秦佳麗
近日,就廣東佛山南山鎮(zhèn)的三水奧園尚居(別名“三水奧悅豪庭”)項目,多位業(yè)主向《紅周刊》反饋,該樓盤停工近兩年,原定今年3 月份復工,后續(xù)又商定6 月30 日前復工,但這兩次中國奧園項目方均“食言”。據業(yè)主介紹,該項目有的樓棟原定于在3 月和6 月分別交付,目前不僅不可能交付,連何時復工都難以確定。而在之前的5 月份,中國奧園曾宣稱絕大多數已售項目實現了100% 復工,這顯然無法得到三水奧園尚居業(yè)主的認同。
據《紅周刊》了解,中國奧園一直在為化解自身債務問題而努力。按照中國奧園相關公告,公司近期債務重組已取得實質進展,擬在6 月30 日召開董事會審議財報、考慮及批準年報發(fā)布,希望于今年年中完成債務重組,實現上市公司復牌。不過,從2022年4 月1 日停牌算起,中國奧園停牌時間已近15 個月,距離最長停牌18個月、逾期可摘牌的規(guī)定不遠,這意味著留給中國奧園復牌的時間其實已經不多了。
2021 年8 月,葉梵(化名)一擲50萬元,買下佛山南山鎮(zhèn)三水奧園尚居一套面積80 多平方米的住宅,按照約定,交付時間本該在今年3 月。不過,停工至今的樓盤顯然逾期?!皹I(yè)主們和開發(fā)商以及有關部門談過,一次又一次地簽署承諾書,(奧園)承諾6 月30 號復工,但是我們去當地看了,現場沒有工人,一點復工的跡象都沒有?!?/p>
“根本就是一場‘騙局,項目銷售的時候,其實已經停工了,業(yè)主們不知情,否則也不會買。”葉梵表示,“我是給的全款,還有一些業(yè)主更慘,交不了樓,但要每個月分期還款給銀行。”
據葉梵介紹,三水奧園尚居項目包括6 座樓盤,目前維權的樓棟主要集中在2 座,大概60 多戶業(yè)主。據介紹,準業(yè)主們試圖通過各種渠道維權,不過求訴無門,“大家希望能跟奧園高層談談,不過對方不肯露面?!?/p>
該批維權業(yè)主大多在2021 年前后購買,從不同的約定交付批次來看均已逾期。作為最早一批購房客,楚鑫(化名)向《紅周刊》表示:“ 我是2020 年12 月份買的,約定交付時間是2022 年12 月份。聽說項目預計分幾批交付,包括2022 年12 月、2023 年3 月和6 月。不過都是2 座的業(yè)主,現在爛尾都交付不了?!?/p>
據房天下等中介平臺信息,三水奧園尚居項目位處佛山市南山鎮(zhèn)南丹山生態(tài)旅游風景區(qū),包括6 棟高層住宅,規(guī)劃建設1129 戶。項目最早于2019 年開盤預售,主力戶型為94—109 平方米三居室,銷售均價6500 元/平方米。另據佛山市住房保障和房產信息網信息顯示,三水奧園尚居目前僅有2、5、6 座開售,購房人已簽約及已備案規(guī)模約330 余套。
該項目開發(fā)商為佛山市鈞裕置業(yè)有限公司(以下簡稱“鈞裕置業(yè)”),該公司控股股東是奧園集團孫公司廣東奧園縣域商業(yè)綜合體投資管理集團有限公司。中國奧園的2021 年中期財報披露,三水奧悅豪庭項目(“三水奧園尚居”別名)涵蓋綜合社區(qū)、商業(yè)類型,土儲面積9.01 萬平方米。
目前,三水奧園尚居的準業(yè)主們大多奔波在維權路上。曾與開發(fā)商及有關部門多次談判的業(yè)主邱揚(化名)向《紅周刊》介紹,該項目從2021年11 月開始停工,自2022 年12 月召開第一次業(yè)主座談會以來,奧園方面相關負責人與三水奧園尚居2 座業(yè)主其實多次簽署承諾函,復工承諾從今年3 月底延期到6 月底,不過目前再度“爽約”。
邱揚向《紅周刊》提供了兩份《三水奧悅豪庭項目交樓承諾函》,其中一份經項目公司鈞裕置業(yè)簽署于去年12 月份的承諾函顯示,“本司對奧悅豪庭項目2 座業(yè)主鄭重承諾,該項目于2023 年3 月復工,于2023 年9 月30 日交付業(yè)主。如未如期交付業(yè)主,全額退款”;另一份承諾函如出一轍,不過復工及交付日期顯示再度推遲:“項目于2023 年6 月30 日前復工,計劃于2023 年10 月30 日前交樓。”
“現在對方還是明確答復‘復不了,你們要等的就等,等不了就去法院起訴?!鼻駬P介紹,目前三水奧園尚居項目其實已到封頂階段,不過在他看來,倘若6 月30 號不復工,預想10 月30 日交樓肯定有難度。
對于三水奧園尚居的維權業(yè)主而言,“復工復產保交樓”成為當前的一致訴求,業(yè)主們認定退房是“ 大坑”。
邱揚談到,目前業(yè)主之所以不再選擇退房退款,走法律途徑,是擔憂錢房兩失:“即便贏了官司也拿不到錢,還要倒貼幾萬塊訴訟費。我們業(yè)主群里之前有案例,5 座一家商鋪(業(yè)主)都勝訴一年多了,一毛錢沒拿到,這還是僅僅5 萬塊錢(購房定金)而已。”
據奧園方面的口徑,項目進度或具備不確定性。邱揚所在的業(yè)主微信交流群中,奧園方面工作人員曾作出答復:“復工我們沒有放棄,一直有在做,只是現在確定不了時間。”
三水奧園尚居部分購房客并非佛山本地人,不少來自廣東其他城市以及湖南,部分準業(yè)主集體輾轉于多個渠道尋求解決方案無果?!拔移綍r在廣州,當時購買也是在某新媒體平臺看到地產中介的廣告,想著價格便宜,佛山離廣州一個小時車程也還算近?!比~梵談到,“項目能盡快復工最好,不至于現在這樣頭痛。”
《紅周刊》了解到,作為項目直接開發(fā)商,鈞裕置業(yè)目前已成為失信被執(zhí)行人。企查查顯示,鈞裕置業(yè)今年以來共有4 條被執(zhí)行人信息,被執(zhí)行總金額合計4582 萬元。公司涉及30多條司法案件,涵蓋建設工程合同糾紛、承攬合同糾紛、商品房預約合同糾紛等。
忙于債務重組及完成復牌指引的中國奧園目前正內外交困。中國奧園至今(截至6 月29 日)仍未刊發(fā)2021 年及2022 年全年業(yè)績。公司停留在2021 年中報的財務數據顯示,截至當時,其總負債為2629 億元,其中一年以內需償還的借款、優(yōu)先票據及債券規(guī)模為517.22 億元;同期集團的現金及銀行存款約606.45 億元,尚能覆蓋前述短債。不過,在房地產行業(yè)債務危機蔓延的2021 年下半年,中國奧園債務危機爆發(fā),經歷債權人清償要求陡然增多、國際評級機構下調評級,中國奧園已于2022 年1 月官宣美元債違約,邁入出險房企行列。
自2022年中央經濟工作會議等定調扎實做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”各項工作、支持銀行提供專項借款以來,“保交樓”成為房企及各地建設單位的核心任務。部分出險房企甚至標榜“棄外保內”,境外債務重組“躺平”,集中資金用于保交樓和穩(wěn)運營。
奧園集團也一度標榜推行已售項目百分之百復工、百分之百交樓“雙百行動”。據奧園集團5 月25 日在企業(yè)微信公眾號披露,截至目前,奧園廣東區(qū)域、華中區(qū)域、華東區(qū)域、中西部區(qū)域等絕大多數已售項目實現100% 復工,全集團1-4 月交付近1.1 萬套,交付面積約139萬平方米,各區(qū)域項目團隊正不遺余力保質保量交付。
不過目前來看,因交付問題而與業(yè)主頻頻拉鋸的中國奧園可能言過其實?!都t周刊》查詢人民網領導留言板了解到,在陜西、安徽、河南等地,今年奧園樓盤因交付減配、拖延退房款、工程進度緩慢等問題仍面臨密集投訴。比如,6 月份有鄭州網友投訴奧園御湖灣逾期交房、具體交付時間不明。據留言,“龍源路奧園御湖灣存在表演式復工,每天工地就一二十個工人,原本定于2023 年4 月30 號交房,現已違約,給業(yè)主發(fā)的通知函連具體交付時間都未標明,現在奧園總部每個月撥付200 萬元左右用于工地施工,然而一期和二期完全交付加起來還需2.4 億元,照這樣的速度,我們20年也住不進新房”。
即便在大本營廣東,中國奧園卷入“爛尾”風波的項目也不止前述三水奧園尚居一處?!澳壳熬臀宜赖?,佛山南海區(qū)那邊也有一個奧園樓盤(爛尾)?!背伪硎尽?/p>
銷售回款方面,深陷債務危機一年多來,中國奧園的自主造血能力顯然不足。2022 年,中國奧園未經審核物業(yè)合同銷售金額累計約202.2 億元,較2021 年的1210.3 億元銷售額跌去八成。而在房企銷售額整體回溫的2023 年一季度,公司未經審核物業(yè)合同銷售額仍同比下滑63% 至29.3 億元。
今年上半年,引國資、賣資產、尋求債務重組成為中國奧園的主要自救途徑。譬如近期中國奧園作價近3億港元出售加拿大附屬公司、作價5.84 億元出售珠海奧園華富置業(yè)有限公司股權。與此同時,今年中國奧園旗下公司先后引入山東健康、南粵星橋基金、西安航投科創(chuàng)、中金國測4 家國資背景企業(yè)合作或參股,目標指向大灣區(qū)舊改項目合作,一度被視為企業(yè)紓困先兆。
不過,兜售旗下公司股權之余,中國奧園正被卷入內控制度缺陷、關聯物企資金被占用等問題。其中,今年2月,中國奧園公告將以2.56 億港元出售旗下物業(yè)上市公司奧園健康29.9%的股份予前述南粵星橋基金,中國奧園退居奧園健康第二大股東。值得一提的是,中國奧園出售奧園健康控股權預計虧損約4476.6 萬港元。
中國奧園此次“虧本套現”似乎是別無他法的選擇,除了迫切補流的需求,奧園健康存在不少歷史遺留問題,核心便是與中國奧園之間的違規(guī)資金往來。相關往來事項可追溯到2022 年奧園健康核數師收到一封匿名報告,指控內容包括奧園健康的銀行貸款合約失實、未披露為母公司集團提供總額為40 億元的財務擔保等。到今年1月,奧園健康曾發(fā)布17 條內部控制評估結果,指向奧園健康與母公司中國奧園之間未處理好獨立運營關系。
據今年4 月中國奧園發(fā)布的內幕消息公告,關于其與奧園健康資金往來等事項,獨立財務顧問的調查工作仍在進行中,尚未達成任何結論。
于當下的中國奧園而言,今年年中無疑是重要節(jié)點,奧園方面此前曾表示,希望于今年年中完成債務重組,實現上市公司復牌交易。
按照中國奧園的宣傳口徑,近期公司債務重組已取得實質性進展。公司6月12 日公告,中國奧園已就約40 億美元債務與絕大多數境外主要債權人簽訂中期債務暫緩協議,中國奧園正積極與若干主要境外債權人磋商,旨在最終落實全面?zhèn)鶆罩亟M。另據企業(yè)公告,中國奧園擬在6 月30 日舉行董事會會議審議財報,考慮及批準2021年度、2022年度業(yè)績及其發(fā)布——在此前接獲的交易所復牌指引中,補充尚未刊發(fā)的財務業(yè)績是公司復牌指引中的重要一項。
另外,自2022 年4 月1 日停牌算起,中國奧園已連續(xù)停牌一年有余,按照18 個月停牌期限,留給中國奧園擺脫9 月30 日除牌預警的自救時間只剩下3 個月。(本文提及個股僅做分析,不做投資建議。)