郝鑫

［摘 要］隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對于住房的需求日益增加，住房消費呈現(xiàn)出某種不平衡趨勢，合理地引導(dǎo)居民購房非常關(guān)鍵，居民的購買觀念與其購買行為密切相關(guān)。本文運用行為經(jīng)濟學(xué)的理論來理解居民的購房行為，并提出加強政府政策調(diào)控，引導(dǎo)形成合理預(yù)期；加強市場監(jiān)管，完善信息披露機制；加強社會文化引導(dǎo)，形成正確價值導(dǎo)向等對策建議，促進居民更加合理地制定購房政策。

［關(guān)鍵詞］行為經(jīng)濟學(xué)；城鎮(zhèn)居民；購房行為

doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2023.13.042

［中圖分類號］F293.3 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1673-0194（2023）13-0146-04

0? ? ?引 言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要行業(yè)之一，它會為國民經(jīng)濟帶來直接和間接的推動效能［1］。房地產(chǎn)行業(yè)與各行各業(yè)都有密切關(guān)聯(lián)，與實體經(jīng)濟、金融等領(lǐng)域也有密切的關(guān)聯(lián)。注重房地產(chǎn)行業(yè)供需關(guān)系的均衡，保持房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，對于促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。居民的購房行為不僅是決定房地產(chǎn)價格變化的重要因素，同時也是引發(fā)“房奴”等現(xiàn)象的重要原因。隨著中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，以及在“房住不炒”理念的指導(dǎo)下，各大城市的房價逐漸趨于平穩(wěn)，但全國監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國的房地產(chǎn)價格仍在繼續(xù)上漲。嚴格管制中的房地產(chǎn)市場發(fā)展，體現(xiàn)出了一種無法預(yù)測的趨勢，其中最重要的一個原因就是，房地產(chǎn)市場除了受市場的供需關(guān)系和國家的宏觀調(diào)控政策影響之外，還與居民的購房心理有著密切的聯(lián)系。由于購房者群體化的趨勢，購房心理預(yù)測如果不能與國家的宏觀調(diào)控體系相結(jié)合，就會成為一種市場的力量，與政府的控制盒一樣，在短期內(nèi)還會極大地影響房地產(chǎn)價格。因此，對購房者的購買心態(tài)進行研究，對于推動樓市的發(fā)展具有重要的作用［2］。

1? ? ?行為經(jīng)濟學(xué)的引入

行為經(jīng)濟學(xué)是在對西方主流經(jīng)濟理論進行反思與批評的過程中發(fā)展起來的。卡尼曼與特維斯基打破了過去經(jīng)濟學(xué)中“理性人”的基本假設(shè)，將非客觀性的影響因素視為傳統(tǒng)微觀經(jīng)濟學(xué)的核心，并將心理學(xué)與經(jīng)濟學(xué)相融合，建立起現(xiàn)實意義上的“行為經(jīng)濟學(xué)”。行為經(jīng)濟學(xué)認為，在過去的經(jīng)濟學(xué)中，有許多設(shè)定與現(xiàn)實生活不能相結(jié)合，它忽視了個人思想對自己活動的約束以及個體之間活動的相互影響，而將注意力集中在外部與經(jīng)濟發(fā)展的直接關(guān)系上，從而造成了許多經(jīng)濟問題不能得到合理的解決。在現(xiàn)實生活中，外部刺激一定要通過心理媒介來激發(fā)人們的內(nèi)在活動反應(yīng)，不同的心理會導(dǎo)致不同的活動決策模式。行為經(jīng)濟學(xué)通過實驗和經(jīng)驗研究得出結(jié)論，個人的理解、情緒等主觀思維因素對行動的決定起到了至關(guān)重要的作用，而個人的決定經(jīng)常是脫離了理智的，出現(xiàn)這一情況的原因來自于信仰和偏愛，無法通過數(shù)據(jù)的平均來排除［3］。行為經(jīng)濟學(xué)打破了人類“意志—行動”產(chǎn)生過程中的“黑箱”，通過對人類“意志—行動”產(chǎn)生過程的思維研究，可以使人類在合理的條件下，了解人類的主觀決定，從而對人類的非理性行動進行甄別和預(yù)測，最后提高經(jīng)濟學(xué)對人類現(xiàn)實經(jīng)濟生活與行動的解釋能力和引導(dǎo)能力。

2? ? ?行為經(jīng)濟學(xué)理論及解釋

2.1? ?“前景理論”對房地產(chǎn)市場“量價齊增”和“量價齊跌”的解釋

“前景理論”是卡尼曼、特維斯基等人在反思期望效用理論的基礎(chǔ)上，首次提出的一種新的觀點，即在收益與虧損之間，存在著一種“以相對參考值為標準”的假設(shè)。在二十世紀九十年代后期，在完成了住房貨幣化工作之后，我國的房地產(chǎn)領(lǐng)域迎來了一個良好的發(fā)展時期?？偟膩碚f，房地產(chǎn)價格不僅反映出持續(xù)提高的趨勢，也反映出其會在一定水平內(nèi)進行變動［4］。就數(shù)量關(guān)系來說，與一般的商品與交易所的數(shù)量呈負相關(guān)關(guān)系不同，在我國不動產(chǎn)的交易價格與交易所的數(shù)量呈正相關(guān)關(guān)系，這表明在同等增長的情況下，交易的增長幅度遠遠大于交易規(guī)模的增長幅度，而在這兩個行業(yè)同時下滑的情況下，交易量下降幅度也遠遠高于房地產(chǎn)價格下降幅度。對于房價的接受水平，人們將買房的決策定在了心儀價位上，而心儀價位的建立是由市場價格的持續(xù)刺激形成的，這與宏觀經(jīng)濟學(xué)中的邊際效應(yīng)最大水平的要求不符［5］。由于損失回避，人們在獲取收益時往往表現(xiàn)出對風險的回避，并在應(yīng)對虧損時表現(xiàn)出對風險的偏好，因此對于在價格上升時，交易量卻產(chǎn)生下降的現(xiàn)象，也有了一個理性的解釋。

2.2? ?“認知偏差”對恐慌性購房和房價越調(diào)越高的解釋

認知心理學(xué)認為，所有個體的決定都是建立在信息有限的基礎(chǔ)上，在特殊的認知情況下，客戶的決定往往會采用一種方法來解決，即信息加工時會采用啟發(fā)式的認知方法［6］。這樣的方法能夠在一定程度上改善沖動的決定，但是這樣的方法的簡單化也導(dǎo)致了認識上的不足。我國房屋的產(chǎn)量巨大，房屋的價格在持續(xù)上升，而與持續(xù)上漲的價格相比，房屋的投資回報率卻很低，從租金收益角度來看，相比于購房，租房是更好的選擇，而且房屋銷售價格指數(shù)與房屋租賃價格指數(shù)之間也沒有體現(xiàn)正比例的變化關(guān)系。另外，在我國單套房總價和家庭償還水平之間的差距也越來越大，房價回報要比國際銀行認為的發(fā)展中國家房價收入比4∶1～6∶1的科學(xué)范圍高很多，從而產(chǎn)生住宅市場有效需求缺乏的現(xiàn)象，因為不斷上漲的房價已經(jīng)超過了一般家庭所能承受的極限。但是與上述問題相一致的是，房價繼續(xù)提高的趨勢，以及人們在房價提高中提前進行購房決策等活動，已經(jīng)超過了傳統(tǒng)的經(jīng)濟理論所能解釋的范圍。

2.3? ?“羊群效應(yīng)”對我國“網(wǎng)紅盤”搶購和結(jié)婚買房等現(xiàn)象的解釋

“羊群效應(yīng)”是群體認知的一種缺陷，與有效的交易機制不同，真實的交易環(huán)境并不好，并且信息的數(shù)量也很少。當人們難以獲取信息或?qū)ψ陨硇畔⒃u價的水平不清楚時，往往會模仿身邊人的行為來進行行為決策，從而導(dǎo)致有些人的無心之舉被更多的人效仿，于是就有了羊群效應(yīng)。在房產(chǎn)市場中存在典型的信息不對稱現(xiàn)象，買賣雙方的行為往往會被他人的行為影響。羊群效應(yīng)和市場會相互影響，一是會使更多的人在同一時期進入房地產(chǎn)市場，特別是在我國房價持續(xù)提高的時期，不斷對房價進行刺激，從而超過了購買者的承受水平，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)的價格會在買房集體思想和活動的影響中繼續(xù)和理論價值相分離。這樣的“模范傳染”，很可能會導(dǎo)致一個巨大的市場問題，就是將樓市從一個繁榮的階段推向另一個蕭條階段，如果不加以控制，很可能會導(dǎo)致樓市的發(fā)展速度下降，乃至對整體產(chǎn)生影響。二是導(dǎo)致了更多的人選擇了同一個方向，像“網(wǎng)紅盤”在各大城市都會出現(xiàn)一樣，這也是一種大眾思維，相信被最多人選擇的房子才是最好的。以上現(xiàn)象的出現(xiàn)都是由于缺乏對自身的評價所導(dǎo)致的從眾趨勢。在我們的房產(chǎn)市場上，我們的“羊群行為”也被我們的文化影響，由于人們對個人與集體，個人與他人之間的關(guān)系，以及對身邊人的意見的重視，使“羊群效應(yīng)”越發(fā)明顯。并且由文化因素所引起的“從眾效應(yīng)”，是造成我國更大規(guī)模住宅的主要因素，據(jù)國家有關(guān)部門的統(tǒng)計，在國內(nèi)50%以上的男性認為有房就能結(jié)婚，70%以上的女性認為有自己的房子就能結(jié)婚。上述現(xiàn)象通過運用行為經(jīng)濟學(xué)理論對我國房地產(chǎn)市場的主體活動進行剖析，對傳統(tǒng)經(jīng)濟學(xué)所不能解釋的一些市場情況和活動進行了闡釋。

3? ? ?討論與對策

本文通過對居民購房行為的分析，得出結(jié)論：住房消費行為是個人行為與國家制度共同作用的結(jié)果。從心理到行為的建構(gòu)過程，除了與宏觀制度的引導(dǎo)、信息公開水平等因素有關(guān)外，還與社會文化環(huán)境、個體知識架構(gòu)等因素有關(guān)。為了建立一個更加理性的住房市場，運用更加規(guī)范的住房消費心理，國家應(yīng)該建立一個良好的住房調(diào)控系統(tǒng)交流平臺，筆者從國家宏觀調(diào)控、市場監(jiān)管、社會調(diào)節(jié)三個方面提出了發(fā)展建議。

3.1? ?加強政府政策調(diào)控，引導(dǎo)形成合理預(yù)期

我國的房地產(chǎn)市場既具有一般的市場經(jīng)濟特征，又具有較強的政府依賴性。國民經(jīng)濟體系也是我國居民住房決策定價的重要參考因素，國民經(jīng)濟體系的引導(dǎo)程度與國民經(jīng)濟體系的密集程度對國民經(jīng)濟體系形成合理的預(yù)期具有顯著影響。因此，政府應(yīng)繼續(xù)強化并貫徹“房住不炒”的長遠目標，結(jié)合中國經(jīng)濟發(fā)展的階段特征，在中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的目標上，實現(xiàn)“去庫存”“去產(chǎn)能”的健全行業(yè)架構(gòu)。房地產(chǎn)領(lǐng)域要進入一個對存量改造進行完善的時期，不僅要通過房地產(chǎn)行業(yè)刺激經(jīng)濟，還要引導(dǎo)房地產(chǎn)領(lǐng)域關(guān)注更多的人們對更和諧的居住氛圍的需求，因此國家必須在落戶、信貸、限購和物業(yè)稅等體制方面進行中期和長期的統(tǒng)籌規(guī)劃，來避免因體制上的短時評價而導(dǎo)致的“沖動型”的購買決策。另外，在實施“因城施策”的過程中，要加強中央的規(guī)范設(shè)計與當?shù)氐膶嵤┲g的銜接，避免因政策體系的不一致而導(dǎo)致出現(xiàn)任意處置的現(xiàn)象，從而避免因政策體系的頻繁調(diào)整而導(dǎo)致的居民難以建立起科學(xué)預(yù)期的現(xiàn)象。企業(yè)方面，應(yīng)提升信用控制水準，提升財務(wù)部門的風險評價水準，對買房人的購買力及承受力進行精確評估，對信用風險及房地產(chǎn)總體價值進行評價，鼓勵社區(qū)居民根據(jù)其可接受程度，進行最優(yōu)選擇。最后，政府還應(yīng)健全租賃市場，通過標準化合同的實施，降低租賃中的不確定性，引導(dǎo)使用租賃來滿足人們的生活需求，充分發(fā)揮租房市場的替代作用。

3.2? ?加強市場監(jiān)管，完善信息披露機制

信息不對稱是導(dǎo)致人們認識不足的根本原因，由于信息交換不通暢，以及群體表現(xiàn)被歪曲，使得購買者的行為變得不理性。因此，需要不斷地對房地產(chǎn)市場的信息公開制度進行改進，包括在一定時期內(nèi)，該區(qū)域的土地供給制度、規(guī)模和位置等信息，以及房產(chǎn)品質(zhì)信息、房產(chǎn)庫存指標和房產(chǎn)所在地方的公共配套服務(wù)等信息，從而降低主體的信息搜尋成本，進而降低信息處理的困難程度。另外，還應(yīng)提升市場價格的監(jiān)管水平，通過健全市場價格體系來明確住房償還范圍，將房價收入比作為制度優(yōu)化的長期支撐，減少單純的上月和同比房價對比的模式，建立與居民收入提升相結(jié)合的平穩(wěn)的房價管制制度。根據(jù)每一區(qū)域的真實房價與收入比率來設(shè)定區(qū)域內(nèi)的參考價位，以實地的參考價位為基礎(chǔ)進行房屋買賣，避免房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)“冒頂”現(xiàn)象，引導(dǎo)居民建立一個穩(wěn)定、科學(xué)的房地產(chǎn)價格預(yù)期。

3.3? ?加強社會文化引導(dǎo)，形成正確價值導(dǎo)向

人們的購買觀念是由文化因素決定的，優(yōu)秀的文化將會建構(gòu)更加理性的以價值為引導(dǎo)的消費觀念。但是隨著社會的發(fā)展，某些群體把家與房屋相提并論，相信有了房屋才有了家，這種觀念將物質(zhì)上的占有代替了家庭的整體功能，因此人們更傾向于選擇房屋自有，這導(dǎo)致我們的房屋自有比率較高，也導(dǎo)致大多數(shù)人愿意承擔很大的貸款壓力以獲得一座獨立產(chǎn)權(quán)的房屋。因此要提升社會的文化引導(dǎo)水平，特別是在商業(yè)廣告和文化傳播中，要摒棄以物欲為主導(dǎo)的觀念，樹立正確的家庭觀念，從文化的視角來培養(yǎng)人們對房屋的消費觀念，使人們在消費過程中從總體考量，從家庭收入、工作流動性等方面來考慮，從房屋需求結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變著手，從“重售輕租”的市場結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變?nèi)胧郑瑏磉x擇更合理的房屋消費方式。

隨著我們國家主要矛盾的轉(zhuǎn)變，改善性住宅需求在購買房屋需求中所占的比例越來越大。但是，在房屋的供應(yīng)和需求方面，都出現(xiàn)了過度重視“大而豪”的現(xiàn)象，將超大的規(guī)模和豪華的設(shè)計變成了一個標桿。要提升消費文化的指導(dǎo)水平，就一定要對住房的科學(xué)消費進行推廣，引導(dǎo)居民建立起一個住房消費梯度的思想體系，以為普通居民的居住和生活提供直接的服務(wù)為目的，對住宅進行完善，使住宅能夠更好地滿足人們的物質(zhì)和精神綜合層面的需求，減少攀比現(xiàn)象、從眾思想等因素對購買決定的限制。

4? ? ?結(jié)束語

隨著我國經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提升，國家經(jīng)濟進入了一個創(chuàng)新發(fā)展的時期。本文從行動者的思想層面，探尋我國城鎮(zhèn)居民購房行為的原因，通過對居民購房觀念的科學(xué)指導(dǎo)，更好地發(fā)揮出房屋的實際使用功能，以提升廣大人民群眾的生活品質(zhì)。

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