近期，有房產(chǎn)中介聲稱，買房可以做到“零首付”甚至“負(fù)首付”。購房人不僅無需付首付，還能倒拿裝修款。對于缺乏啟動資金的購房者來說，乍一聽著實有些心動。那么，“零首付”“負(fù)首付”買房靠譜嗎？背后暗藏哪些法律風(fēng)險？

近日，南寧、深圳等地有房產(chǎn)中介聲稱可以做到“零首付”和“負(fù)首付”，引發(fā)了廣泛關(guān)注。

所謂“負(fù)首付”，即購房人只需在貸款協(xié)議上簽字，便可獲得房屋所有權(quán)，同時還能拿到一筆不菲的費用。無論這些額外資金被用于裝修還是其他用途，都不影響購房者成為房產(chǎn)的合法持有者。

對于缺乏啟動資金的購房者來說，乍一聽著實有些心動。那么，“零首付”“負(fù)首付”買房靠譜嗎？背后暗藏哪些法律風(fēng)險？

“負(fù)首付”到底如何實現(xiàn)

張超是兩個孩子的父親，因為無房，兩年內(nèi)他因為種種原因搬了三次家，在“負(fù)首付”新聞出現(xiàn)后，他第一時間聯(lián)系了房產(chǎn)中介，了解具體流程。

他說，以他現(xiàn)在的收入，也許還要五六年才能存夠首付，但他的孩子需要一個穩(wěn)定的成長環(huán)境，因此如果不用一下子掏出一大筆錢，哪怕總價高點兒，他也可以接受。

據(jù)張超介紹，和他有類似想法的朋友不在少數(shù)，他們還組建了一個購房群，互通有無?！暗壳拔覀冞€沒有找到一套可以‘負(fù)首付的合適房源?！?/p>

實際上，雖然一些社交平臺上出現(xiàn)了房產(chǎn)中介發(fā)布的“負(fù)首付”廣告，但據(jù)了解，大部分房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對此“諱莫如深”，所謂的“負(fù)首付”房并非購房者想買就能輕松買到。

南寧市一名房產(chǎn)中介門店負(fù)責(zé)人表示，市場上早就存在“負(fù)首付”房子。但他坦言，不是熟客他們不接此類單子，“這個不好放到臺面上講，肯定不符合一般買房流程，一般都私下操作”。

那么“負(fù)首付”到底如何實現(xiàn)？

舉例來說，100萬的房子真實首付為20萬、貸款為80萬。而通過虛構(gòu)交易金額130萬，則變成了26萬的首付、104萬的貸款。據(jù)此，購房者“騙取”的貸款額為104萬減去80萬，為24萬。當(dāng)購房者拿這24萬還完20萬的首付之后，手里還余4萬，貸款金額高于房屋實際交易金額，便可實現(xiàn)所謂“負(fù)首付”。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類事件本質(zhì)上就是虛構(gòu)購房合同，進(jìn)而做高購房價格，以騙取更多的貸款來支付首付，“是典型的騙貸行為”。

樓市低迷下催生的營銷噱頭

事實上，不只有“負(fù)首付”，前不久惠州還因為“零首付”引發(fā)熱議。

相關(guān)報道顯示，惠州惠陽區(qū)的東方·鉑悅府推出“有史以來最大優(yōu)惠”——零首付，送車位，在售房源折后單價約8700至9700元/平方米。可供對比的是，該項目最高備案均價曾高達(dá)1.52萬元/平方米。

由于降價幅度較大，東方·鉑悅府引發(fā)投訴事件。目前，促銷活動被叫停，該樓盤已被鎖盤，未售房源均處于“不可售（鎖定）”狀態(tài)。

5月21日凌晨，惠陽區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布一則《關(guān)于整頓房地產(chǎn)市場、嚴(yán)厲查處違規(guī)銷售行為的通知》，具體內(nèi)容包括嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機(jī)構(gòu)營銷返首付等行為。

此外，對中介機(jī)構(gòu)（中介人員）發(fā)布不實等違法違規(guī)銷售信息的、協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)銷售的，惠陽區(qū)住建局將注銷其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，由于目前樓市整體處于下行階段，在銷售萎縮、庫存積壓以及愈發(fā)吃緊的資金鏈壓力之下，自然催生出了各類營銷噱頭。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2022年，69家典型上市房企中有34家房企凈利潤虧損，占比將近一半，較2021年的10家凈虧損情況進(jìn)一步擴(kuò)大，其中有13家規(guī)模上市房企的2022年凈利潤虧損超百億元，另外連續(xù)兩年凈利潤虧損的企業(yè)有9家。

律師：可能錢房兩空

早在2017年，住建部、央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。

但事實上，對于手上沒有足夠資金的人而言，無論是“負(fù)首付”，還是“低首付”“零首付”，無疑都是很有誘惑力的。但實際上，這背后存在很多潛在的法律風(fēng)險。

2022年，福建省福州市公安局上渡派出所破獲一起以“零首付”為噱頭的套路貸案件。該案涉及房產(chǎn)4處、受害人8名，涉案金額近70萬元。

2019年初，買房心切的方女士偶然看見了某公司“零首付”購房的廣告。在“低利息、無擔(dān)保、無抵押”等優(yōu)厚條件的誘惑下，方女士心動不已，立即提出了購房意向。

但到了房貸還款日期，方女士發(fā)現(xiàn)，房貸竟顯示無需歸還。前往銀行查證，她大吃一驚：自己的房子已被轉(zhuǎn)賣。

實際上，該詐騙團(tuán)伙以幫助墊付首付款（即“零首付”購房）的名義誘騙客戶購房，讓客戶簽下大量內(nèi)容留白的借據(jù)、承諾書、委托書、購房合同等文件。房子過戶后，公司便以“行業(yè)規(guī)矩”為由，引導(dǎo)客戶辦理賣房委托公證、裝修貸款和信用貸款手續(xù)，并誘騙客戶將貸款套現(xiàn)交至公司進(jìn)行統(tǒng)一“還款”。待套現(xiàn)金額到手，該公司便利用事先辦理的賣房委托公證等材料，將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給他人。

如此一來，不法分子便可堂而皇之地將受害人的房產(chǎn)進(jìn)行變賣、過戶，而被蒙在鼓里的受害人不僅損失了房產(chǎn)，還要為此背負(fù)一身外債。

據(jù)北京市金訴律師事務(wù)所主任王玉臣介紹，在涉及“負(fù)首付”“低首付”“零首付”實操層面，為了取得購房人的信任以及通過銀行的貸款審批，一般開發(fā)商會與購房人簽訂兩份合同，一份包含真實價格的合同以及一份包含虛高價格的合同。

這其中，包含真實價格的合同用于給購房人開具收據(jù)和發(fā)票，包含做高價格的虛假合同以及其他材料用于提供給銀行申請貸款。

但簽訂“陰陽合同”本身就是違法行為。王玉臣說，銀行經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)不會批準(zhǔn)貸款，并且可能影響購房人的個人信用。

“即使銀行批準(zhǔn)了貸款，申請貸款的額度提高，增加了購房人的負(fù)債成本，返還的本息都會隨之增加，其實加大了購房成本?！彼f。

王玉臣補(bǔ)充道，因為“負(fù)首付”“零首付”本身涉嫌違法違規(guī)，簽訂的購房合同、貸款合同有可能被解除、或者認(rèn)定無效?！百彿咳瞬粌H會面臨開發(fā)商有權(quán)不交付認(rèn)購房屋，不能取得認(rèn)購房屋所有權(quán)的風(fēng)險，在貸款合同被解除后，還會面臨銀行要求提前償還全部貸款的風(fēng)險，最終錢房皆空?！彼f。

律師提醒，購房者在購房過程中需要提高對地產(chǎn)銷售話術(shù)、銀行貸款策略的辨別能力，對購房策略、合同條款充分調(diào)查研讀，尤其注意確認(rèn)付款的主體、時間和違約責(zé)任的內(nèi)容，根據(jù)自身實際情況綜合判斷后量力而行。

（《中國新聞周刊》2023.5.31 陳淑蓮/文）