一、總體目標(biāo)

堅(jiān)持“以人民為中心”的發(fā)展思想，以“高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活、高效能治理”為目標(biāo)，以國土空間規(guī)劃為引領(lǐng)，在“五級三類”國土空間規(guī)劃體系內(nèi)強(qiáng)化城市更新的規(guī)劃統(tǒng)籌，促進(jìn)生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間布局優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型，增進(jìn)民生福祉，提升城市競爭力，推動城市高質(zhì)量發(fā)展，為地方因地制宜地探索和創(chuàng)新支持城市更新的規(guī)劃方法和土地政策，依法依規(guī)推進(jìn)城市更新提供指引。

二、基本原則

堅(jiān)持規(guī)劃統(tǒng)籌。國土空間規(guī)劃是國家空間發(fā)展的指南、可持續(xù)發(fā)展的空間藍(lán)圖，是優(yōu)化空間資源配置、開展各類開發(fā)保護(hù)建設(shè)活動的基本依據(jù)。應(yīng)強(qiáng)化國土空間規(guī)劃對各專項(xiàng)規(guī)劃的指導(dǎo)約束作用，統(tǒng)籌城市更新相關(guān)規(guī)劃和實(shí)施全過程，有序推進(jìn)有機(jī)更新。

堅(jiān)持底線管控。嚴(yán)守資源安全底線，應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)國土空間規(guī)劃確定的各類管控要求，堅(jiān)持民生保障、公益優(yōu)先、補(bǔ)齊短板、保障安全、修復(fù)生態(tài)、保護(hù)傳承歷史文化，持續(xù)改善人居環(huán)境品質(zhì)。

堅(jiān)持節(jié)約集約。應(yīng)堅(jiān)持節(jié)約集約利用土地，將存量空間作為規(guī)劃對象，提倡土地混合使用和空間功能復(fù)合，促進(jìn)空間資源的高效利用。

堅(jiān)持綠色低碳。應(yīng)以生態(tài)優(yōu)先、綠色發(fā)展為導(dǎo)向，充分體現(xiàn)人與自然的和諧發(fā)展，推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展，適應(yīng)未來發(fā)展需要。

堅(jiān)持多方參與。維護(hù)資源資產(chǎn)權(quán)益，尊重合法權(quán)益，建立多元主體全過程、實(shí)質(zhì)性、高效率的參與機(jī)制，充分發(fā)揮政府、市場和社會各方的積極性，促進(jìn)合作共贏，推進(jìn)治理創(chuàng)新。

堅(jiān)持因地制宜。應(yīng)充分結(jié)合不同地區(qū)城市發(fā)展階段和不同更新對象的具體情況，因地制宜、一地一策，差異化確定更新對策、更新方式和更新政策，高質(zhì)量實(shí)施城市更新。

三、將城市更新要求融入國土空間規(guī)劃體系

各級各類國土空間規(guī)劃的編制應(yīng)根據(jù)城市發(fā)展的階段特征和推進(jìn)城市更新的要求，著力完善國土空間規(guī)劃內(nèi)容和規(guī)劃管理程序，充分適應(yīng)城市高質(zhì)量發(fā)展的需要，將有關(guān)城市更新的國土空間規(guī)劃要求納入國土空間規(guī)劃“一張圖”實(shí)施監(jiān)督信息系統(tǒng)進(jìn)行管理。

（一）總體規(guī)劃要提出城市更新目標(biāo)和工作重點(diǎn)

1.總體規(guī)劃

國土空間總體規(guī)劃（以下簡稱“總體規(guī)劃”）應(yīng)結(jié)合城市發(fā)展階段和總體空間布局要求，識別更新對象，提出城市更新的規(guī)劃目標(biāo)、實(shí)施策略、階段工作重點(diǎn)以及相關(guān)規(guī)劃管控和引導(dǎo)要求。

——在市/縣域?qū)用?，在摸清底圖底數(shù)的基礎(chǔ)上，按照全域全要素管控引導(dǎo)要求，明確更新對象的識別原則，提出城市更新的規(guī)劃目標(biāo)和工作重點(diǎn)，制定推進(jìn)城市更新的時序要求和空間管控引導(dǎo)措施。

——在城區(qū)層面，根據(jù)城市更新的規(guī)劃目標(biāo)和工作重點(diǎn)，系統(tǒng)識別更新對象，確定城市更新的重點(diǎn)地區(qū)和工作任務(wù)?？筛鶕?jù)實(shí)際需要，擬定城市更新用地的總體規(guī)模，劃定城市更新規(guī)劃單元。

2.近期行動計(jì)劃

需明確近期重點(diǎn)推進(jìn)的更新區(qū)域和重大更新項(xiàng)目，擬定近期城市更新任務(wù)清單，并納入總體規(guī)劃的近期行動計(jì)劃。

（二）詳細(xì)規(guī)劃要面向城市更新的規(guī)劃管理需求

1.詳細(xì)規(guī)劃的編制

國土空間詳細(xì)規(guī)劃（以下簡稱“詳細(xì)規(guī)劃”）是實(shí)施城鄉(xiāng)開發(fā)建設(shè)、整治更新、保護(hù)修復(fù)活動的法定依據(jù)。詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)結(jié)合城市更新實(shí)施的特點(diǎn)，面向規(guī)劃管理需求，將總體規(guī)劃確定的強(qiáng)制性管控要求、引導(dǎo)措施和城市更新的規(guī)劃目標(biāo)，通過“更新規(guī)劃單元”和“更新實(shí)施單元”兩個層面分層落實(shí)到詳細(xì)規(guī)劃中。

——更新規(guī)劃單元詳細(xì)規(guī)劃。應(yīng)以總體規(guī)劃為依據(jù)，確定更新對象，分解落實(shí)總體規(guī)劃相關(guān)要求，明確更新規(guī)劃單元的發(fā)展定位、主導(dǎo)功能及建筑規(guī)?？偭?，提出更新對象的更新方式指引，優(yōu)化功能結(jié)構(gòu)、空間布局，完善道路交通，提出有關(guān)公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施配置以及空間尺度、城市風(fēng)貌等底線管控和特色引導(dǎo)要求。更新規(guī)劃單元詳細(xì)規(guī)劃是更新實(shí)施單元詳細(xì)規(guī)劃編制的依據(jù)。

——更新實(shí)施單元詳細(xì)規(guī)劃。應(yīng)依據(jù)總體規(guī)劃、根據(jù)更新規(guī)劃單元詳細(xì)規(guī)劃，確定更新實(shí)施單元的主導(dǎo)功能，結(jié)合實(shí)施需要、權(quán)屬關(guān)系明確更新對象用地邊界，根據(jù)不同更新對象的特點(diǎn)優(yōu)化細(xì)化更新規(guī)劃單元的各項(xiàng)規(guī)劃管控和引導(dǎo)要求并落實(shí)到地塊。在更新實(shí)施單元詳細(xì)規(guī)劃中需充分考慮自上而下的要求、自下而上的訴求以及更新對象的具體情況，協(xié)調(diào)政府、原權(quán)利人、市場主體等各類利益相關(guān)方的意愿和訴求，結(jié)合更新項(xiàng)目的實(shí)施機(jī)制和市場需求，研究適配的規(guī)劃和土地政策。更新實(shí)施單元詳細(xì)規(guī)劃宜結(jié)合城市更新項(xiàng)目實(shí)施時序動態(tài)編制，是提出更新項(xiàng)目規(guī)劃條件、規(guī)劃許可和方案設(shè)計(jì)的依據(jù)。

2.詳細(xì)規(guī)劃的動態(tài)維護(hù)與修改

——動態(tài)維護(hù)。在不突破總體規(guī)劃和更新規(guī)劃單元詳細(xì)規(guī)劃強(qiáng)制性管控要求的前提下，可通過局部技術(shù)性修正和優(yōu)化調(diào)整的方式，對更新規(guī)劃單元及更新實(shí)施單元的詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行動態(tài)維護(hù)，經(jīng)法定程序?qū)徟蠹{入國土空間規(guī)劃“一張圖”實(shí)施監(jiān)督信息系統(tǒng)。

——修改。編制更新實(shí)施單元詳細(xì)規(guī)劃如涉及突破所在更新規(guī)劃單元（或詳細(xì)規(guī)劃編制單元）強(qiáng)制性規(guī)劃管控要求的，須經(jīng)過法定的規(guī)劃修改程序?qū)⒏乱?guī)劃單元及更新實(shí)施單元的詳細(xì)規(guī)劃予以法定化。

（三）專項(xiàng)規(guī)劃要因地制宜、多措并舉適應(yīng)城市更新

各類專項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)充分考慮既有建成環(huán)境條件和土地資源情況，在城市更新中綜合運(yùn)用集約復(fù)合、多措并舉的適用性方式，因地制宜地滿足各專項(xiàng)系統(tǒng)的建設(shè)要求。涉及詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的，依法履行調(diào)整程序。

（四）規(guī)劃許可要有效保障城市更新實(shí)施

在確保安全并符合其他相關(guān)技術(shù)規(guī)范等要求的前提下，按照權(quán)益保障、渠道暢通的優(yōu)化辦理原則，鼓勵探索適應(yīng)城市更新不同情形的建設(shè)用地規(guī)劃許可和建設(shè)工程規(guī)劃許可辦理程序和規(guī)則，并與相關(guān)行政許可做好銜接，有效保障城市更新實(shí)施。

四、針對城市更新特點(diǎn)，改進(jìn)國土空間規(guī)劃方法

國土空間規(guī)劃需要針對城市更新的特點(diǎn)，自上而下、自下而上地開展充分的調(diào)查評估，明確城市更新的規(guī)劃導(dǎo)向，因地制宜地結(jié)合城市更新的可實(shí)施性，提高規(guī)劃編制的適應(yīng)性和對市場的響應(yīng)性。

（一）開展針對性調(diào)查，做好體檢評估

在國土空間規(guī)劃中應(yīng)認(rèn)真做好城市更新的調(diào)查與評估工作。城市更新的調(diào)查與評估一般包括（但不限于）如下方面：

——識別更新對象。將經(jīng)調(diào)查分析后認(rèn)為生活和生產(chǎn)環(huán)境不良、存在安全隱患、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施不完善、對環(huán)境造成負(fù)面影響、城市活力不足、土地利用低效、土地用途和建筑物使用功能不符合城市功能布局和發(fā)展要求的片區(qū)、建筑物、設(shè)施和公共空間等空間對象優(yōu)先確定為更新對象。

——做實(shí)基礎(chǔ)調(diào)查。綜合利用國土調(diào)查、城市國土空間監(jiān)測、地籍調(diào)查、國土空間規(guī)劃、城市體檢評估、人口調(diào)查、不動產(chǎn)登記等成果，梳理更新對象的現(xiàn)狀土地開發(fā)強(qiáng)度、土地使用年限、土地和建筑物產(chǎn)權(quán)關(guān)系及其權(quán)屬邊界、土地用途和建筑物使用功能、建筑質(zhì)量、人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)等情況以及歷史遺留問題等信息，并將各類數(shù)據(jù)按匯交要求納入國土空間基礎(chǔ)信息平臺，做實(shí)城市更新的規(guī)劃調(diào)查基礎(chǔ)。

——開展前期評估。開展市政和交通基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和資源環(huán)境等承載力評估，加強(qiáng)城市安全、歷史文化和生態(tài)與自然景觀保護(hù)、社會穩(wěn)定等方面的風(fēng)險(xiǎn)影響評估。根據(jù)城市更新的需要可同時開展其他方面的專項(xiàng)評估。

（二）梳理更新需求和更新意愿

在國土空間規(guī)劃中通過對客觀問題、居民需求兩方面的調(diào)查分析，匯總形成城市更新的問題清單和需求清單及其空間分布信息，對城市更新涉及的各類權(quán)利主體進(jìn)行更新意愿調(diào)查，依法依規(guī)尊重相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益。

（三）開展城市設(shè)計(jì)等專題研究，前置運(yùn)營設(shè)計(jì)

結(jié)合詳細(xì)規(guī)劃，可按需開展產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、綜合交通、歷史文化保護(hù)、公共服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、地下空間、土壤修復(fù)、防災(zāi)減災(zāi)等方面的研究，并著重圍繞城市更新的可實(shí)施性，加強(qiáng)城市更新項(xiàng)目運(yùn)營維護(hù)、收益分配，以及建筑工程投資測算等方面的專題研究。深入應(yīng)用城市設(shè)計(jì)理念和方法，提高城市空間場所品質(zhì)。研究結(jié)論將作為確定詳細(xì)規(guī)劃相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)和管控要求的參考依據(jù)。

（四） 明確更新重點(diǎn)和更新對策

1.促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級

以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和業(yè)態(tài)升級為目標(biāo)，以功能復(fù)合、土地和建筑物利用效率提升為重點(diǎn)，老舊廠區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新應(yīng)聚焦產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，合理增加產(chǎn)業(yè)及配套建筑容量，鼓勵轉(zhuǎn)型升級為新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新用途，鼓勵開展新型產(chǎn)業(yè)用地類型探索，推進(jìn)工業(yè)用地提質(zhì)增效，促進(jìn)新舊動能轉(zhuǎn)換。合理配置一定比例的產(chǎn)業(yè)服務(wù)設(shè)施，促進(jìn)產(chǎn)城融合；老舊商業(yè)街區(qū)和傳統(tǒng)商圈更新應(yīng)注重保留特色業(yè)態(tài)、提升原業(yè)態(tài)、植入新業(yè)態(tài)、復(fù)合新功能，促進(jìn)商業(yè)服務(wù)業(yè)和消費(fèi)層級的多樣化發(fā)展，推進(jìn)服務(wù)擴(kuò)容、業(yè)態(tài)升級與功能復(fù)合，提升消費(fèi)空間品質(zhì)。

2.擴(kuò)容升級基礎(chǔ)設(shè)施

以保障安全和提升承載力、“平急兩用”為目標(biāo)，以消除具有重大災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)的空間隱患、增強(qiáng)城市生命線系統(tǒng)可靠性、合理提高市政基礎(chǔ)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)為重點(diǎn)，健全基礎(chǔ)設(shè)施體系，提高基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)水平。

3.提升社區(qū)宜居水平

以建設(shè)“15分鐘社區(qū)生活圈”為目標(biāo)，重點(diǎn)改善居民住房條件，重點(diǎn)開展市政基礎(chǔ)設(shè)施更新改造，重點(diǎn)完善公共空間和公共服務(wù)設(shè)施，重點(diǎn)保障生命安全通道暢通，合理解決停車難問題，同步開展風(fēng)貌和環(huán)境整治，積極通過存量挖潛和擴(kuò)容提質(zhì)，盤活存量閑置和低效利用的房屋和用地，關(guān)注弱勢群體，補(bǔ)齊短板，消除公共服務(wù)盲區(qū)，切實(shí)提升社區(qū)宜居水平。

4.保護(hù)傳承歷史文化

以保護(hù)歷史文化資源和歷史風(fēng)貌為目標(biāo)，以體現(xiàn)城市發(fā)展歷史的連續(xù)性為原則，全面梳理和保護(hù)利用更新范圍內(nèi)的歷史文化資源。分級分類保護(hù)各類不可移動文物、歷史建筑、歷史文化保護(hù)區(qū)和古樹名木，不拆真建假；加強(qiáng)歷史城區(qū)和歷史風(fēng)貌的保護(hù)與傳承，不大拆大建；在對各類定級文化遺產(chǎn)依法保護(hù)的基礎(chǔ)上，在城市更新中全面開展對未定級歷史文化資源的梳理和評估并提出保護(hù)管理要求，建立預(yù)保護(hù)制度；在保護(hù)文化遺產(chǎn)真實(shí)性和完整性前提下，著力加強(qiáng)文化遺產(chǎn)的活化利用，凸顯城市風(fēng)貌特征。

5.優(yōu)化公共空間格局和品質(zhì)

因地制宜地增加公共空間的數(shù)量和規(guī)模，著力完善公共空間布局，優(yōu)化公共空間功能，強(qiáng)化公共空間的慢行可達(dá)性，提升公共空間的服務(wù)輻射范圍和服務(wù)品質(zhì)；重視將城市藍(lán)綠空間等生態(tài)系統(tǒng)要素有機(jī)納入城市公共空間體系，在保護(hù)并修復(fù)生態(tài)系統(tǒng)功能的基礎(chǔ)上著力提升城市公共空間的環(huán)境品質(zhì)和生態(tài)服務(wù)功能。

6.倡導(dǎo)綠色和數(shù)字智能技術(shù)

城市更新應(yīng)面向城市未來發(fā)展趨勢，積極融入城市發(fā)展新理念、城市建設(shè)新技術(shù)，可重點(diǎn)考慮如下方面：

——以慢行友好和公交優(yōu)先為導(dǎo)向，在城市更新中結(jié)合現(xiàn)有路網(wǎng)和功能布局建設(shè)慢行網(wǎng)絡(luò)，整合多種公交模式優(yōu)化公交網(wǎng)絡(luò)，增強(qiáng)就業(yè)地、居住地與交通節(jié)點(diǎn)、公共服務(wù)設(shè)施、公共空間的連接性。

——以綠色發(fā)展為導(dǎo)向，結(jié)合新要求與新技術(shù)，重點(diǎn)推進(jìn)既有建筑綠色化、節(jié)能化改造和基礎(chǔ)設(shè)施綠色化、集約化更新。

——以智慧建設(shè)、智慧服務(wù)、智慧治理為導(dǎo)向，鼓勵在城市更新中采用數(shù)字化技術(shù)手段，提高城市數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化水平，推進(jìn)智慧城市建設(shè)。

（五）確定更新方式和更新措施

按照“留改拆”的優(yōu)先順序，在更新規(guī)劃單元詳細(xì)規(guī)劃中對更新對象組合采用保護(hù)傳承、整治改善、改造提升、再開發(fā)和微改造等更新方式，并明確其適用條件。以“保護(hù)優(yōu)先、少拆多改”為原則，在更新實(shí)施單元詳細(xì)規(guī)劃中對各類建（構(gòu)）筑物、設(shè)施、空間等空間對象，研究確定保護(hù)、保留、整治、改建、拆除、重建（含復(fù)建和新建）等更新措施。

（六）擬定更新實(shí)施安排

在詳細(xì)規(guī)劃中應(yīng)以“整體性、同步性”為原則，研究劃定城市更新的具體范圍，擬定更新項(xiàng)目清單和更新實(shí)施計(jì)劃，在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下協(xié)同實(shí)施。統(tǒng)籌考慮投資成本、運(yùn)營效益、收益分配、公益性貢獻(xiàn)、實(shí)施路徑和機(jī)制等內(nèi)容，提出城市更新的項(xiàng)目實(shí)施建議。

五、完善城市更新支撐保障的政策工具

為推動城市更新落地實(shí)施，應(yīng)結(jié)合城市更新的需要和具體情況，積極探索適應(yīng)城市更新特點(diǎn)的、差異化的規(guī)劃和土地政策，充分激發(fā)多元主體的更新意愿，鼓勵建立城市更新的多元合作模式，以國土空間規(guī)劃為依據(jù)協(xié)同推動城市更新實(shí)施。

（一） 優(yōu)化規(guī)劃管控工具

1.復(fù)合利用土地

以提升城市活力和功能集聚度、節(jié)約集約利用土地為導(dǎo)向，加強(qiáng)土地復(fù)合利用，確定不同情形下土地復(fù)合利用的正負(fù)面清單和比例管控要求，重點(diǎn)可考慮以下情形：

——在產(chǎn)業(yè)用地更新時鼓勵配置一定比例的其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)功能和配套設(shè)施，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和產(chǎn)業(yè)社區(qū)建設(shè)。

——在軌道交通站點(diǎn)周邊、公共空間周邊、各級公共活動中心、重要濱水活動區(qū)、歷史文化保護(hù)區(qū)等區(qū)域，鼓勵土地混合使用，通過多功能復(fù)合吸引人口集聚，促進(jìn)地區(qū)活力提升。

——在社區(qū)更新中鼓勵將居住、研發(fā)、辦公、商業(yè)和公共服務(wù)等功能在不影響相鄰功能前提下復(fù)合設(shè)置，建設(shè)宜居宜業(yè)的生活社區(qū)。

——除必須采用獨(dú)立用地方式建設(shè)的設(shè)施外，鼓勵用地和建筑功能在地上地下統(tǒng)籌安排，在確保安全的前提下復(fù)合設(shè)置，提高土地節(jié)約集約利用水平。

——鼓勵在符合規(guī)范要求的情況下充分開發(fā)利用地下空間，加強(qiáng)地上地下空間的統(tǒng)籌建設(shè)和復(fù)合利用。

2.容積率核定優(yōu)化

以加強(qiáng)保障民生和激勵公益貢獻(xiàn)為導(dǎo)向核定容積率，在依法依規(guī)制定相關(guān)規(guī)則時，可重點(diǎn)考慮以下情形：

——為保障居民基本生活需求、補(bǔ)齊城市短板而實(shí)施的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施項(xiàng)目，以及老舊住宅成套化改造等項(xiàng)目，在對周邊不產(chǎn)生負(fù)面影響的前提下，其新增建筑規(guī)?？刹皇芤?guī)劃容積率指標(biāo)的制約。

——在規(guī)劃條件之外，對多保留不可移動文物和歷史建筑、多無償移交政府的公共服務(wù)設(shè)施等公益性貢獻(xiàn)，其建筑面積可按貢獻(xiàn)的相應(yīng)建筑面積補(bǔ)足。

——為滿足安全、環(huán)保、無障礙標(biāo)準(zhǔn)等要求，對于增設(shè)必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設(shè)施、風(fēng)道、外墻保溫等附屬設(shè)施以及景觀休息設(shè)施等情形，其新增建筑量可不計(jì)入規(guī)劃容積率。

3.建筑規(guī)模統(tǒng)籌

以保護(hù)文化遺產(chǎn)、歷史風(fēng)貌、山水格局和優(yōu)化布局為導(dǎo)向，在符合更新規(guī)劃單元規(guī)劃要求的前提下，更新實(shí)施單元規(guī)劃的建筑量可在更新規(guī)劃單元內(nèi)統(tǒng)籌布局、精準(zhǔn)投放，鼓勵探索規(guī)劃建筑量跨更新規(guī)劃單元進(jìn)行統(tǒng)籌及異地等價值轉(zhuǎn)移的政策和機(jī)制。

4.負(fù)面清單管控

為適應(yīng)各種不同的城市更新情形，在落實(shí)規(guī)劃強(qiáng)制性要求的前提下，在國土空間規(guī)劃的編制和實(shí)施管理中可采取負(fù)面清單管控的方法，以規(guī)劃的彈性適應(yīng)市場的不確定性，增強(qiáng)規(guī)劃實(shí)施的操作性，并為創(chuàng)新實(shí)踐提供空間。

5.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)差異化

鼓勵根據(jù)實(shí)際情況，結(jié)合城市更新需求，完善地方規(guī)劃和建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

——在保障公共安全的前提下，尊重歷史、因地制宜，在城市更新中對建筑間距、建筑退距、建筑面寬、建筑密度、日照標(biāo)準(zhǔn)、綠地率、機(jī)動車停車位等無法達(dá)到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的情形，可通過技術(shù)措施以不低于現(xiàn)狀條件為底線進(jìn)行更新，并鼓勵對現(xiàn)行規(guī)劃技術(shù)規(guī)范進(jìn)行適應(yīng)性優(yōu)化完善。

——鼓勵有關(guān)行業(yè)部門積極探索創(chuàng)新、有效、適用的技術(shù)和管理措施，以適應(yīng)城市更新需求為重點(diǎn)，補(bǔ)充完善各類行業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)以及消防、人防、市政等工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

（二）豐富土地配置方式

1.盤活利用存量低效土地

對已經(jīng)開展調(diào)查認(rèn)定和上圖入庫，納入國土空間規(guī)劃“一張圖”實(shí)施監(jiān)督信息系統(tǒng)的低效用地，可以采取多種方式盤活利用。

——原劃撥土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可采用協(xié)議出讓方式辦理出讓手續(xù)，但《國有建設(shè)用地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回國有建設(shè)用地使用權(quán)重新公開出讓的除外。

——以租賃方式取得土地的非商品住宅類更新項(xiàng)目，在租賃期內(nèi)依法依規(guī)完成更新改造的，可在租賃期滿后依法以協(xié)議出讓方式取得土地。

——鼓勵原土地使用權(quán)人依法以轉(zhuǎn)讓、經(jīng)分割審批后部分轉(zhuǎn)讓或出租土地使用權(quán)等方式盤活利用。

——原劃撥土地改造開發(fā)后用途仍符合《劃撥用地目錄》的，可繼續(xù)按劃撥方式使用。

2.規(guī)范土地復(fù)合利用

規(guī)范土地復(fù)合利用，推動在城市更新中復(fù)合利用、節(jié)約集約利用土地，主要涉及土地用途和土地使用年限確定及土地價款計(jì)收。

——復(fù)合利用土地的用途可按主用途確定，主用途可依據(jù)建筑面積占比確定，也可依據(jù)功能的重要性確定。土地主用途與原用途一致的，按土地原用途管理；土地主用途與原用途不一致的，依法辦理土地用途變更。

——復(fù)合利用土地的使用年限可根據(jù)土地用途不同，分別設(shè)定出讓年期，但不得超過對應(yīng)用途最高出讓年期。

——復(fù)合利用土地的出讓底價按不同用途土地分項(xiàng)評估后確定。

（三）細(xì)化土地使用年限和年期

在城市更新中為適應(yīng)市場需求，鼓勵靈活確定土地出讓年限和租賃年期。

——對城市更新項(xiàng)目重新組織國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的，可以重新設(shè)定出讓年限。

——為適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際需要，城市更新可考慮采用少于法定最高出讓年限或租賃年期供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地，并允許根據(jù)需要予以續(xù)期，包括續(xù)期在內(nèi)的總年限不得超過該用途土地的法定最高出讓年限或租賃年期。

（四）實(shí)施差別化稅費(fèi)計(jì)收

以“無收益、不繳稅”為原則，城市更新項(xiàng)目可依法享受行政事業(yè)性收費(fèi)減免和稅收優(yōu)惠政策，同時加強(qiáng)對國有建設(shè)用地使用稅的征管。

——對在城市更新項(xiàng)目中提供公益性建設(shè)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的，鼓勵相應(yīng)土地在流轉(zhuǎn)中適度減免土地增值稅或降低所得稅稅率。

——探索差別化的國有建設(shè)用地使用稅稅收政策，對閑置和低效的城鎮(zhèn)用地加強(qiáng)國有建設(shè)用地使用稅的征管，促進(jìn)土地高效利用。

（五）優(yōu)化地價計(jì)收規(guī)則

鼓勵在城市更新中優(yōu)化完善地價計(jì)收規(guī)則。

——改變用途后，補(bǔ)繳土地價款的計(jì)收，可以分區(qū)域、用地類別，制定以公示地價（或市場評估價）的一定比例核定的統(tǒng)一規(guī)則。

——綜合考慮城市更新項(xiàng)目土地整理投入、移交的公益用地或建筑面積、配建基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施以及多地塊聯(lián)動改造等成本，以市場評估價為基礎(chǔ)按程序確定土地價款。

——現(xiàn)有工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。

（六）保障主體權(quán)益

1.妥善處置歷史遺留問題

按照依法依規(guī)、尊重歷史、公平公正、包容審慎的原則，根據(jù)其成因并兼顧土地管理政策的延續(xù)性，在保障無過錯方利益的前提下，妥善處置歷史遺留問題。

2.依法依規(guī)完成確權(quán)登記

在繳清土地價款的情況下，城市更新形成的不動產(chǎn)可根據(jù)不同情形依法依規(guī)進(jìn)行不動產(chǎn)登記。

——兼容多種功能的土地和建筑物，對于可分割的可考慮按不同宗地范圍、不同建筑區(qū)域或樓層辦理分割審批手續(xù)、分區(qū)分層設(shè)權(quán)后，辦理不動產(chǎn)登記。

——立體開發(fā)的土地，可考慮按地表、地上、地下分層或按建筑功能分區(qū)辦理分割審批、分別設(shè)權(quán)后，辦理不動產(chǎn)登記。

六、加強(qiáng)城市更新的規(guī)劃服務(wù)和監(jiān)管

對城市更新開展全流程、精細(xì)化、動態(tài)化的規(guī)劃監(jiān)督和實(shí)施評估，搭建政府、市場、社會在開展城市更新時的供需對接平臺，保障城市更新高質(zhì)量落地實(shí)施。

（一）完善全生命周期管理

1.建立健全由“基礎(chǔ)信息-意愿征詢-編制審批-實(shí)施協(xié)商-土地供應(yīng)-規(guī)劃許可-驗(yàn)收核實(shí)-產(chǎn)權(quán)登記-監(jiān)測監(jiān)管-實(shí)施評估”等環(huán)節(jié)構(gòu)成的城市更新全生命周期規(guī)劃管理體系。

2.建立健全相關(guān)利害關(guān)系人、社會公眾、專家、媒體的參與監(jiān)督機(jī)制，建立健全共商、共建、共治、共享的全過程城市更新多方參與機(jī)制。

3.建立健全要素保障機(jī)制，重點(diǎn)考慮土地要素與城市更新規(guī)劃管理聯(lián)動，有效解決存量空間盤活利用問題。

（二）促進(jìn)市場供需對接

1.鼓勵依托國土空間基礎(chǔ)信息平臺和國土空間規(guī)劃“一張圖”實(shí)施監(jiān)督信息系統(tǒng)，結(jié)合年度國土變更調(diào)查、城市國土空間監(jiān)測、國土空間規(guī)劃城市體檢評估等工作，推進(jìn)各類經(jīng)濟(jì)社會信息數(shù)據(jù)的加載，搭建適用于城市更新的規(guī)劃管理和規(guī)劃服務(wù)平臺，加強(qiáng)空間治理的基礎(chǔ)支撐。

2.推動政府更新項(xiàng)目、近期待更新項(xiàng)目地塊、規(guī)劃管控要求及配套政策等信息的公開公示，促進(jìn)市場與更新項(xiàng)目進(jìn)行對接，充分發(fā)揮政府推動公益性更新項(xiàng)目的輻射和撬動作用。

（三）強(qiáng)化土地合同監(jiān)管

1.根據(jù)城市更新項(xiàng)目的具體情況，通過在其土地使用權(quán)出讓合同或履約監(jiān)管協(xié)議中納入相關(guān)的要求及違約責(zé)任和解決爭議的方法等方式，明確實(shí)施主體的責(zé)任義務(wù)、監(jiān)管內(nèi)容和監(jiān)管措施等，鼓勵相關(guān)行業(yè)主管部門通過信息共享、協(xié)同管理，加強(qiáng)履約情況監(jiān)管。

2.未依法將規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求納入合同的，合同無效；造成損失的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。

（四）加強(qiáng)規(guī)劃實(shí)施評估

1.在城市國土空間監(jiān)測和國土空間規(guī)劃城市體檢評估工作中對城市更新開展全流程、精細(xì)化、動態(tài)化的規(guī)劃監(jiān)督，將相應(yīng)的體檢評估結(jié)果作為編制、審批、維護(hù)、修改規(guī)劃和審計(jì)、執(zhí)法、監(jiān)督等工作的重要參考。

2.依據(jù)國土空間規(guī)劃目標(biāo)和管控要求，結(jié)合更新實(shí)施計(jì)劃，定期對城市更新項(xiàng)目的實(shí)施過程、對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的貢獻(xiàn)以及產(chǎn)生或可能產(chǎn)生的負(fù)面影響等實(shí)施結(jié)果進(jìn)行動態(tài)評估，及時發(fā)現(xiàn)問題并督促整改。