李金方

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化進程的加速推進，房地產(chǎn)行業(yè)成了國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。同時，隨著市場競爭的加劇和政策調控的不斷加強，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著融資成本過高、融資渠道受限、信用風險管理不完善、債務風險暴露等諸多問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財務融合成為當下的一個熱門話題。如何實現(xiàn)財務融合，解決房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資難題，已成為房地產(chǎn)企業(yè)管理和發(fā)展的重要議題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務融合的特點

房地產(chǎn)企業(yè)財務融合的特點主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

一是資金需求量大。房地產(chǎn)企業(yè)需要大量資金用于土地購置、房屋開發(fā)、市場營銷等環(huán)節(jié)，因此其資金需求量較大。

二是資金來源復雜。房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源多種多樣，包括自有資金、銀行貸款、信托計劃、債券發(fā)行、股票發(fā)行等多種融資方式，因此其資金來源相對復雜。

三是財務管理復雜。房地產(chǎn)企業(yè)需要對不同來源的資金進行統(tǒng)籌規(guī)劃和管理，包括融資結構的優(yōu)化、融資成本的降低、融資渠道的拓展、風險管理的加強等多方面的工作，因此財務管理相對復雜。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務融合現(xiàn)狀

（一）融資結構

房地產(chǎn)企業(yè)財務融合的融資結構主要包括自有資金、銀行貸款、債券發(fā)行、信托計劃、股票發(fā)行等多種方式。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資結構以銀行貸款和債券發(fā)行為主，其中銀行貸款占比較大，但是近年來政策不斷收緊，對于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款規(guī)模和期限也有所限制。此外，債券發(fā)行已成為房地產(chǎn)企業(yè)重要的融資方式，但是隨著市場供求變化，債券利率也在不斷上升，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來融資成本的壓力。

（二）融資渠道與融資模式

房地產(chǎn)企業(yè)財務融合的融資渠道包括銀行貸款、債券發(fā)行、私募基金、資管計劃等多種方式。其中，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)最常用的融資方式，但是近年來受到政策收緊和銀行資金緊縮的影響，銀行貸款渠道有所收縮。債券發(fā)行是房地產(chǎn)企業(yè)另一種常用的融資方式，隨著市場競爭的加劇和市場供求變化，房地產(chǎn)企業(yè)需要靈活調整債券融資模式。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過私募基金、資管計劃等多種方式進行融資。但是這些融資渠道往往存在較高的門檻和風險，需要謹慎選擇。

（三）融資成本與融資效率

房地產(chǎn)企業(yè)財務融合的融資成本是企業(yè)融資的重要指標，包括融資利率、融資費用、融資期限等多個方面。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本較高，主要是受到政策收緊、銀行資金緊縮和市場競爭加劇等因素的影響。為降低融資成本，房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)化融資結構，拓展融資渠道，同時也要加強信用風險管理和流動性管理，提高融資效率。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也需要加強財務規(guī)劃和管理，制訂合理的融資計劃和投資計劃，提高資金利用效率，實現(xiàn)融資和投資的有效銜接。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務融合中存在的問題

（一） 融資成本過高

房地產(chǎn)企業(yè)財務融合中存在的一個重要問題是融資成本過高。房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本包括利率、手續(xù)費、擔保費等多個方面，而這些成本在一定程度上限制了企業(yè)的融資能力和資金利用效率。首先，政策收緊導致融資成本上升。隨著政策收緊，銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款規(guī)模和期限有所限制，使得企業(yè)在融資時難以獲得低成本的資金支持。其次，銀行資金緊縮也導致融資成本的上升。銀行的資金來源主要是存款，當資金緊縮時，銀行對于資金的使用也會更加謹慎，從而提高了融資成本。

（二）融資渠道受限

房地產(chǎn)企業(yè)財務融合中存在的另一個問題是融資渠道受限。當前，房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴銀行貸款和債券發(fā)行等傳統(tǒng)融資方式，但是受到政策收緊、資金緊張等因素的影響，這些融資渠道受到了一定的限制。同時，房地產(chǎn)企業(yè)想要拓展其他融資渠道也存在較高的門檻和風險，導致融資渠道相對單一，企業(yè)的融資能力受到一定的制約。具體來說，銀行貸款渠道因為政策收緊和監(jiān)管要求的加強而收縮，企業(yè)的貸款規(guī)模和期限受到一定的限制；債券市場的監(jiān)管也在不斷加強，債券發(fā)行的成本也在上升，企業(yè)的融資效率受到一定的影響。

（三）信用風險管理不完善

由于房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模較大，融資周期較長，其融資過程中也面臨著較高的信用風險。如果企業(yè)信用評級較低，其融資成本將會大幅上升，甚至難以獲得融資支持。同時，企業(yè)在資金運作過程中還需要面對市場風險、流動性風險等多種風險，需要通過完善的信用風險管理來控制風險的發(fā)生和蔓延。然而，當前許多房地產(chǎn)企業(yè)在信用風險管理方面存在不完善的情況。首先，企業(yè)在融資過程中沒有進行充分的風險評估和控制，對于借貸方的信用評級、還款能力等情況了解不足，從而增加了企業(yè)的信用風險。其次，企業(yè)在融資過程中缺乏足夠的擔保和保障措施，對于風險的承擔和應對能力較弱。

（四）債務風險暴露

由于房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模較大，企業(yè)債務也隨之增加。當市場環(huán)境發(fā)生變化時，如經(jīng)濟下行、政策收緊等因素的影響，企業(yè)可能會面臨債務風險的暴露。這種情況下，企業(yè)難以按時還款，甚至會發(fā)生違約等情況，對企業(yè)的財務狀況和信用評級都將產(chǎn)生不利影響。當前，房地產(chǎn)市場面臨多重壓力，房地產(chǎn)企業(yè)的債務風險也有所增加。一方面，政策收緊導致銀行貸款規(guī)模和期限受到限制，企業(yè)的融資能力下降；另一方面，房地產(chǎn)市場也面臨調控和去杠桿化的要求，企業(yè)的資金回籠周期變長，資金流動性也面臨一定壓力，從而增加了企業(yè)的債務風險。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務融合應對措施

（一）優(yōu)化融資結構

優(yōu)化融資結構可以幫助企業(yè)降低融資成本、提高融資效率，從而實現(xiàn)財務融合的良性發(fā)展。首先，拓展多元化融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過發(fā)行債券、股票、優(yōu)先股等證券產(chǎn)品，引入更多的投資者和資金來源。另外，還可以通過創(chuàng)新金融產(chǎn)品和模式，如ABS、PPP等方式來融資。其次，提高融資效率。企業(yè)可以通過加強與供應商和銷售渠道的協(xié)作，提高項目進度和銷售速度，從而實現(xiàn)更快的資金回籠和利用。

（二）拓展融資渠道

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要依賴于銀行貸款和債券發(fā)行等傳統(tǒng)融資方式，但是這些方式成本較高、渠道有限、周期長等缺點也在限制企業(yè)的融資能力和資金利用效率。因此，拓展融資渠道是必要的。

第一，通過資本市場融資。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過發(fā)行債券、股票、優(yōu)先股等證券產(chǎn)品，引入更多的投資者和資金來源。通過資本市場融資，企業(yè)可以降低融資成本、提高融資效率，同時還可以提高公司知名度和品牌價值。

第二，通過金融創(chuàng)新融資。企業(yè)可以通過金融創(chuàng)新的方式，如ABS、PPP等方式來融資。通過創(chuàng)新金融產(chǎn)品和模式，企業(yè)可以獲得更加靈活、多樣化的融資方式，提高融資效率和資金利用效率。

第三，與資本方合作融資。企業(yè)可以與風險投資機構、私募股權投資機構等資本方合作，獲得更多的投資和融資支持。

（三）強化信用風險管理

房地產(chǎn)企業(yè)在財務融合中需要加強信用風險管理，以減少風險發(fā)生的可能性。一是要加強信用風險評估和控制。房地產(chǎn)企業(yè)在與銀行和其他借貸方進行融資合作之前，應對其進行信用評估，以確定對方的還款能力和信用狀況。在進行信用評估的同時，企業(yè)還需要建立完善的信用風險管理體系，包括規(guī)范的信用授信流程、合理的擔保措施和風險管理機制等。二是要加強信用風險監(jiān)控和預警。企業(yè)需要建立完善的信用風險監(jiān)控和預警機制，及時發(fā)現(xiàn)信用風險的發(fā)生和變化，及時采取應對措施。

（四）積極應對債務風險

為了有效應對債務風險，房地產(chǎn)企業(yè)需要采取積極措施，以降低風險發(fā)生的概率。首先，合理規(guī)劃債務結構。企業(yè)應在規(guī)劃債務結構時，避免過度依賴短期債務，同時控制長期債務比例，確保債務結構合理，降低財務風險。其次，加強資金管理和運作。企業(yè)應加強資金管理和運作，包括規(guī)范資金流動和使用，降低財務風險和債務風險。

五、房地產(chǎn)企業(yè)財務融合成功案例分析

在房地產(chǎn)企業(yè)財務融合領域，存在著許多成功的案例。這些企業(yè)通過多種方式和渠道融資，降低融資成本和風險，提高融資效率和資金利用效率，實現(xiàn)了財務融合的良性發(fā)展。例如，萬科通過發(fā)行債券、ABS等方式融資，采用多元化的融資渠道和方式，降低了融資成本和風險，提高了融資效率和資金利用效率。碧桂園則通過發(fā)行債券、股票等方式融資，實現(xiàn)了多元化的融資，降低了融資成本和風險，同時提高了融資效率和資金利用效率。

除此之外，還有一些值得借鑒的做法，例如企業(yè)可以與風險投資機構、私募股權投資機構等資本方合作，獲得更多的投資和融資支持，同時還可以通過政策性融資、金融創(chuàng)新等方式獲得更加靈活和多樣化的融資渠道。此外，企業(yè)還可以加強內(nèi)部的資金管理和運作，規(guī)范資金流動和使用，避免財務風險和債務風險的發(fā)生。

六、結 語

在當前金融市場競爭激烈的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)財務融合已成為行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。財務融合不僅可以降低融資成本和風險，提高融資效率和資金利用效率，還可以促進企業(yè)內(nèi)部的協(xié)同發(fā)展。然而，房地產(chǎn)企業(yè)在財務融合過程中也面臨著一些問題和挑戰(zhàn)。因此，企業(yè)需要采取積極的應對措施，以實現(xiàn)財務融合的良性發(fā)展。在未來的發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)應加強內(nèi)部管理和創(chuàng)新，不斷探索財務融合的新模式和新路徑，實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。