王文彤　任德輝

金隅望京云尚樓盤售樓處。攝影/任德輝

從8月開始，一個(gè)多月的時(shí)間里，全國已有超40城落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，多個(gè)城市優(yōu)化或取消限購政策。

各地市場(chǎng)反饋的效果究竟如何呢？趁著周末，《財(cái)經(jīng)》走訪了多地新房售樓處，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)對(duì)政策的反應(yīng)沒有想象中那么明顯。優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍然排起長隊(duì)，冷清的項(xiàng)目還是門可羅雀。

二手房市場(chǎng)方面，客戶和業(yè)主的心態(tài)也變得更加理性。掛牌量有所上升，但成交量、成交價(jià)基本穩(wěn)定。優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目有微小漲幅，“老破小”仍然少人問津。

多位專家和中介均表示，這一輪政策調(diào)整主要是針對(duì)二手房市場(chǎng)和改善型需求群體。他們認(rèn)為，還是要等著更多的二手房出手，市場(chǎng)轉(zhuǎn)起來，形勢(shì)才能好轉(zhuǎn)。

新房對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)較小

9月下旬的一個(gè)周末，朝陽區(qū)“金隅望京云尚”的售樓處內(nèi)人流量不少。很多夫妻帶著孩子一起來看房，孩子們圍著沙盤快樂地跑來跑去。

金隅望京云尚位于朝陽區(qū)來廣營北路、望京商圈附近，2023年6月開盤，預(yù)計(jì)2025年11月交房。該樓盤屬于“改善型新盤”，以三四居戶型為賣點(diǎn)，主打滿足家庭更好的居住和生活需求，價(jià)格在1100萬至1400萬元之間。目前該樓盤第一期的五棟樓房子已經(jīng)剩得不多，三居戶型賣得更快，還剩不到十套。

銷售人員介紹說，該樓盤在6月剛開盤時(shí)賣得比較快，9月“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后沒什么變化?！爸荒苷f政策落地之后，有些客戶出手的決心加大了。但是如果原來就沒有購入打算的，還是不會(huì)來買?！彼f。

《財(cái)經(jīng)》又來到了曾經(jīng)走訪過的京投發(fā)展·北熙區(qū)售樓處。該精裝修樓盤位于朝陽區(qū)東五環(huán)自貿(mào)CBD區(qū)，2023年6月開盤，預(yù)計(jì)2025年底交房。二期開盤一共四棟樓，目前已經(jīng)賣得差不多了。

下午2點(diǎn)多，門外已經(jīng)排起了看房長隊(duì)。銷售人員介紹說，北熙區(qū)一直是朝陽區(qū)熱度最高的樓盤，網(wǎng)簽量和成交量名列前茅。銷售人員介紹說，雖然9月賣了170套左右，情況還不錯(cuò)，但與以往相比速度沒有明顯加快。

當(dāng)問及價(jià)格，銷售人員表示，他們從開盤以來一直沒有漲價(jià)，目前成交的二居室還有2個(gè)點(diǎn)左右的折扣?！拔覀冺?xiàng)目的關(guān)注度比較高，不能隨意漲價(jià)?！?/p>

除了一線城市，熱門二線城市的房?jī)r(jià)也備受關(guān)注。以杭州為例，今年6月以來，杭州市陸續(xù)推出了放寬限購，完善“認(rèn)房不認(rèn)貸”等多項(xiàng)利好政策?？硕饠?shù)據(jù)顯示，第38周（9.11-9.17）杭州新房成交面積13.6萬平方米，環(huán)比漲幅為26.4%。

新房市場(chǎng)在不同區(qū)塊內(nèi)的市場(chǎng)熱度存在差異，市中心內(nèi)（如西湖區(qū)）優(yōu)于周邊地區(qū)（如余杭區(qū)），但成交量受9月新政的影響都不明顯。

西湖區(qū)鏈家中介表示，進(jìn)入9月后，由于出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、放松限購等政策很少惠及市中心新盤的買家，該區(qū)域內(nèi)新盤的成交量并未出現(xiàn)變化。

與市中心新盤相比，9月周邊地區(qū)的新盤市場(chǎng)則顯得動(dòng)力不足。余杭區(qū)中介表示，華昭府、星創(chuàng)云城府等周邊區(qū)域新盤在7月、8月迎來銷量高峰，于9月出現(xiàn)下滑。

中介表示，周邊地區(qū)新盤的主要買家以年輕人為主，他們普遍剛來杭州不久，社保繳納狀況、工資水平都不足以在市區(qū)內(nèi)購買新房，部分買家就會(huì)選擇購買周邊地區(qū)配套設(shè)施完善、價(jià)格低于市區(qū)的新盤。

但9月新政一出，購房者的心態(tài)也發(fā)生了變化?！坝械馁彿空咴诘?，想著萬一能有更利好的政策出臺(tái)，就可以一步到位購買中心城區(qū)的房子。”中介說。

從整體的市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，一、二線新房情況都有一定回升。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年第38周（9.11-9.17），各能級(jí)城市成交環(huán)比回升，一線城市指數(shù)回升好于二線城市。

具體來說，一線指數(shù)環(huán)比增長15.71點(diǎn)至67.98，北上廣深四城均回升。二線成交指數(shù)環(huán)比增長3.48點(diǎn)至45.88，成都、青島等保持微增，杭州、重慶、南京等回升幅度超過20%，而武漢、寧波成交環(huán)比轉(zhuǎn)降。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，9月18日至20日，北京、上海、廣州、深圳新房成交套數(shù)比前一周前三天繼續(xù)增長，但絕對(duì)規(guī)模仍為2023年以來周度銷售面積低位。

表1：各城市優(yōu)化及取消限購政策情況

資料來源：中指研究院。制表：顏斌

根據(jù)房天下App訪問數(shù)據(jù)，各地在政策出臺(tái)當(dāng)周項(xiàng)目訪問量普遍提升，但第38周（9.11-9.17）多地項(xiàng)目線上訪問量下滑，顯示客戶置業(yè)整體仍較為理性。

短期來看，核心城市新房成交量有望延續(xù)回升態(tài)勢(shì)，“金九銀十”市場(chǎng)規(guī)模提升。隨著前期積壓的購房需求釋放完成以及“賣一買一”住房需求平穩(wěn)釋放，核心城市成交量或逐漸趨穩(wěn)。對(duì)于全國市場(chǎng)來說，居民收入預(yù)期尚未恢復(fù)，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體依然面臨一定壓力。

二手房進(jìn)入穩(wěn)定期

“這些老破小的二手房，多余的價(jià)格水分基本被擠干了。房齡十年左右的次新房的情況還稍好一點(diǎn)?！币晃簧罡本┌死锴f地區(qū)的鏈家中介人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》說。

9月23日下午4點(diǎn)左右，《財(cái)經(jīng)》跟隨鏈家中介人士來到位于朝陽區(qū)石佛營附近的八里莊北里小區(qū)。這里的房齡普遍在20年以上，居民以老年人為主，2021年老舊小區(qū)改造后，樓體表面經(jīng)過了重新粉刷。

鏈家中介人士介紹，新政對(duì)這個(gè)小區(qū)二手房的成交量沒有太大影響，依舊維持在每個(gè)月10套-15套左右，成交價(jià)也沒有太大變化。“現(xiàn)在想賣這里房子的業(yè)主，利率和政策并不是他們的第一考慮，最主要的原因是這里的房子滿足不了他們的生活需求?！?/p>

該中介人士回憶道，北京新政出臺(tái)后，二手房確實(shí)有一周的“蜜月期”?！皠偝稣叩哪莻€(gè)周末，兩天內(nèi)整個(gè)北京一共成交了1800套左右，成交的多是次新房。結(jié)果第二周又回到原點(diǎn)了。”

中介也分析，這可能是因?yàn)槎址勘舜酥g可替代性大的原因?！白罱山坏倪€是一些著急賣的房子，但是談價(jià)空間也不大。二手房就是這樣，就算錯(cuò)過了今天這個(gè)你比較心儀的房子，過不久也會(huì)出現(xiàn)類似的?！?/p>

杭州各個(gè)區(qū)域的二手房之間也存在較大差異，不同之處在于，區(qū)域?qū)Χ址壳闆r的影響更大，一些周邊城區(qū)的次新房?jī)r(jià)格反而不如中心城區(qū)的老破小。西湖區(qū)二手房中介人士表示，市中心二手房雖然以老舊小區(qū)為主，9月成交量也仍然出現(xiàn)了20%左右的上漲。

他分析道，一是“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策降低了買家的購房門檻，部分買家能夠承擔(dān)起市中心房源的價(jià)格；二是老房子的降價(jià)幅度比次新房更大，買家更愿意出手。

另外，該中介人士表示，9月政策出臺(tái)后，賣家能夠?qū)崟r(shí)觀察到看房量的上升，心態(tài)上有些波動(dòng)?！斑€是得看是不是著急賣，如果著急的話就可能降價(jià)。但如果不著急，心里的議價(jià)空間就會(huì)減少。掛190萬元的房子，可能原先170萬元愿意賣，現(xiàn)在可能要到175萬元?！?h4>表2：政策前后的一二線市場(chǎng)表現(xiàn)變化

資料來源：貝殼研究院

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，一二線城市二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)“量升價(jià)穩(wěn)”的局面。一線城市中京滬表現(xiàn)強(qiáng)于廣深，二線城市中武漢、蘇州、合肥、南京等表現(xiàn)突出。

根據(jù)中指研究院測(cè)算，二手房的絕對(duì)規(guī)模仍處在今年2月以來周度低位。根據(jù)房天下App訪問量數(shù)據(jù)，政策出臺(tái)當(dāng)周周末各地項(xiàng)目訪問量普遍提升，但第二周后多地項(xiàng)目線上訪問量下滑。

整體上看，各地優(yōu)化“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策及其他限購政策帶來的首套房及換房需求入市需要一定周期，因此政策出臺(tái)后市場(chǎng)情緒在集中釋放后趨穩(wěn)，表明購房者整體仍較為理性。

分化加劇

在與多位中介、專家的交談中，我們發(fā)現(xiàn)不論是一手房還是二手房，不同城市、不同片區(qū)甚至同一片區(qū)不同項(xiàng)目之間的差異都很明顯。他們普遍認(rèn)為，不同城市間的差異，最主要原因在于之前的政策松緊程度不同，被抑制的購房需求不同?？傮w來看，一線城市市場(chǎng)情緒回升普遍高于二線城市。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜分析道，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地前，多數(shù)二線城市執(zhí)行政策限制條件已較為寬松，政策對(duì)市場(chǎng)的帶動(dòng)效果較為有限。

以武漢為例，武漢在8月31日“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地前，已放開二環(huán)線外限購，整體政策處在較為寬松狀態(tài)，此次政策優(yōu)化對(duì)市場(chǎng)帶動(dòng)效果整體有限。此外，若新房庫存規(guī)模較小，二手房市場(chǎng)對(duì)政策反饋一般更迅速。

一線城市政策普遍更為嚴(yán)格，短期釋放的購房需求也要更多。一線城市中，北京、上海在新房、二手房市場(chǎng)整體表現(xiàn)仍好于廣深，這與它們各自的房?jī)r(jià)預(yù)期、城市基本面、住房需求支撐度密切相關(guān)。

清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟也認(rèn)為，未來的房市分化會(huì)更加嚴(yán)重。他表示，過去市場(chǎng)比較景氣時(shí)，容易出現(xiàn)政策稍有變動(dòng)居民就立刻購房的恐慌型購房現(xiàn)象，但這種情況現(xiàn)在已經(jīng)不再出現(xiàn)。

現(xiàn)在，居民購房時(shí)更加理性，整個(gè)市場(chǎng)還在緩慢修復(fù)前期被壓制的需求中，房?jī)r(jià)和成交量的漲幅都很溫和。不論是新房還是二手房，未來都是品質(zhì)更優(yōu)的項(xiàng)目會(huì)更受青睞，老破小項(xiàng)目也許會(huì)無人問津。

他們同時(shí)表示，居民更應(yīng)關(guān)注長期的市場(chǎng)變動(dòng)。一是短期的數(shù)據(jù)變動(dòng)受多種因素影響，波動(dòng)較大，不具備指向性；二是理性消費(fèi)需求的釋放本身就需要更多時(shí)間。一時(shí)的政策刺激所產(chǎn)生的差異，隨著全面被抑制的需求逐漸入市以后會(huì)逐漸消散，之后不同城市的情況會(huì)由自發(fā)的合理需求決定。

對(duì)于后續(xù)的政策調(diào)整，多位專家都給出了相同的看法——供給端盤活閑置地塊，支持企業(yè)融資，優(yōu)化限價(jià)政策；需求端繼續(xù)落實(shí)完善各地已經(jīng)發(fā)布的房地產(chǎn)政策，并調(diào)整一些現(xiàn)在已經(jīng)不合理的政策，比如普通住宅和非普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。此外，因城施策、因區(qū)施策可以進(jìn)一步細(xì)化到因項(xiàng)目施策、因群體施策。

“加強(qiáng)政策的細(xì)分度、指向性、安全性后，我們更需要的是給市場(chǎng)更多的時(shí)間和耐心?！眳黔Z說。