韓莉

摘 要：國(guó)內(nèi)的營(yíng)業(yè)稅及增值稅為主體稅種，且營(yíng)改增政策在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)了推廣和應(yīng)用，給各類(lèi)企業(yè)帶來(lái)不同程度的影響。本文從房地產(chǎn)企業(yè)的角度出發(fā)，總結(jié)了營(yíng)改增給企業(yè)會(huì)計(jì)核算及納稅工作帶來(lái)的積極影響和消極影響，并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)與趨勢(shì)，提出基于營(yíng)改增政策有序落實(shí)會(huì)計(jì)核算及納稅工作的可行路徑，旨在突顯營(yíng)改增政策的正向推動(dòng)作用，強(qiáng)化會(huì)計(jì)核算的可靠性及納稅工作的合法性，為房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展提供保障與驅(qū)動(dòng)力。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增政策；房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；納稅工作

新時(shí)期發(fā)展環(huán)境下，國(guó)家在不同行業(yè)及領(lǐng)域發(fā)展中的制度逐漸趨于完善，營(yíng)改增政策是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要政策規(guī)定，目的是約束行業(yè)企業(yè)納稅行為，幫助企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)。為了突顯營(yíng)改增帶來(lái)的有利影響，應(yīng)重視分析會(huì)計(jì)核算及納稅工作中相關(guān)政策發(fā)揮的實(shí)際作用，尤其對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，需綜合考量行業(yè)發(fā)展需求及趨勢(shì)，在符合相關(guān)政策規(guī)定的基礎(chǔ)上，編制科學(xué)完善的會(huì)計(jì)核算及納稅方案。

一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的積極影響

（一）有助于強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)繳納意識(shí)

國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷發(fā)生變化，且改革創(chuàng)新工作逐步得到深化與落實(shí)，在很多行業(yè)及領(lǐng)域中，營(yíng)改增政策都得到了廣泛應(yīng)用，給相關(guān)行業(yè)的快速穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)動(dòng)力，讓良性行業(yè)發(fā)展模式的構(gòu)建擁有堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。尤其對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，基于營(yíng)改增政策的實(shí)施，強(qiáng)化了財(cái)務(wù)部門(mén)票務(wù)審查的專(zhuān)業(yè)性及嚴(yán)格性，且提升了企業(yè)業(yè)務(wù)部門(mén)的運(yùn)行水平，為房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)稅費(fèi)繳納體制的創(chuàng)建及完善奠定了良好基礎(chǔ)。同時(shí)，營(yíng)改增政策背景下，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人才綜合素質(zhì)得以提升，通過(guò)理解和掌握更多稅收優(yōu)惠政策，強(qiáng)化了稅費(fèi)繳納意識(shí)，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展提供動(dòng)力。

（二）有利于推動(dòng)企業(yè)各類(lèi)業(yè)務(wù)活動(dòng)的落實(shí)

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，通常財(cái)務(wù)部門(mén)的營(yíng)業(yè)稅報(bào)銷(xiāo)都將票據(jù)作為主要依據(jù)，而對(duì)于此種依據(jù)有無(wú)票據(jù)開(kāi)展的業(yè)務(wù)，容易增加財(cái)務(wù)部門(mén)的運(yùn)作難度，給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)的全面化運(yùn)營(yíng)帶來(lái)阻礙。而營(yíng)改增政策的實(shí)施，使得房地產(chǎn)企業(yè)在依據(jù)票據(jù)開(kāi)展業(yè)務(wù)活動(dòng)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)了規(guī)范化的報(bào)銷(xiāo)操作，為企業(yè)帶來(lái)針對(duì)性更強(qiáng)的報(bào)銷(xiāo)模式，如普通發(fā)票及增值稅專(zhuān)用發(fā)票等，財(cái)務(wù)部門(mén)僅需針對(duì)增值稅發(fā)票進(jìn)行審核即可，無(wú)需收集其他多余資料。企業(yè)有關(guān)部門(mén)進(jìn)行報(bào)銷(xiāo)的過(guò)程中，應(yīng)保證增值稅發(fā)票的合理性，為業(yè)務(wù)部門(mén)的票據(jù)整合創(chuàng)設(shè)了更加高效的運(yùn)作環(huán)境，一定程度上提高了業(yè)務(wù)活動(dòng)效率。

（三）有助于規(guī)避經(jīng)營(yíng)管理中的重復(fù)收稅問(wèn)題

針對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理來(lái)說(shuō)，營(yíng)業(yè)稅的征收需要在整體完成真實(shí)銷(xiāo)售額的情況下進(jìn)行，立足于房地產(chǎn)企業(yè)成本核心層面進(jìn)行分析，主要涉及到項(xiàng)目工程建設(shè)成本及土地資源購(gòu)入成本，其中工程建設(shè)成本存在稅費(fèi)繳納需求，但是在房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅征收過(guò)程中，通常需要在整體營(yíng)業(yè)稅中納入項(xiàng)目工程建設(shè)成本，導(dǎo)致企業(yè)需要面對(duì)第二次的稅費(fèi)繳納，而對(duì)于增值稅的繳納而言，則可以依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)項(xiàng)目運(yùn)作管控中的增值金額落實(shí)。由此可見(jiàn)，在營(yíng)改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需積極應(yīng)對(duì)稅收工作，重點(diǎn)考慮針對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)成本開(kāi)具增值稅發(fā)票，有助于緩解房地產(chǎn)企業(yè)的征稅壓力。

二、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的消極影響

（一）影響財(cái)務(wù)報(bào)表的可靠性

營(yíng)改增政策正式實(shí)施之前，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置的過(guò)程中，要求營(yíng)業(yè)稅以成本的形式入賬，在固定資產(chǎn)中計(jì)入營(yíng)業(yè)稅。但在營(yíng)改增背景下，不僅實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置價(jià)稅分離，還可以將購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)的金額作為進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，但使得不動(dòng)產(chǎn)入賬價(jià)值得到降低，一定程度上增加了經(jīng)營(yíng)管理中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，讓企業(yè)面對(duì)的資產(chǎn)負(fù)債率有所增加，給內(nèi)部的融資工作帶來(lái)不良影響。立足于現(xiàn)金流量的角度進(jìn)行分析，僅能在結(jié)束房地產(chǎn)工程建設(shè)工作，并完成竣工驗(yàn)收后，才能取得增值稅發(fā)票，為此，需要在工程建設(shè)初期投入大量的資金，給現(xiàn)金流量帶來(lái)不良影響，弱化了財(cái)務(wù)報(bào)表的合理性及科學(xué)性。

（二）企業(yè)面對(duì)更大的納稅負(fù)擔(dān)

在營(yíng)改增政策提出并逐步得到實(shí)施的過(guò)程中，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不同程度的影響，在稅負(fù)方面有明顯體現(xiàn)。首先，相關(guān)政策落實(shí)之前，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對(duì)自身的不動(dòng)產(chǎn)固定資產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅，而在以上資產(chǎn)中，用于購(gòu)買(mǎi)機(jī)械設(shè)備的增值稅，無(wú)法正常進(jìn)行抵扣，增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，通過(guò)實(shí)施營(yíng)改增相關(guān)政策，企業(yè)的固定資產(chǎn)購(gòu)置成本不再包含在自身繳納增值稅范圍內(nèi)；其次，立足于政策層面，在取得增值稅發(fā)票的情況下，增值稅能夠相互抵扣，但是，容易受到工程施工環(huán)境等多種因素影響，相對(duì)來(lái)說(shuō)較難獲得增值稅發(fā)票的有水泥、砂石等原材料及施工人員或勞務(wù)公司產(chǎn)生的勞務(wù)費(fèi)用，此部分費(fèi)用無(wú)法進(jìn)行增值稅抵扣，使得企業(yè)依然面對(duì)較大的稅收壓力。

（三）弱化了財(cái)務(wù)核算的準(zhǔn)確性

總結(jié)營(yíng)改增政策的實(shí)施情況，給房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入帶來(lái)不良影響，因此，對(duì)其營(yíng)業(yè)利潤(rùn)也造成一定負(fù)面影響。立足于企業(yè)營(yíng)業(yè)收入層面，營(yíng)改增政策的實(shí)施使得企業(yè)營(yíng)業(yè)收入有明顯減少，分析相關(guān)研究數(shù)據(jù)，總體下降幅度為9.9%左右；而從營(yíng)業(yè)成本的角度出發(fā)，以成本和費(fèi)用維持不變?yōu)榍疤?，營(yíng)改增政策實(shí)施后，使得企業(yè)的成本和費(fèi)用均有明顯降低，給內(nèi)部資產(chǎn)帶來(lái)消極影響，導(dǎo)致企業(yè)需面對(duì)更大的業(yè)績(jī)壓力，避免不了會(huì)影響企業(yè)財(cái)務(wù)核算的可靠性。

三、營(yíng)改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅工作質(zhì)量提高對(duì)策

（一）重視分析營(yíng)改增政策，完善會(huì)計(jì)核算和納稅工作制度

為了減少營(yíng)改增政策給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的不良影響，應(yīng)該增強(qiáng)會(huì)計(jì)核算和納稅工作制度完善意識(shí)，加強(qiáng)對(duì)營(yíng)改增政策的研究和學(xué)習(xí)，了解相關(guān)政策規(guī)定，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)人員的約束，進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理的規(guī)范性，為會(huì)計(jì)核算工作效率的提高奠定良好基礎(chǔ)。完善各項(xiàng)規(guī)章制度的過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理情況的分析，建立績(jī)效考核機(jī)制，要求管理人員做到獎(jiǎng)懲分明、公平公正，在明確各部門(mén)及相關(guān)工作人員職能責(zé)任的基礎(chǔ)上，發(fā)揮激勵(lì)員工的作用，強(qiáng)化員工的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，進(jìn)而在會(huì)計(jì)核算及納稅工作中表現(xiàn)得更加積極。此外，積極開(kāi)展財(cái)務(wù)控制風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，重點(diǎn)落實(shí)信息披露等環(huán)節(jié)的監(jiān)管工作，通過(guò)嚴(yán)格監(jiān)督達(dá)到提高工作質(zhì)量的目的。

（二）加強(qiáng)獲取票據(jù)的統(tǒng)一管理，重視開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票

基于對(duì)增值稅政策的分析，計(jì)算增值稅的過(guò)程中，計(jì)稅依據(jù)為流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額，進(jìn)而完成相應(yīng)的征收工作。主要構(gòu)成包含進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票抵扣、銷(xiāo)項(xiàng)稅發(fā)票抵扣，因此，增值稅的計(jì)算與發(fā)票存在密切聯(lián)系，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展會(huì)計(jì)核算及納稅工作的過(guò)程中，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)發(fā)票的有效管理。房地產(chǎn)企業(yè)需綜合考量施工材料及設(shè)備的質(zhì)量，并做好市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)查工作，優(yōu)先選擇與資質(zhì)優(yōu)良的供應(yīng)商長(zhǎng)期合作，尤其是增強(qiáng)與一般納稅人的合作意識(shí)，能夠在交易過(guò)程中開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，進(jìn)而達(dá)到抵扣部分進(jìn)項(xiàng)稅額的目的。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)該提高對(duì)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的重視，了解對(duì)應(yīng)的申報(bào)期限，以防因超過(guò)申報(bào)期限而引發(fā)流動(dòng)資金風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)人員需具備良好的職業(yè)素養(yǎng)，不斷提高自身的專(zhuān)業(yè)能力，進(jìn)而降低逃稅、漏稅等行為的出現(xiàn)概率。此外，明確營(yíng)改增政策給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的不良影響，重視落實(shí)成本籌劃工作，為房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

（三）積極爭(zhēng)取政府部門(mén)的支持，緩解企業(yè)稅務(wù)繳納壓力

從基本性質(zhì)的角度出發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)體現(xiàn)出很強(qiáng)的綜合性，且房地產(chǎn)行業(yè)在民生發(fā)展中占據(jù)重要地位，是國(guó)內(nèi)的第三大產(chǎn)業(yè)。為了實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極爭(zhēng)取政府部門(mén)的支持，了解政府等職能部門(mén)出臺(tái)的政策規(guī)定，以此為依據(jù)重點(diǎn)優(yōu)化企業(yè)管理模式，加大國(guó)家稅務(wù)政策的綜合分析力度，為房地產(chǎn)行業(yè)爭(zhēng)取更多稅收優(yōu)惠政策。立足于營(yíng)改增政策實(shí)施目的的角度，為了幫助更多企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)，使得企業(yè)擁有更強(qiáng)的市場(chǎng)變化應(yīng)對(duì)能力。為此，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)政府出臺(tái)政策規(guī)定的合理應(yīng)用，進(jìn)一步強(qiáng)化政策的有效性和實(shí)效性，同時(shí)，政府等職能部門(mén)應(yīng)該針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)渡期出臺(tái)相應(yīng)的支持政策，尤其對(duì)于小微企業(yè)來(lái)說(shuō)，給予一定的資金支持，能夠幫助其減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)，從而減少來(lái)自營(yíng)改增政策帶來(lái)的沖擊。

（四）調(diào)整優(yōu)化企業(yè)組織架構(gòu)，落實(shí)內(nèi)部資源科學(xué)化配置

為了形成良性的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視做好營(yíng)改增背景下自身架構(gòu)的調(diào)整及優(yōu)化工作，結(jié)合對(duì)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)的分析，持續(xù)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目架構(gòu)的革新，增強(qiáng)組織內(nèi)部會(huì)計(jì)核算人員崗位調(diào)整意識(shí)，強(qiáng)化會(huì)計(jì)核算人員的崗位工作適配性，使其在崗位工作中表現(xiàn)得更加積極，有助于提高工作質(zhì)效。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)與同行業(yè)企業(yè)的交流意識(shí)，建立科學(xué)完善的協(xié)作機(jī)制及監(jiān)督管控機(jī)制，創(chuàng)設(shè)良好的行業(yè)發(fā)展環(huán)境，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)資源配置的科學(xué)性，使得房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)架構(gòu)更加完善。

（五）制定合理化的營(yíng)銷(xiāo)策略，有效選擇營(yíng)銷(xiāo)策略調(diào)整方法

基于對(duì)營(yíng)改增政策的分析，不僅帶來(lái)相對(duì)較為理想的減稅效果，還在一定程度上增加了發(fā)展壓力。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，綜合考量營(yíng)改增政策，選擇恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，通過(guò)對(duì)相關(guān)政策規(guī)定的靈活運(yùn)用，能夠減少企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，進(jìn)而讓營(yíng)改增政策帶來(lái)的積極影響更加突出。為實(shí)現(xiàn)以上目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該合理選擇調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略的方法，如結(jié)合實(shí)際情況適當(dāng)提高辦公類(lèi)物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格，因?yàn)樾马?xiàng)目對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅率為11%，所以，企業(yè)可以通過(guò)適當(dāng)提高銷(xiāo)售價(jià)格而進(jìn)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁；或者采用營(yíng)銷(xiāo)人員勞務(wù)派遣的方式，主要因?yàn)閱T工的工資無(wú)法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，而勞務(wù)派遣公司的發(fā)票能夠進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，可見(jiàn)，此種方式體現(xiàn)出較強(qiáng)的可行性。

（六）加大會(huì)計(jì)人才培養(yǎng)力度，不斷提高賬務(wù)處理工作質(zhì)效

對(duì)于營(yíng)改增政策下落實(shí)會(huì)計(jì)核算工作及納稅工作的員工來(lái)說(shuō)，是重要的基礎(chǔ)力量，其專(zhuān)業(yè)能力及綜合素質(zhì)直接影響會(huì)計(jì)核算及納稅工作質(zhì)量，尤其在會(huì)計(jì)報(bào)表要求不斷提高的過(guò)程中，且需要房地產(chǎn)企業(yè)更加細(xì)致地落實(shí)財(cái)務(wù)管理。為此，需要在增值稅實(shí)施過(guò)程中做好申報(bào)抵扣及增值稅產(chǎn)生等內(nèi)容的全面反映工作，定期組織會(huì)計(jì)核算及納稅人員參加專(zhuān)業(yè)化培訓(xùn)，重點(diǎn)學(xué)習(xí)營(yíng)改增政策的相關(guān)知識(shí)，了解行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)，不斷提高財(cái)務(wù)人員的做賬能力，切實(shí)強(qiáng)化納稅工作的合理性及規(guī)范性。此外，加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人才稅務(wù)申報(bào)方面的培訓(xùn)，配合學(xué)習(xí)計(jì)算機(jī)會(huì)計(jì)做賬技能，建立“老帶新”的業(yè)務(wù)培訓(xùn)模式，確保會(huì)計(jì)人員的綜合素質(zhì)能夠滿足營(yíng)改增下房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展要求。

四、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅影響的案例分析

以某房地產(chǎn)企業(yè)為例，其于2016年4月獲得當(dāng)?shù)氐囊粋€(gè)地塊，并支付了相應(yīng)的土地出讓金，金額高達(dá)11100萬(wàn)元，同時(shí)，還支付了1500萬(wàn)元的配套費(fèi)。該房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)年11月取得商品房預(yù)售許可證，而16年獲得11100萬(wàn)元的含稅預(yù)售銷(xiāo)售額，對(duì)應(yīng)的年度工程價(jià)款含稅為11100萬(wàn)元，該房地產(chǎn)企業(yè)取得了相應(yīng)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，且進(jìn)行了認(rèn)證抵扣。企業(yè)從2017年初到6月份，整體的預(yù)售收入為22200萬(wàn)元，同時(shí)停止了房地產(chǎn)銷(xiāo)售，改房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的交付入住及為業(yè)主辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)的時(shí)間為當(dāng)年11月份。針對(duì)以上案例進(jìn)行解析，基于營(yíng)改增政策背景下，在含稅售價(jià)不變的情況下，對(duì)應(yīng)的土地增值稅有所減少，利用營(yíng)改增后的公式進(jìn)行計(jì)算，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納186萬(wàn)元的土地增值稅，營(yíng)改增前的土地增值稅需繳納247.5萬(wàn)元，可見(jiàn)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約了67.5萬(wàn)元的稅收成本，營(yíng)改增政策的實(shí)施給房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算及納稅帶來(lái)明顯影響。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)是民生發(fā)展中的三大支柱型行業(yè)之一，而營(yíng)改增政策的實(shí)施給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一定影響，包含積極影響和消極影響，主要體現(xiàn)在會(huì)計(jì)核算和納稅層面，為了充分發(fā)揮營(yíng)改增政策在房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)揮的積極作用，有效規(guī)避帶來(lái)的不良影響，應(yīng)重視研究相關(guān)的政策規(guī)定及企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況，合理選擇有效的會(huì)計(jì)核算及納稅工作對(duì)策，建立科學(xué)完善的工作機(jī)制，構(gòu)建健全的會(huì)計(jì)核算及納稅工作體系，讓房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定有序發(fā)展擁有堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

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