魏小來

（哈爾濱市道里區(qū)人民法院，黑龍江 哈爾濱 150076）

2023年4月20日最高人民法院發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》，對(duì)于確立不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)在司法實(shí)踐中的超級(jí)優(yōu)先權(quán)具有里程碑式意義，但該超級(jí)優(yōu)先權(quán)并不完全適用于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》）中規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)。首先，該超級(jí)優(yōu)先權(quán)僅賦予商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)，并不包含一般不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)；其次，該權(quán)利僅優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)和債權(quán)，并未明確能夠排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行效力，而一般不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)與司法查封的效力順位亦是司法實(shí)踐不可忽視的難點(diǎn)。根據(jù)中國裁判文書網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2019年我國民事一審涉及“不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)”糾紛的案件有8 952件，2020年有7 731 件，2 021年有5 109 件。該類案件的數(shù)量雖然處于逐年遞減的趨勢(shì)，但是仍然在司法實(shí)踐中存在大量的糾紛①以上數(shù)據(jù)來自在中國裁判文書網(wǎng)（https：//wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181029CR4M5A62CH/index.html）的檢索結(jié)果，檢索時(shí)間2021年1月5日，檢索關(guān)鍵詞“不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)”，并將檢索范圍限制在民事一審的范圍內(nèi)。。黨的二十大報(bào)告在“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”中明確指出“社會(huì)保障體系是人民生活的安全網(wǎng)和社會(huì)運(yùn)行的穩(wěn)定器”。因此，涉及保障人民群眾基本生存權(quán)和居住權(quán)益的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮其功能性價(jià)值。但是，在司法裁判中卻產(chǎn)生了差異化樣態(tài)，如在“李某春、中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司等案外人執(zhí)行異議之訴”民事一審案件中，廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院認(rèn)為“因李某春未能舉證證明其對(duì)涉案B2 號(hào)車位享有足以排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益”，故未予支持原告依據(jù)買受人物權(quán)期待權(quán)排除法院查封措施的請(qǐng)求①廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院（2020）桂民初26 號(hào)民事判決書。；而在“王某與海安縣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴”一審案件中，黑龍江省高級(jí)人民法院認(rèn)為“王某多年占有使用案涉房屋的事實(shí)雖不能產(chǎn)生物權(quán)期待權(quán)的法律后果，但就案涉房屋本身而言，王某應(yīng)具有物權(quán)性質(zhì)上的請(qǐng)求權(quán)”“應(yīng)認(rèn)定王某就案涉房產(chǎn)享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益”②黑龍江省高級(jí)人民法院（2020）黑民初109 號(hào)民事判決書。。綜合兩個(gè)案例對(duì)比檢視，案件事實(shí)的差異雖然會(huì)引發(fā)裁判結(jié)果的差異，但是追根朔源是基于對(duì)買受人物權(quán)期待權(quán)性質(zhì)定位的不同從而引發(fā)權(quán)利權(quán)能的差異化。

不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的性質(zhì)，理論界對(duì)此尚未統(tǒng)一結(jié)論：有觀點(diǎn)認(rèn)為屬于一種事實(shí)物權(quán)[1]100-111；還有觀點(diǎn)認(rèn)為是一種占有權(quán)物權(quán)化后的效果，獲得的是一種準(zhǔn)物權(quán)[2]；亦有觀點(diǎn)認(rèn)為這是一種“殘缺”的期待權(quán)[3]127-137。法教義學(xué)作為法學(xué)界目前重點(diǎn)關(guān)注的法學(xué)研究路徑，它在深刻挖掘法秩序背后價(jià)值預(yù)設(shè)的同時(shí)為法律適用提供了一種可操作性的范式，這能夠?yàn)榱⒎ɑ顒?dòng)和司法活動(dòng)提供一個(gè)邏輯起點(diǎn)和周密的體系運(yùn)行模式。因此，本文嘗試轉(zhuǎn)換研究路徑，從法教義學(xué)的視角探討不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的語義和構(gòu)成要件，為立法活動(dòng)和司法活動(dòng)提供借鑒。

一、以法教義學(xué)構(gòu)筑物權(quán)期待權(quán)的正當(dāng)化基礎(chǔ)

雖然法教義學(xué)將法律規(guī)范作為研究對(duì)象已是學(xué)界共識(shí)，但是法教義學(xué)的本質(zhì)屬性和實(shí)踐意義仍是爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，厘清法教義學(xué)立場(chǎng)與學(xué)科貢獻(xiàn)是在物權(quán)期待權(quán)的體系構(gòu)筑中正當(dāng)化適用法教義學(xué)的前提。

（一）實(shí)在法教義論之局限性

有學(xué)者認(rèn)為法教義學(xué)是“一門將現(xiàn)行實(shí)在法秩序作為堅(jiān)定信奉而不加懷疑的前提”[4]，這種論點(diǎn)傾向于實(shí)在法教義論領(lǐng)域，它要求法學(xué)研究和法律適用嚴(yán)格圍繞現(xiàn)行實(shí)在法來推進(jìn)，這種論點(diǎn)在實(shí)際應(yīng)用中存在三個(gè)特征：一是以文義解釋方法作為對(duì)立法活動(dòng)和立法成果的首要解釋路徑，在堅(jiān)守現(xiàn)有實(shí)在法秩序的基礎(chǔ)上有效應(yīng)對(duì)社會(huì)發(fā)展變化；二是全面兼顧法律實(shí)質(zhì)正義與形式正義，實(shí)現(xiàn)人民群眾對(duì)法律規(guī)范的穩(wěn)定預(yù)期和合理期待；三是保證法律規(guī)范體系的融慣性[5]。例如，在刑法領(lǐng)域就有學(xué)者旗幟鮮明地提出刑法教義學(xué)的實(shí)證主義立場(chǎng)：“將現(xiàn)行刑法視為信仰的來源，根據(jù)現(xiàn)行刑法的規(guī)定對(duì)現(xiàn)行刑法進(jìn)行闡釋的學(xué)問，就是刑法教義學(xué)?！盵6]實(shí)際上，這種理念易使法教義學(xué)滑向法條主義、形式主義或概念法學(xué)的窠臼，它將法教義學(xué)設(shè)置為一種封閉循環(huán)的方法論體系，使法教義學(xué)在法律規(guī)范適用層面界限分明，他們認(rèn)為：“當(dāng)一部法典業(yè)已厘定，就應(yīng)逐字遵守，法官唯一的使命就是判定公民的行為是否符合成文法律?！盵7]在物權(quán)期待權(quán)的命題下，對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)最早可以追溯到2002年頒布施行的《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》），《批復(fù)》第三條明確規(guī)定：“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人?！钡牵绻詫?shí)證主義下的法教義學(xué)入手，僅在法條文義上精耕細(xì)作，則難以明晰“消費(fèi)者”的內(nèi)涵及其享有的物權(quán)期待權(quán)所能夠?qū)沟臋?quán)利屬性，廣東省高級(jí)人民法院曾就該《批復(fù)》中消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)的問題進(jìn)行了請(qǐng)示。因此，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)嘗試將實(shí)證主義觀點(diǎn)與法教義學(xué)實(shí)現(xiàn)切割，理由具體如下。

首先，描述法律概念或條款文義是法教義學(xué)的重要組成部分，但并非全部。羅比特·阿列克西（Robert Alexy）提出了法教義學(xué)的三重內(nèi)涵，分別是全面闡述現(xiàn)行實(shí)在法規(guī)范、深入研究法律的體系融慣性和統(tǒng)一法律的適用方式[8]，因而法教義學(xué)不應(yīng)固守法條主義下純粹的涵攝和演繹推理，實(shí)在法教義論對(duì)司法實(shí)踐的極端性要求應(yīng)當(dāng)摒棄，進(jìn)而使法教義學(xué)在面對(duì)利益衡量、后果思維時(shí)表現(xiàn)出開放和包容，就上述廣東省高級(jí)人民法院針對(duì)《批復(fù)》的請(qǐng)示，最高人民法院發(fā)布的《最高人民法院執(zhí)行工作辦公室關(guān)于〈最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償問題的批復(fù)〉中有關(guān)消費(fèi)者權(quán)利應(yīng)優(yōu)先保護(hù)的規(guī)定應(yīng)如何理解的答復(fù)》明確指出：“第二條關(guān)于已交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者權(quán)利應(yīng)優(yōu)先保護(hù)的規(guī)定，是為了保護(hù)個(gè)人消費(fèi)者的居住權(quán)設(shè)置的，即購房應(yīng)是直接用于滿足其生活居住需要，而不是用于經(jīng)營(yíng)，不應(yīng)作擴(kuò)大解釋?！逼渲须m然要求不應(yīng)進(jìn)行擴(kuò)張性闡釋，但是字里行間凸顯出對(duì)法律規(guī)范的理解和適用應(yīng)當(dāng)遵守實(shí)在法秩序背后的現(xiàn)實(shí)價(jià)值和利益衡量[9]119-127。

其次，法教義學(xué)可以對(duì)現(xiàn)行法律規(guī)范進(jìn)行檢視?！懊穹ń塘x學(xué)的目標(biāo)在于，以科學(xué)方法尤其是體系思維（systematischen Denkens）有序和穩(wěn)固地重構(gòu)現(xiàn)行私法?！盵10]民法教義學(xué)被賦予一種司法實(shí)踐導(dǎo)向，其目的不僅在于描述、制定法律規(guī)范，更在于對(duì)法律規(guī)范可行性的證立，因而教義學(xué)在民法領(lǐng)域應(yīng)當(dāng)具備一種論證的力量，在這種功能下教義學(xué)可以評(píng)價(jià)法律規(guī)范在司法實(shí)踐中是否存在法律漏洞或價(jià)值缺位。《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十八條明確要求符合“權(quán)利能夠排除執(zhí)行”的條件法院才能考慮阻卻申請(qǐng)執(zhí)行人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，此時(shí)異議人的權(quán)利何時(shí)達(dá)致足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的程度引發(fā)了爭(zhēng)議：有學(xué)者認(rèn)為物權(quán)期待權(quán)的權(quán)利應(yīng)定位為事實(shí)物權(quán)、中間權(quán)利，優(yōu)先于申請(qǐng)執(zhí)行人的金錢債權(quán)[11]81-94；還有學(xué)者將物權(quán)期待權(quán)定位于債權(quán)，認(rèn)為其優(yōu)先于申請(qǐng)執(zhí)行人的金錢債權(quán)違背物權(quán)法定原則[3]127-137。權(quán)利性質(zhì)的定位和權(quán)利排除的認(rèn)定牽涉申請(qǐng)執(zhí)行人、被執(zhí)行人和異議申請(qǐng)人三方主體，牽涉?zhèn)鶛?quán)實(shí)現(xiàn)與生存權(quán)益的二元對(duì)立，在面對(duì)實(shí)踐與學(xué)理的爭(zhēng)議時(shí)法教義學(xué)應(yīng)當(dāng)發(fā)揮其在現(xiàn)行實(shí)在法框架下的解釋論證功能，在深刻挖掘物權(quán)期待權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行法秩序背后價(jià)值的基礎(chǔ)上，探尋、調(diào)整、摒棄與法秩序價(jià)值相悖的法律規(guī)范?；乜次餀?quán)期待權(quán)的立法沿革，《批復(fù)》第二條就是為了保證商品房消費(fèi)者和一般不動(dòng)產(chǎn)買受人基本生存權(quán)這一更高維度的價(jià)值而制定的，而《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十八條又是由于我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)普遍性地遵循債權(quán)形式主義原則，致使不動(dòng)產(chǎn)登記的主要功能傾向于公示公信，在生存權(quán)益優(yōu)先于金融機(jī)構(gòu)利益的價(jià)值取向下，賦予商品房消費(fèi)者和一般買受人對(duì)抗執(zhí)行行為的特殊權(quán)利是一種理性立法行為[12]。

因此，司法實(shí)踐應(yīng)當(dāng)通過法教義學(xué)透過這種利益衡量和后果主義思維實(shí)現(xiàn)制度與價(jià)值的融會(huì)貫通，通過體系內(nèi)的批判調(diào)整實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)價(jià)值不動(dòng)搖。

（二）公理法教義論之可行性

有學(xué)者認(rèn)為“將這種公理視為不可變更的法教義具有現(xiàn)實(shí)意義”[13]，這種論點(diǎn)屬于公理法教義論的范疇。這種公理法教義論不同于上述的實(shí)在法教義論，前者探討現(xiàn)行實(shí)在法秩序，而后者聚焦于現(xiàn)行實(shí)在法律規(guī)范本體。實(shí)在法秩序或?qū)嵲诜w系在形式層面易被認(rèn)定為實(shí)在法規(guī)范的集合體，但實(shí)在法秩序的內(nèi)涵在實(shí)質(zhì)層面看來是一種價(jià)值指引，因而“以信奉實(shí)在法秩序?yàn)榱?chǎng)的法教義學(xué)，訴諸的必然是實(shí)在法秩序的內(nèi)在價(jià)值”[14]。公理法教義學(xué)通過探尋一種客觀堅(jiān)定、不容置疑、普遍認(rèn)可的理由來實(shí)現(xiàn)法律規(guī)范的價(jià)值預(yù)設(shè)，那么這種理由一般是通過法秩序背后的立法價(jià)值和立法目的進(jìn)行提煉，它雖然不如《中華人民共和國民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）的基本原則那樣穩(wěn)固，但是仍然能夠成為法律適用的基礎(chǔ)性真理。立法者在賦予商品房消費(fèi)者或一般不動(dòng)產(chǎn)買受人對(duì)抗執(zhí)行行為的物權(quán)期待權(quán)時(shí)，其法律體系背后的價(jià)值就是生存權(quán)的優(yōu)先性，因而相關(guān)法律規(guī)范的制定、修正與解釋以及法律適用均應(yīng)當(dāng)圍繞這種基礎(chǔ)性真理運(yùn)行。這種公理法教義論相較于其他理論具有三個(gè)優(yōu)勢(shì)：一是基礎(chǔ)性真理能夠?qū)崿F(xiàn)法律規(guī)范體系化的工作目標(biāo)，在外部體系方面，基礎(chǔ)性真理通過歸置法律概念、法律結(jié)構(gòu)和法律形式使部門法間體系自洽，在內(nèi)部體系方面，基礎(chǔ)性真理的普適性能夠?qū)崿F(xiàn)法律規(guī)范間的協(xié)調(diào)性[15]，同時(shí)這種體系化亦表現(xiàn)為通過使學(xué)說遵守基礎(chǔ)性公理從而達(dá)致理論界觀點(diǎn)的統(tǒng)一，使學(xué)說法教義論轉(zhuǎn)化為公理法教義論；二是公理法教義論打破了傳統(tǒng)認(rèn)知下法教義學(xué)的封閉性，公理法教義論的開放性和包容性促使其在遵守法律規(guī)范框架下深刻挖掘其法秩序背后的立法價(jià)值和目的，并適時(shí)進(jìn)行修正和調(diào)整，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)法律規(guī)范的漏洞填補(bǔ)和價(jià)值補(bǔ)充；三是公理法教義論的價(jià)值評(píng)判功能是保證法律規(guī)范正向運(yùn)行的基礎(chǔ)，但這基于審判人員、立法人員亦應(yīng)當(dāng)具備對(duì)公理性原則進(jìn)行檢視的能力。阿圖爾·考夫曼（Arthur Kaufmann）認(rèn)為：“法律理念是法律最高的價(jià)值，而此最高的價(jià)值則是正義?！盵16]作為最高價(jià)值的“正義”，其衍生了最基本原則，在最基本原則的統(tǒng)領(lǐng)下又衍生了具體的法律規(guī)范，如在民事法律活動(dòng)中，強(qiáng)調(diào)平等原則、自愿原則、公平原則等，在刑法范疇內(nèi)，強(qiáng)調(diào)罪責(zé)刑相適應(yīng)原則、罪刑法定原則等。作為一般條款，最基本原則應(yīng)當(dāng)普遍性地適用于部門法范疇內(nèi)的全部條款，具有統(tǒng)領(lǐng)部門法律規(guī)范的權(quán)威性，而這些條款的最高價(jià)值應(yīng)當(dāng)是“正義”。在物權(quán)期待權(quán)的法秩序中，我們可以發(fā)現(xiàn)一條價(jià)值傳送紐帶，即“正義—憲法的國家尊重和保障人權(quán)原則—民法公平原則、守法和公序良俗原則—生存權(quán)優(yōu)先原則—商品房消費(fèi)者和一般不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先規(guī)則”。

隨著司法實(shí)踐案例的多元化發(fā)展樣態(tài)，固守法律規(guī)范文義、排斥其他考量因素的實(shí)在法教義論已經(jīng)難以為法律適用提供助益，具有開放性和包容性的公理法教義論應(yīng)當(dāng)在司法實(shí)踐和立法活動(dòng)中得到應(yīng)用。物權(quán)期待權(quán)作為一種可以排除執(zhí)行權(quán)的異議權(quán)利，其發(fā)軔于德國民法體系。在執(zhí)行異議和執(zhí)行異議之訴中，存在不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先受償權(quán)等權(quán)益的競(jìng)合沖突案件，但學(xué)者們尚難以為物權(quán)期待權(quán)的優(yōu)先性找尋到正當(dāng)化依據(jù)，甚至有人質(zhì)疑其優(yōu)先性是否具備正當(dāng)化依據(jù)。對(duì)于這種已經(jīng)取得部分權(quán)利且未來將會(huì)取得完整權(quán)利的物權(quán)期待權(quán)，有學(xué)者嘗試從物權(quán)性權(quán)利角度出發(fā)區(qū)分為法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)，他們認(rèn)為這能夠解決“立法和司法就會(huì)遇到如何既客觀地確定物上權(quán)利支配秩序、又能夠?qū)φ_權(quán)利進(jìn)行保護(hù)的問題?！盵11]81-94這種事實(shí)物權(quán)在債權(quán)形式主義的框架內(nèi)，有學(xué)者將交付鑰匙、繳納物業(yè)費(fèi)、交付不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書等簽署房屋買賣合同以外的事實(shí)行為認(rèn)可為物權(quán)期待權(quán)的債權(quán)意思表示和外在表現(xiàn)形式，從而足以排除執(zhí)行行為；亦有學(xué)者進(jìn)一步劃分事實(shí)物權(quán)為繼承型事實(shí)物權(quán)、約定型事實(shí)物權(quán)和轉(zhuǎn)讓型事實(shí)物權(quán)[1]100-111；還有學(xué)者提出“物權(quán)變動(dòng)三階段理論”[17]，這種突破債權(quán)與物權(quán)二分法的理論為物權(quán)期待權(quán)進(jìn)入中間道路提供了理論基礎(chǔ)，但理論界對(duì)其性質(zhì)認(rèn)定并未形成一致觀點(diǎn)。在司法實(shí)踐中，我們可以看到的是對(duì)物權(quán)期待權(quán)的廣泛認(rèn)可和支持以及在相同法律規(guī)范、類似要件事實(shí)相同的情況下產(chǎn)生的不同裁判結(jié)果，而物權(quán)期待權(quán)的權(quán)利性質(zhì)不明晰亦不斷突破物權(quán)法定原則和市場(chǎng)交易公平原則。在上位法尚未明確物權(quán)期待權(quán)性質(zhì)、《民法典》保持沉默的情況下，我們可以嘗試通過公理法教義論為其找尋司法審判活動(dòng)中的實(shí)體基礎(chǔ)并進(jìn)行充分的價(jià)值考量，從而實(shí)現(xiàn)物權(quán)期待權(quán)在法教義學(xué)視野下的體系完善。公理法教義論是將法律規(guī)范文義作為邏輯起點(diǎn)，各部分獨(dú)立評(píng)價(jià)且各部分能夠融會(huì)貫通的作業(yè)過程。因此，在體系色彩濃厚的公理法教義論指引下，雷磊教授援引古斯塔夫·拉德布魯赫（Gustav Radbruch）所提出的法教義學(xué)作業(yè)的解釋、建構(gòu)、體系化三個(gè)層面[18]，重新提出了法教義學(xué)的作業(yè)方式：意義闡釋、法學(xué)建構(gòu)和體系化[19]。為了使作業(yè)方式更加貼合公理法教義論項(xiàng)下的立場(chǎng)和方法論，遵循法律規(guī)范的基本框架和界限、具有濃厚的體系自洽色彩、實(shí)現(xiàn)經(jīng)驗(yàn)—分析—實(shí)踐三個(gè)維度的設(shè)立，故本文針對(duì)作業(yè)方式采用語義確證、要件歸入和體系化作為指稱。

二、不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的語義確證

王澤鑒教授總結(jié)了法教義學(xué)的五大功能，分別是穩(wěn)定性功能、進(jìn)步功能、減輕論證負(fù)擔(dān)功能、技術(shù)功能、修正與更新功能，其中減輕論證負(fù)擔(dān)功能要求法教義學(xué)將法律規(guī)范價(jià)值充分挖掘、構(gòu)建明確的概念和邏輯體系并提供堅(jiān)實(shí)的正當(dāng)化依據(jù)[20]。因此，公理法教義論項(xiàng)下的內(nèi)涵解釋應(yīng)當(dāng)包含兩層含義，分別是形式意義下的法律規(guī)范條款的語義確證和實(shí)質(zhì)意義下法律規(guī)范的價(jià)值確證，前者傾向于從現(xiàn)有語言識(shí)別規(guī)則和文義解釋規(guī)則來為法律規(guī)范尋求正當(dāng)化依據(jù)，后者則是充分運(yùn)用解釋學(xué)方法論為法律規(guī)范尋求正當(dāng)化依據(jù)。就第一層涵義來講，梁慧星教授認(rèn)為文義解釋應(yīng)“按照用語之文義及通常使用方式，以闡釋法律之意義內(nèi)容”“法律條文系由文字詞句所構(gòu)成，欲確定法律的意義，須先了解其所用詞句，確定其詞句之意義”[21]216。而目的性擴(kuò)張解釋和目的性限縮解釋亦應(yīng)被涵攝于第一層范疇之內(nèi)，目的性擴(kuò)張和目的性限縮明確區(qū)別于擴(kuò)張解釋和限縮解釋方法，前兩者是一種法律適用視野下的漏洞填補(bǔ)方法，是一種超出了普通民眾“預(yù)測(cè)可能性”的法律修正形式，但仍是維護(hù)法秩序基本價(jià)值的舉措，而后兩者是一種純粹的法律解釋方法。就第二層涵義來講，合理運(yùn)用法律解釋方法來確證法律規(guī)范的意義，如梁慧星教授認(rèn)為法律漏洞的具體涵義，一是現(xiàn)行實(shí)在法秩序下存在一定的缺憾，二是這種缺憾影響了現(xiàn)行實(shí)在法功能價(jià)值的發(fā)揮，三是這種缺憾并非是“意料之內(nèi)”的漏洞，即“現(xiàn)行法體系上存在影響法律功能，且違法立法意圖之不完全性”[21]253。對(duì)上述三個(gè)要件事實(shí)通過目的解釋、歷史解釋、當(dāng)然解釋、合憲性解釋等進(jìn)行分析理解就是解釋作業(yè)的過程。因此，第二層涵義相較于內(nèi)涵解釋更傾向于價(jià)值挖掘，故本文在內(nèi)涵解釋維度僅進(jìn)行語義確證的分析。在語義確證層面，又包含兩種作業(yè)模式，具體分析如下。

（一）文本分析

一種作業(yè)模式是純粹的將語義作為法律規(guī)范的載體進(jìn)行分析，將法律規(guī)范不視為一種強(qiáng)制性約束的集合，而是視為一種文本的集合[22]。在進(jìn)一步分析“不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)”的法律概念與現(xiàn)實(shí)生活的互動(dòng)作用前，應(yīng)當(dāng)廓清其文本領(lǐng)域的內(nèi)涵與外延，以此為尋求其法律價(jià)值正當(dāng)化依據(jù)奠定基礎(chǔ)。在考察“不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)”的法律文本時(shí)，應(yīng)當(dāng)將其置入具體規(guī)范條款中進(jìn)行探討，《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十八條和第二十九條為“不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)”設(shè)置了兩種模式，分別是“一般不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)”和“商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)”，前者的構(gòu)成要件為“簽署有效的書面合同應(yīng)當(dāng)在法院正式采取查封措施前”“在法院采取查封措施前已經(jīng)實(shí)際占有不動(dòng)產(chǎn)”“支付價(jià)款數(shù)額符合法律規(guī)定”以及“尚未進(jìn)行公示登記并非基于買受人的過錯(cuò)”，按照公理法教義論的體系化要求，將上述要件從特殊到一般、從具象到抽象后可以表述為主體要件（已經(jīng)按法律規(guī)定支付價(jià)款的不動(dòng)產(chǎn)買受人）、形式要件（書面的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同）、客觀要件（已經(jīng)實(shí)際占有該不動(dòng)產(chǎn)）、主觀要件（尚未進(jìn)行公示公信非因主體之過錯(cuò)）、客體要件（一般不動(dòng)產(chǎn)）以及時(shí)間要件（法院查封措施效力產(chǎn)生前），即從反面解釋，若一般買受人的行為要件無法通過演繹推理涵攝于上述法律規(guī)范，則其行為應(yīng)當(dāng)具有非難性?；貧w到“一般不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)”詞義本身，其包含了兩部分內(nèi)容，一是主體要件為“一般不動(dòng)產(chǎn)買受人”，二是享有權(quán)利為“物權(quán)期待權(quán)”。主體要件的內(nèi)涵可以由前述構(gòu)成要件析出?！拔餀?quán)期待權(quán)”應(yīng)當(dāng)將其進(jìn)一步拆分為“物權(quán)”和“期待權(quán)”進(jìn)行分析：根據(jù)《民法典》第二百零九條之規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)采用登記設(shè)立原則，循此分析，一般買受人在簽署書面買賣合同后享有的是合同債權(quán)，基于債權(quán)相對(duì)性原則該權(quán)利與申請(qǐng)執(zhí)行人享有的金錢債權(quán)應(yīng)為平等關(guān)系，但在生存權(quán)具有優(yōu)益性且未來有取得完整物權(quán)可能性的情況下，案外人可能享有非日常理解意義上的“物權(quán)”；而“期待權(quán)”是對(duì)未來能夠取得完整權(quán)利的一種期望[23]，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得的部分要件達(dá)成（即完整權(quán)利取得預(yù)備階段）且該部分要件的達(dá)成足以使買受人相信未來將取得完整的物權(quán)，并對(duì)這種物權(quán)保持一種理性期待，這種“期待”由于受到法律規(guī)范的強(qiáng)制性保護(hù)從而成為了一種權(quán)利。

（二）文義解釋

另一種作業(yè)模式是作為所有解釋方法論旅程開端的文義解釋，亦稱為文法解釋。簡(jiǎn)單而言，就是對(duì)法律規(guī)范的構(gòu)成要件或要素的詞語涵義進(jìn)行解釋的一種方法。作為漏洞填補(bǔ)或法律修正的一種方式，其要求填補(bǔ)或修正行為具有明確的界限，即填補(bǔ)和修正行為（此處為文義解釋）應(yīng)當(dāng)在立法者語言習(xí)慣或通常理解的文義射程之內(nèi)，尤其是在刑事法律規(guī)范領(lǐng)域，不得隨意進(jìn)行類推解釋或超出文義射程的解釋。回歸《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條之規(guī)定，其設(shè)置了“商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)”，根據(jù)該條款，權(quán)利構(gòu)成要件為主體要件（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下商品房的買受人且已經(jīng)依據(jù)法律規(guī)定支付了價(jià)款）、形式要件（簽署有效的書面合同）、客體要件（該商品房為買受人名下唯一居住用房）、時(shí)間要件（法院查封措施效力產(chǎn)生前）。在不存在法院查封的情境下，《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》規(guī)定商品房消費(fèi)者的“超級(jí)優(yōu)先權(quán)”僅存在“以居住為目的”和“支付全部?jī)r(jià)款”即可，即相較于“一般買受人物權(quán)期待權(quán)”，從主觀過錯(cuò)和主體要件兩個(gè)方面降低了適用門檻，但我們僅從“商品房消費(fèi)者”在詞語表達(dá)上的差異來觀察，無法探尋法律規(guī)范真正的文義。因此，托馬斯·M.J.默勒斯（Thomas M.J.Mllers）提出了文義解釋的具體步驟，一是探尋立法者在參與該法律規(guī)范制定乃至于參與立法前的語言表述習(xí)慣，二是探尋在法學(xué)專業(yè)學(xué)科領(lǐng)域中司法實(shí)踐和學(xué)術(shù)理論的語言表述習(xí)慣，三是探尋在日常生活中人們的語言表述習(xí)慣[24]197。

首先，從立法者的語言表述習(xí)慣分析“商品房消費(fèi)者”一詞，我們應(yīng)當(dāng)回看“商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)”的立法沿革。商品房消費(fèi)者”一詞肇始于2002年頒布施行的《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，形成了明確的商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)＞建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)＞抵押權(quán)優(yōu)先受償權(quán)＞其他債權(quán)的權(quán)利優(yōu)劣順位，雖然沒有明確主體要件、時(shí)間要件、客觀要件以及與其他權(quán)利的優(yōu)先性，但是其背后生存權(quán)優(yōu)先的法秩序價(jià)值可見一斑。此后，2004年頒布施行的《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條對(duì)尚未進(jìn)行房屋正式登記但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理了商品房預(yù)售許可或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的特殊情形進(jìn)行了規(guī)范，結(jié)合《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》和2019年印發(fā)的《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第一百二十五條的進(jìn)一步要求，從公理法教義論保持橫向規(guī)范體系融慣性出發(fā)，涉商品房消費(fèi)者特殊規(guī)則的主體內(nèi)涵一般為“從房地產(chǎn)開發(fā)商處購買商品房的買受人”，且這種買受人“支付合理價(jià)款”“名下無其他住房”（若無法院查封存在，則不要求住房的“唯一性”）。

其次，法學(xué)學(xué)科專業(yè)表述習(xí)慣一般為規(guī)范性表述或描述性表述，這種表述來源于法學(xué)理論界的論點(diǎn)、司法裁判案例或指導(dǎo)性案例以及法學(xué)推理論證模型，但如果將《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡(jiǎn)稱《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》）的“消費(fèi)者權(quán)益”直接套用于“商品房消費(fèi)者”，則難以妥當(dāng)嵌入生存權(quán)優(yōu)先保護(hù)的價(jià)值體系之內(nèi)。因此，有學(xué)者嘗試從司法認(rèn)定角度提出了“商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)”主體的分析路徑：圍繞待決案件客體進(jìn)行兩步認(rèn)定，分別是“已有房屋的數(shù)量核查”和“現(xiàn)購房屋的用途核查”，而“已有房屋的數(shù)量核查”重點(diǎn)審查“需要核查的主體范圍”“需要核查的房屋數(shù)量”和“需要核查的房屋位置”[9]119-127，即通過以不動(dòng)產(chǎn)為核心的客體要件來探尋“商品房消費(fèi)者”的文法內(nèi)涵，這種分析路徑本質(zhì)上圍繞“滿足基本生活之需要”的認(rèn)定。但是，法學(xué)學(xué)科專業(yè)表述習(xí)慣一般以規(guī)范目的反推文義解釋的方法，在公理法教義論看來其忽視了基礎(chǔ)性法源的文義在司法實(shí)踐中的普遍約束力，容易使審判人員將目光聚焦于僅具有輔助性遵從義務(wù)的次級(jí)法源和缺乏強(qiáng)制性遵從義務(wù)的法認(rèn)知源。

最后，是日常語言表述習(xí)慣方法下的文義解釋。日常表述習(xí)慣存在于非法律專業(yè)人士和法律專業(yè)人士的日常生活，然而，審判人員在處理案件時(shí)的主觀預(yù)判不僅基于大量的前見判例和指導(dǎo)性案例，更是源于一種通過日常行為習(xí)慣和樸素的正義觀而形成的一種思維方式。通過專業(yè)術(shù)語表達(dá)而形成的裁判文書雖然展現(xiàn)了審判人員依據(jù)要件事實(shí)進(jìn)行演繹推理的涵攝過程，但是很多時(shí)候大前提與小前提循環(huán)往復(fù)的裁判方式本質(zhì)上是在為價(jià)值預(yù)判尋求一種正當(dāng)性基礎(chǔ)。在日常生活理解中，“開發(fā)商”被定義為由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)向政府租用土地使用權(quán)后開發(fā)房屋并進(jìn)行出租出售的市場(chǎng)主體，而“消費(fèi)者”是指為達(dá)到個(gè)人使用目的而購買各種產(chǎn)品與服務(wù)的個(gè)人或最終產(chǎn)品的個(gè)人使用者，綜合來看就是為了使用房屋而購買房地產(chǎn)開發(fā)房屋的個(gè)體。但是，這種工具書式的結(jié)論無法妥當(dāng)適用于立法活動(dòng)和司法活動(dòng)，更現(xiàn)實(shí)的做法是采用實(shí)證主義分析下的定性分析法和定量分析法。中國裁判文書網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示2021年涉及“商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)”的案件有1 480件①數(shù)據(jù)來自中國裁判文書網(wǎng)（https：//wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181217BMTKHNT2W0/index.html?pageId=109700240 e13aaecc7fe9a9db0cf3033&s8=03）的檢索結(jié)果，檢索關(guān)鍵詞“商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)”，檢索時(shí)間2023年1月3日。，值得注意的是其中很多裁判文書對(duì)“商品房消費(fèi)者”的客體要件進(jìn)行了擴(kuò)張解釋。例如，在“張某曦、甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場(chǎng)支行等申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴”民事二審案件中，最高人民法院認(rèn)為“案涉車位是住房的必要配套設(shè)施，具有保障業(yè)主基本居住權(quán)益的屬性”②中華人民共和國最高人民法院民事判決書：（2022）最高法民終86 號(hào)。，將“商品房消費(fèi)者”的客觀要件擴(kuò)展至“停車位”，這種在立法活動(dòng)目的價(jià)值內(nèi)和可預(yù)測(cè)范疇內(nèi)的寬宏解釋是被司法實(shí)踐所容許的。

三、不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的要件歸入

公理法教義論認(rèn)為法教義學(xué)的公理性原則“是法律的基礎(chǔ)性真理、原理或是為其他法律要素提供基礎(chǔ)或本源的綜合性原理或出發(fā)點(diǎn)”[25]。公理性原則實(shí)質(zhì)是從社會(huì)活動(dòng)中提煉出的具有廣泛共識(shí)性的原則，這種原則的制定并非是任意性的，而是從現(xiàn)代法治國家基本理念中析出的。這種基礎(chǔ)性原則所衍生和發(fā)現(xiàn)的法律規(guī)范應(yīng)當(dāng)具有理論價(jià)值和實(shí)踐價(jià)值的雙重面向，即法律規(guī)范的重要作用應(yīng)當(dāng)是為不特定人群設(shè)置一種行為方式和穩(wěn)定的預(yù)期，但需要意識(shí)到“現(xiàn)代社會(huì)糾紛已經(jīng)無法采用一事一例的問題式方法來解決，而必須依靠具有普遍性的統(tǒng)一式方案”[26]。這種具有普遍性的統(tǒng)一方案就是經(jīng)過證明和認(rèn)定的要件事實(shí)以相似的作業(yè)模式妥當(dāng)歸入法律規(guī)范要件并依法作出裁判。

在實(shí)踐領(lǐng)域關(guān)于要件事實(shí)的妥當(dāng)歸入，就是將具有法律效力的事實(shí)與規(guī)范要件進(jìn)行一一對(duì)應(yīng)，有審判專家提出了三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一是經(jīng)過有效證明的法律事實(shí)能夠與規(guī)范要件相契合，二是這種事實(shí)與構(gòu)成要件的契合應(yīng)當(dāng)能夠滿足法律規(guī)范的所有構(gòu)成要件，三是訴訟相對(duì)方提出的抗辯權(quán)利構(gòu)成要件不成立[27]。然而，在“大前提—小前提—結(jié)論”的外部演繹推理之下，亦有內(nèi)部的演繹推理模型，如在不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的有效書面合同認(rèn)定方面，可以將“要式合同—是否成立—是否有效—合同內(nèi)容—履行可預(yù)期性—買受人方過錯(cuò)—損失”作為法律論證模型。此外，需要結(jié)合理論領(lǐng)域中關(guān)于要件事實(shí)歸入的基本要求，如理論領(lǐng)域強(qiáng)調(diào)一種復(fù)雜的建構(gòu)模型，它認(rèn)為同一個(gè)要件事實(shí)可能會(huì)歸入不同的法律規(guī)范要件，基于不同的詮釋樣態(tài)會(huì)引發(fā)不同的法律效果，因而在要件事實(shí)歸入作業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)窮盡可能的法律后果。同時(shí)，公理法教義論的開放性與包容性要求，要件歸入工作應(yīng)當(dāng)參考社會(huì)背景和法律規(guī)范的社會(huì)功能，在不逾越公序良俗的情況下進(jìn)行一種利益衡量，如熊秉元教授在法經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中從應(yīng)然視角提出的“成本效益”與“均衡分析”，這種后果式思維堅(jiān)持“降低成本是人們行為的主要驅(qū)動(dòng)力”[28]。因此，法教義學(xué)項(xiàng)下的要件歸入工作不僅要尊重現(xiàn)行實(shí)在法規(guī)范，還要實(shí)現(xiàn)法律證立環(huán)節(jié)的社會(huì)意義。在司法實(shí)踐中，除不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款受償權(quán)、抵押權(quán)及其他債權(quán)的沖突外，更多地集中于執(zhí)行異議和執(zhí)行異議之訴案件中的不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)與法院查封效力的沖突問題，即不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)是否具有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行效力的問題。因此，本文將以《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十八條和第二十九條為基礎(chǔ)性規(guī)范，在保證實(shí)踐價(jià)值與理論價(jià)值統(tǒng)一的情境下分析“買受人物權(quán)期待權(quán)”的形式要件、主體要件和時(shí)間要件的歸入問題。

（一）時(shí)間要件：法院查封效力實(shí)際生效前

我國不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)雖然援引于《德國民法典》，但是依據(jù)《德國民法典》第八百七十三條的規(guī)定，其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的取得采用物權(quán)行為理論，完整的不動(dòng)產(chǎn)自物權(quán)獲得的時(shí)間要件是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)合意達(dá)成且完成不動(dòng)產(chǎn)變更登記公示流程，而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)取得時(shí)間要件并不要求完成登記公示，而是在登記前買賣雙方對(duì)物權(quán)移轉(zhuǎn)合意進(jìn)行依法公證、向土地登記部門提出物權(quán)移轉(zhuǎn)登記公示的意思表示或出賣人將不動(dòng)產(chǎn)許可證交付給買受人，即物權(quán)期待權(quán)的時(shí)間要件為雙方達(dá)成物權(quán)移轉(zhuǎn)合意且完成法定的意思表示行為。從比較法的視野看，由于我國不動(dòng)產(chǎn)自物權(quán)移轉(zhuǎn)生效采債權(quán)形式主義，故無過錯(cuò)買受人物權(quán)期待權(quán)并不以登記公示和債權(quán)合意為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，而是采用特殊的雙重時(shí)間節(jié)點(diǎn)模式，一是法院查封效力實(shí)際生效前，二是買受人已經(jīng)依法支付相應(yīng)價(jià)款，兩者的關(guān)系可能是先后的，也可能是重合的，但“買受人已經(jīng)依法支付相應(yīng)價(jià)款”的要件具備判斷主體適格的功能，因而該節(jié)點(diǎn)更傾向于主體要件，即買受人需要履行客觀義務(wù)后才能憑借物權(quán)期待權(quán)提起執(zhí)行異議排除強(qiáng)制執(zhí)行，且“法院查封效力實(shí)際生效前”對(duì)客觀要件（已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)）和形式要件（已簽訂合法有效的書面買賣合同）均具有時(shí)間上的約束力，故本文將“法院查封效力實(shí)際生效前”作為不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的唯一時(shí)間要件。有學(xué)者提出“無過錯(cuò)買受人法律地位的可查封性”，其援引《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條之規(guī)定，認(rèn)為法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)被允許查封物權(quán)期待權(quán)，因?yàn)槠渚哂小艾F(xiàn)實(shí)的、獨(dú)立的、可變價(jià)的權(quán)利”[29]。這似乎是反駁“查封”作為時(shí)間要件的理據(jù)，但物權(quán)期待權(quán)的功能面向是以生存權(quán)排除金錢債權(quán)和法院的查封行為，且其之所以為“期待權(quán)”，是因?yàn)槠洳痪邆鋫鶛?quán)形式主義下物權(quán)移轉(zhuǎn)的登記公示要件，在權(quán)利外觀上仍屬于被執(zhí)行人，法院執(zhí)行工作的性質(zhì)要求其僅做形式審查而不做實(shí)質(zhì)審查，即法院查封的仍是被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)而非案外人的期待權(quán)，將“查封”作為時(shí)間要件要求買受人的期待權(quán)是基于主觀善意而衍生，具有遵循維護(hù)買受人生存權(quán)的法秩序價(jià)值的正當(dāng)化基礎(chǔ)。

那么，何種“查封”事實(shí)行為能夠歸入不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的時(shí)間要件？

首先，“查封”行為的客體應(yīng)為具有轉(zhuǎn)讓性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)。從比較法的視野審視，《德國民法典》規(guī)定，強(qiáng)制執(zhí)行行為是一種處分行為，其處分行為的效力類似于民事法律行為的處分行為，但如果處分行為觸動(dòng)了禁止處分的規(guī)定，則該處分行為對(duì)特定人的效力是無效，即強(qiáng)制行為無效。此外，《德國民法典》第四百條明確規(guī)定，只要債權(quán)是不可予以扣押的，就不得加以讓與。從反面解釋來看，則是允許查封的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具備轉(zhuǎn)讓效力，其立法活動(dòng)的正當(dāng)性來源于：一是如果查封的物權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，則買受人因無法獲得完整的自物權(quán)而失去了獲得期待權(quán)的基礎(chǔ)，買受人排除查封行為的異議權(quán)也就無從談起。二是執(zhí)行查封行為的最終目的并非是限制被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或影響其社會(huì)聲譽(yù)（對(duì)被執(zhí)行人進(jìn)行信用懲戒一般采取限制其高消費(fèi)措施和列入失信被執(zhí)行人名單），而是通過對(duì)查封財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣、變賣或以物抵債來實(shí)現(xiàn)申請(qǐng)執(zhí)行人的金錢債權(quán)。2019年發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于在執(zhí)行工作中進(jìn)一步強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念的意見》明確規(guī)定“需要查封的不動(dòng)產(chǎn)整體價(jià)值明顯超出債權(quán)額的，應(yīng)當(dāng)對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)相應(yīng)價(jià)值部分采取查封措施”，這就凸顯了查封行為的最終價(jià)值——金錢債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，但在拍賣、變賣或以物抵債后涉及通過不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)變更不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人登記，若不動(dòng)產(chǎn)為禁止轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，則基于無法進(jìn)行更名登記會(huì)導(dǎo)致金錢債權(quán)實(shí)現(xiàn)目的落空。三是法律禁止轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)往往是禁止在市場(chǎng)上流通的財(cái)產(chǎn)，如國家享有所有權(quán)的礦藏、水流、海域、野生動(dòng)植物資源等，不得通過執(zhí)行查封行為使禁止流通的目的被架空[30]。

其次，“預(yù)查封”事實(shí)行為不應(yīng)歸入法律規(guī)范的構(gòu)成要件。在“深圳市海陸輝煌投資發(fā)展有限公司、廣東永業(yè)集團(tuán)股份有限公司申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴”二審案件中，原審法院查明在涉案土地被“預(yù)查封”前永業(yè)公司已經(jīng)將土地出售并申辦了國土證或房屋所有權(quán)證，原審法院依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十八條之規(guī)定支持了盧某等16 人的物權(quán)期待權(quán)，廣東省高級(jí)人民法院對(duì)原審法院查明的事實(shí)表示認(rèn)可并維持了原判①廣東省高級(jí)人民法院（2019）粵民終1688 號(hào)民事判決書。。因此，在司法實(shí)踐中認(rèn)定物權(quán)期待權(quán)構(gòu)成時(shí)存在認(rèn)定寬松的趨勢(shì)，尤其是將“預(yù)查封”認(rèn)定為與“查封”具有同等效力，但在要件事實(shí)歸入時(shí)，應(yīng)當(dāng)意識(shí)到“預(yù)查封”與“查封”存在本質(zhì)上的區(qū)別：一是查封權(quán)利與查封不動(dòng)產(chǎn)具有清晰的邊界，如北京市高級(jí)人民法院和北京市建設(shè)委員會(huì)曾于2006年聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房產(chǎn)執(zhí)行和協(xié)助執(zhí)行有關(guān)問題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），其中第十八條明確列舉了針對(duì)沒有進(jìn)行登記但可以進(jìn)行預(yù)查封的四種情形，并注明“預(yù)查封的期限和效力等同于正式查封”，第十九條寫明“房屋權(quán)屬登記在被執(zhí)行人名下后，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記”，該《通知》將“預(yù)查封”的效力擬制為“查封”的效力，因而第四種情形形式上是對(duì)作為不動(dòng)產(chǎn)買受人的被執(zhí)行人所享有的物權(quán)期待權(quán)的“預(yù)查封”，但實(shí)質(zhì)上是對(duì)現(xiàn)時(shí)出賣人名下不動(dòng)產(chǎn)的“查封”，導(dǎo)致影響出賣人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的合法使用；二是《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十八條與第二十九條所提及的“查封”對(duì)象應(yīng)為登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)，而“預(yù)查封”針對(duì)的是因客觀原因尚未進(jìn)行權(quán)利人變更登記的不動(dòng)產(chǎn)，但物權(quán)移轉(zhuǎn)的對(duì)象為案件的第三人，并非是被執(zhí)行人，當(dāng)變更登記實(shí)際完成時(shí)“預(yù)查封”會(huì)轉(zhuǎn)換為“查封”，此時(shí)會(huì)實(shí)際查封第三人名下的房產(chǎn)，嚴(yán)重侵害當(dāng)事人合法權(quán)益。

最后，“分割查封”應(yīng)視為“查封”。在司法實(shí)踐中，為了保證金錢債權(quán)與生存權(quán)的價(jià)值平衡，《最高人民法院關(guān)于在執(zhí)行工作中進(jìn)一步強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念的意見》明確提出了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)依照案件標(biāo)的額進(jìn)行“分割查封”，不動(dòng)產(chǎn)登記部門應(yīng)當(dāng)積極配合辦理分割登記，因而“分割查封”仍具有強(qiáng)制執(zhí)行屬性且法院有權(quán)依法采取處置措施。

（二）形式要件：買賣雙方簽署書面合同

理論界的共識(shí)認(rèn)為我國不動(dòng)產(chǎn)自物權(quán)移轉(zhuǎn)變動(dòng)采債權(quán)形式主義，這是一種基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，未經(jīng)登記公示不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。在買賣雙方形成有效的債權(quán)合意后，若不進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記公示則不會(huì)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)，因而物權(quán)期待權(quán)的核心要素應(yīng)當(dāng)是買賣雙方形成合法有效的債權(quán)合意并具備債權(quán)合意的外在表現(xiàn)形式?！兜聡穹ǖ洹返耐恋刈晕餀?quán)移轉(zhuǎn)則采用物權(quán)行為理論，或稱為物權(quán)形式主義，即土地自物權(quán)移轉(zhuǎn)要求買賣雙方達(dá)成物權(quán)移轉(zhuǎn)合意并在土地登記簿中登記注冊(cè)，而土地物權(quán)期待權(quán)要求買賣雙方已經(jīng)達(dá)成自物權(quán)移轉(zhuǎn)的情況下將物權(quán)合意進(jìn)行依法公證、向登記機(jī)關(guān)作出意思表示或?qū)⒌怯浽S可證交付于買受人，其核心要素應(yīng)當(dāng)是非要式的物權(quán)合意的形成，但《德國民法典》第九百二十五條要求買賣雙方的物權(quán)合意應(yīng)當(dāng)同時(shí)向登記主管部門作出意思表示。相較于我國公示公信的方式，《德國民法典》提出了更為嚴(yán)苛的要求[31]，因?yàn)楦鶕?jù)《德國民法典》第九百八十五條和第一千零四條的規(guī)定，物權(quán)期待權(quán)人享有物上請(qǐng)求權(quán)，即物權(quán)期待權(quán)人享有針對(duì)侵犯物權(quán)期待權(quán)行為的阻止與排除的權(quán)利，并且根據(jù)《德國民法典》第八百二十三條享有損害賠償請(qǐng)求權(quán)。據(jù)此，德國理論通說推導(dǎo)出德國物權(quán)期待權(quán)具有圍繞占有、使用、收益、處分而衍生的較為完整的物權(quán)權(quán)能，這是一種極強(qiáng)的物權(quán)屬性，但我國的物權(quán)期待權(quán)不享有處分權(quán)能，無法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，更傾向于一種債權(quán)屬性。因此，我國物權(quán)期待權(quán)的重要構(gòu)成要件應(yīng)當(dāng)是債權(quán)合意的外在表現(xiàn)形式。

在我國，無論是一般不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)，抑或是商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)，均要求買賣雙方達(dá)成債權(quán)合意，并且將要式的書面合同作為債權(quán)合意的必要外在表現(xiàn)形式。但是，在形式要件層面，法律規(guī)范和司法實(shí)踐仍對(duì)事實(shí)要件的歸入與涵攝提出了具體要求。

首先，司法認(rèn)定應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循物權(quán)期待權(quán)的時(shí)間要件。除時(shí)間要件以外的要件事實(shí)應(yīng)當(dāng)在法院查封效力實(shí)際生效前即能妥當(dāng)歸入物權(quán)期待權(quán)的構(gòu)成要件，作為形式要件的“買賣雙方簽署書面合同”亦應(yīng)遵循時(shí)間要件，其目的在于防止執(zhí)行案件的案外人（房屋買受人）與執(zhí)行案件的被執(zhí)行人（房屋權(quán)利登記人）或案外人（房屋買受人）與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意串通，阻礙申請(qǐng)執(zhí)行人金錢債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，損害申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)益與司法權(quán)威。最高人民法院雖然于2016年發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于防范和制裁虛假訴訟的指導(dǎo)意見》，其中要嚴(yán)厲打擊和制裁虛假訴訟行為，并且明確將“雙方當(dāng)事人存在惡意串通”作為識(shí)別虛假訴訟的重要表征，但是當(dāng)事人以惡意串通為手段提起虛假的執(zhí)行異議或執(zhí)行異議之訴以拖延執(zhí)行或阻礙金錢債權(quán)實(shí)現(xiàn)的行為仍屢禁不止。中國裁判文書網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2019年我國民事一審案件中涉及“惡意串通”的有4 3851 件，2020年有38 688 件，2021年有24 628 件①數(shù)據(jù)來自中國裁判文書網(wǎng)（https：//wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181217BMTKHNT2W0/index.html?pageId=109700240 e13aaecc7fe9a9db0cf3033&s8=03）檢索結(jié)果，檢索關(guān)鍵詞“惡意串通”，檢索時(shí)間2023年1月4日。，案件數(shù)量雖然呈現(xiàn)逐年遞減趨勢(shì)，但是仍處于高位運(yùn)行。依據(jù)物權(quán)期待權(quán)提起執(zhí)行異議而排除執(zhí)行的行為是案外人防止將不動(dòng)產(chǎn)劃歸為被執(zhí)行人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，根據(jù)體系解釋和債權(quán)形式主義，買受人由于尚未完成登記公示環(huán)節(jié)，其原本并不享有提起執(zhí)行異議的權(quán)利，基于債權(quán)的相對(duì)性特點(diǎn)，買受人無權(quán)向合同以外的第三人主張權(quán)利。因此，立法政策賦予買受人的特殊權(quán)利應(yīng)當(dāng)對(duì)其主觀善意提出更高的要求，司法實(shí)踐亦應(yīng)對(duì)其認(rèn)定履行高度的審慎義務(wù)。

其次，對(duì)“書面”理解可采取擴(kuò)張解釋，但不可進(jìn)行目的性的擴(kuò)張解釋。對(duì)于“書面”的理解可以優(yōu)先采用文義解釋，如通過日常生活表述習(xí)慣將“書面”理解為“紙質(zhì)”。文義解釋還原法律規(guī)范原本面貌的作用雖然處于解釋方法論的第一順位，但是并不能拘泥于文義解釋，“若只注重臆想中所為明確的文義，將會(huì)剝奪法學(xué)中所必要的討論過程，從而使自己的觀點(diǎn)搖身一變成為唯一的真理”[24]325。這種觀點(diǎn)是對(duì)文義明確性規(guī)則的一種摒棄，它防止根據(jù)文義解釋獲取的法律效果被隔離于法律解釋體系之外。因此，在文義解釋以外，我們可以使用一定的論理解釋，即體系解釋和擴(kuò)張解釋。體系解釋一般要求同一部法律規(guī)范內(nèi)部的體系融慣性和不同法律規(guī)范之間的體系融慣性，因而我們可以參考《民法典》第四百六十九條來分析“書面”的內(nèi)涵，該條款明確書面形式是合同、電報(bào)、傳真等可以有形表現(xiàn)內(nèi)容的載體，那么從保證社會(huì)預(yù)期穩(wěn)定、使“書面”概念實(shí)現(xiàn)其社會(huì)承載價(jià)值、保證不同法律規(guī)范間的體系融貫等角度考慮[32]，我們可以將物權(quán)期待權(quán)的“書面”擴(kuò)張解釋為有形的、可被固定的、可被觀察到的一切載體，如電子網(wǎng)簽備案合同，不僅能夠真實(shí)反映雙方債權(quán)合意，并且有行政主管部門進(jìn)行見證，故應(yīng)當(dāng)具有較高的“書面”效力。但是，應(yīng)當(dāng)注意的是，目的性擴(kuò)張解釋雖然嚴(yán)格遵循立法者賦予法律條款的價(jià)值預(yù)設(shè)，但是由于其超出了大眾的預(yù)測(cè)能力，因而在理解“書面”概念時(shí)應(yīng)避免使用。

最后，買賣雙方達(dá)成債權(quán)合意后又設(shè)立抵押權(quán)的，不影響不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的設(shè)立和生效，且物權(quán)期待權(quán)明顯優(yōu)先于抵押權(quán)受償[33]。例如，在“新疆聚鼎典當(dāng)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“聚鼎公司”）、阿某提·阿某依申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴”再審審查與審判監(jiān)督一案中，阿某提·阿某依于2010年1月12日與普瑞銘公司簽訂購買訴爭(zhēng)房產(chǎn)的《商品房買賣合同》，并履行了支付價(jià)款、合法占有房屋等義務(wù)，符合物權(quán)期待權(quán)在形式要件層面的要求，此后聚鼎公司于同年3月23日簽訂了抵押合同并于同年3月26日進(jìn)行了抵押登記，此時(shí)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立且能夠?qū)股埔獾谌?，最終最高人民法院認(rèn)為“登記的抵押權(quán)確實(shí)享有一定的優(yōu)先權(quán)，但與購買人的利益沖突時(shí)，符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定情形且權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)購買人的利益?！雹谥腥A人民共和國最高人民法院（2017）最高法民申2270 號(hào)民事裁定書。但是，基于買受人物權(quán)期待權(quán)規(guī)則的特殊性，法院在審查構(gòu)成要件時(shí)應(yīng)當(dāng)踐行審慎注意義務(wù)：一是探尋尚未過戶登記與買受人的主觀過錯(cuò)之關(guān)系，二是嚴(yán)格依據(jù)證據(jù)的合法性、關(guān)聯(lián)性和真實(shí)性認(rèn)定證據(jù)的證明效力，三是準(zhǔn)確判斷案涉不動(dòng)產(chǎn)是否為《民法典》規(guī)定不允許抵押之財(cái)產(chǎn)，四是嚴(yán)格認(rèn)定買受人的主觀狀態(tài)（是否擔(dān)負(fù)調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)附著的義務(wù)、是否存在知曉不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利瑕疵的可能性）。

（三）主體要件：主體性質(zhì)適格且依法支付價(jià)款

單從現(xiàn)行有效的實(shí)在法視域?qū)徱?，不?dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的主體要件由兩個(gè)部分構(gòu)成，一是案件事實(shí)中的主體性質(zhì)符合構(gòu)成要件，二是依據(jù)法律規(guī)定支付相應(yīng)價(jià)款。

能夠依法享有不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的主體性質(zhì)包括兩類，一類是一般不動(dòng)產(chǎn)買受人，一類是商品房消費(fèi)者。我國司法實(shí)踐依據(jù)主體性質(zhì)的不同，往往采取區(qū)別對(duì)待，這導(dǎo)致產(chǎn)生差異化的法律效果，典型的是買受人物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)優(yōu)先受償權(quán)的沖突競(jìng)合問題，尤其是出賣人在將不動(dòng)產(chǎn)抵押后又與買受人達(dá)成房屋買賣債權(quán)合意的情形。例如，在商品房銷售過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往因建設(shè)工程資金不足等原因向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款并將其名下正在開發(fā)的樓盤進(jìn)行抵押，基于商品房消費(fèi)者非基于自身過錯(cuò)的原因致使尚未向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行更名登記，甚至諸多商品房消費(fèi)者由于缺乏法律意識(shí)導(dǎo)致未向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記，故買受人的物權(quán)期待權(quán)并未能向社會(huì)進(jìn)行公示公信，同時(shí)商品房消費(fèi)者亦難以知曉有抵押權(quán)依附于該不動(dòng)產(chǎn)，或開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)達(dá)成抵押合意。此時(shí)，根據(jù)《民法典》第四百零六條之規(guī)定，抵押財(cái)產(chǎn)在抵押期間可以進(jìn)行處分、轉(zhuǎn)讓，但轉(zhuǎn)讓的效力采取通知生效主義，若不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未依法告知金融機(jī)構(gòu)，則轉(zhuǎn)讓行為無法發(fā)生法律效力，則該抵押權(quán)無法對(duì)抗買受人的物權(quán)期待權(quán)。即使不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法告知金融機(jī)構(gòu)，但若未將該抵押權(quán)進(jìn)行登記公示，則無法對(duì)抗以主觀善意為必要要件的物權(quán)期待權(quán)；若轉(zhuǎn)讓行為已經(jīng)告知且抵押權(quán)已經(jīng)依法公示，則司法認(rèn)定工作需要具體區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)買受人的性質(zhì)是一般買受人還是商品房消費(fèi)者，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條之規(guī)定，若不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證明，則主觀善意的商品房消費(fèi)者基于“滿足基本生活需要的唯一住房”原則可以依據(jù)物權(quán)期待權(quán)對(duì)抗抵押權(quán)，但一般買受人由于并非基于基本生活之需要且往往會(huì)主動(dòng)了解不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利現(xiàn)狀，則此時(shí)難以依據(jù)物權(quán)期待權(quán)對(duì)抗抵押權(quán)優(yōu)先受償權(quán)。基于商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)相較于一般不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)在司法實(shí)踐中的明顯優(yōu)勢(shì)地位和更強(qiáng)的優(yōu)先效力、排除效力，應(yīng)當(dāng)將目光集中于“商品房消費(fèi)者”的認(rèn)定方式。從“商品房消費(fèi)者”權(quán)益保護(hù)的立法沿革來看，法律規(guī)范沒有對(duì)其內(nèi)涵進(jìn)行規(guī)定，也沒有形成一致的理論觀點(diǎn)。因此，從文義解釋的日常語言表述習(xí)慣出發(fā)，“開發(fā)商”被定義為由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)向政府租用土地使用權(quán)后開發(fā)房屋并進(jìn)行出租出售的市場(chǎng)主體，而“消費(fèi)者”是指為達(dá)到個(gè)人使用目的而購買各種產(chǎn)品與服務(wù)的個(gè)人或最終產(chǎn)品的個(gè)人使用者，“商品房消費(fèi)者”就是為了使用房屋而購買房地產(chǎn)開發(fā)的房屋的個(gè)體。從體系解釋的視角出發(fā)，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定“消費(fèi)者”是為生活消費(fèi)需要購買、使用商品或者接受服務(wù)的個(gè)體，但由于立法背景原因，該法的規(guī)范領(lǐng)域是否涵攝房地產(chǎn)領(lǐng)域存在爭(zhēng)議[34]。因此，審判人員的要件歸入工作應(yīng)當(dāng)圍繞“滿足基本生活需求”來進(jìn)行，具體包括：一是判定購買不動(dòng)產(chǎn)之具體用途，依據(jù)房產(chǎn)建設(shè)工程設(shè)計(jì)初衷具體判斷商品房消費(fèi)者購買的房屋為商業(yè)用房、住宅用房抑或是商住兩用房，如果是住宅用房且名下無其他登記房產(chǎn)則當(dāng)然屬于“滿足基本生活需求”，若為商用住房，有觀點(diǎn)認(rèn)為其是基于商業(yè)、經(jīng)營(yíng)之需要，不符合“滿足基本生活需求”[35]，但現(xiàn)實(shí)生活中，仍有不少情況是將商用住房同時(shí)作為居住場(chǎng)所且買受人名下沒有其他登記住房，此時(shí)認(rèn)定為“滿足基本生活需求”更為妥當(dāng)；二是以家庭為單位審查名下不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)量，基于家庭多位同住人的現(xiàn)實(shí)情況，以家庭為單位審查該不動(dòng)產(chǎn)是否為家庭全體成員名下，是否為唯一住房更有合理性；三是審查購買不動(dòng)產(chǎn)所在的地理位置，不同地域的不動(dòng)產(chǎn)所需負(fù)擔(dān)的購買金額差異較大，是否“滿足基本生活需求”應(yīng)當(dāng)結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)單價(jià)、當(dāng)?shù)刈畹蜕畋Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)以及人均收入水平來進(jìn)行綜合評(píng)判。

關(guān)于“依據(jù)法律規(guī)定支付相應(yīng)價(jià)款”的要件，《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》明確規(guī)定一般不動(dòng)產(chǎn)買受人需要“支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行”，商品房消費(fèi)者需要“支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十”，從文義解釋來看，其規(guī)則在語義和內(nèi)涵層面非常明確且具備可操作性，但司法實(shí)踐在進(jìn)行事實(shí)要件歸入時(shí)的難點(diǎn)就在于如何有效證明買受人已經(jīng)依法實(shí)際履行價(jià)款給付義務(wù)。一般來講，發(fā)票、手續(xù)、支付憑證、電子票據(jù)、網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)賬流水或微信聊天轉(zhuǎn)賬記錄等均具有證明支付價(jià)款的法律效力，如果是采取現(xiàn)金支付的方式應(yīng)當(dāng)采取調(diào)取監(jiān)控記錄、獲取雙方證人證言、探尋購房款項(xiàng)來源的方式查明；為了防止當(dāng)事人雙方惡意串通，審判人員亦應(yīng)重點(diǎn)審查款項(xiàng)支付的時(shí)間、買受人的經(jīng)濟(jì)能力等事實(shí)。

四、不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的體系化

在公理法教義論的指引下，審判人員為保證個(gè)案目的的實(shí)現(xiàn)，在司法裁判中通過法續(xù)造進(jìn)行法律規(guī)范的價(jià)值補(bǔ)充和漏洞填補(bǔ)時(shí)，需要綜合運(yùn)用多種法律方法論和解釋路徑，對(duì)這些論證方法自如運(yùn)用就需要使法律規(guī)范的概念、語義和要件歸入方式形成系統(tǒng)化的運(yùn)行模式，這也是法教義學(xué)的終極價(jià)值。這種體系化的證立模式一旦形成，就具有穩(wěn)定功能、裁判減負(fù)功能和評(píng)價(jià)功能，并且能夠有效約束審判人員在法律適用和自由裁量時(shí)的恣意。

（一）體系化之基本原則

在法律規(guī)范體系化的過程中，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持三項(xiàng)基本原則，具體如下。

一是體系化的過程需要遵守體系解釋項(xiàng)下的體系融慣性要求。借鑒托馬斯·M.J.默勒斯（Thomas M.J.Mllers）提出的體系融貫化的具體論證模型，其一是考慮相鄰概念，即在語義確證階段，可以嘗試在現(xiàn)行實(shí)在法中比較物權(quán)期待權(quán)的相似概念，這種比較不限于純粹的國內(nèi)法概念，適合我國制度土壤、可嘗試移植、可進(jìn)行本土化修正的域外概念亦可，上文嘗試援引《德國民法典》中土地物權(quán)期待權(quán)的概念并結(jié)合我國社會(huì)背景為我國物權(quán)期待權(quán)構(gòu)建內(nèi)涵；其二是考慮法律概念在法律規(guī)范中所處的位置，結(jié)合上下左右來探尋法律規(guī)范語義，上文不僅將《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條和第二十八條進(jìn)行縱向語義對(duì)比，亦將第二十九條與《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二條進(jìn)行橫向的語義比對(duì)；其三是援引英美法系的“同類解釋規(guī)則”，即將法律規(guī)范條款進(jìn)行具體化來尋求條款的語義內(nèi)涵，從而制定合理的要件歸入方案，上文將形式要件項(xiàng)下的“書面”具體化為有形、可視的載體及其符合性質(zhì)的一切同類載體；其四是對(duì)例外需要進(jìn)行嚴(yán)格解釋，物權(quán)期待權(quán)的設(shè)立本就屬于債權(quán)物權(quán)二分原則和物權(quán)法定主義外的例外，且《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》本質(zhì)屬于程序性規(guī)則，在程序性規(guī)則中制定實(shí)體性權(quán)利亦屬于一種例外，因而司法實(shí)踐對(duì)物權(quán)期待權(quán)要件事實(shí)的歸入應(yīng)采用嚴(yán)格解釋[24]226-231。

二是應(yīng)當(dāng)保證法秩序價(jià)值的統(tǒng)一，但不對(duì)系統(tǒng)內(nèi)部的優(yōu)劣順位進(jìn)行明確定義。事實(shí)上，要件歸入環(huán)節(jié)與語義確證環(huán)節(jié)并無價(jià)值高低之分，且存在重疊部分。例如，在主體要件層面，確定“商品房消費(fèi)者”要件的適用路徑前應(yīng)當(dāng)明晰其概念內(nèi)涵，而“商品房消費(fèi)者”的法律適用環(huán)境也影響了對(duì)其概念的理解，而在要件歸入的內(nèi)部，“買受人已經(jīng)依法支付相應(yīng)價(jià)款”具備雙重要件屬性，既是主體要件，又是時(shí)間要件，但更傾向于主體要件。

三是公理法教義論要求規(guī)范體系保持開放性與包容性。公理法教義論與實(shí)在法教義論的主要區(qū)別在于是否拘泥于純粹的法律規(guī)范條款。隨著法律規(guī)范承載功能的復(fù)雜化，為了充分發(fā)揮法律規(guī)范的價(jià)值預(yù)設(shè)和立法目的，應(yīng)當(dāng)引入法經(jīng)濟(jì)學(xué)、法政策學(xué)、法社會(huì)學(xué)等社科法學(xué)的方法論，對(duì)利益衡量、價(jià)值均衡等研究范式保持開放的態(tài)度，使規(guī)范體系不會(huì)被隔離于社會(huì)環(huán)境之外。其實(shí)上文在物權(quán)期待權(quán)體系構(gòu)建的過程中已經(jīng)貫穿了利益衡量的研究范式，即將生存優(yōu)先權(quán)益、居住優(yōu)先權(quán)益與金錢債權(quán)、抵押權(quán)優(yōu)先受償權(quán)進(jìn)行利益衡量，通過付出最小成本來獲取最大的社會(huì)效益，實(shí)現(xiàn)司法為民理念的貫徹落實(shí)。

（二）體系化之構(gòu)造方式

公理法教義論為法教義學(xué)設(shè)計(jì)的研究路徑是一種層層遞進(jìn)的結(jié)構(gòu)層次，即法教義學(xué)影響整體法律規(guī)范的價(jià)值取向，而整體法律規(guī)范背后的現(xiàn)行法秩序的價(jià)值普遍適用于具體的法律規(guī)范，當(dāng)這種具體的法律規(guī)范體系化后便可妥當(dāng)適用于具體個(gè)案并將立法價(jià)值運(yùn)用于個(gè)案的裁判與衡量。這展現(xiàn)了法教義學(xué)的雙重屬性，即封閉性與開放性。封閉性展現(xiàn)了法教義學(xué)專注于研究現(xiàn)行實(shí)在法規(guī)范的品格，而開放性則展現(xiàn)了法教義學(xué)吸收社會(huì)科學(xué)學(xué)科的知識(shí)來完善規(guī)范體系的品格。因此，法教義學(xué)范式下的規(guī)范體系應(yīng)當(dāng)呈現(xiàn)雙層二元結(jié)構(gòu)，分別是以“概念—命題”為核心要素的外部體系以及以“價(jià)值—原則”為核心的內(nèi)部體系。

以“概念—命題”為核心要素的外部體系強(qiáng)調(diào)法律規(guī)范在適用于個(gè)案前，應(yīng)當(dāng)對(duì)其予以具體化。在外部形式上來看，一個(gè)完整的法律規(guī)范體系應(yīng)當(dāng)具有概念、基本原則和具體規(guī)則，并且思考各個(gè)概念、原則和規(guī)則之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系。格奧爾格·弗里德里希·普赫塔（Georg Friedrich Puchta）針對(duì)“概念—命題”的體系構(gòu)建方式提出了自己的構(gòu)建模型，即“概念譜系”。這種方法采取的是一種“金字塔式”的研究結(jié)構(gòu)，從體系內(nèi)部的關(guān)聯(lián)性去考量法律條款之間的邏輯關(guān)系，底層的具體規(guī)則可以不斷向上追溯到基本原則，“塔尖”層級(jí)的基本原則也可以向下追溯至具體規(guī)則，基本原則與具體規(guī)則之間應(yīng)當(dāng)是一種親緣關(guān)系而非割裂獨(dú)立的狀態(tài)，由此將“概念—命題”內(nèi)的各要素聯(lián)結(jié)起來，實(shí)現(xiàn)法律條款間的互為成就[36]。當(dāng)在審視不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)時(shí)，必須認(rèn)識(shí)到該項(xiàng)權(quán)利處在程序法領(lǐng)域內(nèi)，但通過語義確證下的文義解釋和文本分析可以認(rèn)定應(yīng)是以“類似物權(quán)”“事實(shí)物權(quán)”或“準(zhǔn)物權(quán)”為法律性質(zhì)的民事實(shí)體性權(quán)利。因此，該項(xiàng)權(quán)利應(yīng)當(dāng)被劃歸為“民事權(quán)利譜系”，在要件歸入的研究中可以確定權(quán)利客體為已經(jīng)被法院查封、買受人已經(jīng)依法支付價(jià)款且合法占有的不動(dòng)產(chǎn)，故該項(xiàng)權(quán)利應(yīng)劃歸到“以物為對(duì)象的民事權(quán)利譜系”內(nèi)，繼續(xù)向上追溯，其應(yīng)當(dāng)遵循《民法典》總則編的基本原則，鑒于其性質(zhì)屬于債權(quán)與物權(quán)的“中間道路”，故可以繼續(xù)從一般到特殊，追溯到《民法典》物權(quán)編與合同編的原則性條款。這就是一個(gè)將抽象化概念不斷具象化的過程，即不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)外部體系邏輯結(jié)構(gòu)的雛形。

以“價(jià)值—原則”為核心要素的內(nèi)部體系通過公理法教義論對(duì)法秩序價(jià)值設(shè)計(jì)了一種統(tǒng)一的路徑。法教義學(xué)在挖掘法秩序背后價(jià)值的基礎(chǔ)上不斷為整體法律規(guī)范、個(gè)別法律規(guī)范和基本法律原則設(shè)置統(tǒng)一的價(jià)值和證立路徑，而這種統(tǒng)一的價(jià)值路徑根本源于基本原則，基本原則在具體法律規(guī)則中具有普適性，這源自于基本原則是由具體法律規(guī)則的價(jià)值中提煉出的共通部分，是一種提取公因式處理后的結(jié)果，所有的基本原則經(jīng)過統(tǒng)合后又可能成為整體法律規(guī)范的價(jià)值，即一種“基礎(chǔ)性評(píng)價(jià)”。在內(nèi)部體系上，不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)隸屬于“以物為對(duì)象的民事權(quán)利譜系”，因而受到《民法典》總則編基本原則以及物權(quán)編原則性條款的約束。基本原則由具體的法律規(guī)則提取而成，通過《民法典》的基本原則以及物權(quán)編原則性條款來探查不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的立法價(jià)值和政策取向，這種價(jià)值和取向在物權(quán)期待權(quán)的法秩序構(gòu)建中成為一種主導(dǎo)型思想，通過平等原則、自愿原則、公平原則、誠實(shí)信用原則、守法和公序良俗原則以及平等保護(hù)原則等析出物權(quán)期待權(quán)的價(jià)值預(yù)設(shè)，即在不動(dòng)產(chǎn)買賣過程中，尤其是商品房預(yù)售的買賣交易中，商品房消費(fèi)者無論是從法律意識(shí)，抑或是經(jīng)濟(jì)能力方面，相較于金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都屬于明顯的弱勢(shì)群體，因而法律規(guī)范通過保障弱勢(shì)群體基本的生存權(quán)益和居住權(quán)益來實(shí)現(xiàn)對(duì)民事法律主體的平等保護(hù)，故衍生生存權(quán)益優(yōu)于金錢債權(quán)的法秩序價(jià)值。這種推導(dǎo)過程即是物權(quán)期待權(quán)法律規(guī)范內(nèi)部體系的基本邏輯形式，也是內(nèi)部體系與外部體系相互勾連的過程。