王艷玲

高杠桿高周轉(zhuǎn)模式已到盡頭，楊惠妍執(zhí)掌下的碧桂園，“遇到了自成立以來最大的困難”。面對當(dāng)前行業(yè)困局，碧桂園采用了包括優(yōu)化裁員、壓縮成本、收縮區(qū)域、暫緩拿地等一系列措施，但經(jīng)營壓力有增無減。

作為中國規(guī)模最大的房企之一，8月8日，市場傳出碧桂園尚未兌付境外兩筆、共計2250萬美元的美元債利息。8月10日，碧桂園發(fā)布盈利警告，預(yù)計上半年凈虧損約450億-550億元。8月12日，碧桂園宣布旗下十余只境內(nèi)公司債停牌。8月23日至25日，碧桂園將召開債權(quán)人會議，債務(wù)重整的序幕就此拉開。

事實(shí)上，碧桂園只是幾乎所有民營房企在行業(yè)調(diào)整期遭遇困境的顯著案例。正式接班不到一年，楊惠妍首次面向公眾懇切致歉；“面對眼前這份不滿意的答卷，我們感到非常內(nèi)疚，不管有多少理由，確實(shí)是我們自己做得不夠好”。

在外界看來，碧桂園的困境是宏觀與微觀相互折射的結(jié)果。接下來，楊惠妍如何帶領(lǐng)碧桂園涅槃重生？一系列動作值得期待。

上半年巨虧

過去30年，碧桂園在房地產(chǎn)高速增長周期中收獲巨大紅利。

1992年，楊國強(qiáng)創(chuàng)立碧桂園。2007年上市前后，碧桂園開啟全國擴(kuò)張步伐，將其在廣東的“大盤模式”復(fù)制到全國三四線城市。2017年，碧桂園以超過5500億元的合同銷售額登頂行業(yè)第一。同年，碧桂園首次躋身《財富》世界500強(qiáng)，居第467位；2022年，排名提升至第138位；2023年，排名下調(diào)至第206位。

今年3月初，楊惠妍接替父親楊國強(qiáng)成為碧桂園董事局主席，此后，她帶領(lǐng)碧桂園開啟了大刀闊斧的改革。一個非常顯著的變化是，往年重倉三四線城市的碧桂園在今年宣布重啟拿地，并逐步提高一二線城市的投資額和土儲占比，未來會轉(zhuǎn)向一二線和三四線城市50%和50%的布局。對內(nèi)管理上，碧桂園控股集團(tuán)下設(shè)地產(chǎn)集團(tuán)、科技建筑集團(tuán)兩大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，并做出相應(yīng)人員調(diào)整。

然而，曾經(jīng)重倉三四線城市的碧桂園，面對行業(yè)困局，終難獨(dú)善其身。

8月初，有市場傳言，佛山市副市長帶隊(duì)的工作組進(jìn)駐碧桂園。對此，碧桂園方面回應(yīng)稱“傳言不實(shí)”。此外，市場對碧桂園服務(wù)董事會主席楊惠妍將碧桂園服務(wù)股權(quán)捐贈給國強(qiáng)公益基金會（香港）一事作出各種解讀，流傳著“大小楊出國了”“大小楊去北京了”“碧桂園想展期”等各種傳聞。

各種傳聞背后，是資本市場對碧桂園經(jīng)營狀況的擔(dān)憂。據(jù)碧桂園截至2023年6月30日6個月未經(jīng)審核管理賬目之初步評估及現(xiàn)時可獲得之其他數(shù)據(jù)，對比2022年6月30日半年度之凈利潤約19.1億元，碧桂園預(yù)期截至2023年6月30日半年度之凈虧損介乎450億元至550億元之間。

針對預(yù)計凈虧損，碧桂園回應(yīng)主要有三方面原因，一是本輪市場下行周期之久遠(yuǎn)超預(yù)期，一些毛利較低的項(xiàng)目逐漸進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期；此外，在行業(yè)風(fēng)險出清的過程中，為保障公司現(xiàn)金流安全，對部分尾盤項(xiàng)目和沉淀資產(chǎn)做了量價平衡的安排，影響了本期的毛利規(guī)模；二是面對市場變化的不確定性，本期繼續(xù)對存貨進(jìn)行了較大額的減值計提；三是受美元持續(xù)升值影響，今年上半年形成了較大額的匯兌損失。

與此同時，碧桂園一直是保信用、保交樓的示范性房企。2022年及2023年上半年，碧桂園集團(tuán)連同其合營企業(yè)和聯(lián)營公司分別交付房屋近70萬套和27.8萬套，2023全年預(yù)計總交付近70萬套房屋。在外界看來，保交樓的持續(xù)交付，也增加了碧桂園現(xiàn)金支出壓力。

10余只境內(nèi)債券停牌

山雨欲來風(fēng)滿樓。身處漩渦中心的碧桂園，自7月以來，無論股市還是債券都在經(jīng)受巨大考驗(yàn)。

8月8日，有市場消息，碧桂園仍未能支付應(yīng)該于8月7日支付的兩筆美元債票息。兩筆債券在新加坡交易所上市，發(fā)行規(guī)模均為5億美元，期限分別為5.5NC3.5和10NC5，到期日分別為2026年2月6日和2030年8月6日。

不過，接近碧桂園的消息人士透露，“仍處在30天付息寬限期內(nèi)，碧桂園正在積極優(yōu)化資金安排，努力保障債權(quán)人的合法權(quán)益”。

8月12日，碧桂園地產(chǎn)在上交所、深交所分別公告稱，因近期擬就公司債券兌付安排事項(xiàng)召開債券持有人會議，為保證公平信息披露，保護(hù)廣大投資者的利益，根據(jù)交易所相關(guān)規(guī)定并經(jīng)碧桂園地產(chǎn)申請，其旗下10余只境內(nèi)債券將于8月14日開市起停牌，復(fù)牌時間另行確定。據(jù)市場統(tǒng)計，碧桂園本次停牌的境內(nèi)債債券合計發(fā)行規(guī)模超過160億元。

對此，碧桂園表示，集團(tuán)將與各持份者溝通，并考慮采取各種債務(wù)管理措施，維護(hù)投資者的合法權(quán)益。后續(xù)集團(tuán)亦將繼續(xù)穩(wěn)妥推進(jìn)各項(xiàng)風(fēng)險化解措施和經(jīng)營策略，以保障集團(tuán)的未來長遠(yuǎn)發(fā)展?？毓晒境闪⒘擞啥聲飨谓M長的專項(xiàng)工作小組，建立工作機(jī)制，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、高效決策、有力推進(jìn)，努力渡過難關(guān)。

8月18日，市場消息稱碧桂園首支境內(nèi)債的展期方案確定，對發(fā)行的“16碧園05”本金展期三年。8月23日至25日，碧桂園擬就兌付事項(xiàng)召開債權(quán)人會議。目前，碧桂園存續(xù)債券凈價多在20-30元區(qū)間內(nèi)。

管理層戰(zhàn)略反思

從銷售看現(xiàn)金流入，碧桂園也在持續(xù)下滑。2023年1-7月，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額1408億元，同比下降35%，較2021年下降61%；7月單月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額人民幣121億元，連續(xù)第四個月環(huán)比下降，同比下降60%，較2021年下降78%。

事實(shí)上，不僅碧桂園。放眼房地產(chǎn)行業(yè)，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1－7月份，商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%，相比1－6月份5.3%的跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，其中住宅銷售面積下降4.3%。商品房銷售額70450億元，下降1.5%，其中住宅銷售額增長0.7%。

另根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測，1－7月份，商品房銷售額同比下降1.5%，同比時隔4月轉(zhuǎn)降。而從7月單月成交數(shù)據(jù)來看，創(chuàng)今年以來成交新低。7月全國商品房銷售面積7048萬平方米，環(huán)比下降46.1%；銷售金額為7358億元，環(huán)比下降44.7%。

再看融資方面，公開資料顯示，2023年碧桂園僅在5月份通過中債增發(fā)行兩筆共計17億元的中期票據(jù)，截至8月18日，2023年凈融資-44.75億元。海外債融資方面，中資房企發(fā)債集體受阻，碧桂園自2022年未再有中資美元債發(fā)行。

面對艱難的行業(yè)環(huán)境，碧桂園也全方位地開展了自救。據(jù)其披露，一是保障現(xiàn)金流安全，加快銷售回款和應(yīng)收債權(quán)回收，積極拓展融資，努力盤活大宗及難去化商業(yè)類沉淀資產(chǎn)。

二是最大限度削減支出，以銷定產(chǎn)，嚴(yán)控?zé)o效產(chǎn)能、壓降各項(xiàng)非核心非必要的經(jīng)營支出；加強(qiáng)費(fèi)用管控，精簡組織架構(gòu)，高管帶頭降薪，嚴(yán)控銷管費(fèi)用等。

三是上市至今，控股股東及其家屬已通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等方式合計支持公司折合約386億港元且從未減持股票，其中向公司累計提供折合約66億港元的無息無抵押借款。

四是全力做好保交付、保信用工作。2022年至今，在融資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出的情況下，仍竭盡全力安排境內(nèi)外融資本息的償付。

雖全力自救，但碧桂園的整體經(jīng)營壓力有增無減。“雖然對本輪市場調(diào)整周期有預(yù)判，但對市場下行的深度、烈度和持續(xù)度估計不足，未能及早做出更有力度的應(yīng)對措施，未能洞見房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，對三四線及更低線城市投資比例過大、負(fù)債率壓降速度不夠等潛在風(fēng)險的認(rèn)識不夠深刻、化解行動不夠及時有力”，碧桂園管理層開展了戰(zhàn)略反思。

四大“突圍”舉措

“很多人覺得碧桂園是家族企業(yè)，但我沒覺得它是個家族企業(yè)”，41歲的楊惠妍曾說，“可持續(xù)發(fā)展就必須依賴社會各界優(yōu)秀的人才，而不是家族里可能100年都出不了一個的優(yōu)秀人才?！?/p>

準(zhǔn)備在2023年打翻身仗的碧桂園，出現(xiàn)了“階段性流動壓力”。8月11日，主席楊惠妍和總裁莫斌在官微發(fā)表致歉信，稱將“化危機(jī)為生機(jī)，鍛造更健康的碧桂園”。

“面對眼前這份不滿意的答卷，我們感到非常內(nèi)疚，不管有多少理由，確實(shí)是我們自己做得不夠好”，楊惠妍、莫斌致歉并表示，“還是要堅(jiān)定地向前看、向前行，將采取更有力有效的措施，全力以赴保交付，化解階段性流動壓力，保障經(jīng)營有序開展，拼盡全力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的困局，更好地保障廣大客戶、投資者、合作伙伴的權(quán)利”。

具體來說，碧桂園從四個方面給予闡述。一是保交付，這是樓市的安全底線。碧桂園將通過落實(shí)主體責(zé)任、?？顚Ｓ?、嚴(yán)格管理預(yù)售監(jiān)控資金等方式，切實(shí)保障全國范圍內(nèi)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)并完成保交樓任務(wù)，兌現(xiàn)對業(yè)主的承諾。

二是積極化解階段性流動壓力。碧桂園將與各持份者溝通，并考慮采取各種債務(wù)管理措施，以保障公司的未來長遠(yuǎn)發(fā)展，為各持份者保存價值、維護(hù)利益。

三是保障經(jīng)營有序開展。目前碧桂園凈資產(chǎn)充足、土儲充裕，截至2022年年底，凈資產(chǎn)約3096億元，總權(quán)益可售資源約12083億元（其中已獲取的權(quán)益可售資源約9555億元）。碧桂園將做好銷售，盤活酒店、寫字樓、商鋪等沉淀資產(chǎn)。

四是成立由董事會主席任組長的專項(xiàng)工作小組，建立工作機(jī)制，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、高效決策、有力推進(jìn)，渡過難關(guān)。

楊惠妍、莫斌還表示，碧桂園將在“一體兩翼”的新戰(zhàn)略格局下，以市場為導(dǎo)向，積極探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式，努力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。

“當(dāng)前市場再也不能承受住一個萬億級頭部房企的出險了?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場環(huán)境目前正在朝著好的方向改善，民營房企還有很多新的希望和機(jī)會。一旦碧桂園倒下，將影響到更多民營房企。

國家統(tǒng)計局官方回應(yīng)

融資渠道持續(xù)收窄、現(xiàn)金不斷流出，幾乎是所有民營房企在行業(yè)調(diào)整期都遭遇到的困境。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年前7個月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資共2855.9億元，民營房企信用債發(fā)行規(guī)模僅約165.5億元。

與此同時，據(jù)中指研究院融資月報數(shù)據(jù)顯示，房企未來幾個月仍面臨一定償債壓力。2023年8月到期債券余額為694.4億元。只有銷售回款增加，資質(zhì)信用良好，持續(xù)融資，更多房企才有較高的償債能力。

當(dāng)下碧桂園出現(xiàn)階段性資金流動性困難，并不是行業(yè)內(nèi)的個例。若展期方案能順利通過，確實(shí)能得到一定的喘息時間，專注于經(jīng)營。近年來，碧桂園戰(zhàn)略性地布局了建筑機(jī)器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等新業(yè)務(wù)，在新模式探索上作出了一定貢獻(xiàn)。

近期，國家層面也發(fā)布了“支持民營企業(yè)發(fā)展31條”，要求引導(dǎo)金融資源更多流向民營經(jīng)濟(jì)?！耙珳?zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，滿足民營房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

8月3日，央行行長潘功勝在金融支持民營企業(yè)發(fā)展座談會上指出，精準(zhǔn)有力實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，保持流動性合理充裕，加強(qiáng)金融、財政、產(chǎn)業(yè)等政策協(xié)調(diào)配合，引導(dǎo)金融資源更多流向民營經(jīng)濟(jì)。推進(jìn)民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）擴(kuò)容增量，強(qiáng)化金融市場支持民營企業(yè)發(fā)展。

8月15日，國新辦7月份國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況發(fā)布會上，針對“最近碧桂園房地產(chǎn)事件對整個行業(yè)恢復(fù)以及保交樓等措施有何影響”的提問，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長付凌暉進(jìn)行了公開回應(yīng)。

他表示，“目前房地產(chǎn)市場總體處于調(diào)整階段，部分房企經(jīng)營遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務(wù)風(fēng)險有所暴露，影響市場預(yù)期。但要看到這些問題是階段性的，隨著市場調(diào)整機(jī)制逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)市場政策調(diào)整優(yōu)化，房企風(fēng)險有望逐步得到化解”。

“近期，北上廣深一線城市密集發(fā)聲，表示要支持和更好滿足剛性、改善性住房需求。部分二三線城市也在出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，各地房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化有助于提振市場信心。隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，居民收入增加，房地產(chǎn)市場優(yōu)化政策顯效，居民住房消費(fèi)和房企投資意愿有望逐步改善”。