楊鶴

【摘 ?要】當(dāng)前，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整陣痛期，轉(zhuǎn)入“向管理要紅利”的賽道，財務(wù)風(fēng)險管理的重要性進一步凸顯。基于此，論文總結(jié)了數(shù)智時代下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的重要性，提出企業(yè)可利用大數(shù)據(jù)和人工智能等技術(shù)賦能對企業(yè)資金來往和需求動態(tài)監(jiān)測，全面評估財務(wù)狀況，從而有效提高企業(yè)財務(wù)安全系數(shù)。論文結(jié)合B企業(yè)當(dāng)前的財務(wù)狀況，分析了目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特征，并從微到整分析了引發(fā)財務(wù)風(fēng)險的原因，重點提出了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；風(fēng)險管理

【中圖分類號】F275；F299.23 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻標(biāo)志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號】1673-1069（2023）04-0164-03

1 數(shù)智時代下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的重要性

當(dāng)前，國際形勢復(fù)雜嚴(yán)峻，全球通脹普遍走高，國內(nèi)面臨需求萎縮、供應(yīng)沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱的局面，以及圍繞“房住不炒”總基調(diào)出臺了一系列組合政策，調(diào)控進入深水區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)遭遇更大的挑戰(zhàn)。伴隨行業(yè)的出清，房企如何在數(shù)智時代的“大浪淘沙”中脫穎而出成為至關(guān)重要的一環(huán)。對此，房地產(chǎn)企業(yè)需要正確認(rèn)識財務(wù)風(fēng)險管理的重要性。

隨著數(shù)智技術(shù)賦能各行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，財務(wù)風(fēng)險管理也在不斷變化。在數(shù)智化時代，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用大數(shù)據(jù)技術(shù)對企業(yè)運營過程進行全方位、動態(tài)化的管理，通過全面預(yù)算管理、財務(wù)數(shù)據(jù)分析、財務(wù)共享平臺等，構(gòu)建財務(wù)風(fēng)險管理體系，動態(tài)調(diào)控企業(yè)資源，加強業(yè)財融合，為企業(yè)管理決策提供支撐，降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，提高經(jīng)營效率，保障企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營。

2 B企業(yè)概況

2.1 B企業(yè)簡介

B企業(yè)成立于1992年，2021年企業(yè)總資產(chǎn)超過2 000億元，進入中國房地產(chǎn)50強。2008年，B企業(yè)成功在深圳證券交易所上市，成為當(dāng)年唯一一家國內(nèi)A股IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。B企業(yè)堅持做優(yōu)、做精、做強房地產(chǎn)主業(yè)，立足長江三角洲拓展業(yè)務(wù)區(qū)域，秉承“讓老百姓都能住上一套好房子”的理念，形成了“A、B、C、D”四大產(chǎn)品體系15個標(biāo)準(zhǔn)版本。除穩(wěn)步發(fā)展主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，B企業(yè)利用大數(shù)據(jù)時代賦予的發(fā)展機遇，有序推進服務(wù)、租賃、酒店、養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)投資五大業(yè)務(wù)板塊的發(fā)展，形成了“1+5”發(fā)展戰(zhàn)略。

2.2 B企業(yè)財務(wù)分析

2.2.1 籌資風(fēng)險分析

籌資風(fēng)險是指企業(yè)債務(wù)到期無法按時償還本息的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)由于行業(yè)特性，在生產(chǎn)經(jīng)營中需要大量的資金，一旦資金鏈斷裂將面臨破產(chǎn)風(fēng)險。因此，本文從速動比率、資產(chǎn)負(fù)債率、已獲利息倍數(shù)這3個指標(biāo)分析B企業(yè)的籌資風(fēng)險。

根據(jù)表1和表2可知，B企業(yè)的速動比率自2018年起逐年下降，且與行業(yè)平均值的差距逐漸拉大，說明B企業(yè)的短期償債能力有所下降。B企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率呈上升趨勢，與行業(yè)平均值的差距逐漸加大，說明B企業(yè)的長期償債能力有所下降。B企業(yè)已獲利息倍數(shù)自2020年起低于房地產(chǎn)全行業(yè)平均值，說明B企業(yè)的營收未能覆蓋應(yīng)付利息，負(fù)債經(jīng)營的財務(wù)風(fēng)險增加。但B企業(yè)2021年的年報顯示，B企業(yè)扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為65.92%，凈負(fù)債率為65.97%，位于“三道紅線”監(jiān)測指標(biāo)中的“綠檔”，與爆雷房企相比風(fēng)險整體可控。不過考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于下行期，B企業(yè)應(yīng)警惕資產(chǎn)負(fù)債率不斷上升的趨勢，防止籌資風(fēng)險增加，以免出現(xiàn)到期無法按時償還債務(wù)的情況。

2.2.2 投資風(fēng)險分析

投資的核心目標(biāo)是賺取收益，但投資有風(fēng)險，尤其是對于負(fù)債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)來說，項目投資金額較大、周期較長，投資成功與否事關(guān)企業(yè)下一階段的生存和發(fā)展。本文主要選取營業(yè)利潤率、成本費用利潤率、總資產(chǎn)報酬率等財務(wù)指標(biāo)對B企業(yè)投資過程中存在的投資風(fēng)險做進一步的探析。

根據(jù)表3可知，B企業(yè)的營業(yè)利潤率和成本費用利潤率自2019年之后呈下降趨勢，但仍高于同行業(yè)均值，說明B企業(yè)在同行業(yè)中盈利能力較強。但B企業(yè)的總資產(chǎn)報酬率呈下降趨勢，并行業(yè)均值的差距有所減小，說明B企業(yè)現(xiàn)階段的業(yè)務(wù)盈利能力出現(xiàn)下降，其需要進行多元化投資，尋找新的利潤增長點。

2.2.3 營運風(fēng)險分析

企業(yè)的營運能力反映了企業(yè)在經(jīng)營中對資金、資產(chǎn)的使用和管理效率，即獲取利潤的能力。本文主要選取應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率這3項財務(wù)指標(biāo)，對B企業(yè)的營運風(fēng)險情況進行分析。

根據(jù)表4可知，2018-2021年B企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率整體呈下降趨勢，說明B企業(yè)近年來應(yīng)收賬款和存貨的管理效率較低，這種情況容易造成企業(yè)經(jīng)營成本升高，導(dǎo)致資金緊張，嚴(yán)重的可能直接影響企業(yè)的日常經(jīng)營。另外，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀可知，房地產(chǎn)庫存商品房已經(jīng)處于飽和狀態(tài)。因此，管理者要響應(yīng)政策堅持去庫存，從而增強企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)能力，使被占有資金盡快回籠，從而保證企業(yè)正常運營，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率衡量了企業(yè)資產(chǎn)的使用效率，該指標(biāo)越高，說明營運能力越強。根據(jù)表4可知，B企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率由2018年的0.29下降至2021年的0.20，說明B企業(yè)資產(chǎn)利用效率有所下降，整體資產(chǎn)的營運能力有待提升。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因

3.1 資產(chǎn)負(fù)債率高，盈利能力下降

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)特性造就房企對于資金的依賴度較高。我國大多數(shù)房企自有資金不足，采取負(fù)債經(jīng)營模式，一般資產(chǎn)負(fù)債率（剔除應(yīng)收賬款）不得大于70%。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年我國綜合實力排名TOP20的房企中，近半數(shù)資產(chǎn)負(fù)債率（剔除應(yīng)收賬款）超過70%，財務(wù)杠桿系數(shù)偏高，一旦企業(yè)資金鏈斷裂，無法按時足額籌集所需資金用于償還到期的債務(wù)，就會增大企業(yè)流動性風(fēng)險，增加企業(yè)破產(chǎn)的可能性。首先，房地產(chǎn)企業(yè)受到宏觀經(jīng)濟政策和市場環(huán)境的影響，加大了未來收益的不穩(wěn)定性。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場受到“三道紅線”、貸款集中度管理、宅地供給“兩集中”和預(yù)售金監(jiān)管等政策不斷加碼和疫情的影響，國房景氣指數(shù)截至2022年8月繼續(xù)下行，銷售規(guī)模縮小，房地產(chǎn)企業(yè)收入增長減速，利潤空間縮水，部分房企深陷流動性風(fēng)險。其次，我國房地產(chǎn)企業(yè)多采取多元化戰(zhàn)略，涉及物業(yè)管理、文化旅游、智能汽車等眾多行業(yè)。多元化在一定程度上分散了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，為企業(yè)尋找新的利潤增長點，但若新的業(yè)務(wù)遲遲無法盈利，則會放大企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險?，F(xiàn)實中，大多數(shù)企業(yè)由于進入不熟悉的市場，受到多元化業(yè)務(wù)的拖累，如樂視、恒大等。當(dāng)下，我國房地產(chǎn)市場去化競爭激烈，銷售持續(xù)低迷，成本不斷上升，房企前期的不合理資金規(guī)劃弊端凸顯，流動性管理壓力劇增。

3.2 融資成本攀升，債務(wù)違約風(fēng)險增加

理論上，房企可以通過銀行或者非銀行金融機構(gòu)、個人投資者、民間借貸、信托等多種方式籌集資金。而現(xiàn)實中，絕大多數(shù)房企主要依賴債權(quán)融資，其中，境內(nèi)債權(quán)融資中銀行貸款占據(jù)主體地位，境外債權(quán)融資以增發(fā)債券為主?；I集資金要承擔(dān)一定的利息和手續(xù)費用，目前我國房企境內(nèi)貸款利率較高，利率維持在6%～10%，民間借貸利率在此基礎(chǔ)上更高，大大增加了企業(yè)融資的成本。境外融資因利率和匯率風(fēng)險，成本一般高于境內(nèi)融資。尤其是在人口老齡化加重、城鎮(zhèn)化率超過60%和行業(yè)政策持續(xù)收縮的背景下，部分房企出現(xiàn)違約等信用風(fēng)險事件，投資者風(fēng)險偏好下行，以及嚴(yán)控銀行資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，致使房地產(chǎn)企業(yè)“借新還舊”的融資方式基本喪失，融資渠道受阻，房地產(chǎn)企業(yè)的融資情況不容樂觀。

3.3 財務(wù)人員水平參差不齊，缺乏數(shù)智時代所要求的技能

當(dāng)前，財務(wù)管理進入數(shù)智時代，對財務(wù)人員的技能提出更高要求。但目前財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)水平參差不齊，部分財務(wù)人員拘泥于傳統(tǒng)的財務(wù)思維，風(fēng)險意識薄弱，往往只關(guān)注事中控制，缺乏利用大數(shù)據(jù)進行事前預(yù)警和事后評價的技能，導(dǎo)致房企在風(fēng)險出現(xiàn)時無預(yù)案、無經(jīng)驗，無法及時有效處理和從財務(wù)數(shù)據(jù)中獲得有效市場信息，加大企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。同時，自2020年末以來房地產(chǎn)市場驟冷，房企為自救縮減支出，裁員嚴(yán)重，一人兼多職的現(xiàn)象較為普遍，增加了財務(wù)人員的工作量，使得財務(wù)工作人員沒有時間和精力提升數(shù)智時代所要求的專業(yè)技能。

3.4 缺乏風(fēng)險管理意識，財務(wù)管理工作形式化

財務(wù)管理中充斥著各種風(fēng)險，包括前期的投資風(fēng)險，后期的籌資風(fēng)險、稅務(wù)風(fēng)險、核算風(fēng)險等。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，每一次風(fēng)險都很可能使企業(yè)的資金鏈斷裂，置企業(yè)于生死線上?？v觀我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展路徑，2020年以前房地產(chǎn)處于發(fā)展的黃金時代，大量資金進入房地產(chǎn)市場，房企資金充足，管理層也慣性思維地認(rèn)為房地產(chǎn)是最穩(wěn)固、最暢銷的資產(chǎn)，部分房企盲目拿地，擴大經(jīng)營規(guī)模，未能考慮外部環(huán)境變化帶來的風(fēng)險。同時，長期以來，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)把財務(wù)部門定義為調(diào)撥資金和做賬，不重視財務(wù)管理，財務(wù)分工模糊，導(dǎo)致財務(wù)管理精準(zhǔn)度較低，財務(wù)管理工作流于形式化。此外，控股大股東或極具特色的領(lǐng)路人在房地產(chǎn)企業(yè)中的絕對權(quán)威，造成財務(wù)部門被動地提供財務(wù)數(shù)據(jù)，加劇了財務(wù)管理工作形式化困境。

4 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施

4.1 強化財務(wù)風(fēng)險意識，提高財務(wù)管理水平

高杠桿、高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)要強化自身的財務(wù)風(fēng)險意識。管理層要轉(zhuǎn)變思維，充分認(rèn)識到房地產(chǎn)已進入后地產(chǎn)時代，要樹立風(fēng)險意識，重視財務(wù)部門的工作，加大財務(wù)部門的話語權(quán)，有效利用財務(wù)分析數(shù)據(jù)進行戰(zhàn)略決策。財務(wù)人員要順應(yīng)時代發(fā)展要求，增強財務(wù)風(fēng)險意識，不斷學(xué)習(xí)大數(shù)據(jù)技術(shù)、數(shù)據(jù)爬蟲技術(shù)等財務(wù)智能分析方法，提升自身智能財務(wù)分析能力、數(shù)據(jù)洞察推理能力和智能軟件系統(tǒng)運用能力等專業(yè)能力，更好地滿足數(shù)智時代的財務(wù)工作需要。

4.2 合理控制負(fù)債規(guī)模，提高預(yù)算管理水平

針對房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的資產(chǎn)負(fù)債率偏高現(xiàn)象，一方面，企業(yè)應(yīng)合理規(guī)劃資金結(jié)構(gòu)，提前設(shè)計長短借貸期，避免債務(wù)集中到期；另一方面，房企要提高銷售業(yè)績，降低企業(yè)資金流動性風(fēng)險，以獲得更多的融資。具體來說，當(dāng)下市場出清，去化競爭激烈，購房者持觀望態(tài)勢，資金回收慢，房地產(chǎn)企業(yè)要加強全面預(yù)算管理。事前加強市場調(diào)研和敏感性數(shù)據(jù)收集，做好項目可行性分析，審慎項目審批、開發(fā)；事中加強對預(yù)算執(zhí)行情況的動態(tài)監(jiān)測和各部門的協(xié)調(diào)，防止資金亂用、侵占等，積極查找財務(wù)管理漏洞；事后加強對預(yù)算偏離尋因、評價，提高預(yù)算管理水平。對于正在建設(shè)或基本竣工的項目，房企除借助傳統(tǒng)營銷方式進行銷售外，可借助抖音、淘寶等新媒體進行精準(zhǔn)營銷，加快資金回款。此外，房企之間可加強合作，聯(lián)合買地、共同開發(fā)，降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，共渡當(dāng)下房企的生存難關(guān)。

4.3 關(guān)注政策變化，及時調(diào)整企業(yè)策略

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，受政府的監(jiān)管，宏觀經(jīng)濟政策對其影響比較大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要密切關(guān)注國家各項方針政策的變化，見微知著，及時分析其對房地產(chǎn)市場和企業(yè)的影響，調(diào)整企業(yè)投資策略、籌資策略、銷售策略等，適應(yīng)經(jīng)濟形勢的發(fā)展。目前，受到“房住不炒”原則、“三道紅線”和限制銀行房地產(chǎn)信貸的“兩條紅線”等政策的影響，房地產(chǎn)市場進入下行周期，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇穩(wěn)健投資策略，保交樓穩(wěn)定消費者信心以提高經(jīng)營業(yè)績，調(diào)整內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)，“向管理要紅利”，降低負(fù)債率，提取風(fēng)險準(zhǔn)備金應(yīng)對突發(fā)狀況。

4.4 完善財務(wù)風(fēng)險管理體系

房地產(chǎn)行業(yè)已由金融紅利時代步入管理紅利時代，房地產(chǎn)企業(yè)要依托數(shù)智技術(shù)構(gòu)建財務(wù)信息化平臺，完善財務(wù)風(fēng)險管理體系，加強財務(wù)風(fēng)險監(jiān)測和預(yù)警，提高管理效率。財務(wù)信息化平臺是把各個部門通過計算機硬件和軟件融合于一體，搭建跨地域、跨部門實時運轉(zhuǎn)的信息平臺，推動企業(yè)信息共享。通過財務(wù)信息化平臺，暢通與財務(wù)風(fēng)險相關(guān)數(shù)據(jù)上傳下達的通道，便于財務(wù)數(shù)據(jù)的收集和分析，減輕財務(wù)人員的工作量，又通過網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)開展實時閉環(huán)管理，動態(tài)監(jiān)測企業(yè)財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)，及時發(fā)出預(yù)警，便于企業(yè)資金的安全管理，最終達到降本增效的目標(biāo)。

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