甄愛(ài)軍

經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了一個(gè)相對(duì)較高的位置，對(duì)于首次置業(yè)群體來(lái)說(shuō)，選擇功能齊備的小戶型住宅，成為更加務(wù)實(shí)的選擇。

小戶型備受青睞

經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)二十余年的發(fā)展，隨著房?jī)r(jià)的上漲，購(gòu)房成本也越來(lái)越高。

據(jù)上海鏈家研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，2023年4月，上海二手房套均總價(jià)710萬(wàn)元/套，同比增長(zhǎng)2%;成交均價(jià)63698元/平方米，同比增長(zhǎng)3%。

此外，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)全國(guó)100個(gè)城市新建、二手住宅銷售市場(chǎng)及50個(gè)城市租賃市場(chǎng)的調(diào)查數(shù)據(jù)，2023年4月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為16181元/平方米。這意味著，在全國(guó)范圍內(nèi)，即使只是購(gòu)買一套90平方米的兩房住宅，總價(jià)也超過(guò)了145萬(wàn)元，對(duì)二線城市的工薪家庭來(lái)說(shuō)壓力已然不小，更遑論三四線城市。

顯然，在房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到一定水平的情況下，對(duì)首次置業(yè)群體來(lái)說(shuō)，選購(gòu)一套面積適中、功能齊全的小戶型住宅，已經(jīng)成為最務(wù)實(shí)的選擇。不過(guò)，由于市場(chǎng)上的小面積物業(yè)存在三大缺陷，即通風(fēng)狀況不佳、通道面積過(guò)大以及采光不佳等，這也讓買小戶型成了“技術(shù)活”。

毋庸置疑，通風(fēng)狀況不佳的主要由于小戶型住宅對(duì)廚房的安放位置不當(dāng)，位于房間通風(fēng)通道中，容易造成油煙飄進(jìn)客廳或是臥室的情形;而通道面積過(guò)大則會(huì)形成浪費(fèi)，在有些房型中，設(shè)計(jì)師會(huì)專門辟出交通空間，與其他居室關(guān)聯(lián)度不大，而且通道較長(zhǎng)，這種做法顯然不合理;此外就是采光不佳，如有些房型中的臥室以生活陽(yáng)臺(tái)作為采光面，但由于面積過(guò)小使得采光不夠。還有一些較為常見(jiàn)的缺陷是功能不全，比如有些物業(yè)為了增大居住面積，便省去了生活陽(yáng)臺(tái)，但這種做法會(huì)讓業(yè)主在居住過(guò)程中感到不便。

滿足居住需求

購(gòu)房者在考察房型時(shí)，應(yīng)該從哪些方面進(jìn)行考察呢？專家認(rèn)為，可以從滿足居住需求和個(gè)性化需求兩大方面著手進(jìn)行挑選。

首先是以多層住宅為首選。專家表示，隨著樓層的增多，每幢樓房中安裝的電梯等公共設(shè)施會(huì)分?jǐn)偛糠纸ㄖ娣e，這樣會(huì)導(dǎo)致高層住宅的得房率降低。相對(duì)來(lái)說(shuō)，多層住宅的分?jǐn)偯娣e較少，因此得房率也相對(duì)較高;而對(duì)于面積限定在90平方米以下的小戶型物業(yè)來(lái)說(shuō)，得房率較高則意味著擁有更多的使用面積，因此專家建議盡量選擇多層住宅。

其次是要滿足居住需求。選擇面積較小的物業(yè)，我們也要考慮到房屋的各種功能是否齊全。當(dāng)然，為了保證住宅舒適度，各居室要進(jìn)行適當(dāng)?shù)墓δ芗?xì)分，而為了避免過(guò)多占用原本就有限的空間，這種劃分又不宜過(guò)細(xì)，要在保證主要功能完備的同時(shí)適當(dāng)進(jìn)行簡(jiǎn)化，必要時(shí)可以交叉重疊。

居住功能完備，除了必須有客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間等主要的服務(wù)空間之外，生活陽(yáng)臺(tái)對(duì)于以家庭生活為主的普通住宅來(lái)說(shuō)不能缺少。此前面積超過(guò)100平方米的二房住宅設(shè)置有雙衛(wèi)生間，但對(duì)于一般家庭而言，單衛(wèi)生間就能滿足日常需要。

在大戶型的設(shè)計(jì)中，常常要把餐客分離、玄關(guān)獨(dú)立、陽(yáng)臺(tái)分置，這是因?yàn)榻ㄖ娣e足夠大，但對(duì)于中小戶型來(lái)說(shuō)，如果還是如此處理的話則有些不合理了。因此，購(gòu)房者可以重點(diǎn)考察所選住宅是否對(duì)功能空間進(jìn)行了交錯(cuò)設(shè)計(jì)，如客廳、餐廳合二為一，客廳、陽(yáng)臺(tái)連通等，這在不影響居住舒適性的同時(shí)，能夠有效利用有限的空間。

兼顧個(gè)性化需求

隨著生活水平的日益提高，在日常的生活中，將會(huì)有許多新型的生活方式進(jìn)入我們的生活中來(lái)，因此購(gòu)房者在選擇房型時(shí)，眼光務(wù)必要放長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，多為日后的生活著想。

業(yè)內(nèi)人士提醒，購(gòu)房者在考察小戶型時(shí)，也要考慮到日后的生活方式可能會(huì)發(fā)生改變。如隨著生活水平的改善，一些新的生活配套設(shè)備如健身器材等可能會(huì)逐漸進(jìn)入家庭，購(gòu)房者如果考慮不周，可能面臨無(wú)處擺放器材的尷尬，因此在選擇戶型時(shí)，也要充分考慮這方面的因素。

專家表示，對(duì)于小戶型住宅，要想提高其有效的使用率，室內(nèi)布局合理是前提。因?yàn)椴灰?guī)則的尺度和拐角，會(huì)使交通面積增多，并且不利于擺放家具。此外，戶型必須緊湊一些，目前市場(chǎng)上的住宅戶型空間較大，因而浪費(fèi)的面積較多。但是住宅面積小于90平方米時(shí)，購(gòu)房者在考察房型時(shí)要盡量避免面積浪費(fèi)的情形，尤其是對(duì)于連接各居室的交通空間，要注意觀察它是否盡可能少地占用面積。

專家提醒，請(qǐng)勿以過(guò)時(shí)的眼光來(lái)考察小戶型住宅，廳和主臥室過(guò)去的開(kāi)間為3.9～4.2米、3.6～3.9米不等，但小戶型住宅達(dá)不到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該相應(yīng)縮小，以3.6米、3.3米為宜，而這對(duì)居住的舒適性影響不會(huì)太大。

當(dāng)然，兼顧個(gè)性化需求也要有個(gè)限度。畢竟小戶型面積有限，不可能滿足所有居住需求，所以在挑選此類物業(yè)時(shí)，只能適當(dāng)考慮部分個(gè)性化需求。而且，對(duì)于個(gè)性化需求而言，應(yīng)該盡量精簡(jiǎn)，要使面積與個(gè)性化需求兩者做到平衡統(tǒng)一，避免出現(xiàn)顧此失彼的尷尬情形，這樣才能在有限的居住空間里，過(guò)上舒適的生活。