險(xiǎn)管控是至關(guān)重要的。房地產(chǎn)行業(yè)投資具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，因此需要在投資決策過程中充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素并進(jìn)行充分提示，以支持管理層決策。投前，對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分評估，結(jié)合開發(fā)周期、項(xiàng)目質(zhì)量和受眾人群等因素，對項(xiàng)目進(jìn)行全面的投資分析，以確保資金投資的安全性和收益性。投后，建立財(cái)務(wù)分析對比及考核機(jī)制，運(yùn)營數(shù)據(jù)與投資數(shù)據(jù)偏離甚遠(yuǎn)的，應(yīng)追究投資部門責(zé)任。

第三，在房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理中，需要按照風(fēng)險(xiǎn)收益的原則，進(jìn)行合理的資金配置。這意味著要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃和策略，選擇具有較高潛力和回報(bào)率的項(xiàng)目進(jìn)行投資。同時(shí)也要考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度和投資周期，以及市場供需情況等因素，進(jìn)行綜合評估和比較，確保資金投資的合理性和有效性。此外，還可以通過多元化投資組合來分散風(fēng)險(xiǎn)，避免過度集中投資于某個(gè)項(xiàng)目或領(lǐng)域，從而提高整體的資金投資效益。

3.2 資金融資方面應(yīng)對策略

房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理中，面臨著對資金融資能力的強(qiáng)烈需求。為了滿足項(xiàng)目開發(fā)、運(yùn)營和擴(kuò)張的資金需求，房地產(chǎn)企業(yè)通常采取多種融資方式。銀行貸款一直是主要的融資渠道，具有便利和低成本的優(yōu)勢。證券資管計(jì)劃也成為了房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資工具，通過發(fā)行證券產(chǎn)品，可以吸引更廣泛的投資者參與融資。此外，債券融資和海外融資等渠道也被房地產(chǎn)企業(yè)廣泛使用。

然而，在當(dāng)前國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道受到了限制。政府對開發(fā)貸款、企業(yè)債券和海外融資等進(jìn)行管控，以遏制房地產(chǎn)市場過度繁榮，維護(hù)金融穩(wěn)定。這些限制導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)需要尋求新的融資策略。

鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)金融領(lǐng)域研究，探索拓寬新的融資渠道。一種值得考慮的新興融資方式是引入私募基金。私募基金作為一種靈活多樣的投資工具，能夠提供個(gè)性化的融資解決方案。通過引入專業(yè)的私募基金管理機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)可以借助其豐富的經(jīng)驗(yàn)和資源，快速獲取資金支持。私募基金還具有更好地適應(yīng)性，能夠更好地應(yīng)對市場風(fēng)險(xiǎn)和變化。通過與私募基金的合作，房地產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)多方面的資金配置，降低融資成本，并有效滿足項(xiàng)目的資金需求。

3.3 資金營運(yùn)方面應(yīng)對策略

在房地產(chǎn)企業(yè)資金營運(yùn)管理中，有幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)需要重點(diǎn)考慮和采取相應(yīng)的策略。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)實(shí)行全周期管理，從預(yù)算到實(shí)際費(fèi)用明細(xì)都要做好管控。首先，企業(yè)需要制定合理的預(yù)算計(jì)劃，包括資金需求、投資規(guī)模和使用計(jì)劃等。其次，在執(zhí)行過程中要進(jìn)行有效的費(fèi)用控制和支出管理，確保資金的合理調(diào)配和使用。建立健全的財(cái)務(wù)管理體系，及時(shí)進(jìn)行成本分析，做好土增清算稅務(wù)籌劃，建立健全增值稅留抵退稅機(jī)制并妥善安排退稅工作，合理安排所得稅預(yù)繳稅金，動態(tài)進(jìn)行盈利評估，以便及時(shí)調(diào)整和優(yōu)化資金運(yùn)作策略。這樣可以幫助企業(yè)在不同經(jīng)濟(jì)周期中更好地應(yīng)對市場變化，保持健康和穩(wěn)定地發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)應(yīng)加強(qiáng)開發(fā)計(jì)劃的管理。明確開工、正負(fù)零、預(yù)售、竣工備案、交付時(shí)間及節(jié)奏的把控。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對業(yè)務(wù)外包的管理，尤其是銷售部分。外包銷售業(yè)務(wù)可以減輕企業(yè)自身的負(fù)擔(dān)，但也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此需要進(jìn)行有效地管理和監(jiān)控。企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格篩選合作伙伴，并建立明確的合作協(xié)議，明確雙方的責(zé)任和義務(wù)。同時(shí)，必須確保外包銷售團(tuán)隊(duì)具備高水平的專業(yè)素質(zhì)和銷售能力，通過培訓(xùn)和提升銷售人員的技能，以提高銷售業(yè)績和客戶滿意度。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)后期管理，確保銷售服務(wù)質(zhì)量。在房屋銷售過程中，企業(yè)需要積極跟進(jìn)并滿足購房者的需求，提供優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)。建立健全的客戶管理系統(tǒng)，及時(shí)處理客戶反饋和投訴，并及時(shí)解決問題，增強(qiáng)客戶的信任和忠誠度。此外，企業(yè)還可以通過引入數(shù)字化技術(shù)，提供在線售后服務(wù)、客戶咨詢和互動交流，提升銷售服務(wù)的便捷性和效率。

結(jié)語：

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理對經(jīng)營效益和可持續(xù)發(fā)展具有直接影響。然而，房地產(chǎn)市場存在不可控因素，項(xiàng)目開發(fā)與管理中存在不確定性。因此，為了應(yīng)對這些挑戰(zhàn)，我們需要針對具體情況制定解決策略，并提高對資金管理的重視程度。首先，應(yīng)建立起資金預(yù)算和監(jiān)督管理體系來加強(qiáng)資金管理。此外，還可以拓寬籌資融資渠道，采取多元化融資方式，以建立健全的資金管理模式。通過實(shí)施上述措施，房地產(chǎn)企業(yè)可以進(jìn)一步提高資金管理水平，確保項(xiàng)目的順利開發(fā)，并在市場競爭中提供良好的現(xiàn)金流支持。