常玲

[摘 要]在新的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵階段，但在發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)仍然存在著極大的資金壓力，資金永遠(yuǎn)都是企業(yè)基礎(chǔ)性的物質(zhì)，融資問(wèn)題也一直是企業(yè)的難題，特別是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這種資金消耗量較大的行業(yè)更是如此。文章分析了房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，思考房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理價(jià)值，分析其中存在的問(wèn)題，并提出切實(shí)提高資金管理效率的有效對(duì)策，以期幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地管理資金，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；管理效率；提升策略

中圖分類號(hào)：F275.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-1722（2023）11-0082-03

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概述

一般來(lái)說(shuō)，資金管理是針對(duì)資金進(jìn)行的籌集、使用、分配及監(jiān)督等多方面的管理工作，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)籌集了一定數(shù)量的資金時(shí)，就能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)及擴(kuò)大再生產(chǎn)的目標(biāo)。其中的資金管理主要是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，對(duì)于項(xiàng)目應(yīng)用到的各類型資金實(shí)施管控，這會(huì)直接影響到企業(yè)的管理質(zhì)量和發(fā)展速度。

首先，資金管理具有復(fù)雜性。一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投入產(chǎn)出的周期都比較長(zhǎng)，可能會(huì)遇到各種各樣的問(wèn)題和阻礙，不僅會(huì)受到國(guó)家政策因素的影響，而且會(huì)受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)與其他行業(yè)相比更加復(fù)雜。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)中的資金運(yùn)籌具有互補(bǔ)性。由于房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)和投資活動(dòng)具有階段性，隨著分階段地逐步投入，企業(yè)的資金也逐步得到回收，特別是期房交易的存在會(huì)導(dǎo)致資金運(yùn)籌方面存在著投資及回收的互補(bǔ)性特點(diǎn)，比如房地產(chǎn)企業(yè)可將回收的資金用于商品房的再開(kāi)發(fā)，商品房的不斷開(kāi)發(fā)又能讓資金不斷回收，真正實(shí)現(xiàn)資金使用價(jià)值的最大化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理價(jià)值

近年來(lái)，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐步認(rèn)識(shí)到資金管理的價(jià)值，因此積極開(kāi)展更科學(xué)的資金管理工作，保障資金管理的實(shí)際成效。如今，國(guó)家對(duì)整個(gè)行業(yè)加大了監(jiān)管力度，包括房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境及土地的出讓政策，都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的激進(jìn)擴(kuò)張狀態(tài)產(chǎn)生了抑制作用，會(huì)導(dǎo)致部分潛藏債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)受到極大的影響。這些宏觀政策會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制管理體系得到完善，需要他們?cè)诎l(fā)展和建設(shè)過(guò)程中進(jìn)一步思考如何提高資金管理效率，使企業(yè)的管理模式得到優(yōu)化和完善，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中占據(jù)更加有利的地位。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金管理是極其關(guān)鍵的管理內(nèi)容，資金的作用不容忽視，特別是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)這種資金密集型企業(yè)更是如此。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題

（一）資金管理制度尚未完善

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理應(yīng)當(dāng)有完整的制度體系作為基礎(chǔ)和依據(jù)，尤其是要求各部門員工熟知自身崗位任務(wù)并在崗位上奮發(fā)努力，追求卓越，但實(shí)際上，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)這些內(nèi)容的認(rèn)知并不清晰，導(dǎo)致資金管理工作的落實(shí)情況并不樂(lè)觀。具體表現(xiàn)為企業(yè)的資金管理體系尚不完善，管理架構(gòu)并不明確和清晰，管理過(guò)程中的一些問(wèn)題沒(méi)有得到有效解決，負(fù)責(zé)資金管理崗位的人員職責(zé)權(quán)限不明、分工不明確。

因此，在資金管理過(guò)程中，可能會(huì)出現(xiàn)重復(fù)管理或是管理不到位的現(xiàn)象，甚至有員工在工作中審批一些不符合自己崗位要求及規(guī)范的事務(wù)，嚴(yán)重影響到了房地產(chǎn)企業(yè)資金的用途及資金管理的最終效果。

（二）融資方式比較單一

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)舉債經(jīng)營(yíng)，融資是房地產(chǎn)企業(yè)的必由之路，也是企業(yè)的重要組成部分，然而這種模式的運(yùn)行絕不會(huì)一帆風(fēng)順，企業(yè)極易受到阻礙。如今，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提出了更加嚴(yán)格的要求、更多規(guī)范性的條件，特別是房地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題有了更加規(guī)范的解決途徑，因此房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)有更多的債務(wù)性融資產(chǎn)生，也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債持續(xù)升高。

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)采取個(gè)人按揭貸款的方式獲得融資，這種融資的要求更高，其實(shí)施過(guò)程中并不簡(jiǎn)單，會(huì)在一定程度上阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)及發(fā)展，使企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大受到阻礙，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的持久發(fā)展造成影響。

（三）資金預(yù)算管理質(zhì)量有待提高

房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率相對(duì)來(lái)說(shuō)比較低，這和房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理成效不高存在著緊密關(guān)聯(lián)。實(shí)際上，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的效果不佳，除體現(xiàn)在企業(yè)的融資成效不高之外，還體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的融資利用率比較低、資金配置不夠完善及資金回款速度相對(duì)緩慢三個(gè)方面。這些問(wèn)題的產(chǎn)生和企業(yè)的資金管理不足具有緊密聯(lián)系，與資金預(yù)算的成果不符合要求和標(biāo)準(zhǔn)也息息相關(guān)。

首先，當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展和建設(shè)過(guò)程中構(gòu)建的資金預(yù)算體系比較落后，在應(yīng)用過(guò)程中出現(xiàn)了很多問(wèn)題。企業(yè)可能處于起步階段，其管理模式相對(duì)單一、落后，對(duì)于資金的管理經(jīng)驗(yàn)停留在表層，沒(méi)有從深層次的角度判斷資金的使用情況，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有在內(nèi)部設(shè)立專門負(fù)責(zé)資金預(yù)算管理的部門，沒(méi)有制定相應(yīng)的預(yù)算制度。即便有一些房地產(chǎn)企業(yè)按要求設(shè)立了負(fù)責(zé)資金預(yù)算的部門，也沒(méi)有安排專業(yè)的人員規(guī)范預(yù)算人員的職責(zé)要求，沒(méi)有要求預(yù)算人員在實(shí)際工作中作出表率和規(guī)范處理，也沒(méi)有要求其精準(zhǔn)地控制和執(zhí)行預(yù)算，因此，預(yù)算的考核標(biāo)準(zhǔn)并不明確，導(dǎo)致預(yù)算的可執(zhí)行性極低。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施預(yù)算管理時(shí)，并沒(méi)有聯(lián)合內(nèi)部控制部門及財(cái)務(wù)部門，監(jiān)測(cè)和管控項(xiàng)目資金的使用情況，導(dǎo)致資金的預(yù)算無(wú)法得到順利實(shí)施，也無(wú)法體現(xiàn)出預(yù)算指導(dǎo)的成效。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制動(dòng)態(tài)調(diào)整存在不足，編制預(yù)算時(shí)沒(méi)有綜合考慮多方面的因素和問(wèn)題，預(yù)算編制的時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，導(dǎo)致預(yù)算結(jié)果和模式不能適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，預(yù)算的實(shí)際執(zhí)行效果并不理想。

（四）資金風(fēng)險(xiǎn)管控不到位

房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模較大、項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，易受到外界因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)遇到很多不確定的問(wèn)題，企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)有所提高。房地產(chǎn)企業(yè)的資金可能來(lái)自債務(wù)性融資，獲得這種較高比例負(fù)債率的資金，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用受到限制。尤其是一些企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)管控成果并不理想，企業(yè)的發(fā)展也無(wú)法達(dá)到預(yù)想的狀態(tài)，歸根結(jié)底是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)管控不到位。比如房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段相對(duì)單一，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前，沒(méi)有充分調(diào)查、分析房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)存在資金鏈及現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，加上房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高，都可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)面臨償債的風(fēng)險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)提高資金管理效率的措施

（一）優(yōu)化完善企業(yè)資金管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定更加系統(tǒng)、完善的資金管理制度，為資金管理工作的開(kāi)展提供參考依據(jù)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理成效，提升制度體系中各各細(xì)節(jié)的全面性和具體性，為資金管理工作的開(kāi)展提供參考依據(jù)。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要優(yōu)化和完善資金管理人員的組織結(jié)構(gòu)，明確資金管理部門人員的崗位要求，在不同崗位中配備足夠的專業(yè)人才，防止出現(xiàn)越權(quán)審批的現(xiàn)象。

其次，要精細(xì)化處理房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度的各個(gè)細(xì)節(jié)，企業(yè)中所擁有的現(xiàn)金及各項(xiàng)貨幣資金都需要有明確的管理要求和標(biāo)準(zhǔn)，以便為后續(xù)管理工作的實(shí)施做好充分準(zhǔn)備，包括這些資金使用需要填制的憑證等。

例如，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金管理，需要規(guī)定采用其他的方式無(wú)法支付時(shí)才能使用現(xiàn)金支付，規(guī)定現(xiàn)金支付的范圍，關(guān)于現(xiàn)金的使用額度則需要由有關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)人員共同審批決定。在銀行存款管理方面，可以規(guī)定通過(guò)銀行匯票及支票匯兌等方式實(shí)現(xiàn)銀行匯款的收支處理，安排專業(yè)人員處理銀行結(jié)算憑證，提高資金管理的成效，最大程度地防止開(kāi)發(fā)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成重大影響或經(jīng)濟(jì)損失的項(xiàng)目[1]。

（二）拓展融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中，要根據(jù)自身的運(yùn)行狀況及資金的結(jié)構(gòu)，在項(xiàng)目立項(xiàng)之前就對(duì)融資的方式進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃和安排，要綜合考慮不同融資渠道的優(yōu)勢(shì)和缺陷，使融資方法更加科學(xué)合理。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得資金的渠道包括以下幾種。

一是來(lái)自銀行貸款，銀行方面對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)提供的貸款產(chǎn)品豐富多樣，包括針對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)貸、流動(dòng)資金貸、并購(gòu)貸及政策性貸款等。

二是來(lái)自非標(biāo)債務(wù)融資貸款，這種融資貸款主要是指企業(yè)沒(méi)有通過(guò)銀行或證券交易市場(chǎng)等金融機(jī)構(gòu)獲得的融資。它可以依靠應(yīng)收賬款或承兌匯票融資，獲得相對(duì)應(yīng)的款項(xiàng)，貸款方式較豐富。

三是房地產(chǎn)企業(yè)可以借助海外子公司發(fā)行債券，達(dá)到融資的目的，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展和建設(shè)過(guò)程中充分了解自身的特點(diǎn)，明確競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而獲得相應(yīng)的融資，實(shí)現(xiàn)融資的目標(biāo)。

四是房地產(chǎn)企業(yè)也需要結(jié)合自身的計(jì)劃，科學(xué)合理地安排融資，選擇更加科學(xué)的融資渠道，完成融資的目標(biāo)和任務(wù)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地節(jié)省融資成本，降低融資過(guò)程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)[2]。

（三）做好項(xiàng)目可行性規(guī)劃和預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金有著極高的依賴性，需要在資金管理方面投入更多的關(guān)注，房地產(chǎn)企業(yè)中的很多風(fēng)險(xiǎn)均來(lái)自資金管理環(huán)節(jié)。提高企業(yè)的資金管理效率可以提高資金的利用率，有助于實(shí)現(xiàn)資金優(yōu)化配置的目標(biāo)。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要開(kāi)展資金預(yù)算的編制工作，綜合分析判斷不同環(huán)節(jié)的資金調(diào)配及使用情況，完成預(yù)算編制，制定項(xiàng)目的拓展開(kāi)發(fā)計(jì)劃，精準(zhǔn)判斷和合理分析資金的使用情況。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算環(huán)節(jié)的控制，充分理解房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算的編制是資金管理的重要參考依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)各部門及人員都能夠根據(jù)資金預(yù)算的實(shí)際狀況，明確資金的用途及資金的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范資金的使用數(shù)量，特別是要組織開(kāi)展針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門及各大項(xiàng)目的監(jiān)督管理工作，編制有效的方案，了解房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在問(wèn)題的關(guān)鍵原因，針對(duì)預(yù)算編制偏離的情況制訂應(yīng)對(duì)的方案。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)要構(gòu)建預(yù)算動(dòng)態(tài)分析體系，了解房地產(chǎn)企業(yè)不同資金的使用狀況，開(kāi)展動(dòng)態(tài)化分析，判斷預(yù)算項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中的實(shí)際情況和遇到的問(wèn)題，并對(duì)這些問(wèn)題予以解決。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中存在的管理問(wèn)題比較復(fù)雜，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的周期比較長(zhǎng)，項(xiàng)目流程比較復(fù)雜，在此過(guò)程中，國(guó)家的一系列政策及市場(chǎng)環(huán)境都可能會(huì)產(chǎn)生變化，導(dǎo)致編制的資金預(yù)算與企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀無(wú)法實(shí)現(xiàn)充分匹配，房地產(chǎn)企業(yè)必須了解市場(chǎng)環(huán)境，根據(jù)實(shí)際情況作出調(diào)整，優(yōu)化資金的預(yù)算編制，以便為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展作出更多貢獻(xiàn)[3]。

（四）強(qiáng)化資金風(fēng)險(xiǎn)管控

房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題的重視，在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建更加完善的風(fēng)險(xiǎn)防范體系，設(shè)立資金風(fēng)險(xiǎn)管控部門，并明確該部門的職責(zé)，以及資金風(fēng)險(xiǎn)管控的標(biāo)準(zhǔn)和措施，包括房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估、預(yù)警體系的構(gòu)建以及處理資金風(fēng)險(xiǎn)的措施和方式。

房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)資金風(fēng)險(xiǎn)管控工作人員面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，制定對(duì)應(yīng)的解決措施。如果房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展資金風(fēng)險(xiǎn)管控的過(guò)程中，預(yù)警信息不及時(shí)，或是風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不完善，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到限制和影響，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失[4]。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)在持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的過(guò)程中，需要始終明確國(guó)家的政策導(dǎo)向，了解自身的生存及發(fā)展環(huán)境，在國(guó)家政策的支持下，提高企業(yè)內(nèi)部資金管理的精細(xì)度，規(guī)范化管理房地產(chǎn)企業(yè)的資金，提高資金的使用效率，加快資金的周轉(zhuǎn)速度，使資金的用途更加明確、使用效果更好，實(shí)現(xiàn)科學(xué)管理房地產(chǎn)資金的目標(biāo)。由于房地產(chǎn)企業(yè)是典型的負(fù)債型企業(yè)，在其管理的過(guò)程中需要注意的問(wèn)題非常多，負(fù)債是企業(yè)管理過(guò)程中的關(guān)鍵組成，因此，要強(qiáng)化負(fù)債管理，尋找合適的融資渠道，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉建軍.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理效率提升探索[J].當(dāng)代會(huì)計(jì)，2021（24）：103-105.

[2]王偉.論房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金的有效管理與效率提升[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2018（07）：103-104.

[3]張顯俊.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)界面管理研究[D].重慶大學(xué)，2014.

[4]梁守杰.企業(yè)資金集中管理的路徑探索[J].產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新研究，2022（10）：148-150.