何軍

房屋租賃是現(xiàn)代生活中不可或缺的一部分。租房時(shí)，承租人需要與出租人、中介機(jī)構(gòu)等進(jìn)行多次交涉，如果對(duì)租房相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范不夠，就很容易引發(fā)糾紛，而一些糾紛其實(shí)在簽訂合同時(shí)就已埋下。本文主要就簽訂房屋租賃合同時(shí)應(yīng)該注意的事項(xiàng)作一些說(shuō)明。

查明出租人身份 確保房屋合法、安全

首先，簽訂房屋租賃合同前，承租人要審查出租人是否有權(quán)出租房屋。出租人大致分為三種：一是房屋所有權(quán)人（即房東），二是受房東委托的親戚、朋友、經(jīng)紀(jì)公司等，三是房屋的轉(zhuǎn)租人（即“二房東”）。對(duì)于前兩種出租人，承租人必須要查看房屋權(quán)屬證書(shū)原件或授權(quán)委托書(shū)原件。對(duì)于第三種出租人，承租人除了要查看房屋權(quán)屬證書(shū)原件外，還要查看房東與“二房東”簽訂的房屋租賃合同原件，同時(shí)留存相關(guān)復(fù)印件。

出租人需要在房屋租賃合同的相應(yīng)位置完整填寫(xiě)自己的姓名、身份證號(hào)、住址和手機(jī)號(hào)碼等，并備注說(shuō)明自己是房屋所有權(quán)人、委托代理人還是轉(zhuǎn)租人。

其次，了解出租人的人品也是非常有必要的，尤其在長(zhǎng)租的情況下，出租人的人品經(jīng)常直接關(guān)系到承租人能否安心居住?？捶窟^(guò)程中，承租人可以留意出租人的言行舉止；單身女性租住男性出租人的房屋時(shí)，要特別注意自身安全。如果是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)渠道找到的房源，最好提前做一些出租人的相關(guān)背景調(diào)查（可以通過(guò)瀏覽出租人的社交媒體評(píng)論、朋友圈狀態(tài)等進(jìn)行初步判斷）。如果感覺(jué)不太放心，最好不要租這套房屋，以免發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)。

再次，承租人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查租住房屋是否面臨動(dòng)遷或是否為合法建筑。為避免因合同被認(rèn)定為無(wú)效的糾紛，承租人除盡職調(diào)查外，還應(yīng)在租賃合同中約定無(wú)效合同處理?xiàng)l款，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。

出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑與承租人訂立租賃合同的，合同視為無(wú)效；但在一審法庭辯論終結(jié)前，經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的建筑，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同有效。租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效；但在一審法庭辯論終結(jié)前，經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期限有效。

此外，在承租期間，如果承租人發(fā)現(xiàn)租賃的房屋有危及自身安全的情形，承租人有權(quán)隨時(shí)解除租賃合同。

明確裝修歸屬和費(fèi)用負(fù)擔(dān)

如果承租人想對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修，需經(jīng)出租人同意。房屋租賃合同中應(yīng)就合同到期后裝飾裝修的歸屬進(jìn)行明確約定。一般未形成附合的裝飾裝修物（如空調(diào)、電視機(jī)、壁掛畫(huà)等），約定由承租人拆除帶走；已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物（如地板、瓷磚、天花板、門(mén)窗等），可約定期滿(mǎn)后折價(jià)歸出租人或無(wú)償歸出租人。在租賃合同沒(méi)有明確約定的情況下，對(duì)于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償其裝飾裝修費(fèi)用的，法院不予支持。

租賃期間的水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、有線(xiàn)電視費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等日常費(fèi)用的承擔(dān)應(yīng)該在合同中進(jìn)行約定。以上費(fèi)用一般由實(shí)際使用的承租人負(fù)擔(dān)，較少發(fā)生爭(zhēng)議；但物業(yè)費(fèi)的負(fù)擔(dān)如果沒(méi)有進(jìn)行明確約定，就很容易成為雙方發(fā)生糾紛的誘因，因此最好在合同中明確租金是否包含物業(yè)費(fèi)。

在租賃帶有裝修和家電的房屋時(shí)，承租人需要對(duì)房屋內(nèi)原有的大件設(shè)施設(shè)備（如空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)、電視機(jī)、沙發(fā)、床、桌、椅等）進(jìn)行清點(diǎn)和檢查，并在房屋租賃合同中一一列明，同時(shí)簽署房屋交接單，切勿使用“家具家電若干”等含糊用語(yǔ)。如果在承租房屋前未確認(rèn)房屋設(shè)施設(shè)備及狀況，那么在交還房屋時(shí)就容易因?yàn)樵O(shè)施設(shè)備的毀損、滅失等產(chǎn)生糾紛。

轉(zhuǎn)租與續(xù)簽

在房屋租賃過(guò)程中，如果承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋，將承擔(dān)違約責(zé)任。出租人要在合同中明確約定是否允許承租人轉(zhuǎn)租房屋，如允許轉(zhuǎn)租，則轉(zhuǎn)租期限不得超過(guò)承租人剩余租賃期限，超過(guò)部分的約定對(duì)出租人不具有法律約束力。

承租人轉(zhuǎn)租后，并不意味著自身與出租人之間租賃關(guān)系的結(jié)束，次承租人的履約行為可能會(huì)讓承租人繼續(xù)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。比如，次承租人如果損壞了房屋的設(shè)施設(shè)備而拒絕賠償時(shí)，承租人就需要向出租人賠償損失。

房屋租賃合同到期后，如果需要續(xù)租，承租人務(wù)必與出租人續(xù)簽書(shū)面的房屋租賃合同，并協(xié)商確定合理的租賃期限（通常租賃期限最長(zhǎng)不得超過(guò)20年）。否則，承租人繼續(xù)使用房屋而出租人未提出異議的，租賃期限將變更為不定期租賃。根據(jù)法律規(guī)定，對(duì)于不定期租賃合同，雙方均可隨時(shí)解除，只需在合理期限之前履行通知義務(wù)即可。

違約金的約定

設(shè)立違約金的目的是為規(guī)制合同雙方遵守合約，因此雙方最好在房屋租賃合同中就違約金進(jìn)行約定?？梢钥紤]將違約情形進(jìn)行正面列舉或者反面排除。

正面列舉是指列舉一些常見(jiàn)的違約情形，如出租人在租期屆滿(mǎn)前就要收回房屋或者中途漲價(jià)的，又如承租人不按時(shí)支付租金或者擅自轉(zhuǎn)租的。反面排除是指提前聲明一些可能產(chǎn)生爭(zhēng)議的情形不屬于違約，如租期內(nèi)遇到不可預(yù)測(cè)的外力而不得不提前終止合同時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任等。

違約金并非越高越好，約定的違約金過(guò)分高于實(shí)際造成損失的，法院或仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。

買(mǎi)賣(mài)不破租賃

所謂“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，承租人仍然有權(quán)使用租賃物。在房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓之后，承租人的租金應(yīng)當(dāng)支付給買(mǎi)受人。

案例：承租人乙租賃出租人甲的房屋，租期未滿(mǎn)時(shí)，甲將該房屋出售給了買(mǎi)受人丙，丙取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，要求乙與其辦理交接事宜并搬離；但乙要求丙與原出租人甲進(jìn)行溝通，或保證其繼續(xù)居住的權(quán)利，或?qū)ζ溆枰韵嚓P(guān)賠償。丙與甲溝通未果后，丙擅自將房屋門(mén)鎖進(jìn)行了更換，導(dǎo)致乙無(wú)法繼續(xù)使用房屋。

根據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)定，租賃物在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。上述案例中的買(mǎi)受人丙雖然取得了房屋所有權(quán)，但沒(méi)有與原承租人乙重新簽訂租賃合同，所以，原出租人甲與乙簽訂的租賃合同仍然對(duì)丙具有約束力；丙采取擅自換鎖的方式表明不繼續(xù)履行合同，已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相關(guān)違約責(zé)任。

那么在“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的情況下，買(mǎi)受人的權(quán)益應(yīng)該如何獲得保障呢

如果在訂立買(mǎi)賣(mài)合同之前，出賣(mài)人（即租賃關(guān)系中的出租人）沒(méi)有將房屋已經(jīng)出租的事實(shí)告知買(mǎi)受人，從而導(dǎo)致買(mǎi)受人造成損失的，買(mǎi)受人可以要求出賣(mài)人以其實(shí)際損失為限支付相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償。

承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

依照法律規(guī)定或相關(guān)約定，出賣(mài)動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，出租人應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下可優(yōu)于其他人購(gòu)買(mǎi)該租賃房屋。

出售房屋前，出租人有提前通知出售的義務(wù)。如果出租人未在合理期限內(nèi)提前通知承租人，那么承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。承租人需要在出租人履行告知義務(wù)后15日內(nèi)向出租人明確表示是否購(gòu)買(mǎi)；超期不表示的，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

需要提醒的是，如果存在房屋共有人或者出租人將房屋出賣(mài)給近親屬的情形，那么，房屋共有人或者出租人近親屬享有優(yōu)先于承租人的房屋購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

承租人的優(yōu)先承租權(quán)

優(yōu)先承租權(quán)的設(shè)立是《民法典》的一大亮點(diǎn)，其確立正是基于在房屋租賃中，出租人往往會(huì)利用自己的優(yōu)勢(shì)地位，在房屋租賃合同到期時(shí)對(duì)承租人隨意進(jìn)行選擇，從而使原承租人的利益受損。優(yōu)先承租權(quán)是對(duì)原承租人的一種保護(hù)，可以維持特定租賃關(guān)系的穩(wěn)定狀態(tài)。同時(shí)，優(yōu)先承租權(quán)也是對(duì)出租人締約自由權(quán)一定程度的限制—原承租人在合同到期要求續(xù)簽租賃合同時(shí)，在價(jià)格等相關(guān)條件都一樣的情況下，出租人只能將房屋繼續(xù)出租給原承租人，而無(wú)權(quán)自行決定將房屋租賃給他人。

如果出租人沒(méi)有以合理方式通知承租人，或者沒(méi)有給承租人合理期限來(lái)決定是否續(xù)租，便直接與第三人簽訂租賃合同，就侵害了承租人的優(yōu)先承租權(quán)。對(duì)于承租人優(yōu)先承租權(quán)的權(quán)利救濟(jì)，《中華人民共和國(guó)民法典合同編理解與適用（三）》認(rèn)為，承租人可以參照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)?009）》第21條的規(guī)定，主張損失賠償；但對(duì)與第三人簽訂的合同主張無(wú)效的，一般不予支持。除非可以證明出租人與第三人存在《民法典》第154條規(guī)定的惡意串通情形。

總之，租房過(guò)程中，承租人要時(shí)刻提醒自己保持理性與警惕；在選擇房屋、與中介接觸、簽訂合同、維權(quán)等各個(gè)環(huán)節(jié)都需要細(xì)心、謹(jǐn)慎。建議大家要堅(jiān)持自己的立場(chǎng)，如發(fā)生糾紛，一定要堅(jiān)決維護(hù)自己的合法權(quán)益，并向有關(guān)部門(mén)投訴，爭(zhēng)取合理的補(bǔ)救措施。

【責(zé)任編輯】諶 燕