江川

爺爺生前將房屋過戶給孫女，孫女一邊收著房租，一邊對患病的奶奶不聞不問。奶奶要求孫女支付購房款，孫女卻稱房屋“名為買賣，實為贈與”。奶奶一氣之下將孫女告上法庭，法院又是如何判決的？

房產過戶，

“買賣”還是“贈與”

小金（化名）的爺爺與奶奶共同生育一子三女，小金父親去世后，孫女小金一直由爺爺奶奶撫養(yǎng)長大。

2019年12月12日，小金爺爺（甲方）與小金（乙方）簽訂《不動產買賣合同》，約定甲方自愿將位于某鎮(zhèn)不動產房屋出售給乙方，房屋建筑面積279.18平方米，成交價為20萬元，乙方于當日分次付清給甲方，具體付款方式為轉賬。但小金不但至今一直未支付那20萬元購房款，而且還將涉案房屋出租，2020年收取房租14000余元，2021年收取房租13800元。

小金的爺爺過世后，奶奶張某認為，爺爺生前考慮小金經濟暫不寬裕，出于對小金經濟上的扶持照顧，故將價值80萬元的房屋折價20萬元過戶給小金，雙方系買賣合同關系?，F在涉案房屋已經過戶，小金理應支付相應購房款。此外，小金父親生前高位截癱，長期治療導致債臺高筑達40多萬元，這些醫(yī)療費用完全由張某及3個女兒共同舉債承擔。張某患病期間全由3個女兒輪流照顧，小金不聞不問，于情于法，小金都應該支付這筆款項用于張某今后的生活開支。

小金辯稱，爺爺是出于對孫女的疼愛，以及怕引起女兒與孫女關于房產分割不必要的矛盾，才采用了“名為房屋買賣、實則房屋贈與”的方式，將房屋過戶給自己，其實雙方不存在真實的房屋買賣關系。

法院判決：

孫女支付18萬元買房款

雙方為此爭執(zhí)不下，張某隨后將孫女告到了所轄的湘鄉(xiāng)市人民法院，要求法庭判決孫女按合同約定支付20萬元買房款。法院受理后開庭審理認為，本案的爭議焦點為：一、《不動產買賣合同》是贈與合同還是房屋買賣合同；二、若為買賣合同，被告實際需要支付原告的購房款數額。

關于原、被告簽訂的《不動產買賣合同》系贈與合同還是買賣合同的認定問題，法庭審理認為：原告主張雙方簽訂的合同系房屋買賣合同，并提供書面合同予以證明自己主張，被告主張簽訂房屋買賣合同不是雙方真實意思表示，簽訂的合同實質是“名為買賣、實為贈與”，但是被告無法舉證證明該事實且其陳述無法達到排除合理懷疑買賣房屋的程度。另外，被告按照房屋買賣合同的標準繳納房屋契稅等資料，也佐證雙方簽訂的合同系房屋買賣合同。

關于被告實際需要支付原告購房款數額的問題，法官審理認為，依法成立的合同對當事人均具有法律約束力，當事人應嚴格按照合同約定履行各自義務。不動產房屋買賣合同中約定購房款20萬元，現涉案房屋已過戶至被告小金名下，被告應按照約定支付相應購房款。

但鑒于涉案房屋系原告張某與小金爺爺共有，現小金爺爺已去世，其應得款即20萬元÷2=10萬元應作為遺產予以繼承，根據本案查明的事實，該10萬元由小金奶奶（原告張某）、小金三個姑姑及孫女小金（代位繼承）予以平均分配，即每人應得10萬元÷5=2萬元。

在訴訟過程中，案外人小金的三個姑姑自愿放棄涉案房屋應得財產權益，由小金奶奶張某所有，故原告張某基于案涉房屋應得款項為10萬元+2萬元+6萬元=18萬元。原、被告訴爭的房屋，被告小金因代為繼承獲得購房款2萬元，所以被告小金尚需支付原告張某實際購房款18萬元。

綜合上述審理依據，湘鄉(xiāng)市人民法院最終做出如下判決：由被告小金一次性支付原告張某房屋購房款18萬元。小金不服一審判決，提起上訴，被二審法院駁回，維持原判。

法官提醒：

直系親屬房產過戶需慎重

房屋買賣和一般商品買賣一樣，本身是一種市場自由的行為，具體以什么樣的價格成交，只要不違反相關法律規(guī)定，那么雙方就可以自行約定。但是如果房產屬夫妻共同所有，擅自處分、侵犯共有人合法利益的合同并不受法律保護。

本案中，房屋原單獨登記在小金爺爺名下，但是小金爺爺和奶奶婚姻存續(xù)期間建造的房屋，屬于夫妻共同財產。小金爺爺奶奶出于對小金的疼愛，將房屋折價賣給小金。但小金不僅一直未付房款，還未盡到對奶奶的贍養(yǎng)義務。法律規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力。不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。因案涉房屋已經辦理了過戶手續(xù)，產權從小金爺爺名下已轉移登記至小金名下，小金現為案涉房屋的合法產權人。故小金應按照合同約定履行支付義務。

直系親屬房產過戶，主要分為贈與、買賣和繼承三種形式。因此，在房屋過戶之前，應明確產權人真實意圖，確定唯一的過戶方式。若通過贈與方式實現房屋過戶，應簽訂贈與合同，并配合完成過戶，盡量避免存在“名為買賣、實為贈與”的情形，由此導致不必要的經濟損失；若通過房屋買賣形式實現過戶，則需要在簽訂書面房屋買賣合同的同時，雙方當事人及時履行合同義務，買受人支付價款，出賣人完成過戶，避免雙方當事人因延遲履行義務導致的違約責任或者訴訟案件；若通過繼承形式實現過戶，可通過提前訂立合法、有效的書面遺囑等方式過戶給指定繼承人。遺囑繼承的方式下，被繼承人可以按照自己的意愿自由支配名下房產，指定具體繼承人繼承房屋。但該繼承需發(fā)生在被繼承人死亡之后才能完成過戶。

最后，法官提醒，“名為買賣、實為贈與”的房屋過戶背后法律問題較多，且涉及利益較大，對此問題應全面考慮、慎重選擇，盡量通過簽訂真實的書面協議、公證或無利害關系的見證人見證等方式明確當事人真實意圖，避免產生不必要的訴訟糾紛。

編輯/徐炯權