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淺析縣級城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理

2023-12-19 11:49:22郭方山西省汾陽市不動(dòng)產(chǎn)登記中心山西汾陽032200
中國房地產(chǎn)業(yè) 2023年34期
關(guān)鍵詞:承租人經(jīng)紀(jì)經(jīng)紀(jì)人

文/ 郭方 山西省汾陽市不動(dòng)產(chǎn)登記中心 山西汾陽 032200

引言:

2015 年縣級房地產(chǎn)交易市場進(jìn)入波峰期,2017 年至2022 年各個(gè)縣級城市的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)如雨后春筍般的發(fā)展壯大,有的縣城多達(dá)100 余家。以A 縣(全縣43 萬人)開設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)運(yùn)行情況為例,分析縣級城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的現(xiàn)狀和發(fā)展方向。

1.A 縣開設(shè)中介機(jī)構(gòu)類型

2019 年前后,幾乎在A 縣城區(qū)主要街道都能看到開設(shè)的房屋中介機(jī)構(gòu),600 米長的東一環(huán)路,開設(shè)的房屋中介達(dá)13 家。開設(shè)的中介機(jī)構(gòu)大致可分為四類:一是加盟連鎖公司類,A 縣加盟的連鎖公司有風(fēng)光地產(chǎn)、悟空找房、儒房地產(chǎn)各開設(shè)有一家分店。二是僅在當(dāng)?shù)毓ど滩块T登記注冊,約占開設(shè)店鋪的約75%左右。三是僅開設(shè)門店卻未注冊工商執(zhí)照就開展業(yè)務(wù)的屬個(gè)別現(xiàn)象。四是從事過房屋中介工作的人員,既沒有注冊工商執(zhí)照,也未開設(shè)門店的游擊中介。以上四類房屋中介機(jī)構(gòu)開設(shè)使從業(yè)人員達(dá)到前所未有的膨脹期,全縣僅有一名從業(yè)人員取得全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格,參加過地方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(含房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理)培訓(xùn)的不足20人,從業(yè)人員的整體素質(zhì)不高,從業(yè)人員年齡以20-45 歲的居多,學(xué)歷層次底、從業(yè)時(shí)間短、大部分人沒有掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)知識,缺乏工作經(jīng)驗(yàn)。

2.實(shí)例分析

人民群眾對買房的高需求量刺激房屋中介高速發(fā)展的同時(shí)產(chǎn)生一些不和諧的副作用。在一段時(shí)期內(nèi)A 縣大街小巷電桿、小區(qū)樓道出現(xiàn)大量求購房屋的小廣告,其實(shí)這些廣告90%是中介從業(yè)人員張貼的,目的是搶房源。這種情況下部分無良中介從業(yè)人員不擇手段想要促成交易拿到傭金和差價(jià),導(dǎo)致產(chǎn)生了許多不必要的糾紛,甚至訴訟,惡性競爭對社會(huì)造成不安定因素。

(1)2019 年,張某未仔細(xì)看中介機(jī)構(gòu)的委托合同條款就與A 中介機(jī)構(gòu)簽訂委托售賣合同,并支付5000 元預(yù)付傭金。由于合同條款過多且字體較小,張某不知其中有一條規(guī)定了張某的房屋只能由A 機(jī)構(gòu)獨(dú)家銷售的條款。張某自行將房屋賣出后,A 機(jī)構(gòu)不僅不退預(yù)付傭金,反而一直騷擾張某,要求其支付所售房屋成交價(jià)1%的居間費(fèi),經(jīng)雙方多次促談才解決問題。

(2)2020 年B 中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)員高某在未確定擬售房源準(zhǔn)確坐落的情況下,即開展居間業(yè)務(wù),多次帶擬購買人實(shí)地查看三號擬售房屋(期間反復(fù)要求擬購買人繳納意向金)。在擬購買人與高某商定大致成交事項(xiàng)后才發(fā)現(xiàn)實(shí)際要成交的房屋竟是九號房屋,九號房屋的坐落、面積、戶型與高某介紹的三號房屋嚴(yán)重不符。事后高某公然對擬購買人說不就損失些意向金,有啥了。

案例中A 中介機(jī)構(gòu)存在刻意欺詐的行為;B 中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)員不懂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識即上崗,實(shí)屬荒唐;其余無店無證的中介機(jī)構(gòu)還做出過更無知無德的荒唐事,不再贅述;經(jīng)營作風(fēng)不正、投機(jī)取巧在一定程度上加劇了房地產(chǎn)市場的混亂。

3.建立縣級城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織

未形成完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)時(shí)期,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)主要是由個(gè)人化的經(jīng)紀(jì)人員來開展業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性使其無法集中展示,交易雙方需求信息難以對稱,不僅房型結(jié)構(gòu)、周邊環(huán)境、建成年份、價(jià)值比較難等構(gòu)成要素極為復(fù)雜,還涉及產(chǎn)權(quán)類型、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況(尤其是《民法典》新增“居住權(quán)”)、貸款申請發(fā)放等法律要素。任何一個(gè)環(huán)節(jié)的失誤都可能導(dǎo)致交易失敗,嚴(yán)重的會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn),甚至有可能演變成社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。因此,房地產(chǎn)市場需要由專業(yè)的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)和人員,通過專業(yè)服務(wù),規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為,促進(jìn)房地產(chǎn)商品流通,保證交易安全,避免產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

加強(qiáng)和規(guī)范縣級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人行業(yè)與促進(jìn)縣級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康發(fā)展是分不開的?!斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第五條規(guī)定:“縣級以上人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門、價(jià)格主管部門、人力資源和社會(huì)保障主管部門應(yīng)當(dāng)按照職責(zé)分工,分別負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的監(jiān)督和管理[1]。”應(yīng)由縣級主管部門聯(lián)合各主管部門,對接中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì),成立“A 縣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)”負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督該學(xué)會(huì)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作,不斷完善行業(yè)規(guī)則,建立更加完善和符合市場運(yùn)行規(guī)則的經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)制。行業(yè)管理的具體事務(wù)均由學(xué)會(huì)承擔(dān),如培訓(xùn)行業(yè)隊(duì)伍、指導(dǎo)機(jī)構(gòu)自律、組織機(jī)構(gòu)交流、協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)關(guān)系。對轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員進(jìn)行統(tǒng)一管理,含從業(yè)機(jī)構(gòu)信息備案、人員基本信息登記;對手續(xù)不全中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行限期整頓,整頓不合標(biāo)的責(zé)令關(guān)停;對有意擾亂房地產(chǎn)市場的機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員抓典型,起到打擊一伙震懾一批的作用。使經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在操作業(yè)務(wù)時(shí)有明確的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督管理辦法。

4.培訓(xùn)專業(yè)隊(duì)伍

2001 年12 月人事部、建設(shè)部發(fā)布《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》(人發(fā)〔2001〕128 號)第三條規(guī)定:“國家對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員實(shí)行職業(yè)資格制度,納入全國專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格制度統(tǒng)一規(guī)劃。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員,必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊生效。未取得職業(yè)資格證書的人員,一律不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)[2]?!痹趫?bào)考條件中都有“其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿X 年”的規(guī)定,意味著擬報(bào)考就得有從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作的經(jīng)驗(yàn)。取得相應(yīng)的資格證書之前的從業(yè)人員需參加“學(xué)會(huì)”組織的培訓(xùn),熟悉業(yè)務(wù)提高執(zhí)業(yè)水平,“學(xué)會(huì)”應(yīng)當(dāng)審核把關(guān)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平和執(zhí)業(yè)范圍,積累工作經(jīng)驗(yàn),只不過是無權(quán)簽字。達(dá)到報(bào)名條件后,引導(dǎo)有志于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的人員參加全國統(tǒng)一組織的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格考試》《不動(dòng)產(chǎn)登記代理人資格考試》,取得從業(yè)資格,有利于提升縣級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)水平。

全面推行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人持證上崗,不僅是因?yàn)榻?jīng)紀(jì)人持證上崗是國際通行做法,更是因?yàn)槌肿C從業(yè)人員具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)理論和相關(guān)經(jīng)紀(jì)理論專業(yè)知識;熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)相關(guān)的法律、法規(guī)、行業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定。經(jīng)過實(shí)務(wù)操作,能快速熟知交易流通程序,更好的積累房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn);熟悉市場行情變化后,開拓市場的能力也隨之提高,更有利于保護(hù)經(jīng)紀(jì)組織和消費(fèi)者的權(quán)益。

5.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展離不開房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織

快速發(fā)展時(shí)期的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)主要集中于住宅市場,從業(yè)人員主要掌握市場營銷及房地產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)登記操作和實(shí)務(wù)的知識與技能。在快速發(fā)展的同時(shí),行業(yè)內(nèi)難免出現(xiàn)諸如廣告欺詐、非法賺取差價(jià),一部分不法從業(yè)人員用欺騙、威脅等手段對房東、房客、買主、賣主進(jìn)行敲詐,索取高額費(fèi)用并哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為。

專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織不僅要掌握房地產(chǎn)專業(yè)知識,還要掌握相關(guān)產(chǎn)業(yè)行業(yè)運(yùn)行、業(yè)務(wù)流程、商品特征的專業(yè)知識。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)服務(wù)已經(jīng)從提供交易信息、居間撮合,擴(kuò)展到法務(wù)咨詢、價(jià)格咨詢、市場調(diào)研、協(xié)助簽約交易、資金托管、貸款手續(xù)和產(chǎn)權(quán)手續(xù)代辦、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、房屋查驗(yàn)、裝修咨詢等全過程經(jīng)紀(jì)服務(wù),以及新建商品房的開發(fā)前期籌劃、營銷策劃、銷售代理等領(lǐng)域。作為新時(shí)代服務(wù)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)更多的拓展到種類繁多的商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域,大量涉獵寫字樓、商鋪、購物中心、倉儲(chǔ)和工業(yè)房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織將各類房地產(chǎn)信息整合、開發(fā)與利用,大大提高房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域向高附加值服務(wù)延伸,為金融、商業(yè)、物流、制造業(yè)等企業(yè)提供選址、場地布置策劃、搬遷策劃和管理、房地產(chǎn)租賃購置、咨詢、辦理等服務(wù)。通過專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)完成的存量房交易比重不斷提高,有效解決商品房銷售不暢局面的同時(shí),為我國房地產(chǎn)行業(yè)的新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)發(fā)展帶來更多的機(jī)遇。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)向縱深發(fā)展作用不可替代。隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的知識和技術(shù)密集程度提高,專業(yè)化分工不斷深化。以互聯(lián)網(wǎng)為依托的新型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展迅速。“互聯(lián)網(wǎng)+”不僅大大提高信息發(fā)布數(shù)據(jù),降低信息發(fā)布的成本,還為客戶提供24 小時(shí)的全方位信息獲取平臺,成為獲得客源的一個(gè)重要渠道。依托于快速發(fā)展的信息技術(shù),房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)可以通過建立全新的行業(yè)運(yùn)行模式,采用最先進(jìn)的信息技術(shù),在更大范圍內(nèi)整合房地產(chǎn)市場及相關(guān)信息,進(jìn)一步提高及促進(jìn)房地產(chǎn)市場流通的功能。

6.值得借鑒的先進(jìn)做法

近年來,我國各大城市和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)紛紛推出網(wǎng)上房產(chǎn)交易信息平臺,不僅為房地產(chǎn)市場提供便捷服務(wù),還給個(gè)人出售、出租房子提供了一個(gè)在中介機(jī)構(gòu)渠道之外的新的并且是官方權(quán)威的房源信息發(fā)布平臺。以2021 年9 月,浙江“寧波市房產(chǎn)交易信息服務(wù)網(wǎng)”上的“寧波市房產(chǎn)網(wǎng)上超市”應(yīng)用平臺為例。

用戶掃碼即可登錄房產(chǎn)網(wǎng)上超市,包含“直播看盤”“地圖找房”“樓盤大全”“全息看盤”“二手精品房源”“房票特供區(qū)”“特價(jià)房源”“購房消費(fèi)券在線申領(lǐng)”欄目[3]。用戶根據(jù)自己的需求點(diǎn)開相應(yīng)欄目查找準(zhǔn)確、真實(shí)的信息,進(jìn)入后按步驟操作即可。房產(chǎn)網(wǎng)上超市優(yōu)點(diǎn)在于依托房管部門后臺數(shù)據(jù),房東、中介均為實(shí)名,且在成交、網(wǎng)簽后掛牌信息會(huì)自動(dòng)下架,因此不用擔(dān)心會(huì)碰到虛假房源、“釣魚房源”。

寧波創(chuàng)新性的“房源掛牌碼上辦”應(yīng)用,以“互聯(lián)網(wǎng)+智慧房產(chǎn)”,一站式實(shí)現(xiàn)了個(gè)人房源的“云核驗(yàn)”“云掛牌”“云委托”,并且專門開發(fā)了個(gè)人隱私保護(hù)功能,掛牌時(shí)候,可以留自己的手機(jī)號,也可以留QQ、微信、電子郵箱。如委托中介機(jī)構(gòu)掛牌,房東向中介機(jī)構(gòu)出示一個(gè)二維碼即可,有效保護(hù)個(gè)人信息的安全。在提高二手房交易便民性、透明度的同時(shí),也有助于規(guī)范二手房市場交易秩序。

有關(guān)業(yè)內(nèi)人士提出該應(yīng)用可能會(huì)影響到一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)。在二手房交易諸多環(huán)節(jié)中,因?yàn)榉繓|、買家的個(gè)人情況迥然相異,房源信息也千差萬別,相對比較復(fù)雜,特別在涉及價(jià)格談判、購房資格、交易稅費(fèi)、房貸等細(xì)節(jié)問題上,買賣雙方直接洽談交涉,可能會(huì)有一些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)預(yù)判不到,因此,還是會(huì)依賴房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)專業(yè)化的服務(wù)來辦理交易。

7.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)對租售市場的作用

黨的十九大報(bào)告在“提高保障和改善民生水平”的大框架下提出了“租購并舉”,二十大報(bào)告在“增進(jìn)民生福祉,提高人民生活品質(zhì)”的大框架下進(jìn)行論述,表明從頂層設(shè)計(jì)來看,房地產(chǎn)發(fā)展落腳點(diǎn)將更多聚焦在保民生、提品質(zhì)上[4]?!秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(國辦發(fā)〔2021〕22 號)持續(xù)加大住房租賃市場的支持力度。各省、市相繼出臺加快發(fā)展保障性租賃住房的意見,將發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”時(shí)期住房建設(shè)的重點(diǎn)工作;進(jìn)一步完善住房保障體系,加快構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,完善住房租賃市場涉及到的金融、稅費(fèi)、市場監(jiān)管等制度。房屋租賃領(lǐng)域法律法規(guī)的立法初衷,是為了保護(hù)出租人和承租人的利益。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)能夠充分對擬租賃的房地產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查,包含房產(chǎn)主體結(jié)構(gòu),業(yè)主能夠提供的室內(nèi)裝修水平,家具家電的檔次及品牌等配套設(shè)施;業(yè)主希望的租期,付款方式以及相關(guān)稅費(fèi)的承擔(dān)方式;業(yè)主對承租客戶的特殊需要或者忌諱(如業(yè)主希望將房屋出租給哪一類人群,或者業(yè)主不希望將房屋出租給哪一類人群使用的要求);業(yè)主對房屋使用方式的特殊規(guī)定(如業(yè)主是否接受合租、短租以及其他對房屋使用過程中的限制)等房源信息并編制《房屋狀況說明書》。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還會(huì)提示業(yè)主,出租房屋應(yīng)準(zhǔn)備或簽署的文件資料,如不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、出租方身份證原件及復(fù)印件;涉及共有產(chǎn)權(quán)人的,需提供共有產(chǎn)權(quán)人同意出租證明;業(yè)主如果委托他人代理行使房屋出租事宜的,則應(yīng)出示《授權(quán)委托書》及代理人身份證及復(fù)印件;業(yè)主不得將廚房,衛(wèi)生間,陽臺,地下室出租供人員居住等基礎(chǔ)知識,為洽談做好準(zhǔn)備工作。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要了解承租人對擬租房產(chǎn)室內(nèi)裝修水平、家具家電設(shè)施配套要求的特殊需求;承租人詳細(xì)的身份、職業(yè)、家庭人口以及承租后居住人數(shù)和對交通、學(xué)校、醫(yī)院、公園、超市等設(shè)施方面的相關(guān)要求;負(fù)責(zé)詢問承租人承租房屋后的用途,特別關(guān)注承租人改變房屋原始用途改用為其他用途(如將承租的普通住宅改為家庭旅館、家庭飯店等)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)履行告知承租人房屋租金市場行情,幫助客戶明確房屋需求;詢問承租人的支付能力,負(fù)擔(dān)的月租范圍以及能夠接受的付款方式的義務(wù)。

承租人在租賃市場雙方關(guān)系中往往處于相對弱勢的一方,大多數(shù)承租人收入不高,尤其是剛畢業(yè)進(jìn)入社會(huì)和因參加工作初到新的城市的年輕人。他們對租賃市場不了解,對出租的住房是否符合建筑、消防等方面的標(biāo)準(zhǔn)和要求,是否具備供水、供電等必要的生活條件;甚至對住房條件、環(huán)境影響、價(jià)格高低都沒有充分的認(rèn)知。住房出租人與承租人如何簽訂租賃合同、設(shè)置租賃期限、明確雙方責(zé)權(quán)利等知識的缺乏,容易簽訂霸王合同,導(dǎo)致產(chǎn)生不必要的傷害和糾紛。這就需要專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)來為承租人服務(wù),房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在充分了解承租人的意愿后,能根據(jù)承租人真實(shí)意思表示制定相應(yīng)的技術(shù)路線,開展居間活動(dòng)。避免因出租人虛假宣傳和虛假承諾,致使承租人產(chǎn)生損失。大量節(jié)省承租人的精力物力,體現(xiàn)城市的社會(huì)關(guān)懷關(guān)照,體現(xiàn)社會(huì)包容性。

《住房租賃條例》征求意見稿中提出鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)與承租人簽訂租賃期限為3 年以上的住房租賃合同、鼓勵(lì)出租人和承租人簽訂長期住房租賃合同等條款[5]。對于現(xiàn)在的房屋租賃企業(yè)來說,利潤來源基本為房屋差價(jià)與增值服務(wù),租賃時(shí)期不固定,導(dǎo)致了利潤有限。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作為出租人和承租人居間紐帶,起到合法合理維護(hù)雙方權(quán)利義務(wù)的作用。一方面為出租人提高盈利,使出租企業(yè)有更多的精力去擴(kuò)展市場,提供更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù),提高自身競爭力;一方面為承租人高效提供優(yōu)質(zhì)房源,節(jié)省精力物力,這是雙贏之舉。征求意見稿第二章充分體現(xiàn)出租人和房屋租賃企業(yè)、承租人的合法權(quán)益保障;第四章明確規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的內(nèi)容。只有提高租賃市場雙方參與市場活動(dòng)的信心,使之提供更豐富的產(chǎn)品,才能將房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展引向健康的方向。

8.房地產(chǎn)業(yè)是縣級經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分

2023年是全面貫徹落實(shí)黨的二十大精神的開局之年,房地產(chǎn)業(yè)仍然是縣級城市國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平?jīng)Q定著一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平;房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在促進(jìn)縣級城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有以下重要作用:一是房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本生產(chǎn)要素,可以為縣級城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件,任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)。二是通過優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),改善營商環(huán)境,吸引外資進(jìn)行綜合開發(fā),避免分散建設(shè)弊端,有利于城市規(guī)劃實(shí)施,有效加快舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),進(jìn)而改變落后的城市面貌。三是房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,可以帶動(dòng)建筑、建材、裝修、化工、輕工、電子、家居用品等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;解決縣城剩余勞動(dòng)力,為失業(yè)人員提供更多的就業(yè)、創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì),特別是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè),能夠吸納較多的從業(yè)人員。四是改善居民的住房條件和生活環(huán)境的同時(shí)可以增加政府財(cái)政收入。

9.加強(qiáng)和規(guī)范縣級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是必要的

如何促進(jìn)縣級城市房地產(chǎn)市場良性發(fā)展,政府主管部門和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)會(huì)都是強(qiáng)有力的管理主體,只是在管理職能上有所分工??h級政府主管部門規(guī)劃和引導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展,經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)加強(qiáng)和規(guī)范本縣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理,引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)化。通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)范執(zhí)業(yè)、自律管理,提高經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)素養(yǎng)、執(zhí)業(yè)技能、執(zhí)業(yè)道德、執(zhí)業(yè)責(zé)任,明確相應(yīng)的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系,規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為,有助于加快房地產(chǎn)流通,增加房地產(chǎn)有效供給,提高房地產(chǎn)利用效率,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)有序競爭、健康發(fā)展。規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所具備的各項(xiàng)資格、執(zhí)照的核發(fā)、執(zhí)業(yè)行為的規(guī)范、相應(yīng)的懲罰措施以維持其專業(yè)服務(wù)水準(zhǔn),保障人民群眾的基本權(quán)益。

2022 年12 月19 日新華社發(fā)布題為《中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志就中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問題做深入解讀》的問答。其中關(guān)于明年房地產(chǎn)工作的側(cè)重點(diǎn)是什么?如何更好滿足居民剛性和改善性住房需求的問題?房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解和可持續(xù)發(fā)展做出重要部署[6]。加強(qiáng)和規(guī)范縣級城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理是非常必要的;是有利于存量房市場穩(wěn)定,持續(xù)抓好增量房市場不受侵?jǐn)_,有效化解房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)。避免產(chǎn)生社會(huì)不穩(wěn)定因素和浪費(fèi)信訪、訴訟資源,保護(hù)房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益,維護(hù)房地產(chǎn)市場良性公平競爭、平穩(wěn)高質(zhì)量發(fā)展。

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