孫庭陽(yáng)

近日，部分房地產(chǎn)公司公布2023年前4個(gè)月銷售和拿地?cái)?shù)據(jù)。保利發(fā)展、萬(wàn)科等7家頭部房企，前4個(gè)月的銷售面積比去年同期均有不同增長(zhǎng)。這些企業(yè)拿地集中在上海、南京和杭州等長(zhǎng)三角城市。

7家頭部房企銷售同比增長(zhǎng)

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年我國(guó)銷售額排在前10名的房企，有7家公布了今年前4個(gè)月可比銷售數(shù)據(jù)，銷售面積都在增長(zhǎng)。這7家公司2022年銷售額從高到低依次是保利發(fā)展（600048.SH）、萬(wàn)科（000002.SZ）、華潤(rùn)置地（1109.HK）、中國(guó)海外發(fā)展（0688.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、金地集團(tuán)（600383.SH）和綠城中國(guó)（3900.HK）。

今年1至4月，保利發(fā)展的銷售面積和銷售額，同比增長(zhǎng)分別是15%和29%。單個(gè)月份看，除了1月份銷售面積同比微降，2月、3月和4月的銷售面積同比增長(zhǎng)都超過(guò)10%。銷售額增長(zhǎng)幅度更是逐月升高，1月、2月、3月和4月同比增長(zhǎng)分別是4%、22%、26%和29%。

萬(wàn)科各月的變化趨勢(shì)和保利發(fā)展類似。前4個(gè)月，該公司銷售面積同比增長(zhǎng)5%。從單月來(lái)看，1月份銷售面積同比下降21%，2月份就扭轉(zhuǎn)了下降態(tài)勢(shì)，2月份、3月份和4月份增長(zhǎng)幅度分別是5%、12%和28%，增幅越來(lái)越大。單月銷售額變化也是如此，1月份同比下降15%，2月份、3月份和4月份分別增長(zhǎng)2.55%、2.65%和8.53%。

華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展和招商蛇口，前4個(gè)月銷售面積同比增長(zhǎng)都超過(guò)60%，分別是143%、62%和70%。

金地集團(tuán)、綠城中國(guó)前4個(gè)月銷售面積同比增長(zhǎng)分別是39%、20%。

企業(yè)銷售情況如此，全國(guó)整體銷售情況怎樣？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，我國(guó)新建住宅銷售面積同比增長(zhǎng)2.7%，銷售額增長(zhǎng)12%。分不同區(qū)域看，我國(guó)東部地區(qū)新建住宅銷售額和銷售面積分別增長(zhǎng)16%、6%，呈現(xiàn)雙增長(zhǎng)局面。中部地區(qū)和西部地區(qū)銷售額和銷售面積同比均在下降。東北地區(qū)銷售額和銷售面積增長(zhǎng)都超過(guò)30%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局介紹，東部地區(qū)包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個(gè)省份。中部地區(qū)包括山西、安徽、江西、河南、湖北和湖南6個(gè)省份；西部地區(qū)包括內(nèi)蒙古、廣西、寧夏和新疆等12個(gè)省份。東北地區(qū)是遼寧、吉林和黑龍江3個(gè)省份。

拿地集中在杭州、上海和南京

一些公司公布的拿地?cái)?shù)據(jù)顯示，與銷售面積增長(zhǎng)相對(duì)應(yīng)的是，新增土地儲(chǔ)備頗為積極。

保利發(fā)展前4個(gè)月拿地合計(jì)241億元，在東部城市拿地金額占公司同期的72%。該公司在廣州競(jìng)得96億元地塊；在上海競(jìng)得兩地塊，金額是56億元；在南京、杭州和蘇州拿地分別是12億元、6億元和4億元。除了上述城市，該公司還在西安、甘肅天水等地拿地，金額分別是16億元和0.13億元。

萬(wàn)科前4個(gè)月新增土地儲(chǔ)備192億元，同比增長(zhǎng)79%，全部位于東部地區(qū)。4月份新增的項(xiàng)目中，上海兩地塊合計(jì)76億元，杭州、南京和寧波各一塊，都在8億元左右。3月份該公司斥資85億元新增一個(gè)南京項(xiàng)目、兩個(gè)東莞項(xiàng)目、一個(gè)廣州項(xiàng)目。2月份該公司在東莞新增一個(gè)項(xiàng)目，花費(fèi)10億元。1月份沒(méi)有新增地塊。中國(guó)海外發(fā)展3月份才開(kāi)始拿地，兩塊地分別位于南京和杭州，分別是27億元和15億元。4月份在杭州收購(gòu)了一幅地塊，需支付約18億元。該公司的關(guān)聯(lián)公司在安徽合肥收購(gòu)了一幅地塊，需支付出讓金約7億元。

金地集團(tuán)4月份拿到5個(gè)地塊。其中兩塊位于上海，金額合計(jì)40億元；兩塊位于杭州，合計(jì)22億元；一塊在東莞，成交價(jià)格22億元。3月份，該公司新增一個(gè)位于西安市的項(xiàng)目，成交總價(jià)3.4億元。在其他地方?jīng)]有新增項(xiàng)目。

招商蛇口前4個(gè)月在杭州、北京、深圳、上海、蘇州和南京的拿地金額分別是24億元、23億元、22億元、19億元、18億元。在合肥和鄭州拿地只有6億元和5億元。

上述公司拿地金額較大的城市，集中在杭州、上海和南京。綜合各城市的集中土地轉(zhuǎn)讓數(shù)據(jù)，也能發(fā)現(xiàn)這個(gè)規(guī)律。

截至5月28日，上海、杭州、南京、合肥等地均有集中土地轉(zhuǎn)讓，按照成交額對(duì)比，杭州、上海、南京這3個(gè)長(zhǎng)三角城市，成交額靠前。

今年以來(lái)，杭州已經(jīng)完成4批集中供地出讓，總出讓金額合計(jì)632億元，平均溢價(jià)率在8.5%至10.2%之間。2022年，杭州4輪集中供地，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，4個(gè)批次平均溢價(jià)率在5.1%至8.4%之間?？梢?jiàn)，杭州今年的溢價(jià)率均高于去年。

上海2023年第一批次集中供地在4月21日完成全部地塊出讓，此次參與競(jìng)拍企業(yè)的數(shù)量為近6年以來(lái)最多，近20家民企和3家混合所有制企業(yè)參拍，保利發(fā)展、招商蛇口、萬(wàn)科、金地集團(tuán)都以獨(dú)立或聯(lián)合體的形式參與競(jìng)拍，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。

今年上海土地競(jìng)拍的溢價(jià)率超過(guò)去年，今年上海集中供地的平均溢價(jià)率7.3%，總成交金額519億元。2022年，上海4輪土地競(jìng)拍，溢價(jià)率在2.3%至4.6%之間，從未突破5%。

今年，南京已經(jīng)完成兩批次土地轉(zhuǎn)讓，合計(jì)成交328億元，平均溢價(jià)率分別是7.98%、9.28%。南京2022年的土地轉(zhuǎn)讓，平均溢價(jià)率在2.6%至4.5%之間。

廣州5月6日公布第二批供地名單。而在16天前，即4月20日，廣州2023年首輪土拍剛剛結(jié)束，共成交294億元。

合肥已經(jīng)完成3輪土地競(jìng)拍，合計(jì)成交235億元，3輪競(jìng)拍的平均溢價(jià)率分別是14.29%、11.4%和4.95%，有兩次超過(guò)10%。2022年，合肥共有3輪集中供地，只有一次溢價(jià)率超過(guò)10%，達(dá)13.9%，另外兩次分別是7.9%和7.1%。

責(zé)編：楊琳 yanglin@ceweekly.cn

美編：孫珍蘭