石佳華

2022年2月，銀保監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》中提出，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房的資金支持，非銀機(jī)構(gòu)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，依法合規(guī)參與保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)。同年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》，其中針對(duì)金融資產(chǎn)管理公司（以下簡(jiǎn)稱“資產(chǎn)管理公司”）的內(nèi)容有兩點(diǎn)：一是支持金融資產(chǎn)管理公司、金融資產(chǎn)投資公司以及國(guó)有資本投資和運(yùn)營(yíng)公司通過(guò)不良資產(chǎn)收購(gòu)處置、實(shí)質(zhì)性重組、市場(chǎng)化債轉(zhuǎn)股等方式盤活閑置低效資產(chǎn)；二是鼓勵(lì)符合條件的金融資產(chǎn)管理公司、金融資產(chǎn)投資公司通過(guò)發(fā)行債券融資，解決負(fù)債久期與資產(chǎn)久期錯(cuò)配等問(wèn)題，加強(qiáng)投融資合作對(duì)接，積極向有關(guān)金融機(jī)構(gòu)推介盤活存量資產(chǎn)項(xiàng)目。上述兩份文件為資產(chǎn)管理公司提升存量資產(chǎn)盤活能力提供了政策方向。

資產(chǎn)管理公司盤活存量資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)考量

資產(chǎn)管理公司盤活存量資產(chǎn)具有先天優(yōu)勢(shì)。資產(chǎn)管理公司在國(guó)際上更多被稱為“壞銀行”或者“壞賬銀行”，以區(qū)別于商業(yè)銀行的“好銀行”。壞賬銀行本質(zhì)上不是一家銀行，而是收購(gòu)和處置銀行體系不良資產(chǎn)的專門機(jī)構(gòu)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在現(xiàn)階段以及未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，我國(guó)銀行發(fā)放的新增貸款仍將以抵押貸款為主，資產(chǎn)管理公司在收購(gòu)銀行不良資產(chǎn)的過(guò)程中，必不可少會(huì)接收不同類型的抵押物，如住宅、寫字樓、酒店、商鋪、廠房等。銀行發(fā)放貸款，優(yōu)先關(guān)注的是借款人的信用狀況、還款能力和財(cái)產(chǎn)實(shí)力；資產(chǎn)管理公司收購(gòu)不良貸款，優(yōu)先關(guān)注的則是抵押物價(jià)值。銀行和資產(chǎn)管理公司在開(kāi)展業(yè)務(wù)過(guò)程中的不同關(guān)注點(diǎn)，從側(cè)面反映出資產(chǎn)管理公司與銀行相比，天然具有更加明顯的資產(chǎn)屬性和資源優(yōu)勢(shì)。

資產(chǎn)管理公司盤活存量資產(chǎn)具備可操作性。資產(chǎn)管理公司盤活存量資產(chǎn)的來(lái)源主要有三種：一是不良貸款項(xiàng)下的抵押物，二是法拍市場(chǎng)上的物權(quán)資產(chǎn)，三是市面上的爛尾樓。無(wú)論是不良貸款的抵押物，還是法拍物權(quán)和爛尾樓，都有一個(gè)相同的特點(diǎn)，就是資產(chǎn)因?yàn)榇嬖阼Υ脤?dǎo)致其價(jià)格比正常資產(chǎn)低，資產(chǎn)管理公司可以合適的價(jià)格購(gòu)入，為建設(shè)運(yùn)營(yíng)后出售或出租提供合理的利潤(rùn)空間。

資產(chǎn)管理公司盤活存量資產(chǎn)的國(guó)外經(jīng)驗(yàn)

愛(ài)爾蘭國(guó)家資產(chǎn)管理局

自20世紀(jì)90年代起，受益于更有優(yōu)勢(shì)的人力成本和較低的公司稅，愛(ài)爾蘭經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增長(zhǎng)快車道，這一過(guò)程持續(xù)了十年左右。自2002年起，各家銀行為了爭(zhēng)奪信貸規(guī)模和市場(chǎng)占有率，紛紛大舉擴(kuò)張信貸，其中大部分敞口集中在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、住宅按揭貸款和房產(chǎn)抵押貸款。2008年，愛(ài)爾蘭全國(guó)銀行業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款為2000年全年貸款的140%，2008年個(gè)人房貸為2000年全年貸款的175%。寬松的貨幣政策和順周期財(cái)政政策一道，助推資產(chǎn)價(jià)格上漲，房?jī)r(jià)居高不下，愛(ài)爾蘭國(guó)內(nèi)住宅物業(yè)價(jià)格于2007年前后到達(dá)頂峰，比1996年上漲了300%以上。

2007年4月，美國(guó)次級(jí)貸款危機(jī)爆發(fā)，大洋彼岸的歐洲銀行業(yè)受到波及，2008年2月英國(guó)北巖銀行因儲(chǔ)戶擠兌被政府國(guó)有化，3月16日美國(guó)老牌投行貝爾斯登被摩根大通以每股2美元的價(jià)格收購(gòu)（貝爾斯登一年前的股價(jià)為130多美元），3月17日愛(ài)爾蘭銀行股大跌，一天內(nèi)市值蒸發(fā)35億歐元，愛(ài)爾蘭金融市場(chǎng)流動(dòng)性就此凍結(jié)，房?jī)r(jià)崩盤，資產(chǎn)泡沫破裂，銀行業(yè)陷入一場(chǎng)深刻的危機(jī)。然而，失控還在繼續(xù)。9月15日美國(guó)第四大投行雷曼兄弟申請(qǐng)破產(chǎn)；9月30日愛(ài)爾蘭政府宣布為國(guó)內(nèi)銀行的所有債務(wù)提供為期兩年的全額擔(dān)保，并宣稱擔(dān)保是“無(wú)條件和不可撤銷的”，被擔(dān)保規(guī)模合計(jì)3750億歐元，為愛(ài)爾蘭年度GDP的270%。但是，由于銀行還在不停披露巨額損失，儲(chǔ)戶對(duì)政府擔(dān)保失去信心，擔(dān)保計(jì)劃很快失敗。2009年1月，盎格魯愛(ài)爾蘭銀行被國(guó)有化。同年6月，政府開(kāi)始著手成立專門的壞賬銀行。

2009年11月，愛(ài)爾蘭《國(guó)家資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)法》（National Asset Management Agency Act）批準(zhǔn)生效，決定專門成立一家處置銀行體系不良資產(chǎn)的壞賬銀行————國(guó)家資產(chǎn)管理局（National Asset Management Agency，NAMA）。NAMA初始注冊(cè)資金為1億歐元，其中三家私人公司出資5100萬(wàn)歐元，持股51%，愛(ài)爾蘭政府持有剩余的49%股權(quán)。NAMA成立后，按照愛(ài)爾蘭央行的安排，以318億歐元從愛(ài)爾蘭各家銀行購(gòu)買了債權(quán)本金742億歐元的不良資產(chǎn)，幫助穩(wěn)定愛(ài)爾蘭金融市場(chǎng)和房產(chǎn)價(jià)格。截至2020年底，NAMA累計(jì)回收現(xiàn)金460億歐元，從私人投資者手中回購(gòu)了全部股權(quán)，實(shí)現(xiàn)100%由政府控股。

經(jīng)過(guò)13年發(fā)展和監(jiān)管當(dāng)局同意，如今NAMA已經(jīng)明確公司業(yè)務(wù)將專注于兩大領(lǐng)域：一是處置房產(chǎn)抵押貸款，盡量提高回收率，向財(cái)政部上繳盡量多的利潤(rùn)；二是向社會(huì)提供住宅、學(xué)校、長(zhǎng)租房等公共產(chǎn)品，投資物業(yè)開(kāi)發(fā)，為社會(huì)民生作出積極貢獻(xiàn)。在長(zhǎng)租房方面，NAMA成立了名為國(guó)家資產(chǎn)住宅物業(yè)服務(wù)公司（National Asset Residential Property Services，NARPS）的SPV，由NARPS直接購(gòu)入抵押物的所有權(quán)，然后以20年租期出租給政府核準(zhǔn)的住房部門或者直接出租給市民。截至2022年3月，NAMA已經(jīng)向市場(chǎng)交付房屋24000套。在獲得成功后，NAMA開(kāi)始對(duì)首都都柏林港區(qū)的246畝抵押產(chǎn)權(quán)完成收購(gòu)后進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)，將建成面積為37.8萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體和2000套住宅，可以同時(shí)實(shí)現(xiàn)回收不良資產(chǎn)和提供公共物品的雙重目標(biāo)。

西班牙銀行資產(chǎn)重組管理公司

與愛(ài)爾蘭類似，西班牙銀行系統(tǒng)也因?yàn)殚L(zhǎng)期執(zhí)行寬松的放款標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)和建筑部門迅速擴(kuò)張，最終泡沫在不可持續(xù)的投機(jī)中破裂，大量銀行貸款劣變?yōu)橛馄谫J款，壞賬和減值不斷披露，釀成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過(guò)數(shù)次不成功的救助行動(dòng)之后，2012年7月10日，西班牙政府和歐元集團(tuán)（Eurogroup）達(dá)成協(xié)議，決定對(duì)該國(guó)金融部門進(jìn)行重大改革，以換取歐盟資金支持，其中一項(xiàng)措施是在歐洲央行、歐盟委員會(huì)和國(guó)際貨幣基金組織（IMF）的監(jiān)督下，創(chuàng)建一家壞賬銀行，將西班牙銀行業(yè)的不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至該壞賬銀行。

2012年，西班牙銀行資產(chǎn)重組管理公司（Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria，Sareb）成立，以507.81億歐元從西班牙各銀行購(gòu)買了價(jià)值1070億歐元的不良資產(chǎn)，其中77.7%為債權(quán)、22.3%為物業(yè)資產(chǎn)。2022年，西班牙政府開(kāi)始討論對(duì)Sareb實(shí)施全盤國(guó)有化，把Sareb所持有的不動(dòng)產(chǎn)改造為公共住宅，向國(guó)內(nèi)弱勢(shì)群體出租，以推動(dòng)西班牙租賃住宅市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展。

資產(chǎn)管理公司盤活存量資產(chǎn)的建議

在收購(gòu)處置銀行不良貸款方面，我國(guó)資產(chǎn)管理公司已經(jīng)走在世界前列。具體表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是擁有各類市場(chǎng)主體的互相競(jìng)爭(zhēng)。包括五大全國(guó)性資產(chǎn)管理公司、各省資產(chǎn)管理公司、外資機(jī)構(gòu)、民間投資人，以及各家銀行、以律所為代表的服務(wù)商、法院。二是已經(jīng)形成統(tǒng)一的不良資產(chǎn)市場(chǎng)。全國(guó)各省份的投資人可以自由選擇任意其他省份的不良資產(chǎn)，只要價(jià)格合適，通過(guò)參與競(jìng)拍，就能夠獲得資產(chǎn)，不存在對(duì)不同省份投資主體的歧視或者門檻。三是有成熟的轉(zhuǎn)讓價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制。各投資主體對(duì)于不良資產(chǎn)的評(píng)估、估值、盡調(diào)、報(bào)價(jià)過(guò)程已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化、規(guī)范化。

作為對(duì)比，在經(jīng)歷了次貸危機(jī)、歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)、新冠肺炎疫情的多輪沖擊后，歐元區(qū)部分國(guó)家存在大量不良資產(chǎn)需要化解，前期已經(jīng)有國(guó)家成立了國(guó)有壞賬銀行，并成功實(shí)施了大規(guī)模不良資產(chǎn)收購(gòu)，但是對(duì)于盡快成立一家歐盟層面的壞賬銀行、建立歐元區(qū)不良資產(chǎn)統(tǒng)一市場(chǎng)的建議，至今仍然處于早期研究階段。

在建設(shè)運(yùn)營(yíng)存量資產(chǎn)方面，我國(guó)資產(chǎn)管理公司與國(guó)外同業(yè)相比還存在差距，這種差距同時(shí)體現(xiàn)在收購(gòu)端和處置端。收購(gòu)端，我國(guó)資產(chǎn)管理公司以收購(gòu)銀行不良貸款為主；國(guó)外壞賬銀行除了收購(gòu)不良貸款，還積極介入到對(duì)問(wèn)題物權(quán)和爛尾物業(yè)的收購(gòu)中。處置端，我國(guó)資產(chǎn)管理公司表現(xiàn)為以司法訴訟、債權(quán)轉(zhuǎn)讓為特點(diǎn)的階段性持有；國(guó)外壞賬銀行除此之外，還深度參與問(wèn)題物權(quán)、爛尾物業(yè)的續(xù)建、改造、裝修和運(yùn)營(yíng)，表現(xiàn)為對(duì)存量資產(chǎn)的中長(zhǎng)期持有。

資產(chǎn)管理公司建設(shè)運(yùn)營(yíng)存量資產(chǎn)，既是國(guó)外同業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，也滿足國(guó)內(nèi)需求。近年來(lái)，我國(guó)住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出一些新特點(diǎn)：一是包括熱點(diǎn)城市在內(nèi)的大中型城市的房?jī)r(jià)與居民收入之間存在一定差距，特別是低收入群體、剛大學(xué)畢業(yè)的年輕人；二是中小型房企和部分大型房企現(xiàn)金流緊張，大量流動(dòng)資金被用于歸還到期的海外債券和銀行貸款，新開(kāi)發(fā)樓盤陷入停頓，甚至是爛尾。一邊是剛性需求亟待解決，一邊是供給能力出現(xiàn)問(wèn)題。資產(chǎn)管理公司可以發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，尋找存量物業(yè)，積極購(gòu)入價(jià)格凹陷的不良資產(chǎn)、法拍物業(yè)和爛尾樓盤，通過(guò)追加投資、續(xù)建、改造和裝修，把存量資產(chǎn)改造成普通商品房、保障性住房、廉租房、人才公寓或青年公寓，向社會(huì)大眾和特定目標(biāo)（如城投公司、弱勢(shì)群體）出售或出租，其中保障性住房、廉租房、人才公寓和青年公寓偏向公共產(chǎn)品。

正如國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》中所提到的，資產(chǎn)管理公司盤活存量資產(chǎn)，需要解決負(fù)債久期與資產(chǎn)久期錯(cuò)配問(wèn)題。因此，筆者建議，除了向商業(yè)銀行貸款和發(fā)行金融債券兩種融資渠道以外，還可以向資產(chǎn)管理公司加大中長(zhǎng)期、低成本資金的支持力度。一是允許國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行向資產(chǎn)管理公司發(fā)放政策性貸款；二是參考國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，允許資產(chǎn)管理公司同時(shí)發(fā)行高等級(jí)債券和次級(jí)債券，其中高等級(jí)債券由國(guó)家擔(dān)保償付、利率較低，次級(jí)債券由資產(chǎn)管理公司自行擔(dān)保、利率較高，帶有損失減記條款。此外，建議降低資產(chǎn)管理公司持有不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)資本計(jì)量權(quán)重，適當(dāng)延長(zhǎng)資產(chǎn)管理公司對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的持有期限。