孫艷麗, 李深帥

(沈陽建筑大學 管理學院, 沈陽 110168)

目前,國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展相互影響關(guān)系的研究,主要集中在研究房地產(chǎn)業(yè)不同特點的綜合反映、房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟特征、房地產(chǎn)業(yè)對區(qū)域經(jīng)濟增長的影響和貢獻等方面。然而,關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展中的相互作用關(guān)系,缺少明確的結(jié)論。相應(yīng)地,在這些相互作用的調(diào)節(jié)機制、經(jīng)濟學特征以及如何利用不同的區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展條件促進和推動房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展等方面,仍需要進行更為全面的系統(tǒng)研究。

從系統(tǒng)研究的視角看,房地產(chǎn)業(yè)一直被看作區(qū)域國民經(jīng)濟系統(tǒng)的一個分支,與母系統(tǒng)之間存在著錯綜復雜的相互依存關(guān)系。本文談及的相互耦合關(guān)系,是指兩種系統(tǒng)彼此間相互制約、相互作用,并因此產(chǎn)生了相互增力的一種現(xiàn)象,它和人們通常認為的互動關(guān)系大同小異,更加注重于系統(tǒng)內(nèi)部的關(guān)系,而相互耦合則強調(diào)系統(tǒng)之間的作用。相互耦合關(guān)系是兩種系統(tǒng)彼此間在交互影響、相互作用的過程中所達成的一種相互均衡關(guān)系,而在區(qū)域經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相互耦合關(guān)系中,則反映出二者之間的共同協(xié)作以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟之間是否具有良性協(xié)調(diào)關(guān)系,這對實現(xiàn)區(qū)域可持續(xù)發(fā)展有著重要意義。

一、文獻綜述

關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的研究,前人已經(jīng)得出許多有價值的結(jié)論。MICHAEL等很早就研究出房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和國民經(jīng)濟增長直接有關(guān)的“倒U型”曲線理論[1]。CAMPBELL等發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)價值與宏觀經(jīng)濟之間的相互關(guān)系,并提出了二者之間的互動原理[2]。ZHANG等發(fā)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟受房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)活動的影響很大[3]。KONG等通過實證研究發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)投資對地方經(jīng)濟產(chǎn)生了正向影響和滯后效應(yīng)[4]。王肖芳發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟體系之間的發(fā)展程度存在巨大的空間差異[5]。倪重杰采用1990—2015年的統(tǒng)計資料,并運用相互協(xié)調(diào)關(guān)系詳細說明了山東省房地產(chǎn)投資和國民經(jīng)濟發(fā)展之間的相互聯(lián)系[6]。高利梅等采用誤差模型,定量分析了青島市房地產(chǎn)投入與國民經(jīng)濟增長之間的關(guān)系[7]。

在房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的耦合協(xié)調(diào)關(guān)系研究方面:楊茜對南昌市房地產(chǎn)業(yè)投資與城市經(jīng)濟的耦合協(xié)調(diào)程度進行定量測量,并分析了其耦合協(xié)調(diào)度的時間序列演化特征[8]。劉萬紅等通過耦合協(xié)調(diào)模型測量分析,對不同的城市和城市不同的耦合發(fā)展階段提出了建議[9]。郭悅對西安區(qū)縣的房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟耦合發(fā)展水平進行研究,揭示了各個區(qū)縣間二者發(fā)展程度的差異情況[10]。

分析現(xiàn)有文獻發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)行業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展關(guān)系融洽,中國房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域發(fā)展上存在較大差異。在研究房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟之間相互關(guān)系時,大多數(shù)學者通常只關(guān)注二者之間的互動關(guān)系,而忽視了真正的差異狀況在于二者內(nèi)部。在前人理論研究基礎(chǔ)上,本文對沈陽市房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟社會和諧發(fā)展關(guān)系加以研究,通過實證分析方法評估房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展程度。

二、房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟耦合協(xié)調(diào)發(fā)展度量模型

1. 房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟耦合度

耦合度表達系統(tǒng)內(nèi)部因素相互作用的影響程度。從協(xié)同角度觀察,系統(tǒng)在到達臨界位置后的序和特征是由相互作用的協(xié)調(diào)程度決定的。有序參數(shù)間的相互協(xié)調(diào)作用直接影響著體系內(nèi)部互變的性質(zhì)和變化規(guī)律,相互耦合度是衡量這些相互協(xié)調(diào)作用程度的重要尺度[11]。

因此,可以通過房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟兩種體系耦合因素之間所產(chǎn)生的相互作用程度來判斷其耦合度關(guān)系。本文采用體積耦合理論和體積耦合系數(shù)模型來衡量互耦程度[12]。

設(shè)變量Ui(1,2,…,m),Uj(1,2,…,n)分別表示預評價系統(tǒng)的評價指數(shù),則相互作用的多個系統(tǒng)的耦合度模型可表示為

(1)

本文只涉及房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟兩個系統(tǒng),耦合度函數(shù)可表示為

(2)

假設(shè)函數(shù)f(x)和g(y)分別表示國家房地產(chǎn)業(yè)體系與區(qū)域經(jīng)濟體系的綜合發(fā)展情況,其數(shù)值可根據(jù)各指數(shù)的標準化值和權(quán)重通過加權(quán)求和模型推算,計算公式分別為

(3)

(4)

式中:xi(i=1,2,…,n)為房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)各指標的標準化值;yj(j=1,2,…,n)為區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)各指標的標準化值;對應(yīng)指標的權(quán)重分別表示為wi和wj。

(5)

顯然,耦合度值C處于0和1之間。當C值趨于1時,房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)與區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)間的耦合性較大,說明兩種系統(tǒng)之間已完成了有序共振,經(jīng)濟系統(tǒng)將進入完整的良性系統(tǒng)階段;當C值趨于0時,二者之間的耦合度較小,說明兩個系統(tǒng)相互獨立,經(jīng)濟系統(tǒng)不會朝任何方向發(fā)展。

2. 房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟耦合協(xié)調(diào)度

耦合度C值作為體現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟耦合程度的關(guān)鍵指數(shù),在判斷房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展耦合效果的整體強度及其相互影響的時序區(qū)間,以及預警二者的經(jīng)濟發(fā)展秩序等方面具有非常關(guān)鍵的作用。然而,由于耦合性在某些情形下很難體現(xiàn)出房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的整體效果與協(xié)同效應(yīng),加之中國各區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展均具有交叉、動態(tài)和不均勻的特點,故僅通過耦合度判斷很有可能形成誤導。要想真正地體現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟體系之間的實際狀況,就必須建立二者的耦合協(xié)調(diào)度模型,這樣不僅有助于衡量各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展兩個體系間相互耦合的和諧程度,還可以體現(xiàn)出房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平之間的比較程度。參考現(xiàn)有研究,本文把衡量房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平程度的量化指數(shù)稱為耦合協(xié)調(diào)度,表示為

D=(CT)θ

(6)

式中:C為耦合度;T為房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟地位的統(tǒng)一評價指數(shù),T=αf(x)+βg(y),用以體現(xiàn)二者的整體效益或地位,由于對房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟地位的同等意義,故此處α,β各取0.5;θ為待定系數(shù),一般取θ=0.5。

3. 房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟耦合評價類別

f(x)>g(y)表明前者發(fā)展迅速,而區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的拉動遠不及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對整個地區(qū)國民經(jīng)濟的影響,為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展滯后型;反之,如果f(x)

表1 房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟耦合協(xié)調(diào)發(fā)展的分類體系與判別標準

三、實證研究

1. 指標體系構(gòu)建與權(quán)重確定

房地產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟的子系統(tǒng),鑒于兩者自身的整體性較強,分析兩者關(guān)系程度時,選取的指標應(yīng)具有目標性、科學性、全面性和可獲得性,故構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)選取的指標包括開發(fā)投資額X1、投資占固定資產(chǎn)投資比重X2、施工面積X3、竣工面積X4、銷售面積X5、銷售價格X6、企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入X7、企業(yè)利潤總額X8、公司個數(shù)X9和從業(yè)人數(shù)X10。

區(qū)域經(jīng)濟指標包括地區(qū)生產(chǎn)總值Y1、一般公共預算總收入Y2、社會消費品零售總額Y3、城鄉(xiāng)居民存款余額Y4、第一產(chǎn)業(yè)占GDP比重Y5、第二產(chǎn)業(yè)占GDP比重Y6、第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重Y7、城鎮(zhèn)可支配收入Y8、農(nóng)村可支配收入Y9和職工工資Y10。數(shù)據(jù)來源于2015—2021年《沈陽統(tǒng)計年鑒》。

為規(guī)避相關(guān)信息量綱不相符的現(xiàn)象,便于統(tǒng)計分析,本文采用極差標準化方法對相關(guān)信息進行標準化處理。為了使評價結(jié)果不受主觀權(quán)重的影響,采用修正熵權(quán)法確定評價指標在兩個體系中的權(quán)重[14],結(jié)果如表2所示。

表2 房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟耦合協(xié)調(diào)度指標體系及權(quán)重

2. 評價結(jié)果

采用熵權(quán)法確定評價指標體系中各項指標的權(quán)重系數(shù),利用耦合協(xié)調(diào)模型進行測算,得出沈陽市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟耦合協(xié)調(diào)情況,結(jié)果如表3所示。

表3 2015—2021年沈陽市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟耦合度和耦合協(xié)調(diào)度

3. 時序性結(jié)果分析

根據(jù)表3的數(shù)據(jù)繪制2015—2021年沈陽市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟評價值走勢圖,如圖1所示。

圖1 2015—2021年沈陽市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟評價值走勢

(1) 耦合度分析

由圖1可知,2015—2018年沈陽市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟評價值的耦合度呈上升趨勢,達到高度耦合狀態(tài)。受新冠疫情影響,2019—2020年沈陽市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的耦合度略有下降,但總體仍處于極度耦合階段。2021年新冠疫情被穩(wěn)定控制后,兩者耦合度呈穩(wěn)定上升趨勢,表明當前我國房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟之間的耦合度仍有一定增長空間?？傮w上,房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域宏觀經(jīng)濟系統(tǒng)耦合度很高,且二者存在很明確的交叉關(guān)系,因此二者由相互促進并彼此抑制逐漸演變?yōu)橐粋€較為復雜的耦合過程和相互作用系統(tǒng)。

(2) 耦合協(xié)調(diào)度分析

沈陽市房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟的耦合協(xié)調(diào)度除2015—2016年有所下降外,2016—2021年總體呈現(xiàn)線性增長態(tài)勢,協(xié)調(diào)類型從初級耦合發(fā)展到優(yōu)質(zhì)耦合。這一過程總體上經(jīng)歷了四個時期,分別為2015—2016年從中級耦合到初級耦合,2016—2017年從初級耦合到中級耦合,2017—2019年從中級耦合到良好耦合,2019—2021年從良好耦合到優(yōu)質(zhì)耦合?？梢园l(fā)現(xiàn),沈陽市房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟的耦合與平衡程度逐步改善,2021年后實現(xiàn)優(yōu)化均衡,逐步走向可持續(xù)增長。

(3) 房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟關(guān)系分析

沈陽市房地產(chǎn)業(yè)在2015年的發(fā)展水平較高,但由于房地產(chǎn)市場已飽和,2016年起沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈直線下降趨勢,2017年增速平緩,2018—2021年發(fā)展水平逐步提高。2016—2021年,沈陽市區(qū)域經(jīng)濟整體呈上升態(tài)勢。雖然沈陽市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平在2015—2016年有所下降,但總體呈明顯上升態(tài)勢,且變化速度較快。從二者之間的關(guān)聯(lián)情況來看,2015—2017年沈陽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平明顯超過了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平,而2018—2021年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平則滯后于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平。總的來說,2015—2017年二者之間發(fā)展不平衡,自2018起,房地產(chǎn)業(yè)和地方經(jīng)濟體系的差距逐漸縮小,呈現(xiàn)相對均衡發(fā)展趨勢。

四、結(jié)論和建議

通過系統(tǒng)學理論上的耦合與協(xié)調(diào)性研究,將房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟看作兩個相互耦合的經(jīng)濟體系,重點研究了沈陽市房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟二者的相互耦合關(guān)系,得出結(jié)論如下:(1)沈陽市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟相輔相成,耦合度在2015—2021年始終保持在0.9以上,二者始終處在高度耦合階段。2016—2021年二者之間的耦合協(xié)調(diào)度整體呈增長態(tài)勢,從0.586增長至0.851。耦合協(xié)調(diào)類型發(fā)生了中級耦合—初級耦合—中級耦合—良好耦合—優(yōu)質(zhì)耦合的變化。(2)沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平在不同階段存在顯著差異,且這種差異會隨時間變化而產(chǎn)生變化。2015—2018年,沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平超過區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平;2018—2021年,沈陽市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平反超房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平,實現(xiàn)了快速提升。

根據(jù)以上結(jié)論,對沈陽市房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展提出以下建議:(1)提高區(qū)域經(jīng)濟實力。研究發(fā)現(xiàn),過度依靠房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方式影響著地方經(jīng)濟發(fā)展,應(yīng)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),推動經(jīng)濟多元化發(fā)展,以提升城市居民的消費能力。(2)調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)投資比例。針對沈陽市房地產(chǎn)業(yè)在固定投資中所占比例較高的問題,可通過調(diào)整投資比例來解決。應(yīng)減少住宅投資,將房地產(chǎn)開發(fā)投資分配得更加合理,以滿足社會需求。(3)建立房地產(chǎn)業(yè)長效機制。結(jié)合沈陽市現(xiàn)實情況,合理進行價格管制,進一步推行和健全多樣化的房產(chǎn)用地供給制度,科學合理制定城鄉(xiāng)建設(shè)用地兼容性政策,并根據(jù)市場需求合理確定保障性住房比例,從而形成科學合理的房地產(chǎn)稅收制度和住房保障系統(tǒng)。