謝景琛

改革開放以來，我國新時代城市發(fā)展取得了舉世矚目的成就。截至2022 年底，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到65.22%，城市發(fā)展質(zhì)量和人民生活水平顯著提高。然而，我國城市發(fā)展在城鎮(zhèn)化快速推進過程中積累的矛盾與問題，同樣在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)有所體現(xiàn)。

自2018 年以來，住房和城鄉(xiāng)建設部組織開展城市體檢工作，查找和解決城市建設過程中的“城市病”，促進城市人居環(huán)境高質(zhì)量發(fā)展。2023 年3 月，住房和城鄉(xiāng)建設部倪虹部長在兩會“部長通道”答記者問中表示，城市更新關鍵是要找準問題和有效解決問題。要對城市實施體檢，圍繞堅持問題導向和目標導向等2 方面，從房子開始到小區(qū)、到社區(qū)、到城市，去尋找人民群眾身邊的急難愁盼問題，去查找影響城市競爭力、承載力和可持續(xù)發(fā)展的短板弱項。老舊小區(qū)改造是實施城市更新行動的重要內(nèi)容，要持續(xù)推進老舊小區(qū)改造，建設完整社區(qū)?？傮w而言，城市體檢是開展老舊小區(qū)改造的先導性工作，關鍵在于構(gòu)建科學、系統(tǒng)且面向?qū)嵺`的老舊小區(qū)體檢評估體系[1]，并據(jù)此開展建筑、小區(qū)、社區(qū)層面的城市體檢，摸準老舊小區(qū)的病癥，精準施策實施改造。

1 老舊小區(qū)的城市體檢

1.1 體檢指標體系

老舊小區(qū)的體檢評估應立足于宜居、韌性、智慧的目標，結(jié)合影響小區(qū)居民生活出行的問題以及小區(qū)所處地域的生態(tài)和文化風貌，以問題為導向，圍繞建筑層面的安全耐久、功能完備、綠色智能，小區(qū)層面的設施完善、環(huán)境宜居、管理健全，社區(qū)層面生態(tài)宜居、健康舒適等相關維度，參照全國城市體檢樣本城市的體檢指標、相關標準規(guī)范，構(gòu)建老舊小區(qū)體檢評估指標體系。

基于上述考慮，構(gòu)建老舊小區(qū)體檢評估指標體系，包括3 個一級指標、8 個二級指標、35 個三級指標（表1）。

表1 老舊小區(qū)體檢評估體系表

1.2 體檢評估組織實施

老舊小區(qū)體檢目標是查找老百姓身邊“急難愁盼”的設施短板和環(huán)境問題。體檢評估應遵循數(shù)據(jù)可得、途徑創(chuàng)新、結(jié)論科學的原則，充分運用大數(shù)據(jù)、移動互聯(lián)網(wǎng)、遙感影像、手機令、街景地圖等新技術(shù)豐富數(shù)據(jù)獲取途徑，創(chuàng)新數(shù)據(jù)計算方式。此外，老舊小區(qū)體檢評估應結(jié)合基層調(diào)查、政務公開、社會調(diào)查等方式[1]，開展數(shù)據(jù)采集和問題核實工作，并根據(jù)體檢評估指標體系以及標準規(guī)范分析診斷“小區(qū)病”。

1.3 體檢結(jié)果分析診斷

1.3.1 單項指標評價

根據(jù)老舊小區(qū)體檢體系指標類別，可以將體檢評估指標劃分為具有明確目標的導向型指標和具有保障性要求的底線型指標。其中，對于具有明確目標的導向型指標，如公共配套設施、慢行系統(tǒng)、公共綠地等，可以按“優(yōu)、良、中、差”四個層次進行評定；對于具有保障要求的底線型指標，如建筑安全、供水質(zhì)量、消防設施等，可以按“達標、不達標”兩個層次進行評定。

根據(jù)各單項指標評價結(jié)果，結(jié)合小區(qū)現(xiàn)狀、居民意見以及社會組織調(diào)研報告，對老舊小區(qū)體檢指標數(shù)據(jù)的準確性和科學性進行比對和校核，并根據(jù)校核結(jié)果分類處理：第1，對校核指標差異可控的指標數(shù)據(jù)直接采納；第2，對局部差異較大，但對后續(xù)分級定檔結(jié)果影響較少的指標數(shù)據(jù)考慮采納；第3，對差異較大，且影響后續(xù)分級定檔的指標數(shù)據(jù)需要進行重新采集。

1.3.2 綜合評價

根據(jù)老舊小區(qū)體檢在建筑、小區(qū)、社區(qū)各層面的評估指標得分，可以按照“優(yōu)、良、中、差”評定該層面的指標維度（表2）。

表2 綜合指標評定標準

2 老舊小區(qū)體檢常見問題

2.1 基礎設施短板突出

老舊小區(qū)建成年代較早，且使用年限較長，小區(qū)內(nèi)部道路年久失修、破損嚴重，居民出行不便。加之地下管網(wǎng)老化，雨污混流，每當臺風期間極易造成小區(qū)路面積水[2]如2023 年7月福建省福州市受臺風“杜蘇芮”影響，城區(qū)內(nèi)大量老舊小區(qū)積水嚴重，影響居民生活出行。此外，小區(qū)建設管理不完善，強弱電管線雜亂，私搭亂接多，觀感較差。公共區(qū)域照明亮度低、覆蓋面窄，視頻監(jiān)控盲區(qū)大，消防設施失修失管，安全風險大。

2.2 停車交通系統(tǒng)不完善

老舊小區(qū)停車難、交通堵的問題，主要原因是居民購置私家車的數(shù)量銳增與老舊片區(qū)規(guī)劃先天不足之間的矛盾造成的[2]。一方面，大部分老舊小區(qū)、片區(qū)內(nèi)配建車位較少，停車位缺口大，亂停亂放現(xiàn)象普遍，且部分車行道僅能容納車輛單向通行。另一方面，老舊小區(qū)通常位于舊城區(qū)或者市中心，緊鄰重要商業(yè)或歷史文化街區(qū)，路網(wǎng)條件先天不足，極易出現(xiàn)交通擁堵。此外，部分老舊小區(qū)慢行系統(tǒng)未成體系，缺乏串聯(lián)小區(qū)、社區(qū)以及街區(qū)的人行步道。

2.3 建筑風貌破敗

老舊小區(qū)在建設初期，住宅功能需求較為簡單，對通風、采光、休閑等功能的需求還不太顯著。隨著生活水平的提高，老舊小區(qū)逐步出現(xiàn)違章搭蓋的情況，如防盜網(wǎng)隨意拓寬、空調(diào)外機分布凌亂、露臺屋面加蓋頂棚等，導致老舊小區(qū)住宅外觀雜亂且存在安全隱患。

另一方面，老舊住宅建筑年久失修，外墻、門窗、樓道等部位臟亂破敗。架空層利用率低，常被私人占用，雜物亂堆亂放。小區(qū)入口空間環(huán)境雜亂，整體形象待改善。

2.4 配套服務設施不健全

鑒于老舊小區(qū)、片區(qū)建設時的規(guī)劃標準，老舊小區(qū)及周邊的文化體育活動場所、兒童托管、社區(qū)圖書館等配套設施普遍不足，無法滿足現(xiàn)階段居民對公共服務的需求。此外，老舊小區(qū)住宅主要是步梯房，居民上下樓不便，而老年人數(shù)量多，加裝電梯意愿強烈；電動自行車充電設施不規(guī)范，停車場所缺乏管理，存在安全隱患；小區(qū)公共活動空間不足，公共綠地面積少、苗木種類單一。住宅門廳入口坡道、低位扶手等無障礙設施缺失，老年人出行難。

2.5 小區(qū)管理有待提升

老舊小區(qū)長期沒有物業(yè)管理，在小區(qū)環(huán)境維護、外來人員方面管理缺位。且老舊小區(qū)居民繳納物業(yè)費的意愿低，物業(yè)費收繳難，小區(qū)日常維護和物業(yè)公司運營的資金短缺，管理模式待更新。

3 部分市、區(qū)（縣）老舊小區(qū)城市體檢工作經(jīng)驗

老舊小區(qū)設施短板摸排不徹底、改造內(nèi)容缺乏針對性一直是各地普遍性存在的難題。近年來，部分市、區(qū)（縣）率先探索基于老舊小區(qū)體檢視角下的老舊小區(qū)改造工作，值得研究借鑒。

北京市石景山區(qū)依據(jù)建筑本體空間、小區(qū)規(guī)劃與環(huán)境狀況、小區(qū)基礎設施等7 個一級指標、26 個二級指標、55 個三級指標，構(gòu)建老舊小區(qū)宜居性評價指標體系，對小區(qū)進行多維度、全壽命周期評價，對老舊小區(qū)設施及服務等情況整體打分排序，為制訂改造計劃、改造方案提供依據(jù)[3]。

安徽省滁州市堅持體檢先行，組織安徽建筑大學組建技術(shù)服務團隊，系統(tǒng)梳理老舊片區(qū)存在問題和短板，并利用微信小程序廣泛動員居民參與體檢問卷，充分吸取群眾意見，編制城市體檢報告。結(jié)合體檢結(jié)果，圍繞老舊小區(qū)安全質(zhì)量隱患、社區(qū)功能短板、長效管理等問題，科學謀劃年度改造項目，靶向確定改造內(nèi)容[3]。

4 老舊小區(qū)體檢成果應用

為補齊老舊小區(qū)基礎設施短板、改善小區(qū)環(huán)境、提升小區(qū)管理水平、豐富公共服務供給，老舊小區(qū)改造應借鑒以城市體檢為抓手推進改造的模式，結(jié)合老舊小區(qū)城市體檢常見問題及本小區(qū)體檢成果，有針對性地落實改造方案?；诔鞘畜w檢視角，實施老舊小區(qū)改造主要路徑主要包括以下5 個方面。

4.1 補全基礎設施短板

補全老舊小區(qū)基礎設施短板，關鍵是系統(tǒng)化提升小區(qū)基礎設施水平，注重社區(qū)智慧建設。一方面，梳理小區(qū)內(nèi)地下地上、樓外的雨污水管網(wǎng)，實施雨污分流改造，保持排水系統(tǒng)通暢。以“不低于原設計標準”的原則，修繕原有消防管網(wǎng)和設施，恢復消防供水系統(tǒng)，打通消防車道。合理選擇改造工藝和改造技術(shù)，整治翻修小區(qū)破損道路，對車行道路優(yōu)先用瀝青或混凝土鋪設，對公共停車位、休閑廣場、人行道優(yōu)先用透水磚、植草磚鋪設，提升排水防澇標準。另一方面，規(guī)整弱電纜線，實現(xiàn)多桿合一。在小區(qū)關鍵節(jié)點增設視頻監(jiān)控設備，升級小區(qū)視頻監(jiān)控系統(tǒng)。實施公共亮化照明定時、分片、分區(qū)智能化改造，對原有較為完好的庭院燈進行檢修、翻新以及節(jié)能化改造，對部分無法保證功能且有安全隱患的老化燈具更新替換。

4.2 改善交通停車條件

改善老舊小區(qū)交通停車條件，主要包括增加或改善停車場地和優(yōu)化交通流線2 個層面[4]：第1，合理盤活小區(qū)存量空地，增補、改善小區(qū)內(nèi)部停車位，如圖1 所示。升級小區(qū)停車系統(tǒng)，防止外來車輛擠占小區(qū)內(nèi)部停車資源。優(yōu)化小區(qū)內(nèi)部停車組織，依托物業(yè)對違規(guī)停車現(xiàn)象加強監(jiān)管。利用周邊停車資源，如公共道路夜間停車位，補充小區(qū)停車需求。增設非機動車停車設施，規(guī)范設置非機動車集中式充電樁，滿足居民便捷出行需求。第2，重新梳理人行流線和車行流線，優(yōu)化景觀平面布局，依托景觀軸線輻射到小區(qū)各樓棟，減少人車交集。開辟小區(qū)、社區(qū)和街區(qū)之間的過街通道，建立方便居民生活出行的步行路網(wǎng)。提請交通、規(guī)劃等相關主管部門梳理片區(qū)交通組織，減輕老舊街區(qū)、片區(qū)交通擁堵程度。

圖1 老舊小區(qū)停車位改造（來源：作者自攝）

4.3 整治建筑風貌

整治建筑風貌，要在不影響建筑結(jié)構(gòu)安全、滿足小區(qū)居民生活需求的基礎上，有序推進違章搭蓋、建筑外觀老舊、公共資源侵占等問題的處置。

按照“清、整、控”的原則，清理屋面、露臺的違章建筑。統(tǒng)一規(guī)整外挑防盜網(wǎng)、外掛晾衣架以及空調(diào)機位，嚴格控制外立面，避免再次出現(xiàn)違章搭建以及不協(xié)調(diào)的構(gòu)筑物。清洗、翻修小區(qū)建筑外立面，保持建筑美觀，如圖2 所示。組織小區(qū)黨員代表帶頭清理架空層、樓道等公共區(qū)域的雜物，消除安全隱患。修繕存在安全隱患或者破損的小區(qū)大門，利用架空層增設文化體育活動設施，從而提升小區(qū)居民獲得感。

圖2 老舊小區(qū)外立面整治（來源：作者自攝）

4.4 完善配套服務設施

在小區(qū)層面，利用小區(qū)架空層等公共空間完善小區(qū)配套設施，如建設兒童樂園、社區(qū)服務中心、社區(qū)文化站、照料活動中心等。補植裸露綠地，打造小區(qū)景觀軸線，豐富綠化系統(tǒng)內(nèi)容，打造公共綠地和活動空間，如圖3 所示。在社區(qū)、街區(qū)層面，統(tǒng)籌公共房屋、存量空地等閑置資源，以社區(qū)為單元配建衛(wèi)生、養(yǎng)老、托育等專項服務設施，打造口袋公園。

圖3 老舊小區(qū)公共綠地和活動空間改造（來源：作者自攝）

結(jié)合規(guī)劃條件和消防技術(shù)要求合理評估老舊小區(qū)住宅加裝電梯的可行性。對滿足加裝條件的樓棟，由社區(qū)工作人員聯(lián)合業(yè)主代表共同推進加裝電梯。統(tǒng)籌考慮底層住戶經(jīng)濟補償問題，組織樓棟業(yè)主簽訂加裝電梯協(xié)議。結(jié)合衛(wèi)生服務設施短板和社區(qū)特征，對公共衛(wèi)生服務系統(tǒng)進行梳理，打通群眾服務“最后一公里”。對公共衛(wèi)生服務系統(tǒng)進行梳理，打通群眾服務“最后一公里”。

4.5 推動社區(qū)微更新協(xié)同治理

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是社區(qū)治理體系提升和完善的關鍵環(huán)節(jié)。因此要以老舊小區(qū)改造為契機，打造協(xié)同治理的社會治理體系[5]：第1，堅持物業(yè)管理全流程參與，引入專業(yè)物業(yè)公司或街道托底式的準物業(yè)介入小區(qū)管理，提升小區(qū)管理服務水平，逐步提升小區(qū)居民繳納物業(yè)費的意愿。第2，注重多方合作，推進形成基層黨組織監(jiān)督、社會組織提供服務、居民組織自治管理，服務企業(yè)有效運營的良性互動格局，實現(xiàn)工程改造、物業(yè)管理、社區(qū)治理“一盤棋”推進。

5 結(jié)語

綜上，老舊小區(qū)改造是城市更新行動中的一項重要內(nèi)容，是推進城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措?；诔鞘畜w檢視角下開展老舊小區(qū)改造，系統(tǒng)分析和解決老舊小區(qū)存在問題，直接關系到人民群眾的基本民生和安全底線。因此要以城市體檢為抓手，實施老舊小區(qū)改造，打造安全韌性城市和幸福美好家園。