朱振宇　余逸穎

摘要

隨著國(guó)資監(jiān)管部門對(duì)高校配套物業(yè)出租監(jiān)管力度的增強(qiáng)，高校配套物業(yè)出租逐漸規(guī)范化。較傳統(tǒng)的出租業(yè)務(wù)而言，高校配套物業(yè)存在資源稀缺且經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在一定公益性的特點(diǎn)。產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)在公開(kāi)出租過(guò)程中需更為謹(jǐn)慎，做好風(fēng)險(xiǎn)管理工作。本文針對(duì)產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)在高校配套物業(yè)對(duì)外出租過(guò)程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)及如何防范提出自己的觀點(diǎn)和建議。

關(guān)鍵詞

產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)，高校配套物業(yè)出租，風(fēng)險(xiǎn)管理

高校配套物業(yè)指主要為服務(wù)高校師生的配套服務(wù)性物業(yè)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要為超市、快遞店、理發(fā)店、食堂等服務(wù)高校內(nèi)師生日常生活所必需的配套性物業(yè)。因高校配套物業(yè)數(shù)量有限且其消費(fèi)群體穩(wěn)定，具有一定的資源稀缺性，進(jìn)而較傳統(tǒng)的出租業(yè)務(wù)具有更高的風(fēng)險(xiǎn)。自浙江省財(cái)政廳2017年出臺(tái)《浙江省省級(jí)行政事業(yè)單位房產(chǎn)出租管理暫行辦法》以來(lái)，截至2022年12月31日，浙江產(chǎn)權(quán)交易所有限公司共成功經(jīng)辦浙江省內(nèi)35家高校783宗高校配套物業(yè)出租業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)范圍已涵蓋浙江省內(nèi)主要高校，積累了豐富的高校配套物業(yè)出租經(jīng)驗(yàn)。本文結(jié)合浙江省高校配套物業(yè)出租業(yè)務(wù)交易過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)如何防控高校配套物業(yè)出租風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行探討。

一、高校配套物業(yè)出租業(yè)務(wù)中存在的主要風(fēng)險(xiǎn)

與傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)交易業(yè)務(wù)類似，高校配套物業(yè)出租業(yè)務(wù)由掛牌準(zhǔn)備、報(bào)名及撮合成交、簽約三個(gè)交易階段組成，各個(gè)交易階段均存在不同類型的風(fēng)險(xiǎn)。此外，因出租業(yè)務(wù)租賃合同到期（解除）后需重新公開(kāi)招租，如后續(xù)的運(yùn)營(yíng)階段發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，將對(duì)下一輪招租及產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)出租業(yè)務(wù)的穩(wěn)定性產(chǎn)生影響，這一階段的風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)得到需重視和預(yù)防。通過(guò)對(duì)運(yùn)營(yíng)階段風(fēng)險(xiǎn)的探析，可以反觀交易階段中部分風(fēng)險(xiǎn)的成因及未能識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)，從而更好達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)管理的目的。因此本文將運(yùn)營(yíng)階段風(fēng)險(xiǎn)一并進(jìn)行分析。

（一）掛牌準(zhǔn)備階段主要風(fēng)險(xiǎn)

1.原租戶優(yōu)先承租權(quán)行權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

優(yōu)先承租權(quán)是《中華人民共和國(guó)民法典》第七百三十四條相對(duì)于原《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十六條而言新增加的一款內(nèi)容，體現(xiàn)了《民法典》對(duì)于原租戶的傾斜保護(hù)，有利于維護(hù)租賃關(guān)系的穩(wěn)定性。然而因相關(guān)司法解釋及指導(dǎo)案例的空白，對(duì)如何具體行使和保障原租戶優(yōu)先權(quán)利益并無(wú)明確的執(zhí)行細(xì)則或參考，這也給產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)在交易階段如何預(yù)防相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)了新課題。

目前原租戶優(yōu)先承租權(quán)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為以下兩種情形。

2.產(chǎn)權(quán)和建設(shè)手續(xù)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)

因建設(shè)年代久遠(yuǎn)、審批制度不健全等歷史原因，高校老校區(qū)用于出租的房屋及其附屬物普遍存在產(chǎn)權(quán)和建設(shè)手續(xù)瑕疵。有的房屋在建設(shè)時(shí)屬于臨時(shí)建筑，臨建使用期屆滿后未及時(shí)拆除并延續(xù)使用；有的房屋經(jīng)多次翻建改造，建設(shè)手續(xù)缺失，現(xiàn)有面積規(guī)模與原始產(chǎn)權(quán)登記證明不一致；有的房屋只有本單位資產(chǎn)登記卡片，沒(méi)有合法房屋所有權(quán)證和規(guī)劃許可［1］，這也將引發(fā)后續(xù)租賃合同的合法性風(fēng)險(xiǎn)。

3.承租方資格條件設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)

（1）審批程序不到位

部分國(guó)資監(jiān)管部門對(duì)出租行為的承租方資格條件設(shè)置審批程序進(jìn)行了詳盡的規(guī)定，如浙江省財(cái)政廳出臺(tái)的《浙江省省級(jí)行政事業(yè)單位房產(chǎn)出租管理暫行辦法》中要求設(shè)置承租方資格條件的相關(guān)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在出租申報(bào)時(shí)作出特別說(shuō)明，即需在申報(bào)的審批表中注明，然而部分高校對(duì)于相關(guān)文件理解不到位，在填寫出租行為審批表時(shí)往往忽視了相關(guān)的要求或僅僅在上報(bào)的請(qǐng)示文件中注明，導(dǎo)致項(xiàng)目正式披露時(shí)存在審批程序不到位的情形［2］。

（2）執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不明確

部分高校在設(shè)置承租方資格條件時(shí)較為隨意或缺乏相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)，設(shè)置承租方資格條件時(shí)往往無(wú)明確的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，如部分高校要求承租方有出租用途相關(guān)業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，卻未明確證明材料種類的具體要求，導(dǎo)致意向承租方提交的證明材料五花八門，若這些材料與出租方要求預(yù)期不符時(shí)，出租方可能會(huì)對(duì)其報(bào)名資格不予確認(rèn)，增加了報(bào)名及撮合成交階段意向承租方的信訪風(fēng)險(xiǎn)。

（3）承租方資格條件設(shè)置不合理

部分高校設(shè)置承租方資格條件不合理，存在承租方資格條件設(shè)置要求過(guò)高過(guò)嚴(yán)的現(xiàn)象；部門高校根據(jù)意向承租方的條件量身訂造，具有一定指向性。這些情形加劇了報(bào)名及撮合成交階段意向承租方的信訪風(fēng)險(xiǎn)。

4.出租標(biāo)的定價(jià)不合理風(fēng)險(xiǎn)

部分高校配套物業(yè)因采用的評(píng)估方法不同或評(píng)估機(jī)構(gòu)獨(dú)立性受到干擾，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離市場(chǎng)價(jià)值［3］。出租方在掛牌準(zhǔn)備階段，未進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研直接按照評(píng)估價(jià)進(jìn)行掛牌，當(dāng)項(xiàng)目同時(shí)設(shè)置相應(yīng)的承租方資格條件時(shí)，較低的掛牌價(jià)使得意向承租方容易產(chǎn)生撿漏甚至低價(jià)競(jìng)得后直接轉(zhuǎn)租牟利的心態(tài)，由此增加了報(bào)名及撮合成交階段針對(duì)承租方資格條件設(shè)置的信訪維穩(wěn)風(fēng)險(xiǎn)。

5.交易方式選擇風(fēng)險(xiǎn)

目前高校配套物業(yè)招租主要采用競(jìng)價(jià)與招標(biāo)兩種交易方式，具體如下：

（1）競(jìng)價(jià)方式主要通過(guò)拍賣、競(jìng)價(jià)（網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)、其他競(jìng)價(jià)等）采用價(jià)高者得的方式撮合成交，但也產(chǎn)生了高溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。即在高溢價(jià)的背景下，運(yùn)營(yíng)者追求自身利益最大化與高校物業(yè)公益性產(chǎn)生矛盾，進(jìn)而增加了運(yùn)營(yíng)階段的公益性風(fēng)險(xiǎn)。

（2）招標(biāo)方式主要通過(guò)招標(biāo)（競(jìng)爭(zhēng)性談判、綜合評(píng)議等）在交易階段控制價(jià)格分值占比，防止高溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。然而該交易模式存在主觀判斷及分值設(shè)置是否科學(xué)、合理等問(wèn)題，在實(shí)際執(zhí)行的過(guò)程中增加了報(bào)名及撮合成交階段的意向承租方信訪風(fēng)險(xiǎn)。

6. 信息披露真實(shí)性、完整性、準(zhǔn)確性風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)通常對(duì)掛牌項(xiàng)目資料采用形式審核的模式，掛牌前未對(duì)出租標(biāo)的進(jìn)行實(shí)地勘察，導(dǎo)致時(shí)常發(fā)生披露信息與實(shí)際情況不一致的情形（如出租標(biāo)的門牌號(hào)碼錯(cuò)誤、出租范圍標(biāo)識(shí)錯(cuò)誤、出租面積與實(shí)際面積差距較大、標(biāo)的閑置未完全騰空或原租戶尚未完全搬離卻披露空置等情形），從而發(fā)生信息披露真實(shí)性、完整性、準(zhǔn)確性風(fēng)險(xiǎn)。

（二）報(bào)名及撮合成交階段主要風(fēng)險(xiǎn)

1.意向承租方信訪風(fēng)險(xiǎn)

意向承租方在報(bào)名及撮合成交階段針對(duì)出租方設(shè)置的承租方資格條件、交易條件、交易規(guī)則、租賃合同、評(píng)分客觀性等提出自己的觀點(diǎn)及要求，當(dāng)無(wú)法達(dá)到其目的時(shí)往往通過(guò)信訪的方式主張自身的訴求。

2.信息技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

隨著網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)方式逐漸成為產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)主流交易模式，但是帶來(lái)交易便利的同時(shí)引發(fā)了因系統(tǒng)故障、系統(tǒng)延遲等原因?qū)е乱庀虺凶夥綀?bào)名、競(jìng)價(jià)不成功的信息技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）簽約階段主要風(fēng)險(xiǎn)

1.承租方原因?qū)е碌倪`約風(fēng)險(xiǎn)

出租標(biāo)的成交后，部分項(xiàng)目由于成交價(jià)過(guò)高引發(fā)承租方違約風(fēng)險(xiǎn)，承租方可能通過(guò)舉報(bào)他人提供虛假資料、被敲詐勒索或其他意向承租方惡意競(jìng)價(jià)、交易規(guī)則設(shè)置不合理、租賃合同顯失公平（存在霸王條款）、出租標(biāo)的存在瑕疵（如權(quán)證不齊、漏水、面積與公告不一致等）等理由要求取消交易。

2.出租方原因?qū)е碌倪`約風(fēng)險(xiǎn)

出租標(biāo)的成交后，部分出租方在掛牌準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備不足導(dǎo)致出租方發(fā)生違約，如部分出租方對(duì)租賃合同模板不重視，項(xiàng)目成交后在未經(jīng)承租方同意的情況下在合同中直接修改合同條款；部分出租方對(duì)自身出租標(biāo)的用途限制把握不足導(dǎo)致簽約階段時(shí)，出租用途無(wú)法獲審批，進(jìn)而承租方無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照；部分出租方對(duì)原租戶騰退工作難度預(yù)料不足，無(wú)法及時(shí)騰退，進(jìn)而影響新承租方簽約及入駐。

（四）運(yùn)營(yíng)階段主要風(fēng)險(xiǎn)

1.經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

如因高校部分搬遷等因素影響消費(fèi)群體數(shù)量，使得師生消費(fèi)能力下降的事件，導(dǎo)致承租方無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。

2.潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手風(fēng)險(xiǎn)

部分高?？赡茉谶\(yùn)營(yíng)期間引入同類業(yè)態(tài)物業(yè)，出現(xiàn)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，導(dǎo)致原有的消費(fèi)群體分流，引發(fā)現(xiàn)有承租戶的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.公益性風(fēng)險(xiǎn)

部分承租方在運(yùn)營(yíng)期間因經(jīng)營(yíng)成本壓力，出現(xiàn)定價(jià)過(guò)高、服務(wù)質(zhì)量下降的現(xiàn)象，引發(fā)公益屬性風(fēng)險(xiǎn)。

二、高校配套物業(yè)出租風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

（一）承租方追求利益最大化

承租方作為社會(huì)逐利主體，日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中主要關(guān)注如何通過(guò)降低自身經(jīng)營(yíng)成本以達(dá)到租賃期內(nèi)經(jīng)濟(jì)利益最大化目標(biāo)，由此可能進(jìn)行一系列短視化違約、違規(guī)和違法操作。由于消費(fèi)群體穩(wěn)定，承租方對(duì)于如何提升服務(wù)質(zhì)量并不重視，甚至存在部分承租方通過(guò)壟斷定價(jià)的方式追求超額利潤(rùn)的現(xiàn)象。

（二）高校配套物業(yè)出租具有公共服務(wù)產(chǎn)品的公益性

高校作為國(guó)家科教事業(yè)部門，所有配套物業(yè)都是國(guó)家所有，應(yīng)該用于為高校科教事業(yè)做好支撐服務(wù)，要堅(jiān)持包括配套物業(yè)在內(nèi)的整個(gè)后勤經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)的“可持續(xù)、微利化”的公益屬性［4］。業(yè)態(tài)如超市、快遞店、理發(fā)店等商鋪具有一定的公益性，相較一般物業(yè)出租方以出租收益穩(wěn)定性作為其主要考量因素外，高校配套物業(yè)的出租方更注重承租方提供的配套服務(wù)的定價(jià)、服務(wù)質(zhì)量，這一特性也決定了其出租行為具有公共服務(wù)產(chǎn)品的公益性，增加了配套物業(yè)可持續(xù)、微利化出租的難度。

（三）部分高校公開(kāi)進(jìn)場(chǎng)的合規(guī)性意識(shí)不強(qiáng)

長(zhǎng)期以來(lái)高校配套物業(yè)由高校自主運(yùn)營(yíng)，高校后勤管理部門習(xí)慣于按照“老辦法”的方式進(jìn)行管理，針對(duì)新形勢(shì)下公開(kāi)進(jìn)場(chǎng)的合規(guī)性要求較為抵觸。相關(guān)公開(kāi)進(jìn)場(chǎng)交易制度出臺(tái)后，部分高校通過(guò)“合作運(yùn)營(yíng)”“大學(xué)生實(shí)踐基地”等名義私下出租的情形時(shí)有發(fā)生。

（四）存在誤導(dǎo)信息

因高校配套物業(yè)出租缺少相關(guān)正面介紹和宣傳，在大量坊間輿論的傳播和影響下，高校經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理戴上了一層神秘的面紗，“暗箱操作”、“內(nèi)部循環(huán)”等負(fù)面信息嚴(yán)重干擾了經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的規(guī)范管理，特別是關(guān)于門面房，有門面房租借意向的人員往往認(rèn)為“信息不公開(kāi)”“一房難求” ［5］。這些誤導(dǎo)信息，推升了意向承租方信訪風(fēng)險(xiǎn)。

三、防范高校配套物業(yè)出租業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

針對(duì)上述出租風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)及出租方可采用相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施應(yīng)對(duì)各階段風(fēng)險(xiǎn)。目前主要有四種策略，分別是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)減輕、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

（一）掛牌準(zhǔn)備階段風(fēng)險(xiǎn)防范

1.原租戶優(yōu)先承租權(quán)行權(quán)風(fēng)險(xiǎn)防范

可采取風(fēng)險(xiǎn)減輕的策略。即高?？梢笤鈶艉炇稹恫环艞墸ɑ蚍艞墸﹥?yōu)先承租權(quán)的聲明》，同時(shí)于掛牌后發(fā)送《掛牌通知書》的方式減輕風(fēng)險(xiǎn)；針對(duì)不配合的原租戶，高?？蛇M(jìn)行重點(diǎn)防控并做好相應(yīng)證據(jù)保留工作，如進(jìn)行電話錄音、快遞面單保存等。

針對(duì)出租方不愿意明確優(yōu)先承租權(quán)，高?？刹扇★L(fēng)險(xiǎn)減輕的策略，即產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)告知高校經(jīng)辦人員目前法定優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定及出租方不給予原租戶優(yōu)先承租權(quán)的后果，通過(guò)細(xì)心服務(wù)的方式化解風(fēng)險(xiǎn)。

2.產(chǎn)權(quán)和建設(shè)手續(xù)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)防范

可采用風(fēng)險(xiǎn)減輕及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的策略。即產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)可在出租公告中詳細(xì)披露出租標(biāo)的未取得合法的產(chǎn)權(quán)證明和建設(shè)手續(xù)的事實(shí)或在出租公告中僅出租合法建筑物部分，并在意向承租方報(bào)名時(shí)提示相應(yīng)瑕疵及風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)針對(duì)相關(guān)情形做好風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后的應(yīng)對(duì)措施，如做好交易被法院判決無(wú)效并退還服務(wù)費(fèi)的準(zhǔn)備。

3.承租方資格條件設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)防范

可采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移及風(fēng)險(xiǎn)減輕的策略。即產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)需發(fā)揮專業(yè)性，當(dāng)高校決策、審批程序不到位時(shí)，要求出租方完善內(nèi)部決策、審批流程，形成相應(yīng)的會(huì)議紀(jì)要；當(dāng)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不明確時(shí)，協(xié)助出租方共同設(shè)計(jì)承租方資格條件的詳細(xì)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，做到可執(zhí)行；當(dāng)設(shè)置不合理時(shí)引導(dǎo)出租方及時(shí)調(diào)整方向，做到公開(kāi)、公平、公正。

4.標(biāo)的物定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范

可采用風(fēng)險(xiǎn)減輕及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的策略。即產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)可根據(jù)類似項(xiàng)目的成交案例提供相應(yīng)的定價(jià)參考建議，降低報(bào)名及撮合交易階段的風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)高校無(wú)法調(diào)整時(shí)，則承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)并針對(duì)相關(guān)情形做好應(yīng)對(duì)措施。

5.交易方式選擇風(fēng)險(xiǎn)防范

可采用風(fēng)險(xiǎn)降低、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避四種策略應(yīng)對(duì)交易階段可能發(fā)生的意向承租方信訪風(fēng)險(xiǎn)，具體做法如下所述。

（1）競(jìng)價(jià)交易模式風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案

可采用風(fēng)險(xiǎn)降低的策略。即出租方可選擇原租戶結(jié)果行權(quán)的競(jìng)價(jià)交易模式（原租戶按照信息公告要求完成報(bào)名手續(xù)卻不參與非原租戶間的競(jìng)價(jià)過(guò)程，待非原租戶最終競(jìng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生后再征詢?cè)鈶羰欠裥惺箖?yōu)先承租權(quán)的競(jìng)價(jià)交易模式），同時(shí)做好報(bào)名及競(jìng)價(jià)過(guò)程中的報(bào)價(jià)方式提醒工作。結(jié)果行權(quán)的競(jìng)價(jià)交易模式可有效避免傳統(tǒng)競(jìng)價(jià)過(guò)程中非原租戶緊跟原租戶報(bào)價(jià)的現(xiàn)象，有效降低高溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）招標(biāo)交易模式風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案

①風(fēng)險(xiǎn)降低。產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)需完善評(píng)分方案的設(shè)計(jì)流程，增加專家組對(duì)評(píng)分方案設(shè)計(jì)的審評(píng)流程及完善出租方對(duì)評(píng)分方案設(shè)計(jì)的決策程序降低評(píng)分方案設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

②風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。評(píng)審階段通過(guò)公共資源交易中心的專家?guī)斐槿＜疫M(jìn)行評(píng)分，增加評(píng)分結(jié)果的公信力，減少意向承租方對(duì)打分結(jié)果是否客觀的質(zhì)疑，轉(zhuǎn)移信訪壓力。

③風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)。產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)需承擔(dān)意向承租方針對(duì)主觀打分、方案設(shè)計(jì)合理性的質(zhì)疑，保存相關(guān)證據(jù)準(zhǔn)備接受上級(jí)主管部門的檢查，應(yīng)對(duì)信訪風(fēng)險(xiǎn)。

④風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。針對(duì)項(xiàng)目屬性，產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)可引導(dǎo)意向承租方使用競(jìng)價(jià)交易模式，避免招標(biāo)交易模式的信訪風(fēng)險(xiǎn)。

此外，針對(duì)高校配套物業(yè)公益性，高校及產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)可向相關(guān)監(jiān)管部門建言獻(xiàn)策完善監(jiān)管制度，在監(jiān)管制度中進(jìn)一步明確公益性物業(yè)招租和一般物業(yè)招租的界限，建立更加科學(xué)、全面的交易方式選擇機(jī)制，以制度為保障，確保公平競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)更好地服務(wù)高校師生。

6. 信息披露真實(shí)性、完整性、準(zhǔn)確性風(fēng)險(xiǎn)防范

可采用風(fēng)險(xiǎn)減輕的方式。即產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)可派人實(shí)地勘察、現(xiàn)場(chǎng)拍照同時(shí)對(duì)出租方增加風(fēng)險(xiǎn)提示，及時(shí)發(fā)現(xiàn)防范信息披露真實(shí)性、完整性、準(zhǔn)確性風(fēng)險(xiǎn)。

（二）報(bào)名及撮合成交階段風(fēng)險(xiǎn)防范

1. 意向承租方信訪風(fēng)險(xiǎn)防范

可采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)。即產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)在掛牌前期準(zhǔn)備階段風(fēng)險(xiǎn)減輕的應(yīng)對(duì)措施轉(zhuǎn)移此時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)針對(duì)部分信訪按照應(yīng)對(duì)措施承擔(dān)相應(yīng)的信訪風(fēng)險(xiǎn)。

2.信息技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)防范

可采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的策略。目前產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)信息及安全防護(hù)系統(tǒng)主要由第三方軟件公司開(kāi)發(fā)維護(hù)，可在相應(yīng)的開(kāi)發(fā)條款中增加相應(yīng)的條款，將信息技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)交由第三方軟件公司進(jìn)行化解和承擔(dān)。

（三）簽約階段風(fēng)險(xiǎn)防范

1.承租方原因?qū)е碌倪`約風(fēng)險(xiǎn)防范

可采用風(fēng)險(xiǎn)降低的措施。即產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)可及時(shí)向交易雙方發(fā)送《成交反饋及簽約通知函》并保留相關(guān)證據(jù)，同時(shí)在規(guī)定的簽約時(shí)間內(nèi)發(fā)送《風(fēng)險(xiǎn)提示函》等推進(jìn)簽約事項(xiàng)，保障簽約的及時(shí)性。

2.出租方原因?qū)е碌倪`約風(fēng)險(xiǎn)防范

可采用風(fēng)險(xiǎn)降低的措施。即產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)可及時(shí)與出租方溝通，特別是掛牌準(zhǔn)備階段告知出租方合同模板準(zhǔn)備的嚴(yán)肅性，對(duì)可能發(fā)生的無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的情況做好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)預(yù)案及補(bǔ)救措施（如公告中披露相關(guān)信息等），對(duì)存在原租戶清退困難的項(xiàng)目在公告中詳細(xì)披露清退困難并充分預(yù)留清退時(shí)間同時(shí)協(xié)助出租方做好強(qiáng)制清退的應(yīng)急預(yù)案。

（四）運(yùn)營(yíng)期間風(fēng)險(xiǎn)防范

1.經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范

可采用風(fēng)險(xiǎn)降低的措施。即產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)可建議出租方在出租方案設(shè)計(jì)時(shí)設(shè)置租金支付方式變更條款，如溢價(jià)過(guò)高達(dá)到一定比例時(shí)，租金支付方式由租賃期間按一定周期收取調(diào)整為一次性全額收取的模式，同時(shí)針對(duì)已知的學(xué)校搬遷等重大事項(xiàng)在出租方案及租賃合同中進(jìn)行相應(yīng)的披露。

2.潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手風(fēng)險(xiǎn)防范

可采用風(fēng)險(xiǎn)降低的措施。即產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)在出租方案設(shè)計(jì)時(shí)建議出租方設(shè)置出租方有權(quán)新設(shè)同類物業(yè)的相關(guān)交易條件。

3.公益性風(fēng)險(xiǎn)防范

可采用風(fēng)險(xiǎn)降低的措施。即產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)在出租方案設(shè)計(jì)時(shí)建議出租方對(duì)承租方設(shè)定相應(yīng)的服務(wù)定價(jià)及服務(wù)質(zhì)量要求，同時(shí)在租賃合同中約定相應(yīng)的考核方式及懲罰措施，降低公益性風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

高校配套物業(yè)具備一定公益屬性的特點(diǎn)，處理不善可能發(fā)生信訪維穩(wěn)問(wèn)題。在高校配套物業(yè)交易過(guò)程中，產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)需提前介入，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理探析。產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)需不斷提高經(jīng)辦人員的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，制定完善相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，豐富完善各種情形下的應(yīng)急預(yù)案。最終幫助高校順利應(yīng)對(duì)該類業(yè)務(wù)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，保障高校實(shí)現(xiàn)配套物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中可持續(xù)、微利化的目標(biāo)。

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