史成紅

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)總投資額呈持續(xù)增長趨勢。據(jù)調(diào)研結(jié)果整合得知，2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額近14.2萬億元，同比增長7.0%。2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額近14.8萬億元，同比增長4.4%。2022年第一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額近3萬億元，同比增長0.7%。以各地區(qū)現(xiàn)狀而言，隨著我國城市化與再城市化步伐不斷加快，促使房地產(chǎn)行業(yè)市場持續(xù)繁榮，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)投資額的穩(wěn)定增長，對助力房地產(chǎn)業(yè)整體經(jīng)營發(fā)展有重要作用。

資本入局房地產(chǎn)市場的現(xiàn)象更為普遍。隨著我國群眾整體消費能力的提升，房地產(chǎn)業(yè)被當(dāng)前投資市場視作重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)能夠創(chuàng)造大量收益，也是大量資本集中進入該產(chǎn)業(yè)的原因之一，頻繁“換手”導(dǎo)致房價過高等現(xiàn)象出現(xiàn)。隨著我國各地區(qū)推行土地調(diào)整優(yōu)化政策，城鄉(xiāng)人口供求逐漸得以釋放，個別地區(qū)房價甚至呈現(xiàn)逐年攀升趨勢。

房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的主要影響因素

供需矛盾。通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的內(nèi)部原因進行深度剖析可知，供需矛盾是引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的核心因素。當(dāng)社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生變化時，就會使房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系發(fā)生變化。例如，部分地區(qū)過度開發(fā)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場的供應(yīng)就會明顯超出需求，房地產(chǎn)經(jīng)濟會出現(xiàn)一定程度的震蕩，不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

市場房價。房地產(chǎn)市場的房價變化直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟，且該種影響是不可忽視的，在市場連鎖反應(yīng)下，房價產(chǎn)生的影響會持續(xù)擴大。例如，炒房客通過投機手段大量購買房產(chǎn)，就會使房源供給減少，推動房價上漲。特別是在一些熱點城市，炒房客的介入會加劇供需失衡現(xiàn)象，給剛需購房者帶來困擾。在對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動進行合理控制時，應(yīng)當(dāng)將房價控制在一定漲幅范圍內(nèi)，嚴(yán)厲打擊炒房行為，避免房地產(chǎn)經(jīng)濟受市場房價的較大影響。對房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動頻率進行合理控制，可以有效提升房地產(chǎn)市場的發(fā)展穩(wěn)定性與安全性。

土地因素。鑒于土地市場分為一級市場與二級市場，而在房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)企業(yè)作為土地資源需求方，國土資源管理部門則成為供給方。若使土地資源成為交易商品，開發(fā)企業(yè)則可以通過市場購買行為獲得土地的使用權(quán)。在土地二級市場運行階段，買房者成為需求方，開發(fā)企業(yè)則成為供給方，雙方主要圍繞房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)進行交易。在二級土地市場運行階段，民眾的購房需求直接影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展情況。若民眾的購買需求上升，則會導(dǎo)致房價上漲；若民眾的購買需求下降，則會導(dǎo)致房價下降。由此可見，土地因素會給房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展帶來不確定性影響。

金融因素。金融因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響主要集中在金融支持層面。房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中所需資金量較大，必須得到有效的金融資本支持才可保證項目開發(fā)的安全性與可靠性，房地產(chǎn)企業(yè)往往通過銀行貸款為房地產(chǎn)項目開發(fā)注入原始資金。為保證項目開發(fā)的經(jīng)濟效益，開發(fā)企業(yè)會采取多種籌資方式獲得項目啟動的開發(fā)資金，而銀行貸款則是主要的融資方式之一。在房地產(chǎn)項目后續(xù)的開發(fā)過程中，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，則會對房地產(chǎn)項目開發(fā)造成直接影響，進而引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟波動。

應(yīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的措施

健全市場投資機制。房地產(chǎn)開發(fā)商在進行項目開發(fā)時，如果盲目追求利益最大化，沒有進行有效的風(fēng)險評估，將會影響項目進程的推進速度。相關(guān)監(jiān)管部門運行時，需利用大數(shù)據(jù)技術(shù)實現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)濟的實時監(jiān)測，剖析相應(yīng)投資政策與機制對市場造成的不同影響，科學(xué)客觀地評估機制的不足，便于及時對投資機制進行完善。房地產(chǎn)市場處于動態(tài)發(fā)展變化中，只有契合市場的發(fā)展趨勢與規(guī)律，不斷對投資機制進行優(yōu)化，保證市場準(zhǔn)入機制、投資監(jiān)管機制的科學(xué)性與安全性，才能使相關(guān)政策與機制發(fā)揮出一定工作效力。

落實市場調(diào)查工作。在開展房地產(chǎn)市場調(diào)查工作時，需要科學(xué)嚴(yán)格地落實土地審批管理工作，評估開發(fā)企業(yè)能否承擔(dān)項目開發(fā)的責(zé)任與風(fēng)險，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可如期完成項目開發(fā)建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)投資是衡量房地產(chǎn)發(fā)展景氣度的一個優(yōu)質(zhì)指標(biāo)，經(jīng)濟指標(biāo)和經(jīng)濟實力是影響房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模的重要因素，只有房地產(chǎn)開發(fā)投資的市場消化空間擴大，投資指標(biāo)規(guī)模才會擴大。相關(guān)單位必須落實房地產(chǎn)市場調(diào)查工作，聯(lián)合多個部門開展國有土地空間資源規(guī)劃部署，有序進行房地產(chǎn)建設(shè)用地審批，推動房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展。

完善房地產(chǎn)市場的金融制度。首先，房地產(chǎn)市場的金融需求量非常大，為更好地應(yīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動帶來的影響，應(yīng)當(dāng)完善優(yōu)化房地產(chǎn)市場金融制度，對房地產(chǎn)金融監(jiān)管機制進行創(chuàng)新，以消除房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的金融風(fēng)險。當(dāng)創(chuàng)新房地產(chǎn)融資制度時，政府部門、銀行單位需進行有力支持，構(gòu)建多元化融資渠道，便于企業(yè)完成項目開發(fā)融資。為遏制房地產(chǎn)金融泡沫出現(xiàn)，相關(guān)政府部門可出臺相關(guān)約束性政策、刺激性政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)金融科學(xué)、平穩(wěn)發(fā)展。例如，銀行作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道，應(yīng)當(dāng)突出金融監(jiān)管、項目審批等工作的重要性，提高工作效率，確保房地產(chǎn)企業(yè)有效履行貸款合同。

其次，為提升房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定性與抗風(fēng)險能力，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)金融監(jiān)管機制進行改革創(chuàng)新，根據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，探索契合市場規(guī)律的監(jiān)管機制，主動堵塞金融監(jiān)管漏洞，增強房地產(chǎn)金融發(fā)展的穩(wěn)定性。結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的實際情況，構(gòu)建專屬的房地產(chǎn)金融管理體系，有利于驅(qū)動房地產(chǎn)市場穩(wěn)定繁榮發(fā)展，創(chuàng)造更多的社會價值與財富。

規(guī)范土地市場管理。在開展應(yīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的相關(guān)工作時，需要對土地市場進行嚴(yán)格規(guī)范管理。應(yīng)當(dāng)編制科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髁鞒膛c條文，嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)開發(fā)土地管理要求，保證能對土地資源進行科學(xué)的開發(fā)利用。在房地產(chǎn)市場發(fā)展階段，為最大程度提高土地綜合利用率，政府有關(guān)部門需對土地市場進行規(guī)劃統(tǒng)籌、監(jiān)督管理，通過法律法規(guī)進行強制性約束，對違法違紀(jì)人員進行嚴(yán)肅處理，營造良好的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境。

為促使房地產(chǎn)經(jīng)濟保持健康發(fā)展，需要不斷完善房地產(chǎn)經(jīng)濟的管控制度與政策法規(guī)，推動房地產(chǎn)市場的高質(zhì)量穩(wěn)定發(fā)展。未來，在發(fā)展房地產(chǎn)市場時，應(yīng)當(dāng)突出政府的宏觀調(diào)控，給予市場足夠的自由發(fā)展空間，挖掘房地產(chǎn)市場的潛在價值。