文 李奇會(huì) 山東建筑大學(xué)管理工程學(xué)院副教授

孫 莉 山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展研究院

井 坤 山東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)

張 青 山東省東營(yíng)市墾利區(qū)城管局

在“房住不炒”和城鄉(xiāng)居民人均住房面積超過(guò)40平方米的背景下，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展路徑正在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，正處于從“舊發(fā)展模式”向“新發(fā)展模式”轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵期，其核心是要持續(xù)提高居住品質(zhì)，《質(zhì)量強(qiáng)國(guó)建設(shè)綱要》提出要打造中國(guó)建造升級(jí)版，推動(dòng)精品建造和精細(xì)管理，建設(shè)品質(zhì)工程；2023年全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議要求大力提高住房品質(zhì)，為人民群眾建設(shè)“好房子”，住建部倪虹部長(zhǎng)進(jìn)一步提出：“要牢牢抓住讓人民群眾‘安居’這個(gè)基點(diǎn)，以讓人民群眾住上更好的房子為目標(biāo)，從‘好房子’到‘好小區(qū)’，從‘好小區(qū)’到‘好社區(qū)’，從‘好社區(qū)’到‘好城區(qū)’，努力為人民群眾創(chuàng)造高品質(zhì)生活空間?！盵1][2]，可以看出，住房正從“有沒(méi)有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，如何建設(shè)高品質(zhì)的“好房子”成為住建領(lǐng)域下一步工作的重點(diǎn)。

但是，如何定義好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)？這四者之間的遞進(jìn)路徑又是什么？目前在實(shí)踐領(lǐng)域多個(gè)省市開始了積極探索，例如，北京發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范高品質(zhì)商品住宅項(xiàng)目建設(shè)管理的通知》《北京高品質(zhì)住宅綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》等文件，提出了高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)和評(píng)價(jià)要求；重慶市出臺(tái)了《重慶市中心城區(qū)高品質(zhì)生活居住區(qū)行動(dòng)指引》；南京市發(fā)布了《關(guān)于提升全市新建商品住宅規(guī)劃品質(zhì)要求的通知》，山東省淄博市發(fā)布了《關(guān)于新建商品住宅品質(zhì)提升若干規(guī)定的通知》等。理論界也開始圍繞“好房子”開展調(diào)研、問(wèn)卷調(diào)查和論文寫作，例如，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司在河南開展“好住宅”標(biāo)準(zhǔn)調(diào)研和調(diào)查問(wèn)卷活動(dòng)，《城鄉(xiāng)建設(shè)》雜志從2022年開始圍繞“好房子”發(fā)表了一系列論文；[3]但總體上看各方尚沒(méi)有形成較為統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，也基本沒(méi)有探討“四好”之間的遞進(jìn)關(guān)系。

本文從“好房子”內(nèi)涵出發(fā)，對(duì)“四好”之間的遞進(jìn)邏輯進(jìn)行研究，探討房地產(chǎn)業(yè)助力“四好”建設(shè)的實(shí)現(xiàn)機(jī)制，進(jìn)而為如何提升廣大人民群眾居住水平提供有益參考。

一、“好房子”的內(nèi)涵

（一）“好房子”成為房地產(chǎn)新發(fā)展模式的內(nèi)在要求

在以“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”為特征的舊發(fā)展模式下，在供應(yīng)端追求“好房子”的開發(fā)商沒(méi)有得到應(yīng)有的市場(chǎng)地位，甚至出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)危機(jī)，例如，綠城地產(chǎn)就曾經(jīng)因?yàn)樽非蟾咂焚|(zhì)慢節(jié)奏經(jīng)歷了瀕臨破產(chǎn)的危機(jī)；在需求端，消費(fèi)者對(duì)住房質(zhì)量等問(wèn)題的投訴居高不下，面臨的居住痛點(diǎn)難點(diǎn)等問(wèn)題一直沒(méi)有得到根本性解決；在政府端，對(duì)“好房子”的監(jiān)管較為零散，沒(méi)有形成完整的閉環(huán)監(jiān)管，相關(guān)的支持政策也沒(méi)有形成體系。

新發(fā)展模式下，由于消費(fèi)者買方市場(chǎng)的出現(xiàn)，各方利益主體力量發(fā)生了根本性變化（李奇會(huì)等，2023），[4]為廣大群眾提供“好房子”日益成為各方共識(shí)。

首先在需求端，在住房總量基本平衡后，租購(gòu)并舉成為滿足居住需求的新方式，租、購(gòu)群體都需要“好房子”。一方面，疫情之后，被疫情壓制的剛需和改善客戶在政策刺激下開始釋放，2023年一季度全國(guó)住宅新房市場(chǎng)銷售面積（同比增長(zhǎng)1.4%）和銷售額（同比增長(zhǎng)7.4%）均實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入溫和復(fù)蘇期；綜合全國(guó)各地情況看，銷售量?jī)r(jià)齊升的主要是各地購(gòu)房者認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)房企開發(fā)的“好房子”，無(wú)論是剛需盤還是改善盤，只要是被當(dāng)?shù)刭?gòu)房者認(rèn)可為高品質(zhì)或者“好房子”，都取得了較好的銷售業(yè)績(jī)。以濟(jì)南為例，濟(jì)南銀豐地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品是濟(jì)南“好房子”的代表，在市場(chǎng)上供不應(yīng)求；但同時(shí)其周邊也有一些不被消費(fèi)者認(rèn)可的樓盤銷售較為困難。另一方面，對(duì)“好房子”的租賃需求也成為主流，萬(wàn)科泊寓和龍湖冠寓等企業(yè)提供的高品質(zhì)租賃住房出租率居高不下，但同時(shí)其周邊一些成套住宅尤其是老破小住宅反而不受租賃市場(chǎng)歡迎，出租較為困難。

其次在供應(yīng)端，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新發(fā)展階段，總量平衡、結(jié)構(gòu)性短缺成為新常態(tài)，一方面在增量市場(chǎng)中，房企無(wú)法再通過(guò)高周轉(zhuǎn)取得持續(xù)發(fā)展，企業(yè)回歸“產(chǎn)品力”、以產(chǎn)品取勝成為業(yè)內(nèi)共識(shí)；優(yōu)質(zhì)開發(fā)商開發(fā)的“好房子”經(jīng)受了本輪調(diào)控的考驗(yàn)，成為行業(yè)新標(biāo)桿，其中杭州濱江地產(chǎn)的表現(xiàn)尤為突出，依靠產(chǎn)品力在新發(fā)展階段脫穎而出，品牌價(jià)值進(jìn)一步提升；另一方面，在租賃市場(chǎng)中，為滿足年輕人和新市民階段性居住需要，在租賃市場(chǎng)建設(shè)高品質(zhì)的長(zhǎng)租房（保障性租賃住房和市場(chǎng)化長(zhǎng)租房等）成為房地產(chǎn)市場(chǎng)新的熱點(diǎn)。

最后在政府端，政府的調(diào)控思路也開始調(diào)整，以讓人民群眾住上或租上更好的房子成為新的目標(biāo)，相應(yīng)的支持政策也開始出臺(tái)。在土地出讓環(huán)節(jié)，競(jìng)品質(zhì)開始成為土地一級(jí)市場(chǎng)主流做法；在金融支持方面，綠色金融等新型金融開始針對(duì)“好房子”發(fā)力；在預(yù)售環(huán)節(jié)，“好房子”也可以提前拿到預(yù)售許可等等；在使用環(huán)節(jié)，住建部《住房租賃條例》已經(jīng)完成意見征求等。雖然相關(guān)規(guī)定還沒(méi)有形成完整體系，但導(dǎo)向已經(jīng)非常明顯。

因此，“好房子”已經(jīng)成為新發(fā)展階段行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的基石，開發(fā)“好房子”、出租“好房子”的優(yōu)質(zhì)企業(yè)會(huì)成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的勝利者。

（二）“好房子”的內(nèi)涵

雖然“好房子”已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)，但目前對(duì)“好房子”的認(rèn)定也是因城而異，如何界定其內(nèi)涵仍然存在較大爭(zhēng)議，其中重要的原因之一是“好房子”的內(nèi)涵是隨著時(shí)代、城市、消費(fèi)群體等各種影響因素的變化而變化，具有較大的彈性和擴(kuò)展性。

本文認(rèn)為“好房子”應(yīng)該從消費(fèi)者角度來(lái)定義，只有被廣大群眾普遍認(rèn)可的房子才是“好房子”。“好房子”不能簡(jiǎn)單理解為高端豪宅，也不能簡(jiǎn)單理解為依靠大量使用昂貴材料建造的房子，用普通建筑材料、綠色建材加上先進(jìn)建造技術(shù)同樣能打造出“好房子”，無(wú)論是住還是租，無(wú)論是普通住宅還是高檔住宅，只要符合“好房子”的內(nèi)涵，都應(yīng)該被認(rèn)定為為“好房子”。

綜合各方意見，從消費(fèi)者角度理解的“好房子”主要包括五個(gè)層面：產(chǎn)權(quán)要明晰、質(zhì)量要優(yōu)良、功能要可變、維修要方便、價(jià)值要持續(xù)。因此，如何在房子開發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)全壽命過(guò)程中全面融入消費(fèi)者對(duì)這五個(gè)層面的意見就成為“好房子”的關(guān)鍵。

由于購(gòu)房者普遍缺乏專業(yè)知識(shí)，對(duì)建筑內(nèi)在的品質(zhì)、性能指標(biāo)等理解不深，對(duì)綠色建筑、超低能耗建筑等專業(yè)概念缺乏了解，因此，從消費(fèi)者角度理解“好房子”必須加入政府和社會(huì)組織力量，才能真正引導(dǎo)開發(fā)商建設(shè)消費(fèi)者需要的“好房子”。

1.產(chǎn)權(quán)明晰。明晰產(chǎn)權(quán)的要求來(lái)自業(yè)主或租戶在居住期間因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)或使用權(quán)爭(zhēng)議引起的糾紛，政府相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)主動(dòng)作為，在學(xué)習(xí)借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)理論和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新完善產(chǎn)權(quán)和出租權(quán)相關(guān)規(guī)定。首先是在設(shè)計(jì)階段要確保住房專有部分所有權(quán)的明晰，例如衛(wèi)生間要做到同層排水，避免對(duì)樓下住戶專有部分造成侵犯；對(duì)所有入戶管線的計(jì)量部位要放在專有部分之外；對(duì)相鄰戶之間共有墻體內(nèi)避免開孔和管線；對(duì)空調(diào)、外掛太陽(yáng)能等室外機(jī)部位要統(tǒng)一布局等等，目前對(duì)這些涉及產(chǎn)權(quán)方面的設(shè)計(jì)要求還沒(méi)有形成硬性規(guī)定，未來(lái)要推動(dòng)這些要求進(jìn)入設(shè)計(jì)規(guī)范，開發(fā)項(xiàng)目如果不能落實(shí)這些要求則不能進(jìn)行竣工驗(yàn)收；其次在使用階段，要制定相關(guān)使用規(guī)范，確保建筑的設(shè)計(jì)用途和使用用途保持一致，規(guī)范居住人、出租人正確行使使用權(quán)，避免對(duì)鄰居和承租方造成干擾，例如不能隨意變更長(zhǎng)租房的租期和隨意提高租金、不能違規(guī)群租、不能隨意改變居住用途、不能隨意侵占公共空間、明確由于房屋引發(fā)的糾紛（例如高空拋物、外墻脫落等）涉及的權(quán)利人如何承擔(dān)責(zé)任等等。

2.質(zhì)量可靠。質(zhì)量問(wèn)題是“好房子”的根本問(wèn)題，要保證住房質(zhì)量可靠耐久，除了嚴(yán)格政府監(jiān)管外，還需要在開發(fā)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程中引入消費(fèi)者監(jiān)督、第三方監(jiān)督及保險(xiǎn)機(jī)制。首先要強(qiáng)化消費(fèi)者購(gòu)房信息知情權(quán)和施工質(zhì)量監(jiān)督權(quán)，推動(dòng)購(gòu)房者對(duì)建筑過(guò)程進(jìn)行監(jiān)控，推動(dòng)改變竣工驗(yàn)收（法律規(guī)定）和交房驗(yàn)收（合同約定）兩次驗(yàn)收的現(xiàn)狀，推行“竣工即驗(yàn)收，驗(yàn)收即交付，交房即交證”，進(jìn)一步擴(kuò)大工地開放日、先驗(yàn)房后收房、先驗(yàn)房后竣工驗(yàn)收、業(yè)主參與承接查驗(yàn)、延長(zhǎng)保修期限等強(qiáng)化購(gòu)房者監(jiān)督做法的應(yīng)用范圍，倒逼開發(fā)商重視房屋的質(zhì)量，否則房屋無(wú)法順利交付；其次是以居民急難愁盼的房屋質(zhì)量問(wèn)題為導(dǎo)向，標(biāo)本兼治，在設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等階段編制質(zhì)量問(wèn)題專篇，建立數(shù)字化平臺(tái)實(shí)時(shí)更新工程狀態(tài)，實(shí)時(shí)問(wèn)題預(yù)警、實(shí)時(shí)協(xié)同處置，加強(qiáng)滲漏、裂縫、空鼓、散熱器和地溫盤管不通不熱、地漏和煙道返味串味以及分集水器根部漏水、噪聲干擾等質(zhì)量常見問(wèn)題的整治，對(duì)易發(fā)常見問(wèn)題主要防控措施的關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位的隱蔽工程，實(shí)行“舉牌驗(yàn)收”并留存影像資料；最后是引入保險(xiǎn)機(jī)制和房屋養(yǎng)老機(jī)制，全面推行房屋定期體檢和房屋質(zhì)量保險(xiǎn)制度，建立住房養(yǎng)老金制度，創(chuàng)新房屋公共維修資金歸集、使用方式，及時(shí)消除使用階段安全隱患，確保業(yè)主和承租方利益。

3.功能彈性可變。功能包括居住體驗(yàn)和空間安排兩個(gè)方面，它來(lái)自市場(chǎng)供求兩方面的匹配，是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。

“好房子”的居住體驗(yàn)越來(lái)越側(cè)重于綠色低碳、健康智能、安全舒適等方面，對(duì)層高、聲、光、熱、濕、空氣環(huán)境、水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、綠色建材、智能設(shè)施設(shè)備等的要求一直在提高，尤其是對(duì)隔聲性能的要求尤為急切，在安全方面，要提供面對(duì)各類突發(fā)事件（自然災(zāi)害、衛(wèi)生防疫等）情況下的安全居住環(huán)境，例如，高層住宅陽(yáng)臺(tái)、客廳等開窗較大空間應(yīng)提高安全防護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，可提高防護(hù)欄桿高度或安裝隱形防護(hù)網(wǎng)，在入戶處增設(shè)玄關(guān)，兼顧消毒衛(wèi)生功能等。

“好房子”的空間安排越來(lái)越側(cè)重于功能復(fù)合和彈性可變。功能復(fù)合要求同時(shí)滿足社交和獨(dú)處功能、實(shí)現(xiàn)LDKB一體化設(shè)計(jì)、滿足休憩、娛樂(lè)、辦公、健身、交流等混合功能使用；彈性可變要求空間能夠滿足家庭人口數(shù)量和年齡（適老適幼）等變化、家庭對(duì)新增需求的變化等，例如，可以采用大開間結(jié)構(gòu)體系保證分隔方式的多樣化，非承重墻采用便于安裝和拆卸的輕質(zhì)材料等。

目前在預(yù)售制下，開發(fā)商只有在拿到預(yù)售許可證后，才能收取購(gòu)房者費(fèi)用，也就是說(shuō)購(gòu)房者參與開發(fā)活動(dòng)是在房屋建設(shè)達(dá)到預(yù)售條件獲取預(yù)售許可證后，因此消費(fèi)者只能通過(guò)用腳投票的方式表達(dá)自己對(duì)住房功能的意見（通過(guò)買不買現(xiàn)有戶型進(jìn)行選擇），仍然無(wú)法主動(dòng)參與戶型和功能創(chuàng)新（無(wú)法在設(shè)計(jì)階段參與，也就是定制化難以實(shí)現(xiàn)），但由于住房試錯(cuò)成本太高（由于功能不符合市場(chǎng)需求難以吸引消費(fèi)者造成爛尾或因?yàn)楣δ懿蝗y以出租等），因此需要政府出臺(tái)相應(yīng)的指導(dǎo)文件、向社會(huì)推出示范工程等，尤其是要強(qiáng)制推動(dòng)綠色建材使用，鼓勵(lì)科研院所、行業(yè)協(xié)會(huì)、開發(fā)企業(yè)組建租購(gòu)所需“好房子”研究實(shí)驗(yàn)室或研究生產(chǎn)基地，探索研究“好房子”建筑使用技術(shù)，引導(dǎo)企業(yè)合理改進(jìn)并提升相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，降低企業(yè)在功能提升方面可能出現(xiàn)的試錯(cuò)成本，更好滿足消費(fèi)者租購(gòu)需求。

4.維修方便。由于房屋支撐體和填充體壽命不同，“好房子”需要改變填充體暗伏在墻體內(nèi)導(dǎo)致后期難以維修的做法，實(shí)現(xiàn)支撐體和填充體部分分離或者全部分離，同時(shí)輔以數(shù)字化手段，實(shí)現(xiàn)部件部品、設(shè)備管線出現(xiàn)問(wèn)題提前預(yù)警和及時(shí)發(fā)出維修更新信息等功能；同時(shí)完善開發(fā)商質(zhì)量保修資金、住房年檢資金、住房保險(xiǎn)資金、住房維修基金等配套支持制度。鼓勵(lì)開發(fā)商在施工階段提高工業(yè)化水平，將主體結(jié)構(gòu)、建筑飾面、機(jī)電系統(tǒng)、裝飾裝修、家電家具辦公設(shè)施、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)備設(shè)施等集成到模塊化單元，構(gòu)建模塊化建筑產(chǎn)品生產(chǎn)及建造技術(shù)體系，提高集成部品部件、集成廚房、集成衛(wèi)生間、集成吊頂、架空樓面、模塊化隔墻等成熟適用的裝配式模塊化技術(shù)應(yīng)用比重，鼓勵(lì)開發(fā)商實(shí)現(xiàn)按需研發(fā)、按需組項(xiàng)、菜單購(gòu)買，采用“大規(guī)模定制化家裝”模塊化精裝交付模式；施工、裝修采用可更換的模塊化組件可以極大地提高租購(gòu)后期維修的便利程度。

5.價(jià)值持續(xù)。在房住不炒的主基調(diào)下，基于房子具有梯度消費(fèi)的特征，房子需要具備長(zhǎng)期價(jià)值屬性。住房的價(jià)值是住房本身加配套的綜合體現(xiàn)，很多房子質(zhì)量很好，但屬于收縮性城市范圍，價(jià)值可能會(huì)接近于零。因此要實(shí)現(xiàn)房屋價(jià)值可持續(xù)，就需要房屋保持一定的流通性，目前很多城市推出了帶押過(guò)戶的政策，支持住房的合理置換，二手房交易、一手房和二手房之間的聯(lián)動(dòng)交易等成為存量市場(chǎng)住房流通的常態(tài)，住建部也提出要建立房屋的體檢和保險(xiǎn)等制度，致力于提升住房的存續(xù)時(shí)間和存續(xù)價(jià)值。要保持住房流通性，就需要形成產(chǎn)業(yè)、人、住房需求的良性循環(huán)，需要在人口流入城市和區(qū)域加大存量“好房子”和增量“好房子”供應(yīng)，滿足租購(gòu)需求；而在人口收縮區(qū)域應(yīng)減少新增供應(yīng)，同時(shí)加大對(duì)存量房的改造力度。通過(guò)以上做法，實(shí)現(xiàn)住房供求基本平衡，促進(jìn)住房保持合理流通性，延長(zhǎng)住宅使用壽命、穩(wěn)定住房存續(xù)價(jià)值，促進(jìn)房屋價(jià)值可持續(xù)。

因此，“好房子”需要以消費(fèi)者急難愁盼問(wèn)題為出發(fā)點(diǎn)，在嚴(yán)格落實(shí)現(xiàn)有規(guī)范要求的基礎(chǔ)上，填補(bǔ)現(xiàn)有規(guī)范的空白點(diǎn)，適當(dāng)提高某些條款的標(biāo)準(zhǔn)，在成本和品質(zhì)、當(dāng)前需求和未來(lái)需求之間進(jìn)行平衡，真正實(shí)現(xiàn)作為家庭重要資產(chǎn)的房子能夠可持續(xù)使用和資產(chǎn)價(jià)值可持續(xù)存在。

二、從“好房子”到“好小區(qū)”

好小區(qū)是人們對(duì)好房子需求的自然延伸，其本質(zhì)是完善小區(qū)居民的生活配套設(shè)施和服務(wù)，實(shí)現(xiàn)鄰里和諧。隨著人們生活內(nèi)容的豐富化，按地理位置進(jìn)行封閉的小區(qū)越來(lái)越難以滿足人們的現(xiàn)實(shí)需要，和諧、彈性、參與共享成為新的趨勢(shì)。

和諧是小區(qū)存在的根本，好小區(qū)在滿足成立條件的情況下，需要100%同意成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，小區(qū)內(nèi)部居民較多，公共空間、公共設(shè)施、公共服務(wù)需要每位居民共同守護(hù)，業(yè)主委員會(huì)需要發(fā)揮更大作用：不僅要督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)保質(zhì)保量完成合同要求，還要積極配合社區(qū)紅色黨建要求，化解居民內(nèi)部矛盾、居民和物業(yè)之間矛盾、居民和城市管理部門之間的矛盾等，組織小區(qū)居民參與公共活動(dòng)，不斷增加小區(qū)社會(huì)資本，建設(shè)和諧小區(qū)。

彈性要求小區(qū)在滿足規(guī)劃要求的必備配套設(shè)施和服務(wù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)小區(qū)人群的特點(diǎn)及建成時(shí)間，以數(shù)字化、綠色健康、便利舒適為底色，動(dòng)態(tài)調(diào)整建設(shè)配套設(shè)施和服務(wù)重點(diǎn)。對(duì)老舊小區(qū)來(lái)講，關(guān)鍵是補(bǔ)短板，例如，加裝電梯、配置停車位、充電樁、完善一老一小服務(wù)設(shè)施等等；對(duì)于年輕小區(qū)來(lái)講，關(guān)鍵是完善公共交流空間、健身設(shè)施和智能化設(shè)施、提高綠地占比等；對(duì)于新建小區(qū)來(lái)講，要做好前期策劃，配套適當(dāng)超前、適當(dāng)留白，例如，增設(shè)住宅本體用作結(jié)構(gòu)外景觀平臺(tái)、增設(shè)公共空間使用的架空層、增設(shè)風(fēng)雨連廊、地下車庫(kù)全部預(yù)留充電設(shè)施、集中配置垃圾收集點(diǎn)、寵物糞便收集點(diǎn)等；對(duì)于長(zhǎng)租為主的社區(qū)，要根據(jù)年輕人的需要集中配建公共交流區(qū)域、健身區(qū)域、智能化配套設(shè)施等，滿足年輕人對(duì)社交、智能等方面的需要；最后要建立針對(duì)所有小區(qū)建筑的體檢、養(yǎng)老和保險(xiǎn)制度，為房屋提供全生命周期安全保障，讓人民群眾的居住生活更加舒適美好。

參與共享要求小區(qū)改變封閉現(xiàn)狀，適度對(duì)外開放，封閉小區(qū)在疫情期間起到了非常大的作用，對(duì)控制疫情蔓延做出了較大貢獻(xiàn)，但并不代表封閉小區(qū)是未來(lái)的趨勢(shì)，打破封閉、參與共享成為新時(shí)代的新要求。首先，小區(qū)要融入城市，小區(qū)與城市界面的接觸點(diǎn)越來(lái)越多，例如，小區(qū)會(huì)出現(xiàn)預(yù)留落客空間、預(yù)留訪客車位、快遞車位、快遞存放區(qū)域、增設(shè)停車場(chǎng)等新的空間需求，這些空間不可避免地要和城市進(jìn)行交叉，例如，未來(lái)的適老化、無(wú)障礙設(shè)置，也會(huì)更多地和醫(yī)院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)進(jìn)行對(duì)接；例如，目前的城市靜態(tài)停車系統(tǒng)，允許小區(qū)車輛在一定時(shí)間內(nèi)停放于公共道路，實(shí)現(xiàn)城市基礎(chǔ)設(shè)施和小區(qū)內(nèi)部需求之間的共享等。同時(shí)，社會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)部配套開放共享的要求也在提升，例如，小區(qū)建設(shè)面向社會(huì)公眾開放的小型開放綠地（口袋公園），并設(shè)置垃圾箱、休閑座椅和燈光照明等設(shè)施，并不得以圍墻封閉（試點(diǎn)城市取得了較好的效果）等；社區(qū)、商場(chǎng)、廠家等也希望進(jìn)小區(qū)利用小區(qū)內(nèi)部資源開展宣傳、推介產(chǎn)品等。

三、從“好小區(qū)”到“好社區(qū)”

社區(qū)是由多個(gè)小區(qū)構(gòu)成的居民自治區(qū)域，是我國(guó)基層自治制度的代表，好社區(qū)的核心是要實(shí)現(xiàn)好小區(qū)1+1＞2的效應(yīng)，建設(shè)滿足居民生活需求為核心的五分鐘、十分鐘生活圈，打造完整社區(qū)，建立整合小區(qū)之間資源和小區(qū)內(nèi)部資源為主的綜合治理體系，提升社區(qū)居民的滿意度。

首先，要推動(dòng)社區(qū)和小區(qū)信息共享，實(shí)施黨建引領(lǐng)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)積極融入街道社區(qū)，提高物業(yè)服務(wù)的協(xié)商性。促進(jìn)物業(yè)管理和城市基層民生服務(wù)的有序銜接，推動(dòng)共管共治、共建共享；在智慧城市建設(shè)中留有與小區(qū)對(duì)接接口，推動(dòng)小區(qū)建設(shè)智慧化物業(yè)服務(wù)平臺(tái)，支持小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)將小區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、安全報(bào)警信息、社區(qū)輿情等數(shù)據(jù)及時(shí)上報(bào)，把由物業(yè)問(wèn)題引發(fā)的各類矛盾盡量在小區(qū)內(nèi)部化解，不能化解的由社區(qū)聯(lián)合有關(guān)部門聯(lián)動(dòng)解決，共同創(chuàng)造社區(qū)和諧鄰里環(huán)境。

其次，以市民生活需求為導(dǎo)向，落實(shí)完整社區(qū)和五分鐘生活圈要求，一方面要整合小區(qū)間綜合配套資源，充分挖掘社區(qū)內(nèi)外存量資源為重點(diǎn)，補(bǔ)齊或提升教育、養(yǎng)老、醫(yī)療、公共服務(wù)、商業(yè)等配套設(shè)施，在老舊小區(qū)改造或城市更新中要推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)商在有條件的社區(qū)集中布局、集中建設(shè)社區(qū)綜合服務(wù)中心，提供文化活動(dòng)站(含青少年、老年活動(dòng)站)、老年人日間照料中心(托老所)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等公共配套設(shè)施；集中建設(shè)社區(qū)商業(yè)中心，集中滿足社區(qū)居民購(gòu)物娛樂(lè)餐飲等需求。另一方面要推動(dòng)小區(qū)內(nèi)部資源跨小區(qū)互助互享，例如，推動(dòng)小區(qū)內(nèi)部幼兒園、健身設(shè)施、公共交流空間等，實(shí)現(xiàn)跨小區(qū)共用。

四、從“好社區(qū)”到“好城區(qū)”

從好社區(qū)到好城區(qū)，就是要把城市建設(shè)納入考慮范圍，堅(jiān)持人民城市人民建、人民城市為人民，實(shí)現(xiàn)安居基礎(chǔ)上的樂(lè)業(yè)，這和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極轉(zhuǎn)型為城市建設(shè)與服務(wù)供應(yīng)商的戰(zhàn)略不謀而合，要通過(guò)稅收減免、財(cái)政補(bǔ)貼、用地支持、金融支持、價(jià)格調(diào)控等方式鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)參與城市社區(qū)建設(shè)和更新改造，發(fā)展長(zhǎng)租房、辦公、商業(yè)、養(yǎng)老、教育、醫(yī)療、新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等城市建設(shè)配套領(lǐng)域，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)向城鄉(xiāng)建設(shè)服務(wù)商轉(zhuǎn)型，把房地產(chǎn)短期開發(fā)機(jī)制變成促進(jìn)城市發(fā)展的長(zhǎng)期服務(wù)機(jī)制。

首先，在城市增量領(lǐng)域，要圍繞都市圈和城市群一小時(shí)交通圈、生活圈和產(chǎn)業(yè)圈建設(shè)，踐行人房地錢企掛鉤機(jī)制，科學(xué)測(cè)算租購(gòu)用地需求規(guī)模，合理布局生產(chǎn)和生活區(qū)，以產(chǎn)帶人、以人定需、以需定供（社區(qū)建設(shè)），以供帶城，以城促產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)和社區(qū)建設(shè)良性循環(huán)。在生活區(qū)集中建設(shè)完整居住社區(qū)、未來(lái)社區(qū)滿足剛性需求和改善型需求、因地制宜發(fā)展保障性住房（含公租房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、人才房等）社區(qū)滿足中低收入群體和各類人才居住需要；在生產(chǎn)區(qū)集中建設(shè)配套齊全的居住類長(zhǎng)租房社區(qū)滿足租賃需求；持續(xù)推進(jìn)開發(fā)項(xiàng)目全生命周期應(yīng)用BIM集成技術(shù)，探索數(shù)字城市孿生共建新模式。

其次，在城市存量更新領(lǐng)域，一是要完善城市體檢機(jī)制。一方面要在城市建筑、市政基礎(chǔ)設(shè)施、城市部件、綜合管廊、綠地公園、交通道路、公共設(shè)施中統(tǒng)籌安裝各類智能感知設(shè)施，為數(shù)字城市建設(shè)奠定基礎(chǔ)；另一方面要積極推進(jìn)現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)既有建筑使用階段的節(jié)能減排，在對(duì)建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行節(jié)能改造基礎(chǔ)上，開展建筑物供暖空調(diào)、給水排水、電氣和智能控制系統(tǒng)、可再生能源系統(tǒng)的綜合能效調(diào)適，不斷提高能效管理水平。二是要?jiǎng)?chuàng)新地建立多個(gè)社區(qū)聯(lián)合運(yùn)作的片區(qū)綜合更新開發(fā)機(jī)制，在充分論證和合理劃定片區(qū)綜合開發(fā)邊界的基礎(chǔ)上，推動(dòng)突破土地權(quán)屬和用途界限，實(shí)現(xiàn)片區(qū)內(nèi)多個(gè)社區(qū)資源配置和產(chǎn)出效益統(tǒng)籌，實(shí)現(xiàn)社區(qū)更新和城區(qū)更新建設(shè)一體化設(shè)計(jì)、一體化開發(fā)，融合規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)策劃、土地儲(chǔ)備、運(yùn)營(yíng)管理全過(guò)程，在片區(qū)內(nèi)部建立產(chǎn)業(yè)開發(fā)、物業(yè)運(yùn)營(yíng)、公共項(xiàng)目投入的協(xié)同發(fā)展機(jī)制，提升改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)投資產(chǎn)生的效能，助力城市高質(zhì)量發(fā)展。

要推動(dòng)建立生產(chǎn)區(qū)和生活區(qū)之間的職住動(dòng)態(tài)平衡機(jī)制，根據(jù)城市或地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)的租購(gòu)需求變化，允許社區(qū)內(nèi)部或社區(qū)之間不同功能用途的土地進(jìn)行合理的功能轉(zhuǎn)換：可以在租賃需求旺盛地區(qū)允許社區(qū)存量非住宅建筑合規(guī)合法轉(zhuǎn)為租賃住房，也可以在住房需求旺盛地區(qū)允許社區(qū)租賃住房合規(guī)合法轉(zhuǎn)為住宅用房，引導(dǎo)租購(gòu)住房?jī)r(jià)格保持在合理區(qū)間，保持社區(qū)居住成本和產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)成本之間的動(dòng)態(tài)平衡，以各類好社區(qū)建設(shè)促進(jìn)好城區(qū)建設(shè)，推動(dòng)產(chǎn)城融合發(fā)展。

要推動(dòng)實(shí)現(xiàn)各類租購(gòu)社區(qū)人群在城市公共服務(wù)方面享有同等權(quán)利，通過(guò)推進(jìn)按照身份證和常住人口數(shù)量確定公共服務(wù)需求，逐步取消教育、醫(yī)療、基礎(chǔ)設(shè)施等公共服務(wù)供給和戶籍制度掛鉤的做法，逐步補(bǔ)齊社區(qū)及城區(qū)公共服務(wù)短板，提高城市綜合承載和資源優(yōu)化配置能力。

五、結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新階段，人民群眾對(duì)住房的要求從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”，通過(guò)研究從“好房子”到“好城區(qū)”的演進(jìn)路徑，為房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式提供可行路徑，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)深入?yún)⑴c城市建設(shè)，助推安居基礎(chǔ)上的樂(lè)業(yè)，實(shí)現(xiàn)城市高質(zhì)量發(fā)展。

同時(shí)也要看到，“四好”建設(shè)的實(shí)現(xiàn)路徑并不是簡(jiǎn)單的線性遞進(jìn)關(guān)系，在城市發(fā)展的不同階段其建設(shè)重點(diǎn)也有所不同，例如對(duì)城市老城區(qū)而言，由于基礎(chǔ)設(shè)施比較齊全，“好房子”“好小區(qū)”建設(shè)及更新改造顯得更為重要；而對(duì)于新城區(qū)而言，“好房子”和“好小區(qū)”可以在規(guī)劃設(shè)計(jì)源頭進(jìn)行發(fā)力，但“好社區(qū)”“好城區(qū)”建設(shè)需要的時(shí)間比較長(zhǎng)，是“四好”建設(shè)的短板，因此顯得更為重要。

說(shuō)明：本文系山東省住建廳課題（項(xiàng)目編號(hào)SDZJ21000120221127）的階段性研究成果。