甄愛(ài)軍

未來(lái)寫(xiě)字樓供應(yīng)仍非常充足，但受經(jīng)濟(jì)不確定性影響，部分行業(yè)持縮減規(guī)?；蛑?jǐn)慎觀望意愿，短期內(nèi)市場(chǎng)信心修復(fù)強(qiáng)度有限，疊加供應(yīng)連續(xù)攀升的影響，預(yù)計(jì)租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇，去化將進(jìn)入長(zhǎng)周期。

近日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2023年第三季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》，指出2023年前三季度，隨著上海經(jīng)濟(jì)保持恢復(fù)性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期逐步改善。

總體來(lái)看，第三季度上海寫(xiě)字樓新增供應(yīng)持續(xù)放量，以?xún)r(jià)換量趨勢(shì)延續(xù)，租金承壓。零售市場(chǎng)方面，假期經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)消費(fèi)活力，餐飲品牌快速迭代，女裝和運(yùn)動(dòng)等多品類(lèi)積極布局。商務(wù)園區(qū)寫(xiě)字樓新興賽道產(chǎn)業(yè)需求穩(wěn)健，租金報(bào)價(jià)保持平穩(wěn)。

優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租賃需求回落

2023年第三季度，共有7個(gè)新項(xiàng)目入市，分別位于南京西路、真如等板塊，總計(jì)體量36.8萬(wàn)平方米。至此，2023年前三季度新增供應(yīng)量接近90萬(wàn)平方米。

寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求復(fù)蘇步伐相較上季度有所放緩。第三季度凈吸納量為11.7萬(wàn)平方米，環(huán)比下降35.4%。受供需失衡影響，全市空置率環(huán)比上升1個(gè)百分點(diǎn)至19.7%，核心商務(wù)區(qū)空置率上升0.7個(gè)百分點(diǎn)至11.3%。租金方面，第三季度全市租金報(bào)價(jià)269.6元/月/平方米，環(huán)比下降0.8%。

從行業(yè)需求來(lái)看，消費(fèi)品制造業(yè)需求明顯提速，升至首位，占比15.9%，其中以服飾及汽車(chē)相關(guān)企業(yè)的租賃需求較為突出;金融行業(yè)需求位居第二，其中保險(xiǎn)及投資等類(lèi)別的需求占比較高;TMT行業(yè)位居第三，占比15.2%，主要以軟件科技企業(yè)的租賃需求為主;第三方辦公服務(wù)進(jìn)一步布局，租賃需求穩(wěn)中有升;生物醫(yī)藥行業(yè)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)的需求占比小幅下降。

世邦魏理仕華東區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)辦公樓部負(fù)責(zé)人張?jiān)奖硎荆骸拔磥?lái)6個(gè)月，全市預(yù)計(jì)將有約65.1萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，主要集中在新興商務(wù)區(qū)。未來(lái)供應(yīng)仍非常充足，但受經(jīng)濟(jì)不確定性影響，部分行業(yè)持縮減規(guī)?；蛑?jǐn)慎觀望意愿，短期內(nèi)市場(chǎng)信心修復(fù)強(qiáng)度有限，疊加供應(yīng)連續(xù)攀升的影響，預(yù)計(jì)租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇，去化將進(jìn)入長(zhǎng)周期，租金延續(xù)下行趨勢(shì)，整體市場(chǎng)需要更長(zhǎng)時(shí)間才能實(shí)現(xiàn)供求平衡。”

零售物業(yè)需求回升

2023年第三季度，上海零售物業(yè)市場(chǎng)新增4個(gè)項(xiàng)目，均位于非核心商圈，分別為上海金融街購(gòu)物中心、龍華會(huì)、鴻壽坊以及上海信泰中心，總計(jì)22.8萬(wàn)平方米。

第三季度，零售物業(yè)租賃市場(chǎng)凈吸納量達(dá)15.0萬(wàn)平方米，創(chuàng)2022年以來(lái)單季新高。但全市空置率仍在走高，環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，同比上調(diào)0.3個(gè)百分點(diǎn)至8.1%。租金方面，得益于核心與次級(jí)商圈的持續(xù)回暖，全市購(gòu)物中心首層租金環(huán)比上行0.2%，達(dá)到33.6元/天/平方米。

分行業(yè)來(lái)看，餐飲行業(yè)需求熱度回升，占比提升至47%，其中咖啡茶飲、傳統(tǒng)中餐、亞洲食肆以及烘焙甜品等多子行業(yè)具有亮眼表現(xiàn)?？Х炔栾嫾?xì)分賽道逐步向新中式茶飲以及健康酸奶品牌傾斜，季內(nèi)茉莉奶白、Blueglass、K22以及galayogurt均積極布店，茶芭蕾上海首店亮相合生匯。此外，傳統(tǒng)中餐類(lèi)品牌持續(xù)布局購(gòu)物中心商業(yè)區(qū)，需求較為活躍。時(shí)尚服飾業(yè)態(tài)占比24%，女裝、運(yùn)動(dòng)以及潮流買(mǎi)手店需求活躍。

世邦魏理仕華東區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)商業(yè)部負(fù)責(zé)人希諾表示：“第三季度上海市場(chǎng)迎來(lái)了2023年第一波開(kāi)業(yè)潮，新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)的亮眼表現(xiàn)提振市場(chǎng)信心。未來(lái)6個(gè)月，市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來(lái)近70萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，主要落位于包括前灘和真如在內(nèi)的非核心商圈，因地制宜的定位和創(chuàng)新業(yè)態(tài)的融合有望持續(xù)豐富其所在板塊消費(fèi)場(chǎng)景，打造全新消費(fèi)地標(biāo)。此外，隨著假日經(jīng)濟(jì)與文旅消費(fèi)持續(xù)拉動(dòng)市場(chǎng)加速回溫，購(gòu)物中心將持續(xù)借勢(shì)假日文旅經(jīng)濟(jì)，發(fā)展商業(yè)新形式與新業(yè)態(tài)，抓準(zhǔn)文化國(guó)潮、創(chuàng)新體驗(yàn)以及賽事經(jīng)濟(jì)等消費(fèi)新熱點(diǎn)，打造多元融合的消費(fèi)體驗(yàn)場(chǎng)景，從而助力上海市場(chǎng)提質(zhì)擴(kuò)容，加快建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市。”

新賽道產(chǎn)業(yè)青睞商務(wù)園區(qū)

2023年第三季度商務(wù)園區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)項(xiàng)目為3個(gè)，均在新興規(guī)劃片區(qū)，包括位于市北的靜安國(guó)際·云芯科創(chuàng)中心，位于周康的張江基因島（一期&二期），以及位于寶山南大的南大數(shù)智中心。供應(yīng)量為22萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)19%，同比上漲205%。需求端出現(xiàn)明顯復(fù)蘇跡象，單季凈吸納量為10.8萬(wàn)平方米。不過(guò)，受去化不及預(yù)期影響，整體空置率持續(xù)走高至18.5%，環(huán)比上行0.6個(gè)百分點(diǎn)，同比上行3.2個(gè)百分點(diǎn)。第三季度末市場(chǎng)整體租金水平為139.2元/月/平方米，環(huán)比略有反彈。

TMT等三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)青睞商務(wù)園區(qū)。其中，TMT行業(yè)以33%占比穩(wěn)居需求首位，除了傳統(tǒng)金融、傳媒類(lèi)軟件開(kāi)發(fā)，不乏新興賽道企業(yè);得益于大健康服務(wù)業(yè)態(tài)快速發(fā)展，醫(yī)藥及生命科學(xué)類(lèi)需求占比達(dá)30%;工業(yè)品制造業(yè)持續(xù)火熱，以21%的需求占比位居第三，并主要集中在芯片企業(yè)及機(jī)器人相關(guān)企業(yè)。

世邦魏理仕華東區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)商務(wù)園區(qū)負(fù)責(zé)人馬振龍表示：“未來(lái)6個(gè)月預(yù)計(jì)仍有約42萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，主要分布在張江、金橋、市北、松江和青浦等板塊。當(dāng)前市場(chǎng)新增供應(yīng)充足且類(lèi)型多樣，為租戶(hù)提供多種選擇;可租空間進(jìn)一步釋放和租金成本的降低，有助于激發(fā)搬遷需求的持續(xù)放量。與此同時(shí)，新賽道產(chǎn)業(yè)培育逐漸進(jìn)入商業(yè)化落地階段，建議業(yè)主積極關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)，提前布局未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！?/p>