文／王梓祎 沈陽科技學(xué)院 遼寧沈陽 110000

引言：

房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序是影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要因素，創(chuàng)建起良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，有利于房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、可持續(xù)的建設(shè)和發(fā)展。分房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在我國起步較晚，在發(fā)展過程中存在較多問題，相關(guān)部門、相關(guān)單位、房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)以及評(píng)估人員等多個(gè)主體必須高度重視。相關(guān)部門要完善房地產(chǎn)評(píng)估的法律、法規(guī)及各項(xiàng)規(guī)章制度，細(xì)化有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)造良好的評(píng)估市場(chǎng)環(huán)境；評(píng)估人員要在工作中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)評(píng)估方法。

1.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述

房地產(chǎn)評(píng)估又稱資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，具體是指專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)或者評(píng)估人員在國家法律法規(guī)或者公允標(biāo)準(zhǔn)程序框架下，以判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值而非實(shí)際成交價(jià)格為目的，采用貨幣這一統(tǒng)一權(quán)益計(jì)算尺度，并運(yùn)用相應(yīng)科學(xué)方法，于一定時(shí)點(diǎn)評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的行為。由其概念可以看出，房地產(chǎn)評(píng)估基本組成成分包括：房地產(chǎn)評(píng)估主體，也即專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)或者評(píng)估人員；房地產(chǎn)評(píng)估客體，也即資產(chǎn)；房地產(chǎn)評(píng)估原則、目的以及方法。此外，還涉及房地產(chǎn)評(píng)估假設(shè)以及價(jià)值類型。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，簡(jiǎn)單而言就是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，由持有《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所做出的估計(jì)、推測(cè)與判斷。當(dāng)前，房地產(chǎn)估價(jià)的用途較為廣泛，包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓評(píng)估、房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估、抵押價(jià)格評(píng)估、拍賣價(jià)格評(píng)估等不同形式。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍也從單一的房地產(chǎn)交易評(píng)估發(fā)展到涉及房地產(chǎn)抵押、保險(xiǎn)、征收、司法訴訟及企業(yè)的合資、股份制改革、破產(chǎn)清算、土地拍賣、城市基準(zhǔn)地價(jià)等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

房地產(chǎn)評(píng)估具備以下五大基本特性:一是現(xiàn)實(shí)性。專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)或者評(píng)估人員須在評(píng)估基準(zhǔn)日這一時(shí)點(diǎn)評(píng)定估算資產(chǎn)實(shí)際狀況。二是市場(chǎng)性。這也是與其他會(huì)計(jì)活動(dòng)相比，房地產(chǎn)評(píng)估所具備的最顯著特征。三是預(yù)測(cè)性。意指采用資產(chǎn)潛能說明現(xiàn)實(shí)的一種特性。四是公正性。相對(duì)于評(píng)估當(dāng)事人而言，房地產(chǎn)評(píng)估行為具備獨(dú)立性，資產(chǎn)業(yè)務(wù)是其主要服務(wù)對(duì)象，而非任何一方資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人。五是咨詢性。房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)論并不具備強(qiáng)制執(zhí)行效力，而僅作為專業(yè)估價(jià)意見服務(wù)于相關(guān)資產(chǎn)業(yè)務(wù)，評(píng)估者無須對(duì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價(jià)決策負(fù)責(zé)，而只需要確保所作結(jié)論符合職業(yè)規(guī)范與要求[1]。

2.房地產(chǎn)交易管理工作中房地產(chǎn)評(píng)估方法

2.1 成本法

成本法是站在過去的角度考慮資產(chǎn)的價(jià)值。對(duì)于計(jì)入存貨或無形資產(chǎn)的土地使用權(quán)，成本法評(píng)估分別有假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法三種衍生方法。假設(shè)開發(fā)法通常是對(duì)持有以備開發(fā)后銷售的土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估的方法，通常適用于空地或者地上房屋待拆除重新開發(fā)的土地。成本法是評(píng)估人員以購買者的眼光，計(jì)算從獲取土地開始，到房屋建造，再到出租、出售的過程產(chǎn)生的各項(xiàng)必要支出、稅費(fèi)以及開發(fā)利潤的總和，在此基礎(chǔ)上測(cè)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格的一種方法。成本法的基本計(jì)算方式為：新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅金+開發(fā)利潤。

2.2 市場(chǎng)法

市場(chǎng)法主要是站在現(xiàn)在的角度考慮資產(chǎn)的價(jià)值，通常適用于交易發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)評(píng)估。通過選取三個(gè)以上與估價(jià)對(duì)象性質(zhì)、區(qū)域等較為接近的可比案例，與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，在交易方式、交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素等方面進(jìn)行修正，最終得到房地產(chǎn)價(jià)值。采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注案例的可比性、交易情況的可比性、可比因素選擇的合理性等。對(duì)于可比案例的修正比例，單個(gè)因素修正幅度不應(yīng)超過20%，整體修正幅度不應(yīng)超過30%，否則說明選取的案例可比性不強(qiáng)，不適合作為標(biāo)的參考。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、交易活躍、選擇可比案例條件便利，因此市場(chǎng)法適用于大多數(shù)情形的評(píng)估。

2.3 比較法

比較法主要是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)附近有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，然后對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)修正，以此估算出估價(jià)對(duì)象的客觀價(jià)格或價(jià)值的方法。其基本公式如下。

式（1）中：V 為要求的估價(jià)對(duì)象價(jià)值，VB 為類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，A、B、D、E 分別為不同的因素修正系數(shù)。收益法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)期收益計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。評(píng)估人員先要測(cè)算估價(jià)對(duì)象的未來收益，利用折現(xiàn)率將未來剩余收益年期的收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，從而得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格。其基本公式如下。

式（2）中：V 為要求的估價(jià)對(duì)象價(jià)值，a 為房地產(chǎn)年純收益，r 為折現(xiàn)率，n 為剩余收益年期。

2.4 收益法

收益法主要是站在未來的角度考慮資產(chǎn)的價(jià)值。收益法運(yùn)用貨幣時(shí)間價(jià)值原理，通過計(jì)算資產(chǎn)未來的現(xiàn)金流量，進(jìn)行折現(xiàn)后得到資產(chǎn)的價(jià)值。第一，直接采用銀行利率進(jìn)行評(píng)估。由于房地產(chǎn)開發(fā)大部分需要借助銀行貸款完成投資，投資人所要求的房地產(chǎn)回報(bào)率最低也必須高于銀行貸款理論。如果投資風(fēng)險(xiǎn)過大，就會(huì)導(dǎo)致還原利率不符合房地產(chǎn)開發(fā)商要求。第二，關(guān)注安全利率。安全利率一般采用當(dāng)前銀行一年存款利率為基準(zhǔn)，需要評(píng)估工作人員依據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)確定。這種方式較為常用，能夠直觀反映出還原利率，但是準(zhǔn)確性較低。第三，采用投資組合法，這種方式方法是將貸款資金以及自有資金進(jìn)行有機(jī)組合形成[2]。

3.房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

自1998 年政府取消福利分房以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)開啟了住宅商品化的全新模式，樓市進(jìn)入了飛速發(fā)展的全新時(shí)代。尤其是2003 年以來，大量資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，全國各地的房?jī)r(jià)快速上漲。20 年間，我國房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)了多輪“高漲—調(diào)控—低迷—救市—復(fù)蘇”的發(fā)展循環(huán)。2022 年，房地產(chǎn)調(diào)控收緊，無論是銷售端還是投資端，都明顯下滑。據(jù)中國新聞網(wǎng)報(bào)道，2022 年，我國300 個(gè)城市成交各類用地規(guī)劃建筑面積同比下降9.27%，各類用地出讓金同比下降27.73%。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從增量時(shí)代轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪繒r(shí)代。銷售下降意味著人們更注重住房的品質(zhì)，這促使房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)成為必然趨勢(shì)。特別是在“房子是用來住的、房住不炒、因城施策”的樓市調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將會(huì)越來越理性和穩(wěn)定。

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中起著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)重要的組成部分之一。我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步較晚，從20 世紀(jì)90年代中期開始，隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入正軌，政府開始實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)制度和估價(jià)人員資格認(rèn)證，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展，使房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師人數(shù)快速增長。自2021 年以來，政府出臺(tái)了很多房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，一些問題開始浮現(xiàn)，如金融機(jī)構(gòu)房貸利率上升、銀行貸款額度不夠等。一些地區(qū)開始加大限購力度，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速降溫。而房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系十分密切。在互聯(lián)網(wǎng)快速發(fā)展的背景下，各種新方法和技術(shù)不斷涌現(xiàn)。只有尋求突破、進(jìn)行轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)才能進(jìn)一步發(fā)展。

4.房地產(chǎn)交易管理工作中房地產(chǎn)評(píng)估方法體系優(yōu)化措施

如今，隨著經(jīng)濟(jì)全球化的深入，現(xiàn)代信息技術(shù)已經(jīng)迅速融入各行業(yè)，促進(jìn)其在經(jīng)濟(jì)全球化中發(fā)展。尤其是大數(shù)據(jù)平臺(tái)的出現(xiàn)，淘汰了過去單一靠人力估價(jià)、效率低且浪費(fèi)資源的估價(jià)方式，帶來的是高效、大范圍的房地產(chǎn)評(píng)估模式。整合各種房地產(chǎn)信息，使房地產(chǎn)估價(jià)工作變得簡(jiǎn)單、高效，不僅可以節(jié)省人力，也可以充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)提高效率。

4.1 完善房屋鑒定體系

第一，鑒定體系的本質(zhì)是系統(tǒng)化評(píng)估行為，是針對(duì)既有房屋的質(zhì)量、安全、舒適、運(yùn)維管理以及功能改造等現(xiàn)實(shí)存在的需求問題進(jìn)行量體裁衣、具體問題具體分析；第二，鑒定體系采用的是相對(duì)保守的勘察設(shè)計(jì)技術(shù)咨詢與既有結(jié)構(gòu)性能檢測(cè)相結(jié)合的思路，以系統(tǒng)全面、問題導(dǎo)向、求真務(wù)實(shí)和客觀公正作為工作原則，遵循了規(guī)范中調(diào)查、檢測(cè)與分析、評(píng)定的規(guī)定；第三，鑒定體系融合了經(jīng)驗(yàn)論證與模糊數(shù)學(xué)的分析方法，其成果與后續(xù)策劃、改造設(shè)計(jì)能夠相互統(tǒng)一。

4.2 完善基礎(chǔ)資料數(shù)據(jù)庫

房地產(chǎn)評(píng)估工作的重要目的是準(zhǔn)確評(píng)估房地產(chǎn)的客觀價(jià)值，確保評(píng)估價(jià)值與真實(shí)市場(chǎng)情況相符，而要達(dá)到以上目的，數(shù)據(jù)是關(guān)鍵。如果沒有大量客觀數(shù)據(jù)的支持，就難以評(píng)估出客觀、公正、符合市場(chǎng)真實(shí)情況的房地產(chǎn)價(jià)值，所出具的評(píng)估報(bào)告也不具有說服力。評(píng)估工作需要用到的數(shù)據(jù)種類、數(shù)量較多，為了評(píng)估人員在評(píng)估工作中能夠隨時(shí)調(diào)取適合的數(shù)據(jù)，相關(guān)單位必須將每一房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、不同結(jié)構(gòu)功能的建筑物成本數(shù)據(jù)以及日常收集并整理得到的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，一并納入全國性的統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫中，供廣大評(píng)估企業(yè)和評(píng)估人員使用，這樣就可以大大提高評(píng)估工作的效率和質(zhì)量。

4.3 提升行業(yè)自律意識(shí)

鑒于我國尚不具備健全的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)，因而必須結(jié)合社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求并遵循市場(chǎng)化原則，強(qiáng)化房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)自律意識(shí)，推進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)規(guī)范性建設(shè)與發(fā)展。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)必須充分發(fā)揮自身作用，嚴(yán)格規(guī)范會(huì)員行為。此外，就房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)現(xiàn)狀來看，評(píng)估資格多元且由不同管理部門與行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)管理，尚未建立統(tǒng)一且規(guī)范的行業(yè)準(zhǔn)則。因此，為促進(jìn)國內(nèi)外同行間交流與互動(dòng)，提高評(píng)估結(jié)果的市場(chǎng)認(rèn)可度與可使用性，充分發(fā)揮房地產(chǎn)評(píng)估在推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的積極作用，必須進(jìn)一步協(xié)調(diào)職業(yè)道德與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，建立統(tǒng)一的專業(yè)語言。隨著房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的職業(yè)隊(duì)伍不斷壯大，評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)切實(shí)強(qiáng)化從事評(píng)估工作的機(jī)構(gòu)以及人員的自律性管理，加強(qiáng)相關(guān)自律管理的制度建設(shè)，加大監(jiān)督監(jiān)管力度，推進(jìn)誠信行業(yè)建設(shè)；持續(xù)完善并組織實(shí)施執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則，嚴(yán)格把控人才的選拔；構(gòu)建科學(xué)合理有效的約束管理機(jī)制，在保障行業(yè)協(xié)議成員合法權(quán)益的同時(shí)，清除不遵守準(zhǔn)則、破壞行業(yè)誠信的違規(guī)者，凈化評(píng)估行業(yè)整體環(huán)境，為房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)健康、穩(wěn)定、長久的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的保障。

4.4 落實(shí)政企多方合作

隨著房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)數(shù)字化發(fā)展，需要以數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，數(shù)據(jù)的規(guī)模度、時(shí)效性和真實(shí)性是穩(wěn)固市場(chǎng)地位的基礎(chǔ)。建立數(shù)據(jù)庫不難，但保持?jǐn)?shù)據(jù)持續(xù)更新和維護(hù)較難，單靠公司自身人員很難完成。因?yàn)椴徽撌欠康禺a(chǎn)估價(jià)的前期資料搜集、形成估價(jià)報(bào)告，還是基于估價(jià)的咨詢服務(wù)等，都需要詳實(shí)可靠的基礎(chǔ)信息、合法的產(chǎn)權(quán)證明文件以及真實(shí)的市場(chǎng)成交價(jià)格等相關(guān)資料，然而迄今為止，這些信息并非完全透明，如果這些資料來源不可靠，將會(huì)導(dǎo)致與估價(jià)對(duì)象真實(shí)價(jià)值不一致的估算，造成房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。建議數(shù)字化轉(zhuǎn)型后的估價(jià)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)與數(shù)據(jù)公司、各地房地產(chǎn)交易平臺(tái)、各級(jí)房地產(chǎn)行政管理部門合作，以擴(kuò)大數(shù)據(jù)庫規(guī)模，保證數(shù)據(jù)真實(shí)性，提高數(shù)據(jù)時(shí)效性[3]。

4.5 積極拓展業(yè)務(wù)空間

隨著互聯(lián)網(wǎng)主導(dǎo)的大環(huán)境發(fā)展，估價(jià)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。首先，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)除了抵押評(píng)估、司法評(píng)估和征收評(píng)估等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，還應(yīng)緊跟國家政策，開拓旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新型地產(chǎn)的估價(jià)服務(wù)等業(yè)務(wù)；也可以針對(duì)“租售同權(quán)”等政策開展房地產(chǎn)租金評(píng)估等新業(yè)務(wù)。這些領(lǐng)域也是房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的新趨勢(shì)。其次，要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持優(yōu)勢(shì)，估價(jià)機(jī)構(gòu)要立足客戶需求，拓展業(yè)務(wù)范圍。這要求房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員善于挖掘客戶需求，提升自身服務(wù)質(zhì)量。例如，抵押貸款估價(jià)業(yè)務(wù)作為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的重要業(yè)務(wù)，需要估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員對(duì)金融機(jī)構(gòu)有充分的了解，在與金融機(jī)構(gòu)合作的過程中，通過掌握的市場(chǎng)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行智能估值，提供高效便捷的服務(wù)。

4.6 加強(qiáng)行業(yè)管理

4.6.1 構(gòu)建數(shù)據(jù)采集標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)運(yùn)用數(shù)據(jù)進(jìn)行估價(jià)已經(jīng)多年，但數(shù)據(jù)采集仍有待規(guī)范。為了實(shí)現(xiàn)同案同估，各地學(xué)會(huì)可參考美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)做法，通過建立和維護(hù)多重代理系統(tǒng)，為成員提供信息共享的交易平臺(tái)，以確?；A(chǔ)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化、指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化和采集渠道標(biāo)準(zhǔn)化。

4.6.2 更新估價(jià)師繼續(xù)教育內(nèi)容

為了充分滿足數(shù)字化轉(zhuǎn)型需要，房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)具備信息研究能力，掌握好大數(shù)據(jù)平臺(tái)應(yīng)用技巧，但在實(shí)際行業(yè)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)估價(jià)人員繼續(xù)教育質(zhì)量不能得到保障，業(yè)務(wù)水平停滯不前，在較大程度上會(huì)影響行業(yè)轉(zhuǎn)型。行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型后，估價(jià)業(yè)務(wù)內(nèi)容及流程都得到相應(yīng)改造，數(shù)據(jù)挖掘和數(shù)據(jù)分析等內(nèi)容應(yīng)納入培訓(xùn)大綱[4]。

4.6.3 指導(dǎo)并協(xié)助完成轉(zhuǎn)型

隨著數(shù)據(jù)應(yīng)用領(lǐng)域廣泛，行業(yè)學(xué)會(huì)應(yīng)指導(dǎo)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)揮特長，調(diào)整主營業(yè)務(wù)，并對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師進(jìn)行細(xì)分歸類，對(duì)不同領(lǐng)域估價(jià)師繼續(xù)教育設(shè)置共同課程及差異化課程，以實(shí)現(xiàn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師在行業(yè)內(nèi)的專業(yè)化。

4.7 做好評(píng)估機(jī)構(gòu)獨(dú)立性管理

第一，加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估獨(dú)立性的研究，將研究成果應(yīng)用于準(zhǔn)則體系等行業(yè)規(guī)范。由于我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)尚年輕，針對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)獨(dú)立性問題的理論和實(shí)證研究相對(duì)缺乏，應(yīng)從協(xié)會(huì)和評(píng)估機(jī)構(gòu)層面增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)關(guān)于獨(dú)立性與執(zhí)業(yè)質(zhì)量的研究和探討，并將研究成果應(yīng)用在準(zhǔn)則體系的完善優(yōu)化上。第二，加強(qiáng)事中、事后監(jiān)管。一方面，推動(dòng)機(jī)構(gòu)的信息化建設(shè)，通過信息化手段降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)因素、提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量；另一方面，從行業(yè)政府監(jiān)管部門和行業(yè)自律監(jiān)管部門的角度加強(qiáng)對(duì)違反獨(dú)立性要求的機(jī)構(gòu)的自律懲戒或行政處罰，通過監(jiān)管的警示作用推動(dòng)行業(yè)凈化[5]。

4.8 促進(jìn)評(píng)估數(shù)字化轉(zhuǎn)型

在數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)需要深刻理解數(shù)字經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)和趨勢(shì)，積極采用數(shù)字化技術(shù)和手段，制定符合市場(chǎng)需求和消費(fèi)者需求的營銷策略和措施，提高營銷效果和競(jìng)爭(zhēng)力。在此背景下，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)逐漸向著數(shù)字化轉(zhuǎn)型，通過數(shù)字化智能評(píng)估的衍生功能能更好地滿足更廣闊的市場(chǎng)空間。一方面，評(píng)估工作的主動(dòng)性大大提升，傳統(tǒng)模式下房地產(chǎn)估價(jià)，可以說是一種事后行為，是對(duì)當(dāng)下已經(jīng)發(fā)生或存在的房產(chǎn)價(jià)格的一種判定，更多是在追著市場(chǎng)的腳步走，而數(shù)字化智能評(píng)估在開展評(píng)估工作的同時(shí)，不僅可以實(shí)現(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)信息的有效監(jiān)控，對(duì)采集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行自動(dòng)分析。另一方面，數(shù)字化智能評(píng)估可以大大提高評(píng)估效率，實(shí)現(xiàn)同一時(shí)間大批量房產(chǎn)的批量評(píng)估，滿足房地產(chǎn)稅收估價(jià)和房地產(chǎn)抵押估價(jià)及貸后復(fù)評(píng)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)需求，極大地拓寬了評(píng)估行業(yè)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域[6]。

4.9 提升從業(yè)人員的水平

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員的水平對(duì)行業(yè)發(fā)展至關(guān)重要。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)開展工作培訓(xùn)，建立完善的評(píng)估機(jī)制，提高從業(yè)人員的專業(yè)水平和素養(yǎng)。首先，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)組織培訓(xùn)會(huì)議，提高房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)該行業(yè)的認(rèn)知水平，不斷增強(qiáng)其專業(yè)素質(zhì)和綜合能力。不僅要提升自身的溝通水平，還需要提高各項(xiàng)技能，提供更專業(yè)和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，確保滿足客戶需求。其次，細(xì)化房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)機(jī)制，制定估價(jià)行業(yè)人才激勵(lì)機(jī)制，并定期對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)人員進(jìn)行評(píng)價(jià)，激發(fā)估價(jià)人員的工作熱情。充分利用人力資源，為行業(yè)轉(zhuǎn)型奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

結(jié)語：

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，涵蓋了房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營管理等多個(gè)程序與內(nèi)容，以建筑物作為經(jīng)營對(duì)象，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)綜合性的產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展過程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)形成直接的決定性作用。市更新伴隨城市發(fā)展的始終，作為城市的重要載體——“既有房屋建筑”，如何有效進(jìn)行價(jià)值潛力再利用，既是貫徹落實(shí)新發(fā)展理念的基本內(nèi)容，也是塑造構(gòu)建新發(fā)展功能的主要方向，因此,房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)需要對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問題進(jìn)行全面分析,并提出有效的解決方案。