邱永芬　王艷玲

廣州世界大觀標(biāo)志性的雕塑。

廣州初代主題樂(lè)園世界大觀，已經(jīng)邁出從荒廢樂(lè)園變身中心區(qū)豪宅的第一步。

8月15日下午，世界大觀首宗地（天河區(qū)黃云路AT1003011、AT1003072地塊）正式啟動(dòng)土拍競(jìng)價(jià)。從早上8點(diǎn)44分有房企開(kāi)始搶跑競(jìng)價(jià)之后，7家央國(guó)企（含聯(lián)合體）開(kāi)始輪番競(jìng)價(jià)23輪，最終由越秀地產(chǎn)以總價(jià)68.3億元拿下地塊，折合樓面地價(jià)50160元/平方米。據(jù)估算，該地塊或?qū)⑹菑V州未來(lái)的又一個(gè)每平方米10萬(wàn)以上的豪宅樓盤。

荒廢14年，競(jìng)價(jià)23輪，總價(jià)68.3億

早在拍賣之前，世界大觀地塊已引起公眾關(guān)注。

作為廣州本土的初代主題樂(lè)園，世界大觀于1995年10月開(kāi)業(yè)，是曾經(jīng)的“羊城十大美景”之一，也是80后、90后從前最愛(ài)的大型游樂(lè)場(chǎng)所之一。

曾經(jīng)的世界大觀，集世界五大洲人文與自然景觀于一體，占地60萬(wàn)㎡，景區(qū)部分達(dá)42萬(wàn)㎡，以1：1的比例建造世界著名的古典建筑與自然景觀，設(shè)有六大劇場(chǎng)和四大游樂(lè)區(qū)。即便在荒廢十多年以后的今天，其景區(qū)輪廓仍現(xiàn)昔日之美。

在當(dāng)年，世界大觀開(kāi)業(yè)之初，據(jù)稱門票收入每月可達(dá)兩三千萬(wàn)元，1996年巔峰期，月均客流量超10萬(wàn)人。最火爆的時(shí)候，其門票賣到90元/張，而當(dāng)年人均月收入不過(guò)三四千元。

這個(gè)承載著數(shù)代人美好回憶的初代樂(lè)園，在經(jīng)歷外包、糾紛、拍賣等風(fēng)波之后，于2009年宣告暫停營(yíng)業(yè)，此后廢荒至今。

直到2018年，廣州開(kāi)始醞釀盤活世界大觀，彼時(shí)其中部分用地被劃為“規(guī)劃待定區(qū)”。在2022年4月，天河區(qū)土地開(kāi)發(fā)中心與世界大觀股份有限公司簽訂收儲(chǔ)補(bǔ)償協(xié)議。2023年3月，廣州市規(guī)劃和自然資源局將地塊的用地性質(zhì)由規(guī)劃待定區(qū)調(diào)整為商業(yè)用地、二類居住用地和中小學(xué)用地等。地塊最終于7月14日上架，并于8月15日正式限時(shí)競(jìng)價(jià)。

世界大觀地塊雖然也曾被一群房企虎視眈眈，但因其起拍總價(jià)近64億，在當(dāng)下可及此門檻的房企數(shù)量有限。據(jù)了解，在競(jìng)拍前一天，報(bào)名參與該地塊的8家房企皆為央國(guó)企，或者央國(guó)企聯(lián)合體。

在當(dāng)日下午開(kāi)拍之際，7家房企（含聯(lián)合體）輪番競(jìng)價(jià)，最終將地價(jià)抬至68.3億元，折合樓面地價(jià)50160元/平方米，也躋身廣州宅地樓面地價(jià)TOP8。

又一個(gè)10萬(wàn)+豪宅在路上？

據(jù)悉，世界大觀首宗地塊（天河區(qū)黃云路AT1003011、AT1003072地塊）宗地面積149461.1（其中出讓宗地面積68736.34）平方米，計(jì)容建面136211.24平方米，掛牌起始總價(jià)63.9億元，最高限制地價(jià)為73.5億元。其中，AT1003011地塊緊鄰悅景路（即黃云路），與合景臻頤府一路之隔；AT1003072地塊則緊鄰帝景山莊。

在合富研究院高級(jí)分析師吳智杰看來(lái)，廣州中心區(qū)域在2020年僅有兩宗容積率低于2.0的宅地成交，分別是匯景臺(tái)（1.9）和合景臻頤府（2.0），但2021年后沒(méi)有低于2.0容積率的土地供應(yīng)。此次成交的世界大觀首宗地塊，雖然總價(jià)較高，但地塊自身具備豐富的山、林、湖、園資源，且容積率低，這些都十分稀缺，比較適合產(chǎn)品打造能力強(qiáng)的企業(yè)。由于對(duì)資金和產(chǎn)品打造有一定要求，所以也限制了部分企業(yè)入場(chǎng)，但對(duì)于強(qiáng)實(shí)力企業(yè)而言，世界大觀的確是難得的好地。

根據(jù)政府規(guī)劃，世界大觀地塊開(kāi)發(fā)分期實(shí)施，今年重點(diǎn)推進(jìn)奧體路以東地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)，先行配套小學(xué)、幼兒園等公服設(shè)施，打造太陽(yáng)湖和月亮湖公共空間。遠(yuǎn)期聯(lián)動(dòng)大觀村舊改等周邊地塊，同步推進(jìn)黃云路西段線位優(yōu)化研究，將城市軸線向奧體中心延伸。

從地塊的規(guī)劃圖可見(jiàn)，該地塊一線圍繞月亮湖，總用地14.95萬(wàn)平方米中，實(shí)際可建設(shè)用地面積只有8.1萬(wàn)平方米，道路用地面積占2.5萬(wàn)平方米，綠地2.9萬(wàn)平方米，河涌水域1.35萬(wàn)平方米，同時(shí)配建小學(xué)（24班），幼兒園（15班）。以其宗地總占地及總計(jì)容建面看，總體容積率甚至不足1.0，妥妥的天選低密度豪宅。

廣州歷年樓面地價(jià)破5萬(wàn)元/平方米的住宅用地

整理：南都·灣財(cái)社記者 邱永芬

而緊鄰世界大觀的，除了在售皆是大戶型豪宅的合景臻頤府、合生縵云廣州之外，還有二手次新房的牛奶廠“四大金剛”（招商雍華府、華潤(rùn)天合、龍湖天宸原著、金地天河公館），前者一手報(bào)價(jià)介于8萬(wàn)+-10萬(wàn)+/平方米之間，后者掛牌價(jià)在7萬(wàn)至10萬(wàn)以上/平方米不等。結(jié)合當(dāng)前牛奶廠片區(qū)目前二手住宅成交單價(jià)普遍在7萬(wàn)、8萬(wàn)以上，加上周邊未來(lái)持續(xù)進(jìn)場(chǎng)的全新住宅項(xiàng)目，可以預(yù)見(jiàn)，這一片區(qū)將有一場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)。但由于居住項(xiàng)目集中，樓面地價(jià)不菲，這里無(wú)疑也有成為未來(lái)廣州豪宅片區(qū)的潛力。

自去年以來(lái)，天河區(qū)就在加快宅地供應(yīng)，包括剛剛成交的世界大觀地塊，相當(dāng)于短短兩年已成交8宗宅地。加上舊改項(xiàng)目及此前入市的項(xiàng)目，天河區(qū)當(dāng)前一手新房競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，待到這兩年成交的宅地也悉數(shù)上市，可預(yù)見(jiàn)未來(lái)幾年天河區(qū)將有十幾個(gè)樓盤可供選擇。

廣州世界大觀的雕塑和牌樓。

兩個(gè)“初代樂(lè)園”整體開(kāi)發(fā)后，有望連成一片

相對(duì)其他樓盤，世界大觀地塊除了景觀優(yōu)勢(shì)之外，也有產(chǎn)業(yè)方面在加持。

從今年4月底公布的《天河區(qū)世界大觀地塊（AT1003、AT1006規(guī)劃管理單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃》可見(jiàn)，在世界大觀調(diào)整規(guī)劃以后，將改變天河智谷過(guò)去以單個(gè)具體項(xiàng)目為主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)模式，提前謀劃推動(dòng)各功能板塊整合：西側(cè)融入奧體新生，以觸媒的形式，盤活?yuàn)W體中心存量資源；聯(lián)動(dòng)航天奇觀產(chǎn)業(yè)板塊，促進(jìn)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展；東側(cè)整合片區(qū)現(xiàn)狀居住地塊，依托生態(tài)資源，補(bǔ)齊設(shè)施短板，建設(shè)完整社區(qū)。

而沿著天河區(qū)近年拍地軌跡可以發(fā)現(xiàn)，天河的居住勢(shì)力一路向天河智谷、智慧城片區(qū)東移，天河智谷板塊形成了“產(chǎn)業(yè)組團(tuán)+奧體中心+居住社區(qū)+奧體公園”高品質(zhì)城市空間，而世界大觀組團(tuán)位于最中央聯(lián)結(jié)位置，定位為天河唯一連片開(kāi)發(fā)的高品質(zhì)低密生態(tài)居住，形成完整的湖濱自然生態(tài)生活圈。

南都灣財(cái)社記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，早在世界大觀之前，大觀村旁的航天奇觀最早于2016年啟動(dòng)賣地，截至目前，已成交11宗商務(wù)商業(yè)及產(chǎn)業(yè)用地等。

由此可見(jiàn)，兩個(gè)初代樂(lè)園世界大觀與航天奇觀，在廣州市中心區(qū)的東進(jìn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程中，未來(lái)也將有望融合成片。

值得關(guān)注的是，根據(jù)《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法（征求意見(jiàn)稿）》，擬對(duì)住宅半開(kāi)敞空間半算計(jì)容比例適當(dāng)放寬，鼓勵(lì)住宅套內(nèi)設(shè)置入戶花園、生活陽(yáng)臺(tái)、大進(jìn)深的多功能陽(yáng)臺(tái)等半開(kāi)敞空間，對(duì)架空走廊、空中連廊不計(jì)容。

南都灣財(cái)社記者從接近越秀地產(chǎn)內(nèi)部人士獲悉，近期擬出臺(tái)鼓勵(lì)住宅設(shè)置大陽(yáng)臺(tái)的新規(guī)下，該地塊有望成為越秀地產(chǎn)第一個(gè)嘗試的項(xiàng)目。

就在8月16日，位于知識(shí)城城市核心區(qū)中央，同樣容積率低至1.2，自然環(huán)境優(yōu)異的越秀·聯(lián)投·居山澗，新推產(chǎn)品的設(shè)計(jì)創(chuàng)新令人驚喜。由此可見(jiàn)，新規(guī)出臺(tái)后，世界大觀首宗地塊如何在產(chǎn)品上帶來(lái)更多驚喜，值得期待。