王清杰 陳紅艷 尹軍濤

在新型城鎮(zhèn)化和工業(yè)化過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展導(dǎo)致的建設(shè)用地需求日益旺盛，與嚴(yán)守耕地紅線、新增建設(shè)用地規(guī)模不大、耕地后備資源嚴(yán)重不足的矛盾日益突出。在此形勢(shì)下，盤(pán)活存量土地是節(jié)約集約利用土地資源、破解發(fā)展空間不足、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展的有效途徑。

盤(pán)活存量土地的主要做法

近年來(lái)，鶴壁市自然資源規(guī)劃局通過(guò)創(chuàng)新機(jī)制用活政策、雙向?qū)悠ヅ涔┬?、“府院?lián)動(dòng)”、“騰籠換鳥(niǎo)”、重塑產(chǎn)業(yè)空間等舉措，連續(xù)4年實(shí)現(xiàn)省重點(diǎn)項(xiàng)目用地保障率100%，產(chǎn)業(yè)發(fā)展和存量土地盤(pán)活的有機(jī)統(tǒng)一，形成了節(jié)約集約用地“鶴壁模式”。

創(chuàng)新解難破礙制度機(jī)制，用足用活土地集約高效利用政策紅利。結(jié)合實(shí)際，鶴壁市自然資源和規(guī)劃局堅(jiān)持系統(tǒng)謀劃、政策引導(dǎo)、重點(diǎn)突破，聯(lián)合市發(fā)改、工信、財(cái)政等部門(mén)，用足用活土地集約高效利用的政策紅利，出臺(tái)《關(guān)于支持開(kāi)發(fā)區(qū)盤(pán)活存量建設(shè)用地促進(jìn)節(jié)約集約用地的實(shí)施意見(jiàn)》，明確企業(yè)提高用地效率不增收土地價(jià)款、落實(shí)差別化稅收、多種方式供應(yīng)工業(yè)用地、支持企業(yè)分割轉(zhuǎn)讓結(jié)余土地和利用存量用地發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)5年過(guò)渡期等具體政策措施，指導(dǎo)全市批而未供、供而未用、用而未盡、建而未投、投資效益低等各類(lèi)閑置低效用地處置。制定《工業(yè)項(xiàng)目再投資履約監(jiān)管協(xié)議》，重新約定投資額度、建設(shè)時(shí)序、產(chǎn)值、稅收等相關(guān)指標(biāo)和違約責(zé)任，提升工業(yè)產(chǎn)業(yè)用地畝均效益。2021年以來(lái)，全市供應(yīng)土地1.9萬(wàn)畝，其中，使用存量用地1.2萬(wàn)畝，占比達(dá)到63%，單位GDP地耗由2020年的629.7畝/億元下降到569畝/億元。

需求與服務(wù)精準(zhǔn)對(duì)接，促進(jìn)項(xiàng)目高質(zhì)高效用地。與縣（區(qū)）政府精準(zhǔn)對(duì)

接，引導(dǎo)算清政治、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)“三本

賬”，優(yōu)先使用存量建設(shè)用地。摸清全市批而未供土地情況，繪制存量建設(shè)用地“一張圖”，統(tǒng)籌項(xiàng)目建設(shè)用地保障和存量土地高效利用。對(duì)招商引資落地項(xiàng)目實(shí)施精準(zhǔn)服務(wù)，全程跟進(jìn)項(xiàng)目用地控制性詳細(xì)規(guī)劃編制、土地掛牌和規(guī)劃審批等環(huán)節(jié)，引導(dǎo)土地使用全過(guò)程集約管理。兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲措施，工作成效顯著的按完成任務(wù)量的50%予以用地計(jì)劃指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)，完不成任務(wù)的扣減下年度20%新增用地計(jì)劃指標(biāo)，為重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地、增資擴(kuò)產(chǎn)拓展優(yōu)質(zhì)發(fā)展空間。

與企業(yè)精準(zhǔn)對(duì)接，“一企一策”制定盤(pán)活方案，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚和畝均效益雙提升。對(duì)低效用地企業(yè)引導(dǎo)分割轉(zhuǎn)讓，分析企業(yè)發(fā)展?jié)摿?，算清用地成本，根?jù)畝均產(chǎn)值確定用地面積，采取轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，分割轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，盤(pán)活瑞興堡建材、河南鎂業(yè)等企業(yè)的閑置土地480畝，實(shí)現(xiàn)土地資源的有效轉(zhuǎn)移和循環(huán)利用。引導(dǎo)龍頭企業(yè)對(duì)低效用地再開(kāi)發(fā)，按照就近原則，根據(jù)延鏈、補(bǔ)鏈需要，架起龍頭企業(yè)和低效閑置用地企業(yè)之間的橋梁，引導(dǎo)龍頭企業(yè)對(duì)周邊閑置低效用地收購(gòu)利用。天海集團(tuán)、賽科化工等龍頭企業(yè)收購(gòu)閑置低效用地360畝。對(duì)“四優(yōu)三新”等優(yōu)質(zhì)企業(yè)提供精準(zhǔn)保障，制定工業(yè)用地“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓實(shí)施意見(jiàn)，精準(zhǔn)服務(wù)使用存量用地優(yōu)質(zhì)企業(yè)，實(shí)行“標(biāo)準(zhǔn)地+代辦制”“標(biāo)準(zhǔn)地+承諾制”，

落實(shí)區(qū)域評(píng)估，政府先行完成礦床壓覆、氣候可行性論證、文物勘探等10項(xiàng)成果，設(shè)定土地出讓“3+N+1”指標(biāo)

（投資強(qiáng)度、畝均稅收、容積率+區(qū)域評(píng)估指標(biāo)+土地使用年限20年），提前介入開(kāi)展場(chǎng)地平整、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案審查等服務(wù)，實(shí)現(xiàn)（區(qū)域評(píng)估）政府買(mǎi)單、企業(yè)共享，降低企業(yè)成本、縮短審批周期。目前，全市已累計(jì)出讓工業(yè)用地“標(biāo)準(zhǔn)地”13宗面積2135畝。

建立健全“府院聯(lián)動(dòng)”機(jī)制，實(shí)施

“騰籠換鳥(niǎo)”。與法院聯(lián)合建立常態(tài)化“府院聯(lián)動(dòng)”工作機(jī)制，定期舉行聯(lián)席會(huì)議，將破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)處置、閑置土地處置等事項(xiàng)納入聯(lián)席會(huì)議重點(diǎn)事項(xiàng)清單。對(duì)嚴(yán)重資不抵債、無(wú)力經(jīng)營(yíng)且長(zhǎng)期停產(chǎn)及圈地不建、恢復(fù)無(wú)望的企業(yè)，根據(jù)債務(wù)、產(chǎn)權(quán)等復(fù)雜程度，采取破產(chǎn)清算、司法拍賣(mài)等方式靈活處置，打好土地盤(pán)活利用“組合拳”。對(duì)債權(quán)清晰類(lèi)的“僵尸企業(yè)”進(jìn)行資產(chǎn)核算、債務(wù)清算，加快市場(chǎng)出清，引進(jìn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)收購(gòu)?fù)恋兀粚?duì)債權(quán)債務(wù)復(fù)雜、涉法涉訴類(lèi)“僵尸企業(yè)”，用司法裁定切斷企業(yè)歷史糾紛，盤(pán)活閑置土地，推動(dòng)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目落地開(kāi)工；對(duì)“僵尸企業(yè)”尚無(wú)明確用地意向的地塊，實(shí)行政府收購(gòu)，納入土地儲(chǔ)備再次利用。如，對(duì)鶴壁標(biāo)準(zhǔn)件廠等債權(quán)清晰類(lèi)企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)核算、債務(wù)清算，引進(jìn)常州納新公司等優(yōu)質(zhì)企業(yè)收購(gòu)?fù)恋?，加快推?dòng)企業(yè)出清；怡福塑料制品有限公司等債權(quán)債務(wù)復(fù)雜、涉法涉訴類(lèi)企業(yè)，用司法裁定切斷企業(yè)歷史糾紛，有力支持尼龍小鎮(zhèn)、海格龍升化工等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目建設(shè)；河南大用實(shí)業(yè)、龐村技校等尚無(wú)明確用地意向的地塊，實(shí)行政府收購(gòu)納入土地儲(chǔ)備，為土地二次利用奠定基礎(chǔ)。目前，鶴壁市共盤(pán)活“僵尸企業(yè)”23家，涉及土地4300畝。

實(shí)施產(chǎn)業(yè)空間重塑，筑優(yōu)引鳳“金絲巢”。全市自然資源系統(tǒng)圍繞當(dāng)?shù)攸h委、政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路、發(fā)展規(guī)模，結(jié)合城市空間布局和有限土地資源，積極主動(dòng)測(cè)算，與現(xiàn)狀存量土地進(jìn)行銜接，先后謀劃建設(shè)人工智能、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、3C、智能制造等20多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)，并制定標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)和改造行動(dòng)計(jì)劃，變“以土地招商”為“以廠房招商”，實(shí)施“引鳳入巢”行動(dòng)，讓企業(yè)

“拎包入駐、輕裝上陣”，實(shí)現(xiàn)存量土地盤(pán)活、城市形象改善、發(fā)展空間拓展“三贏”。2021年以來(lái)，全市建設(shè)和改造標(biāo)準(zhǔn)廠房230余萬(wàn)平方米。城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)利用富士康產(chǎn)業(yè)園周邊空閑近10年的存量土地1800余畝，先后規(guī)劃建設(shè)耕德電子產(chǎn)業(yè)園、京富電子產(chǎn)業(yè)園、信創(chuàng)手持終端產(chǎn)業(yè)園、京東鶴壁智能制造產(chǎn)業(yè)園等5個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)面積180多萬(wàn)平方米，已建成約50萬(wàn)平方米，引進(jìn)富士康電子、耕德電子、創(chuàng)偉信公司、匯興威、英格索藍(lán)、黃田科技、易達(dá)科技、福寧科技、伍基智能數(shù)碼、創(chuàng)維科技、節(jié)源電子等公司入駐。淇濱區(qū)以數(shù)字經(jīng)濟(jì)為抓手，規(guī)劃建設(shè)百佳、千惠、萬(wàn)和等7個(gè)標(biāo)準(zhǔn)廠房智能制造產(chǎn)業(yè)園區(qū)，引進(jìn)京東、阿里、航天宏圖、360、辰芯科技等一批新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目入駐。開(kāi)發(fā)區(qū)先后規(guī)劃建設(shè)了中原光谷、高分子材料產(chǎn)業(yè)園、汽車(chē)電子產(chǎn)業(yè)加速器、龍崗汽車(chē)電子產(chǎn)業(yè)園等，項(xiàng)目平均容積率高達(dá)1.5，較普通單層廠房節(jié)地40%以上，打開(kāi)重塑產(chǎn)業(yè)新空間。

有關(guān)意見(jiàn)建議

堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)。將存量建設(shè)用地作為底圖，與國(guó)土空間總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等實(shí)施同步銜接，精準(zhǔn)統(tǒng)籌新增用地報(bào)批和存量用地盤(pán)活，對(duì)批而未供土地按照國(guó)土空間規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展延鏈、補(bǔ)鏈、強(qiáng)鏈、建鏈的要求，通過(guò)補(bǔ)充完善基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和招商引資實(shí)施精準(zhǔn)供應(yīng)；對(duì)閑置低效用地分別采用無(wú)償收回、政府收儲(chǔ)、司法拍賣(mài)、引導(dǎo)轉(zhuǎn)讓、政企合作開(kāi)發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房等方式實(shí)施盤(pán)活利用。

繪制好“招商用地地圖”。結(jié)合地形圖、國(guó)土變更調(diào)查、建設(shè)用地批后監(jiān)管、供后監(jiān)管等工作，全面排查各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、園區(qū)存在的閑置、低效建設(shè)用地。摸清批而未供、閑置低效用地的地塊位置、面積、用途、邊界，權(quán)屬、形成的原因。在市、縣（區(qū)）政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和大力支持下，主動(dòng)加強(qiáng)與縣（區(qū)）同級(jí)工信、發(fā)改、街道、園區(qū)等部門(mén)對(duì)接，進(jìn)一步認(rèn)真梳理核實(shí)可用于發(fā)展、招商引資的地塊位置、面積、用途、規(guī)劃、利用狀況、周邊基礎(chǔ)設(shè)施等信息，扎實(shí)開(kāi)展“招商用地地圖”建設(shè)，做好相關(guān)數(shù)據(jù)信息錄入和更新維護(hù)工作。

建設(shè)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)全生命周期管理系統(tǒng)。將項(xiàng)目取得土地、建設(shè)、投產(chǎn)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況等全部納入項(xiàng)目動(dòng)態(tài)全生命周期管理系統(tǒng)，每年進(jìn)行一次評(píng)價(jià)，將評(píng)價(jià)結(jié)果及時(shí)通報(bào)相關(guān)縣區(qū)，對(duì)評(píng)價(jià)異常的項(xiàng)目由相關(guān)縣區(qū)及時(shí)組織研判，適時(shí)組織項(xiàng)目幫扶或引導(dǎo)項(xiàng)目退出。對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果優(yōu)秀的企業(yè)尤其是成功入選省級(jí)“畝均英雄榜”的企業(yè)予以獎(jiǎng)勵(lì)、根據(jù)項(xiàng)目擴(kuò)產(chǎn)需求予用地保障。

進(jìn)一步明確預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓土地政策。在河南省人民政府辦公廳《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》“各地可探索實(shí)行預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度。以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓且建設(shè)工程投資額（投資額可委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)認(rèn)定）未達(dá)到總投資額25%的，在交易雙方簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，按照先投入后轉(zhuǎn)讓原則依法辦理預(yù)告登記”的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確受讓方可憑預(yù)告登記證明辦理項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)評(píng)、消防等審批手續(xù)，為受讓人投資建設(shè)達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件后辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)掃清政策障礙。