陳銳

2022年是中國宏觀經(jīng)濟(jì)的承壓之年，受疫情延宕反復(fù)、俄烏沖突和美債收益率超預(yù)期上升等多重因素影響，中國GDP全年增長率僅為3%，遠(yuǎn)低于政府的預(yù)期目標(biāo)。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)被巨額債務(wù)拖累，行業(yè)數(shù)據(jù)低迷，而它通常被視為經(jīng)濟(jì)增長的主要驅(qū)動力。

隨著中國疫情防控政策調(diào)整，2023年的經(jīng)濟(jì)走勢備受關(guān)注。作為經(jīng)濟(jì)的重要晴雨表，房地產(chǎn)行業(yè)的動向也被頻繁討論。接受《第一財經(jīng)》雜志專訪時，仲量聯(lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官張瑩分享了他對宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的洞察。

仲量聯(lián)行近期發(fā)布的一份關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)的報告指出，2023年，美國和歐洲等全球發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體將步入經(jīng)濟(jì)衰退，而中國對全球增長的貢獻(xiàn)率預(yù)計高達(dá)30%。你怎么看待國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)趨勢？

我相信大家有一個基本共識，那就是今年肯定比去年好。今年“兩會”上政府將經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)定到了5%，但如果看 IMF（國際貨幣基金組織）和《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》等第三方機(jī)構(gòu)的預(yù)測，它們給出的數(shù)字都在5.5%左右。把中國放到世界版圖里來看，其實今年可預(yù)見的增長還是相當(dāng)高的，整個經(jīng)濟(jì)形勢一定是快速回暖。但中國的數(shù)字不會是最高的，周邊的印度、越南等國整體上會有更好的預(yù)測數(shù)據(jù)，歐洲的北愛爾蘭等地也恢復(fù)得非?？?。

2022年，中國宏觀經(jīng)濟(jì)承受了巨大壓力，其中消費占GDP比重大幅下降。消費在眼下有多重要？2023年中國消費能恢復(fù)到疫情前水平嗎？

不管從國際還是從中國香港的經(jīng)驗來看，消費的復(fù)蘇對整體經(jīng)濟(jì)都會起到很大的拉動作用。中國以前不完全是一個以消費為主導(dǎo)的國家，對比歐美，你可以看到消費在其經(jīng)濟(jì)構(gòu)成中所占的份額相當(dāng)大。但中國也提出了國內(nèi)國際雙循環(huán)的政策，其實就是從政府角度去最大限度地發(fā)揮消費的帶頭作用。

仲量聯(lián)行做過一個梳理，2010年到2019年，國內(nèi)社會消費品零售總額的年平均增長約為 9%到10%，國際機(jī)構(gòu)對今年中國這個指標(biāo)的增長預(yù)測是 6%到7%左右，所以估算下來應(yīng)該能恢復(fù)到疫情前70%的水平，但這個過程會有一定的壓力。

仲量聯(lián)行是國際房地產(chǎn)服務(wù)及投資管理公司。張瑩是仲量聯(lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官，同時兼管華北區(qū)及華西區(qū)。他在公司任職時間超過26年，有豐富的國內(nèi)外市場經(jīng)驗。

有一種觀點認(rèn)為，西方資本現(xiàn)在對中國的投資持一種較為悲觀的態(tài)度。你認(rèn)為外資怎樣看中國2023年的投資環(huán)境？

從政策的角度，可以看到中國政府一直在鼓勵外資進(jìn)入，不過，政策在落地和推進(jìn)的過程中可能面臨一些挑戰(zhàn)。2017年以來，中國已經(jīng)連續(xù)5次修訂了外資準(zhǔn)入的負(fù)面清單，放寬甚至取消了對電信、證券、銀行、保險等很多行業(yè)的外資股比限制。2021年我們就已經(jīng)感受到，一些外資企業(yè)客戶開始著手調(diào)整在中國的辦公物業(yè)布局。因為沒有牌照的時候，它只能是一個代表處，但有了牌照就不一樣了。辦公物業(yè)的變化其實是經(jīng)濟(jì)的一個很重要的動態(tài)指標(biāo)。

另一方面，中國吸引外資的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于以前。關(guān)于外資的爭奪本身也越來越激烈，一是越來越多企業(yè)的亞太區(qū)策略會變，它們還是會把中國作為一個重要的投資基地，但也會在東南亞地區(qū)選另一個國家作為未來發(fā)展的引擎，也就是所謂的“China+1”策略；美國、日本等國本身為了促進(jìn)企業(yè)回流也采取了許多刺激手段，國際招商引資的邏輯和過去已經(jīng)不太一樣。

總體而言，外資在中國的投入未來幾年中應(yīng)該不會減少，但增長的幅度可能會放緩。新的政府班子剛剛成立，如果能拿出更有效的策略吸引和留住外資，以及更加規(guī)范化，以實事求是的態(tài)度對外資做清晰的梳理，我想是能奏效的。

2022 年房地產(chǎn)市場的下行給中國經(jīng)濟(jì)增長帶來了有目共睹的壓力，但隨著去年11月以來密集的政策定調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)的地位正被重新確立。對于重申房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)這件事，你如何理解？你怎么判斷2023年中國房地產(chǎn)市場的走向？

去年尤其是去年年底的經(jīng)濟(jì)會議提出了一系列舉措，就是保證房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)過渡，這是基于當(dāng)時房地產(chǎn)形勢作出的一個非常謹(jǐn)慎的決定，也指明了房地產(chǎn)行業(yè)在中國的發(fā)展方向。2022年，其實整個房地產(chǎn)行業(yè)無論是供應(yīng)還是需求都有很大的壓力，開工量、銷售量和投資量都是大跌。仲量聯(lián)行追蹤了國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，去年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的總量達(dá)到13.28萬億元，同比下降了10%，其中住宅大約占10萬億元，同比下降了9.5%。從房屋新開工面積的維度來看，去年一共達(dá)到了12億平方米，相比前年下降約 40%，這是一個相當(dāng)大的跌幅。再看土地成交，土地購置面積和土地成交價款跟之前比分別下降了大約53%和49%。所以基于當(dāng)時的形勢，國家考慮到要平穩(wěn)發(fā)展，確實承擔(dān)了很大壓力。

但今年我們可以看到一些明顯的回暖，特別是在房地產(chǎn)銷售端，銷售、拿地、開工這樣一個鏈條會越來越暢通，因此我們認(rèn)為對2023年的整體經(jīng)濟(jì)而言，房地產(chǎn)將重新成為一個穩(wěn)投資和穩(wěn)增長的正向貢獻(xiàn)值。

有一種說法是，房地產(chǎn)行業(yè)高周轉(zhuǎn)、高杠桿的商業(yè)模式結(jié)束了，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量未來可能會不斷收縮。你覺得未來有多少房企能活下去？已經(jīng)活不下去的房企，可以往哪些方向轉(zhuǎn)型？

從今年“兩會”發(fā)布的報告可以看到，政府已經(jīng)在化解頭部房企的一些風(fēng)險，所以留存下來的頭部房企基本可以做到平穩(wěn)過渡，應(yīng)該不會再陷入之前那種很艱難的局面。2023年開始，房地產(chǎn)將會從不停地擴(kuò)和建的模式，變成存量的持續(xù)改造和優(yōu)化提升的過程，從過去的高杠桿、高利率、高周轉(zhuǎn)的模式，變成相對平穩(wěn)的增長，而不是一個躺著賺錢的暴利模式。

2022年在中國內(nèi)地市場普遍不好的情況下，港資房企在內(nèi)地的動作比早兩年更快了，比如太古地產(chǎn)等企業(yè)反而加大了投資。這是什么原因？

以北京為例，去年港資企業(yè)在北京的辦公承租面積增長了130%左右，相比原來是一個大躍遷，這說明它們實際調(diào)來內(nèi)地的人員變多了，這是一個觀察的角度。與此同時，2012 年以來的很長一段時間里，商業(yè)地產(chǎn)的價值和租金是錯配的，尤其是在北京這樣的一線城市，很多投資人持有商業(yè)地產(chǎn)是因為價值在上漲，他覺得還有回報機(jī)會，但是 2020年以來，疫情改寫了行情，價值的增長基本走低或停滯了，但租金在慢慢上升，租售比其實回到了一個相對合理的區(qū)間。當(dāng)中資房企在資金上遇到很大挑戰(zhàn)，一些外資房企也開始退出，很多港資企業(yè)會覺得這是一個很好的進(jìn)入市場的時間窗口。