盧寶明

摘要：隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的步伐加快，房地產(chǎn)行業(yè)作為城鎮(zhèn)化建設(shè)的基礎(chǔ)，出現(xiàn)了較大的市場需求，促使銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)模急劇擴張。但是，個人住房貸款也面臨著很多風(fēng)險，容易對銀行造成嚴(yán)重的經(jīng)濟損失。因此，個人住房貸款風(fēng)險防范也成為主要的工作內(nèi)容。本文對相關(guān)風(fēng)險及防范措施進行了分析，希望提高相關(guān)人員對個人住房貸款風(fēng)險的正確認識和重視，提高風(fēng)險防范能力。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；個人住房貸款；風(fēng)險

一、商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險及防范的理論基礎(chǔ)

（一）商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的定義

商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險是指銀行在開展個人住房貸款業(yè)務(wù)時，沒有及時收回房貸本金和利息，從而造成經(jīng)濟損失的情況。雖然在進行個人住房貸款時，需要將所購房屋作為抵押品擔(dān)保給銀行，但購房者還款能力及房屋的處置情況、國家政策、房地產(chǎn)市場行情等因素，對個人住房貸款的安全性都會造成一定的影響。由于個人住房貸款具有滯后性、隱蔽性、多樣性、分散性等特點，即使個人住房貸款風(fēng)險較小，也不能就此忽視。

（二）商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險類型

商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險大致可以分為兩類：系統(tǒng)性和非系統(tǒng)性風(fēng)險。系統(tǒng)性風(fēng)險是宏觀層面的，由國家政策、行業(yè)購買力、銀行利率等因素導(dǎo)致的。非系統(tǒng)性風(fēng)險則是由微觀因素引起的，主要由貸款人風(fēng)險、抵押物風(fēng)險、銀行自身風(fēng)險、開發(fā)商風(fēng)險等形成，可以通過風(fēng)險主體的自身完善加以控制。

（三）商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的形成機理

商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險形成的原因，主要包括銀行自身的體制因素和外部環(huán)境因素。具體如下：

1.信息不對等

消息不對等，是指雙方手中掌握的消息量不一致，掌握得多的優(yōu)勢較大，反之優(yōu)勢較小。在雙方掌握消息量不對等的情況下，在選擇方面就無法體現(xiàn)出平等性和公平性。

2.信貸體制不健全、內(nèi)部監(jiān)督不嚴(yán)

由于我國個人住房貸款業(yè)務(wù)起步較晚，在管理方面體制不夠完善，缺乏足夠的能力進行風(fēng)險管理。銀行為了盈利，給信貸部門制訂的績效指標(biāo)太高，導(dǎo)致信貸部門沒有深入考核購房者的信用情況，從而引發(fā)風(fēng)險。銀行對于住房貸款業(yè)務(wù)，沒有組建專門的監(jiān)督部門，對個人住房貸款的每一項業(yè)務(wù)進行資料審查，導(dǎo)致風(fēng)險。

二、商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險及防范現(xiàn)狀

（一）商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險防范情況

商業(yè)銀行推出的個人住房貸款業(yè)務(wù)，是一種抵押擔(dān)保形式的貸款業(yè)務(wù)，風(fēng)險較小。因此，各大銀行都相繼推廣并不斷擴大其規(guī)模，讓很多沒有償還能力的消費者進入市場，增加了銀行的風(fēng)險程度。從現(xiàn)實情況來看，商業(yè)銀行個人住房貸款容易出現(xiàn)市場、利率、信用環(huán)境等風(fēng)險，這些都會對個人住房貸款產(chǎn)生影響。通常，當(dāng)市場經(jīng)濟穩(wěn)定增長時，消費者對于個人住房貸款的需求也會上升，反之亦然。如果商業(yè)銀行受市場環(huán)境及外部因素的影響導(dǎo)致貸款利率發(fā)生變化時，個人住房貸款受到影響，也會間接作用于銀行，銀行出現(xiàn)損失。加之，利率的變化會使還款人的心理和行為發(fā)生變化，一旦利率上升，超過還款人的承受能力時，很可能會出現(xiàn)違約，給商業(yè)銀行帶來風(fēng)險。商業(yè)銀行要不斷加強風(fēng)險防范和管理的力度，完善風(fēng)險防范措施。例如，綜合分析房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況、政府的政策變化情況、貸款申請人的審批環(huán)境等，及時調(diào)整貸款審批管理辦法，有效規(guī)避個人住房貸款業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險。此外，還可以采取資產(chǎn)和負債對市場利率影響的自然對沖效應(yīng)、預(yù)測未來利率變化情況等方式，調(diào)整個人貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)政策，發(fā)揮套期保值的作用，有效防范風(fēng)險。

（二）商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險防范的必要性

商業(yè)銀行加強風(fēng)險防范和管理可以保障銀行的利益，防止經(jīng)濟損失，完善管理制度和考評機制，促進規(guī)范化經(jīng)營，保障銀行的健康發(fā)展，同時側(cè)面推動房地產(chǎn)市場的規(guī)范化發(fā)展。如今國內(nèi)外經(jīng)濟發(fā)展形勢比較復(fù)雜，一旦出現(xiàn)較大范圍的市場波動，將會對整個金融體系產(chǎn)生影響，這也是國家近年來陸續(xù)出臺宏觀調(diào)控政策的主要原因。從經(jīng)濟發(fā)展前景來看，商業(yè)銀行必須加強對個人住房貸款風(fēng)險管控的力度，為自身發(fā)展和整個金融發(fā)展秩序提供保障。如今，商業(yè)銀行進一步優(yōu)化了個人住房貸款風(fēng)險管理方案，維護個人住房貸款業(yè)務(wù)正常的發(fā)展秩序，盡可能規(guī)避風(fēng)險，保障商業(yè)銀行和貸款申請人的權(quán)益。

三、商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的形成原因

（一）個人住房貸款風(fēng)險形成的內(nèi)部因素

個人住房貸款風(fēng)險形成的內(nèi)部因素主要包括銀行內(nèi)部風(fēng)險管理及防范制度不完善以及風(fēng)險防范意識薄弱兩方面。目前，我國商業(yè)銀行在開展個人住房貸款業(yè)務(wù)時，流程相對簡單，操作人員不夠謹慎，銀行內(nèi)部也沒有建立完整的風(fēng)險識別和管理體系，導(dǎo)致銀行識別和應(yīng)對個人住房貸款風(fēng)險的能力較弱，在風(fēng)險識別和管理方面不夠完善。例如，商業(yè)銀行在審核申請人資料時，只是對提供的現(xiàn)有資料進行審核，沒有注重風(fēng)險評估的相關(guān)內(nèi)容，這樣容易引發(fā)風(fēng)險。同時，商業(yè)銀行的貸后管理流程也比較簡單，沒有形成完整的貸后管理體系，導(dǎo)致在整個風(fēng)險管理體系中沒有發(fā)揮相應(yīng)的作用。

（二）宏觀影響

由于我國個人住房貸款業(yè)務(wù)起步較晚，缺乏相關(guān)法律法規(guī)的制約，加之，宏觀政策的變動也會影響個人住房貸款業(yè)務(wù)，尤其是在利率、購房價格方面。從房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展歷程來看，我國曾經(jīng)對購房首付比例和房貸利率進行了宏觀層面上的干預(yù)，實行了限購政策，在一定程度上影響了商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)。導(dǎo)致銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)收緊。此外，提升貸款利率超過了貸款人的承受壓力，會出現(xiàn)逾期或拒絕歸還貸款的現(xiàn)象，這無疑增加了銀行的風(fēng)險。而當(dāng)市場經(jīng)濟處于上行趨勢時，購房需求量也會增加，此時房屋價格上漲，個人住房貸款業(yè)務(wù)量也會增加，一旦行市下跌，房屋投資者會拋售房產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫效應(yīng)。在這種情況下，貸款購買的房屋會貶值，商業(yè)銀行出現(xiàn)大量的違約現(xiàn)象，對銀行的發(fā)展帶來較惡劣的影響。

（三）銀行管理體系尚不完善

站在政府的角度，會加大對房地產(chǎn)市場和行業(yè)的保護力度。政府為了發(fā)展城市經(jīng)濟，給予房地產(chǎn)市場很多政策支持，也給個人住房貸款業(yè)務(wù)打開綠燈，導(dǎo)致很多商業(yè)銀行擴大個人住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)模，但銀行的管理體系尚不具備足夠的能力支持業(yè)務(wù)擴張。

四、商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險防范對策

（一）完善商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險防范體系

商業(yè)銀行在開展個人住房貸款業(yè)務(wù)時，要注意積累經(jīng)驗和教訓(xùn)，及時修正補全原有管理體系中缺失的部分，完善風(fēng)險管理防范體系，并對風(fēng)險管理進行監(jiān)督，堅持貸審分離的原則，明確信貸操作和風(fēng)險管理部門的職責(zé)，形成相互制約、相互監(jiān)督的管控格局。完善個人住房貸款風(fēng)險防范和管理體系，必須從貸款管理的基本業(yè)務(wù)入手，風(fēng)險防范和管理部門要改進個人住房貸款管理業(yè)務(wù)流程，加強此環(huán)節(jié)的風(fēng)險識別和管理防范意識，實現(xiàn)風(fēng)險最小化、利益最大化。

（二）加強個人信息的審核

要防控個人住房貸款的風(fēng)險，在開展個人住房貸款活動前，應(yīng)深入調(diào)查申請人的資產(chǎn)和信用情況，完善申請人的個人基本信息，且這些調(diào)查工作必須細致、謹慎地進行，不能只做表面功夫。銀行工作人員要及時防范信貸風(fēng)險，并對申請人的品德和以往的信用情況進行調(diào)查，對于沒有還貸能力或品德有問題的申請人拒絕貸款。銀行要對申請人的還貸能力深入了解，可以從現(xiàn)有財產(chǎn)狀況、負債情況、工作情況和收入水平入手，準(zhǔn)確了解申請人的個人情況，降低信貸風(fēng)險。

（三）完善商業(yè)銀行貸款制度

銀行需要完善貸款規(guī)定和制度，規(guī)范貸款業(yè)務(wù)流程，明確劃分操作環(huán)節(jié)和人員責(zé)任，做到貸款崗位分離，通過改進操作業(yè)務(wù)流程降低信貸風(fēng)險。同時，要認真簽訂合同，在合同中明確貸款的期限、還款方式等，并加強抵押擔(dān)保的力度，在簽訂合同前，要確認申請人的身份，審核借款資質(zhì)；設(shè)立合同復(fù)核部門，仔細檢查合同，有問題及時修正。此外，加強貸后的檢查力度，定期檢查申請人的還貸情況和收入變動情況。

（四）加強商業(yè)銀行自身風(fēng)險管理制度

制度是一切工作順利進行的重要保障，沒有制度就沒有規(guī)范，對于商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險防范工作來說也是如此，只有充分發(fā)揮制度優(yōu)勢，完善自身風(fēng)險管理制度，才能改善當(dāng)前面臨的問題，基于此，銀行應(yīng)建立個人住房貸款還款催收制度，對于不及時還貸的借款人予以提醒；拖欠三期的借款人，銀行委托第三方機構(gòu)上門催收；拖欠六期或以上的借款人，可以起訴。

實行貸款管理責(zé)任制度時，銀行開展的每項個人住房貸款業(yè)務(wù)都要責(zé)任到人，避免出現(xiàn)問題造成信貸風(fēng)險。同時，通過建立個人住房貸款監(jiān)督考核機制和獎勵機制，把個人住房貸款的發(fā)放和回收納入個人績效考核體系，并建立相應(yīng)的獎懲機制，培養(yǎng)員工的貸款回收意識，加強員工的責(zé)任心和風(fēng)險意識。

（五）建立個人住房貸款風(fēng)險監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系著國家宏觀經(jīng)濟，如果在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中不能對宏觀經(jīng)濟的風(fēng)險進行科學(xué)預(yù)判，有可能給房地產(chǎn)行業(yè)及商業(yè)銀行埋下安全隱患。基于此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)建立個人住房貸款風(fēng)險監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)，對房地產(chǎn)市場及整個宏觀經(jīng)濟進行預(yù)測，及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)存在的潛在風(fēng)險，并對可能造成的損失加以判斷。成熟的風(fēng)險預(yù)警監(jiān)測系統(tǒng)，可有針對性地監(jiān)測房地產(chǎn)市場及住房風(fēng)險，及時發(fā)布預(yù)警信息，改變市場預(yù)期，對宏觀市場進行微調(diào)，降低風(fēng)險的發(fā)生。因此，我國必須建立個人住房貸款風(fēng)險監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)，增強商業(yè)銀行及房地產(chǎn)行業(yè)的抗風(fēng)險能力，推動房地產(chǎn)行業(yè)朝著更加穩(wěn)定的方向發(fā)展。

（六）提高商業(yè)銀行人員的綜合素質(zhì)

商業(yè)銀行工作人員的專業(yè)素質(zhì)和專業(yè)能力直接影響著住房貸款風(fēng)險的防范質(zhì)量和水平，因此，必須加強培訓(xùn)教育工作，提升工作人員的整體水平。道德風(fēng)險是商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的重要組成部分，商業(yè)銀行應(yīng)加強員工的職業(yè)道德教育，使其意識到自身工作的重要性，同時強化員工的行為規(guī)范及相關(guān)制度的學(xué)習(xí)，防范職業(yè)道德風(fēng)險。

商業(yè)銀行應(yīng)定期組織多種形式的教育培訓(xùn)活動，針對當(dāng)前個人住房貸款風(fēng)險開展分析和討論，并采取積極的措施，向員工普及防范風(fēng)險的內(nèi)容，增強其抵御風(fēng)險的能力，促進個人住房貸款工作有效開展。此外，工作人員自身也應(yīng)樹立終身學(xué)習(xí)的意識，利用工作之余加強對個人住房貸款風(fēng)險及防范措施的學(xué)習(xí)，提升自身應(yīng)對風(fēng)險的能力，為商業(yè)銀行的發(fā)展貢獻力量。

（七）提高貸后管理的精細化水平

商業(yè)銀行應(yīng)轉(zhuǎn)變風(fēng)險管理觀念，提高貸后管理的精細化水平，貸后管理也是控制風(fēng)險、提高資產(chǎn)質(zhì)量的重要保障，商業(yè)銀行必須將提高貸后管理的精細化水平作為重要的工作來抓。首先，應(yīng)建立專門的貸后管理。其次，加強對抵押物的管理，做好對抵押物的評估工作，提高抵押物對個人貸款的保障，同時降低抵押物的潛在風(fēng)險。最后，應(yīng)建立和完善貸款質(zhì)量監(jiān)督制度和不良貸款報告制度，對已經(jīng)發(fā)生的不良貸款，應(yīng)及時督促其償還，同時采取催收、追究保證人責(zé)任等方式，努力保全銀行資產(chǎn)。

五、結(jié)束語

商業(yè)銀行推出的個人住房貸款業(yè)務(wù)，對于緩解購房者的經(jīng)濟壓力具有重要作用。銀行在擴大個人住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)模的同時，也存在很多管理方面的問題，對此，需要從國家、銀行、申請人和開發(fā)商角度予以解決，從而建立有效的風(fēng)險防范機制，防控銀行個人住房貸款風(fēng)險。相信在不久的將來，我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險將會朝著更加現(xiàn)代化、專業(yè)化的方向發(fā)展。

參考文獻：

[1]孫偉，郝自潔，張博.淺析商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險及防范對策[J].黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué)學(xué)報，2019，31（01）：105-108.