徐秋玲 中國(guó)電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

引言

隨著房地產(chǎn)公司的不斷成長(zhǎng)，利用一般公司的財(cái)務(wù)報(bào)告分析而得到的分析結(jié)果已無法適應(yīng)報(bào)告閱讀者和使用者的需求。因此，根據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)公司的特征及其財(cái)務(wù)報(bào)告分析面臨的問題，研究完善財(cái)務(wù)報(bào)告分析的措施，尋求當(dāng)前更有利于房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)報(bào)告分析。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的重要性

（一）財(cái)務(wù)分析是財(cái)務(wù)預(yù)決算和計(jì)劃的基礎(chǔ)

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的不斷加快，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也得到了快速的發(fā)展。為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，確保房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，其自身管理水平的提高勢(shì)在必行，這樣合理有效的財(cái)務(wù)分析就顯得十分重要。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作中，主要包括財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)決算、計(jì)劃制定與執(zhí)行等幾個(gè)管理環(huán)節(jié)。而財(cái)務(wù)分析是整個(gè)管理工作的最后關(guān)口，同時(shí)也是下一個(gè)財(cái)務(wù)管理循環(huán)的開端。結(jié)合目前企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表情況，全面分析和掌握企業(yè)近期經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略下的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)管理狀態(tài)，并為后續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展預(yù)測(cè)提供支持，保障房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)地做出各項(xiàng)決策。

（二）財(cái)務(wù)報(bào)表分析是挖掘企業(yè)潛力和提高經(jīng)濟(jì)效益的有效途徑

從當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)著激烈的競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致企業(yè)無論是設(shè)計(jì)、營(yíng)銷還是管理等方面都需要遵循創(chuàng)新原則，而基于財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作能夠精準(zhǔn)地獲取推動(dòng)企業(yè)發(fā)展的有利因素與負(fù)面因素，實(shí)現(xiàn)趨利避害，發(fā)揮企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中的優(yōu)勢(shì)，摒棄一些薄弱環(huán)境，從而改善企業(yè)整體內(nèi)部管理效果，滿足企業(yè)健康發(fā)展需要。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的局限性

財(cái)務(wù)報(bào)表分析也被稱為財(cái)務(wù)分析，是企業(yè)經(jīng)過收集財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的相關(guān)數(shù)據(jù)之后進(jìn)行分析及整理，結(jié)合相關(guān)的補(bǔ)充信息，對(duì)企業(yè)狀況的綜合比較以及評(píng)價(jià)，成為管理者決策的必要信息，是一項(xiàng)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入大，投資回報(bào)期長(zhǎng)，一般的財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法在房地產(chǎn)企業(yè)中并不適用。首先，隨著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，財(cái)務(wù)部門也在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)了大量預(yù)收賬款，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債激增，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員通過報(bào)表來判斷償債能力產(chǎn)生較大的偏差影響[1]。結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行的企業(yè)會(huì)計(jì)制度來看，其中對(duì)收入確認(rèn)有著明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)必須滿足以下幾點(diǎn)要求：（1）當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工且通過驗(yàn)收；（2）房地產(chǎn)企業(yè)具備購(gòu)買方認(rèn)可的結(jié)算通知書；（3）房地產(chǎn)企業(yè)履行銷售合同條款，同時(shí)相應(yīng)價(jià)款能夠取得或已經(jīng)獲?。唬?）房地產(chǎn)企業(yè)成本計(jì)量具有可靠性。但是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)從預(yù)售開始到收入賬款需要經(jīng)歷多個(gè)復(fù)雜的環(huán)節(jié)，同時(shí)周期也比較長(zhǎng)，而大額放款收入處于長(zhǎng)期預(yù)收賬款狀態(tài)，不僅會(huì)造成企業(yè)短期負(fù)債壓力增長(zhǎng)，而且還縮減企業(yè)放款收入的權(quán)益，尤其是最近幾年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)力增速較高，但在財(cái)務(wù)報(bào)表組卻不能呈現(xiàn)出來，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理人員無法通過財(cái)務(wù)報(bào)表準(zhǔn)確地評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，從而阻礙房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

以碧桂園項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目以低密度住宅為主，同時(shí)包含酒店運(yùn)營(yíng)等物業(yè)管理項(xiàng)目。通過碧桂園財(cái)務(wù)報(bào)表中的資產(chǎn)負(fù)債流動(dòng)比率和速動(dòng)比率（如表1）分析可以看出，碧桂園的流動(dòng)比率下降，企業(yè)短期償債壓力急劇提升，但償債能力逐步下滑，導(dǎo)致企業(yè)面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

表1 碧桂園財(cái)務(wù)資產(chǎn)負(fù)債流動(dòng)比率和速動(dòng)比率

其次，開發(fā)成本與賬實(shí)存在偏差，影響財(cái)務(wù)管理人員通過報(bào)表評(píng)估企業(yè)資產(chǎn)情況。房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，必須儲(chǔ)備一定的土地資源，這也導(dǎo)致土地成本根據(jù)購(gòu)置的實(shí)際支付價(jià)款入賬，導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表中沒有呈現(xiàn)出時(shí)間價(jià)值以及土地增值的價(jià)值。從最近幾年分析來看，大部分地產(chǎn)企業(yè)通過自身品牌影響以及資金優(yōu)勢(shì)，再加上政府政策上的扶持，通過協(xié)議出讓獲取豐富的低價(jià)土地資源，并且在實(shí)際低價(jià)上已經(jīng)增長(zhǎng)數(shù)倍，影響財(cái)務(wù)報(bào)表的真實(shí)性。此外，企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)過程中，大部分工程款項(xiàng)都是由施工企業(yè)墊付的，一些墊付比例甚至超過半數(shù)，而且墊付時(shí)間較長(zhǎng)，施工企業(yè)對(duì)于墊付資金不開發(fā)票，同時(shí)由于房地產(chǎn)企業(yè)拖欠工程決算時(shí)間較長(zhǎng)，因此也導(dǎo)致財(cái)務(wù)部門的成本核算難度較大，最終出現(xiàn)財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本比實(shí)際數(shù)值低的現(xiàn)象。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益報(bào)表，容易導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果存在較大的偏差，針對(duì)企業(yè)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度分析，項(xiàng)目在實(shí)際開發(fā)時(shí)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)以管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用作為期間費(fèi)用，并將其計(jì)入房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期損益報(bào)表內(nèi)。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)并未開展竣工決算和大額預(yù)算銷售前就已經(jīng)出現(xiàn)了虧損現(xiàn)象，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況真實(shí)性產(chǎn)生一定影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法

（一）收入與費(fèi)用配比整改收入結(jié)轉(zhuǎn)前產(chǎn)生的費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員必須重視財(cái)務(wù)報(bào)表分析的重要性，同時(shí)結(jié)合當(dāng)前財(cái)務(wù)各部門的職能，明確編制工作在企業(yè)戰(zhàn)略決策中的核心地位，財(cái)務(wù)報(bào)表分析在金融市場(chǎng)與價(jià)值管理兩個(gè)層面上都占據(jù)著重要地位。在經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展下，以往企業(yè)內(nèi)的財(cái)務(wù)管理體系難以迎合時(shí)代發(fā)展需要。財(cái)務(wù)部門與和高層管理部門必須堅(jiān)持統(tǒng)一的原則，全面掌握市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)向，提高發(fā)展財(cái)務(wù)管理水平，發(fā)揮先進(jìn)的技術(shù)手段，保質(zhì)保量地完成財(cái)務(wù)內(nèi)部工作的各項(xiàng)事宜，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)股東和所有人的合法權(quán)益。

（二）科學(xué)分析企業(yè)成本構(gòu)成

房地產(chǎn)公司在進(jìn)行未開工用地的采購(gòu)時(shí)，必須仔細(xì)比較其他地塊資源價(jià)值，同時(shí)進(jìn)行地塊資源采購(gòu)評(píng)價(jià)，扣減資產(chǎn)價(jià)值，超過賬目?jī)r(jià)值的確認(rèn)土地增值，并將其作為資產(chǎn)公積和調(diào)增存貨。對(duì)必須入賬而沒有入賬的工程款也應(yīng)采用計(jì)量或成本的方法加以入賬，對(duì)未竣工的工程實(shí)行科學(xué)預(yù)提和考核，以盡可能保證成本與實(shí)際接近。在進(jìn)行成本預(yù)轉(zhuǎn)時(shí)要充分結(jié)合成本配比和收入比例原則。此外，也應(yīng)按照總收入和支出比例原則，對(duì)已結(jié)算的支出作出相應(yīng)調(diào)節(jié)。

（三）根據(jù)收賬方式分析應(yīng)收賬款

房地產(chǎn)企業(yè)與傳統(tǒng)企業(yè)有所差別，其根本在于房地產(chǎn)企業(yè)的商品一般都具有較高的價(jià)值，同時(shí)收款方式也不同于其他商品，其主要包括分期付款、一次性付款以及按揭付款等多元化的付款方式。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售活動(dòng)中，如果采用一次性付款方式，那么財(cái)務(wù)收入確認(rèn)后應(yīng)收賬款準(zhǔn)時(shí)到賬。無論是否具備房產(chǎn)資格，只要一次性支付足額到賬，就實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)企業(yè)的商品銷售如果采取分期付款方式，那么在確認(rèn)收入賬款后，需要按照合同約定收款日進(jìn)行，但如果購(gòu)買方在合同約定內(nèi)未全額付款，那么房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門需要對(duì)購(gòu)買方的資信以及實(shí)付欠款金額進(jìn)行評(píng)估，倘若購(gòu)買方不具備良好的資信，同時(shí)欠款額度較高，需要拒絕確認(rèn)收入。如果采取按揭付款方式，也要嚴(yán)格按照首期交付和按揭貸款項(xiàng)確認(rèn)收入。由此可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款內(nèi)確認(rèn)收入必須開展預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)，同時(shí)也要進(jìn)行銷售稅金計(jì)提。良好的銷售業(yè)績(jī)能夠在2 年之內(nèi)實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)確認(rèn)，在這種情況下，形成的財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)可以真實(shí)展現(xiàn)出財(cái)務(wù)信息是否失真。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的相關(guān)建議

企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表為企業(yè)利益相關(guān)者提供了有利的數(shù)據(jù)支持，企業(yè)利益相關(guān)者可以通過分析企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，了解企業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r，為企業(yè)做出更為合理、科學(xué)的發(fā)展決策。

（一）重視財(cái)務(wù)報(bào)表分析的作用

為了全面發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的作用，首先必須提高財(cái)務(wù)部門對(duì)報(bào)表分析工作的重視度，從管理高層入手，明確劃分財(cái)務(wù)報(bào)表分析的職責(zé)與義務(wù)，在財(cái)務(wù)部門制定完善的內(nèi)部控制管理制度，并在當(dāng)年組織房地產(chǎn)企業(yè)各部門都要參與其中，開展全方位的財(cái)務(wù)報(bào)表分析會(huì)議，充分表達(dá)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的重視，也進(jìn)一步發(fā)揮出房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的作用，但這需要企業(yè)各部門的通力協(xié)作，挖掘財(cái)務(wù)報(bào)表中具有價(jià)值的信息，從而為房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的發(fā)展決策提供支持。另外，房地產(chǎn)企業(yè)管理層也要將財(cái)務(wù)報(bào)表分析列為與其他部門工作同等重要的位置，并加大財(cái)務(wù)部門的財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作人才支持和資金力度，構(gòu)建獨(dú)立的財(cái)務(wù)報(bào)表分析隊(duì)伍，制定科學(xué)的業(yè)績(jī)考核與財(cái)務(wù)分析評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，將其納入房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部獎(jiǎng)懲機(jī)制中，激勵(lì)財(cái)務(wù)部門積極開展財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作，充分展現(xiàn)出財(cái)務(wù)報(bào)表分析對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展決策的重要支持，也為企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的制定指引方向[2]。

（二）科學(xué)技術(shù)手段與多種財(cái)務(wù)分析方法結(jié)合

在完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作中，首先，要充分發(fā)揮多種財(cái)務(wù)分析方法與先進(jìn)技術(shù)手段的應(yīng)用優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)高層管理需要時(shí)刻掌握市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)動(dòng)向做出精準(zhǔn)評(píng)估，其中也包括國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出的相關(guān)政策，明確房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展?fàn)顟B(tài)以及未來發(fā)展走向，把握房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，積極利用財(cái)務(wù)分析設(shè)定多個(gè)發(fā)展目標(biāo)，指引房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門也要做好財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)容的詳盡分析與評(píng)估，通過企業(yè)客戶、業(yè)務(wù)流程以及學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)等內(nèi)容，深切反饋出企業(yè)當(dāng)前發(fā)展中存在的各類問題，并且做好問題的深層次分析[3]。最后，對(duì)于一些很難找尋企業(yè)規(guī)模和財(cái)務(wù)報(bào)表分析模式相同的對(duì)比企業(yè)，不但要充分考慮影響企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況的各類因素，還要充分考慮現(xiàn)金流以及經(jīng)營(yíng)成果帶來的影響，結(jié)合系數(shù)調(diào)整方案、聘請(qǐng)專業(yè)人士指導(dǎo)以及結(jié)合企業(yè)財(cái)務(wù)人員工作經(jīng)驗(yàn)等方式，對(duì)比房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)還要充分考慮規(guī)模上的因素，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)依照規(guī)模進(jìn)行一定比例縮放，從而提高數(shù)據(jù)的可比性。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還要采用比例指標(biāo)來實(shí)現(xiàn)科學(xué)對(duì)比，降低以及消除各類由于規(guī)模或者模式不當(dāng)引發(fā)的比較無效現(xiàn)象。

（三）提高財(cái)務(wù)報(bào)表分析人員專業(yè)技術(shù)與綜合素質(zhì)

首先，重視房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門報(bào)表分析人員的專業(yè)能力提升，作為房地產(chǎn)企業(yè)重要的部門，必須為財(cái)務(wù)部門配備專業(yè)化的人才，因此，在開展房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員招聘時(shí)，要重視財(cái)務(wù)人員報(bào)表分析能力的考察，要求財(cái)務(wù)人員必須具備一定的財(cái)務(wù)報(bào)表分析基礎(chǔ)，有條件的企業(yè)還可以專門組建獨(dú)立的財(cái)務(wù)報(bào)表分析團(tuán)隊(duì)，只招專業(yè)化人才，全面提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析水平，發(fā)揮報(bào)表中數(shù)據(jù)價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)還要結(jié)合獨(dú)立的財(cái)務(wù)報(bào)表分析部門，制定完善的崗位職責(zé)與任務(wù)分工，將所有責(zé)任細(xì)化到每一個(gè)崗位和個(gè)人中，激發(fā)財(cái)務(wù)報(bào)表分析人員的積極性，從而不斷提升自身的專業(yè)能力，強(qiáng)化自身的專業(yè)水平，為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析提供人才支持與保障。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也要在財(cái)務(wù)部門制定一套完善的人才培訓(xùn)與考核制度，定期組織人員培訓(xùn)，可以聘請(qǐng)專業(yè)人才來企業(yè)指導(dǎo)講座，也可以采取外出參與培訓(xùn)的方式，確保房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析人員接觸最新的技術(shù)和方法，并靈活地運(yùn)用到企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析中，全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析水平，為高層管理的經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)積極提升財(cái)務(wù)報(bào)表分析人員的專業(yè)能力是一項(xiàng)重要任務(wù)。

其次，重視房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析人員的綜合素質(zhì)，除了專業(yè)技能以外，財(cái)務(wù)人員自身的素質(zhì)也是決定房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析質(zhì)量的重要因素，倘若財(cái)務(wù)報(bào)表分析人員的工作態(tài)度和責(zé)任感都存在問題，那么即便是具備再高的專業(yè)水平，也無法發(fā)揮出應(yīng)有的財(cái)務(wù)分析效果，從而阻礙財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作的有效推進(jìn)[4]。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在新時(shí)代發(fā)展下，對(duì)財(cái)務(wù)部門的管理工作重視度不斷提升。然而，財(cái)務(wù)報(bào)表作為房地產(chǎn)企業(yè)一段時(shí)間經(jīng)營(yíng)發(fā)展的重要體現(xiàn)，其中蘊(yùn)含著眾多有價(jià)值的數(shù)據(jù)信息，合理地利用財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)的數(shù)據(jù)信息可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)查缺補(bǔ)漏，找到發(fā)展中的優(yōu)缺點(diǎn)，并為后續(xù)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)設(shè)定提供支持，也是保障房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定收益的重要手段。為此，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作的有效開展，提升財(cái)務(wù)管理水平，利用報(bào)表分析精準(zhǔn)識(shí)別房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，從而制定科學(xué)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，保障房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。