《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 張宇軒｜北京報(bào)道

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一個(gè)月內(nèi)，與房地產(chǎn)稅有關(guān)的話題兩度引發(fā)輿論熱議。

9 月7 日，十四屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃公開(kāi)，130 件立法規(guī)劃中并未包含上屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃中的房地產(chǎn)稅法，這可能意味著房地產(chǎn)稅立法暫緩。

緊接著，9 月20 日，房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市重慶市宣布修改房產(chǎn)稅政策，將征收對(duì)象中“在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的首套及以上的普通住房”縮減調(diào)整為“在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含第二套）以上的普通住房”。

房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。而只差一字的“房產(chǎn)稅”，其實(shí)是“房地產(chǎn)稅”的一個(gè)組成部分。

結(jié)合樓市正處于提振階段的宏觀背景，房地產(chǎn)稅的議題是“就此擱置”，還是“擇機(jī)再議”？

樓市復(fù)蘇進(jìn)程中，房地產(chǎn)稅數(shù)度引發(fā)輿論高度關(guān)注

2018 年9 月，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃中，由全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委、財(cái)政部提請(qǐng)審議或牽頭起草，房地產(chǎn)稅法被列入第一類目第48項(xiàng)。這一類目屬于條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案，但在該屆人大常委會(huì)任期內(nèi)，房地產(chǎn)稅法未提請(qǐng)審議。但這5 年來(lái)，關(guān)于房地產(chǎn)稅的討論從未停止過(guò)。

今年3 月，財(cái)政部原部長(zhǎng)樓繼偉發(fā)文表示，房地產(chǎn)稅是最適合作為地方稅的稅種，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為正常增長(zhǎng)后應(yīng)盡快開(kāi)展試點(diǎn)。當(dāng)時(shí)正值百業(yè)復(fù)蘇初始，各地樓市出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，該文被不少業(yè)界觀點(diǎn)解讀為“房地產(chǎn)稅要來(lái)了”。

4 月，我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，這一消息再度被解讀為房地產(chǎn)稅即將到來(lái)的信號(hào)。不少業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記有助于推動(dòng)全國(guó)房產(chǎn)的住房信息聯(lián)網(wǎng)，將消除房地產(chǎn)稅全面征收的主要技術(shù)障礙，為其提供前置條件，房地產(chǎn)稅的推進(jìn)將會(huì)明顯加速。

之后，樓市進(jìn)入政策密集調(diào)整期。各地“因城施策”，認(rèn)房不認(rèn)貸、降低首付比例、降低房貸利率、多孩家庭購(gòu)房?jī)?yōu)惠等各類市場(chǎng)提振政策屢見(jiàn)報(bào)端，公眾關(guān)注的焦點(diǎn)也隨之轉(zhuǎn)移。

至9 月初，房地產(chǎn)稅再度步入公眾視野，卻是因房地產(chǎn)稅法“缺席”全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪說(shuō)，這個(gè)微妙的信號(hào)總體上符合預(yù)期。從市場(chǎng)情況來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，激活合理住房消費(fèi)需求、優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策是重點(diǎn)工作，至少3～5 年房地產(chǎn)稅的開(kāi)征不具備市場(chǎng)基礎(chǔ)。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析，如果當(dāng)下繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，可能會(huì)降低公眾的購(gòu)房積極性，不利于樓市提振；而手中已經(jīng)持有多套房屋的居民，將會(huì)短時(shí)間內(nèi)拋售手中的房屋，大量二手房流入市場(chǎng)，將會(huì)進(jìn)一步影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)下行。對(duì)于無(wú)法拋售的房屋，房主可能會(huì)用于出租來(lái)減輕自己的損失，相關(guān)的稅費(fèi)則很有可能會(huì)由租客來(lái)承擔(dān)，無(wú)形中也將增加租客的壓力。

兩座直轄市十余年試點(diǎn)成效如何

“缺席”立法規(guī)劃并不意味著房產(chǎn)稅在實(shí)踐層面就是一片空白。早在2011 年，重慶、上海兩大城市開(kāi)始試點(diǎn)房地產(chǎn)稅范疇內(nèi)的房產(chǎn)稅。

根據(jù)《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，上海試點(diǎn)的房產(chǎn)稅的征收對(duì)象是本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房。

根據(jù)公開(kāi)披露的數(shù)據(jù)顯示，2011—2020 年十年間，上海市房產(chǎn)稅年收入由73.662 億元逐年攀升至198.748 億元。2023 年上半年，上海市稅收收入合計(jì)10623.15 億元，房產(chǎn)稅收入153.65 億元，在其中占比1.45%。

根據(jù)早前的《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》，重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅有兩種征收對(duì)象，一種是對(duì)高端住宅收稅，即個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅，或者個(gè)人新購(gòu)的高檔住房；另一種則是外地來(lái)重慶置業(yè)的，同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作人員的新購(gòu)住房。

而重慶試點(diǎn)的對(duì)個(gè)人征收的房產(chǎn)稅未予單獨(dú)公示，按照當(dāng)?shù)囟悇?wù)人員的說(shuō)法，其可能歸屬在地稅中房產(chǎn)和城市房地產(chǎn)稅欄目里的個(gè)體經(jīng)營(yíng)部分。據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》早前報(bào)道中梳理的數(shù)據(jù)顯示，2008—2019 年重慶房產(chǎn)稅中個(gè)體經(jīng)營(yíng)部分最高時(shí)為2017 年的4.7 億元，而2017 年重慶財(cái)政收入為4630.22 億元，財(cái)政收入是個(gè)體經(jīng)營(yíng)部分的985 倍，這也就意味著對(duì)個(gè)人征收的房產(chǎn)稅在財(cái)政收入中占比較小。

試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅征收狀況被一些業(yè)界觀點(diǎn)評(píng)論為“實(shí)施效果一般”。有觀點(diǎn)認(rèn)為，征稅范圍較窄、征稅稅率不高是主要問(wèn)題，致使房產(chǎn)稅在地方稅收總額，乃至財(cái)政收入總額中占比較低。

但由試點(diǎn)城市探索房產(chǎn)稅征收到全面開(kāi)征房地產(chǎn)稅，需要解決的深層次難題還有很多，前述樓繼偉撰文就曾指出諸多推進(jìn)立法的難點(diǎn)。樓繼偉在文中分析表示，產(chǎn)權(quán)不完整、交易受限是房地產(chǎn)稅立法的最大難點(diǎn)，主要難點(diǎn)還在于城鎮(zhèn)與農(nóng)村實(shí)行不同的土地制度。在試點(diǎn)中可以結(jié)合土地制度改革開(kāi)展探索，最終解決這一難題還需破解城鄉(xiāng)土地二元制度架構(gòu)。

而試點(diǎn)城市10 多年來(lái)的探索也絕非毫無(wú)意義。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》首席攝影記者 肖翊 | 攝

王玉臣認(rèn)為，上海和重慶試行房產(chǎn)稅時(shí)為房地產(chǎn)稅改革提供了一定經(jīng)驗(yàn)，如差別稅率、調(diào)節(jié)貧富差距、抑制投資購(gòu)房等。以差別稅率為例，上海和重慶都是采用的差別稅率，都有一定的免征群體，對(duì)于住房面積較小的普通群眾實(shí)際上不會(huì)有影響，主要是針對(duì)大面積或高檔住宅群體。差別稅率在其他國(guó)家的房地產(chǎn)稅相關(guān)稅種上也是普遍適用的一種方式，在今后的房地產(chǎn)稅立法上，也很可能成為一個(gè)核心點(diǎn)。

王玉臣指出，房地產(chǎn)稅的范圍則較房產(chǎn)稅更廣，其在立法進(jìn)程中需要考慮的因素也就更多，因此房地產(chǎn)稅改革也需要在國(guó)家層面進(jìn)行設(shè)定的基礎(chǔ)上，探索出不同的稅收方式。

“徹底擱置”還是“擇機(jī)再議”？

然而，不僅是新法未出，試點(diǎn)城市也在房產(chǎn)稅的征收上為市場(chǎng)做出了讓步。

9 月20 日，重慶市政府宣布修改《重慶市關(guān)于開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》和《重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》。其中，將征收對(duì)象中“在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的首套及以上的普通住房”調(diào)整為“在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含第二套）以上的普通住房”。

這次政策調(diào)整實(shí)質(zhì)上是將征收范圍做了縮減，重慶市財(cái)政局表示，為認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，故做出以上調(diào)整。鑒于仍處在政策提振期的樓市形勢(shì)，此舉也被業(yè)界解讀為以財(cái)稅政策工具提振樓市。

結(jié)合此前房地產(chǎn)稅立法暫緩的情況，嚴(yán)躍進(jìn)分析，重慶對(duì)房產(chǎn)稅政策的調(diào)整說(shuō)明，當(dāng)前房地產(chǎn)稅的改革會(huì)更加審慎，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)特殊時(shí)期，各類政策總體上都是朝著降低購(gòu)房成本、鼓勵(lì)購(gòu)房需求積極釋放的方向推進(jìn)。

這一系列信號(hào)是否意味著房地產(chǎn)稅立法就此擱置？

對(duì)此，王玉臣給出了否定的看法，他認(rèn)為，從國(guó)家層面看，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，以避免房?jī)r(jià)大起大落。此次房地產(chǎn)稅立法僅是暫緩，但是未來(lái)的總體方向還是不會(huì)改變的。

在王玉臣看來(lái)，房地產(chǎn)稅立法不能一蹴而就，需要放緩進(jìn)程，充分考慮到房地產(chǎn)稅立法對(duì)更多群體的各種影響。正所謂急則有失，如果過(guò)于冒進(jìn)，將會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，同時(shí)對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。

而當(dāng)前輿論對(duì)于房地產(chǎn)稅的討論更多是集中于全面征收房地產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)增加住房成本。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)稅如果在未來(lái)全面開(kāi)征，也與普通購(gòu)房者的房產(chǎn)關(guān)系不大，基于目前試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅征收改革經(jīng)驗(yàn)，合理的居住需求應(yīng)予免稅。宏觀層面來(lái)講，開(kāi)征房地產(chǎn)稅本身并不完全是從房地產(chǎn)角度出發(fā)，部分出發(fā)點(diǎn)是從財(cái)稅體制和結(jié)構(gòu)改革的角度進(jìn)行的。