■曹 俐 徐璞閆 周 府

華漕鎮(zhèn)位于閔行區(qū)北部，吳淞江南岸。近年來，隨著虹橋主城片區(qū)單元規(guī)劃編制的推進，作為虹橋商務(wù)區(qū)、進博會、南虹橋、國際醫(yī)學(xué)中心的直接輻射區(qū)域，華漕鎮(zhèn)在閔行區(qū)、上海市乃至長三角的地理優(yōu)勢日益凸顯。城鎮(zhèn)化和現(xiàn)代化進程提速迅猛，集建區(qū)村級集體物業(yè)急劇減少，農(nóng)民土地基本被征收，面對集體資產(chǎn)收入銳減和農(nóng)民收益分配的現(xiàn)實矛盾，如何讓農(nóng)民的收入能夠隨著改革和城市化進程“水漲船高”，營造鎮(zhèn)級資產(chǎn)、集體經(jīng)濟“和諧共生、發(fā)展共享”的良好局面，成為華漕鎮(zhèn)黨委、政府迫在眉睫亟待解決的問題。

一、農(nóng)民長效增收平臺基本概況

1.成立背景。紫華公司是華漕鎮(zhèn)政府下屬的農(nóng)民長效增收平臺管理公司。自2012年起，華漕鎮(zhèn)先后將5個項目納入鎮(zhèn)級農(nóng)民長效增收平臺，物業(yè)總面積達16.8萬平方米。在初步探索階段，由于統(tǒng)籌力度不夠，在“入股范圍、營運機制、分配模式、長效保障”等各方面出現(xiàn)了集體經(jīng)濟發(fā)展不平衡、不充分的問題：其一，農(nóng)民增收平臺運營資金主要來源于銀行借貸、社會融資、部分村和村民入股，總計銀行貸款1.63億元，外單位借款2.92億元，財務(wù)成本居高不下。其二，村民收入均由各村自行分配，鎮(zhèn)級增收平臺只分給入股村民，存在收入分配不合理、無村集體經(jīng)濟的情況。其三，旭華商務(wù)廣場項目為吸引農(nóng)民入股，承諾每年不低于8%的分紅（涉及資金0.12億元/年），實際營運年收益只有6%，差額部分由鎮(zhèn)屬公司承擔(dān)，致使出現(xiàn)“寅吃卯糧”的情況。

2.成立過程。2017年以來，華漕鎮(zhèn)黨委、政府針對“農(nóng)村發(fā)展與環(huán)境資源、集體經(jīng)濟壯大與農(nóng)民獲得感等方面的不平衡、不充分”的問題，以“做大、做實、做強集體經(jīng)濟”為目標(biāo)，徹底改變原有平臺個人入股、局部村入股、銀行貸款融資入股的現(xiàn)狀，進一步加大對村級經(jīng)濟統(tǒng)籌力度，以農(nóng)民入股為主，重組農(nóng)民長效增收平臺。

根據(jù)市政府對增加農(nóng)民收入的要求，2011年組建成立農(nóng)民長效增收平臺，最初百姓每人以1萬元入股，以8%進行收益分配。2017年，鎮(zhèn)黨委、政府將平臺公司的股份進行改革，讓老百姓退出股份（全額退出1.56億元），由集體的內(nèi)部資金注入進來，通過換股的方式優(yōu)化平臺公司的股份結(jié)構(gòu)，也就是重組。

3.運營情況。平臺下設(shè)8家公司，平臺公司工作人員來源于政府，經(jīng)過鎮(zhèn)組織部門反復(fù)考察進行任命，人員有可能調(diào)動。各項目公司實行獨立核算，以物業(yè)開發(fā)及運營為主，鎮(zhèn)屬紫華公司作為平臺統(tǒng)一運營的公司。同時將新建的紫隆、旭華三期、富利二期三個項目共22萬平方米的物業(yè)統(tǒng)一納入平臺，形成“1+5+X”管理模式（即：1個管理平臺、5個存量項目、若干新建項目）。

平臺運營所需資金根據(jù)新項目開發(fā)進度和各村資金實際到位情況，由鎮(zhèn)黨委、政府統(tǒng)籌安排。在優(yōu)先保證退還農(nóng)民個人股本金及三個新建項目開發(fā)啟動資金后，逐步償還各項目內(nèi)的銀行貸款、外單位借款和相關(guān)利息。各項目公司年底根據(jù)實際運營情況，遵循“同股同利，效益決定分配”的原則，按照新入股比例給予村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民分紅。經(jīng)過兩三年的運行，已經(jīng)有效益在分配，截至目前共分配紅利1.33億元。

二、農(nóng)民長效增收平臺的主要做法

1.盤活存量，有序分配。存量物業(yè)共五塊，投資總額為10.44億元，物業(yè)建筑總量為16.8萬平方米，全年總收入為0.77億元。目前旭華廣場一和二期、富利一期、品尚生活廣場三個項目已完成重組并開始進行按實分配，2017年至2021年底累計分紅1.34億元。

2.用好增量，聚焦產(chǎn)業(yè)。2018年新建旭華三期、富利二期、紫隆項目三個項目，預(yù)計建造總面積22萬平方米，預(yù)計總投資11.9億元，預(yù)計年總收入0.96億元?！靶袢A三期”于2021年12月中旬已辦理產(chǎn)證，“紫隆國際科創(chuàng)園”和“富利二期”2022年2月完成竣工備案，啟動產(chǎn)證辦理，完善招租流程。三個在建項目于2019年至2021年底累計支付16個村利息總額為0.70億元。華漕鎮(zhèn)本著“邊建設(shè)邊招商”的思路，現(xiàn)已對三個新項目完成招商，三個新建項目現(xiàn)預(yù)招商完成90%，企業(yè)全部入駐投產(chǎn)后，預(yù)計年稅收達1億元左右，華漕鎮(zhèn)集體物業(yè)將成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要引擎。

3.回購物業(yè)，加速發(fā)展。通過回購優(yōu)質(zhì)物業(yè)，能夠盡快使成熟項目投入運營，短期內(nèi)就能實現(xiàn)收益。2019年10月新成立上海紫昆實業(yè)有限公司，回購中駿物業(yè)。紫昆公司由紫華公司占股31%，9個村占股69%。中駿物業(yè)總量為1.97萬平方米，回購總價為4.23億元（以交付后最終審價為準(zhǔn)）。目前，該項目已與溫州醫(yī)科大學(xué)確定租賃意向，現(xiàn)正通過華漕鎮(zhèn)集體資產(chǎn)管理平臺進行招租流程。通過回購優(yōu)質(zhì)物業(yè)，能夠盡快使成熟項目投入運營，短期內(nèi)實現(xiàn)收益。

4.二次開發(fā)，優(yōu)化物業(yè)。自2015年華漕鎮(zhèn)打響拆違第一槍以來，累計完成歷史違法用地整治1271.74畝，完成違法建筑的整治任務(wù)約294萬平方米，騰出土地535.34畝。華漕鎮(zhèn)從各村上報新建、翻建、修繕項目中，篩選出符合條件的24個項目上報區(qū)規(guī)土局作為“五違”后續(xù)利用地塊進行開發(fā)，并通過區(qū)政府常務(wù)會議形成決議。通過二次改造，解決了原先村鎮(zhèn)集體物業(yè)“低、小、散、亂”的問題，推動集體物業(yè)變散為整、變差為優(yōu)，提升了集體經(jīng)濟“造血功能”。如華漕鎮(zhèn)與區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營公司合作共同組建上海紫侖實業(yè)有限公司，共同開發(fā)存仁里項目，總用地約45畝（不含大圓通寺），分為北區(qū)和南區(qū)兩個區(qū)域建設(shè)。目前，青旅上?？偛繑M遷移并落戶存仁里項目，國藥及諾亞科技已入駐，華業(yè)建筑以注冊型企業(yè)落戶至此，年稅收預(yù)計900萬元。

5.多元投資，拓寬渠道。生生供應(yīng)鏈管理（上海）有限公司于2009年在華漕鎮(zhèn)注冊成立，經(jīng)過十余年發(fā)展，2020年公司及其全資子公司營收2.56億元，稅收0.25億元，年均增長速度超過80%。2020年下半年，華漕鎮(zhèn)、南虹橋公司與生生供應(yīng)鏈管理（上海）有限公司經(jīng)過多輪商務(wù)溝通，愿意為企業(yè)后續(xù)發(fā)展提供必要的資源支持。生生供應(yīng)鏈董事會基于與地方長期合作基礎(chǔ)，主動提出C輪融資中劃出4000萬股權(quán)，引入地方產(chǎn)業(yè)投資，華漕鎮(zhèn)認購1500萬股。2021年4月30日，生生供應(yīng)鏈完成股東變更工商手續(xù)，華漕鎮(zhèn)農(nóng)民長效增收平臺紫迪公司正式成為生生供應(yīng)鏈的股東。

三、農(nóng)民長效增收平臺運行發(fā)展存在的困難

1.土地資源缺乏、政策落地困難，集體經(jīng)濟發(fā)展空間受限。鎮(zhèn)村集體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間較小。從物理空間來看，規(guī)劃嚴格控制，沒有土地資源可供產(chǎn)業(yè)發(fā)展；從政策空間來看，部分政策“蜻蜓點水”，如“造血”項目的貼息扶持，或者是雖有政策但很難落地。集體土地入市交易政策，目前尚在制定過程中，沒有真正落地，也無法真正用來進行產(chǎn)業(yè)發(fā)展。村級開發(fā)項目從能級和產(chǎn)業(yè)引入質(zhì)量來說，還是較為低下，仍然需要經(jīng)過鎮(zhèn)級統(tǒng)籌，實現(xiàn)資源配置和效益的最優(yōu)化。

2.資金利用效率不佳，增收渠道與區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展不同步。2020年平臺實現(xiàn)分紅0.47億元，每個項目的收益率在4.33－5.43%，相對于各村投入的資金，資金利用效率較低，老百姓從增收平臺上獲得的收益十分有限。平臺甚至不能解決資金量的平衡，無法滿足后續(xù)項目開發(fā)的資金需求。目前農(nóng)民長效增收最大困惑是運營模式與國際化不匹配，增收渠道與產(chǎn)業(yè)發(fā)展不同步。

3.稅收政策不足，平臺運營負擔(dān)加重。鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略將農(nóng)村集體經(jīng)濟發(fā)展壯大提到了新的高度，但在市區(qū)的各類政策中，始終將鎮(zhèn)村集體經(jīng)濟組織作為普通企業(yè)法人對待，尤其是在企業(yè)所得稅、個人所得稅等方面，尚未有扶持優(yōu)惠政策。目前，紫華公司作為平臺公司經(jīng)營能力相對較弱，利潤分配前，需交25%企業(yè)所得稅以及村集體經(jīng)濟組織上交20%的紅利稅，經(jīng)濟負擔(dān)較重。

4.收入結(jié)構(gòu)單一，應(yīng)對外部沖擊能力不足。華漕鎮(zhèn)農(nóng)民長效增收平臺資產(chǎn)經(jīng)營模式主要以物業(yè)租賃為主，雖也在積極尋找除物業(yè)租賃以外的增收渠道，如成立物業(yè)管理公司增加管理服務(wù)收入或認購IPO股權(quán)等增加非租賃收入，但占比較低，由單一模式到多元發(fā)展仍是今后主要探索方向。近兩年，受新冠疫情和經(jīng)濟下行雙重影響，物業(yè)空置率有所上升，租賃收入同比減少，但集體承擔(dān)的人員報酬、防疫費用、社會治理費用、福利費用卻逐年上漲，支出增速超過了收入增幅，結(jié)余減少，用于集體經(jīng)濟發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)正在減弱。

5.資源稟賦差異，鎮(zhèn)內(nèi)村集體經(jīng)濟發(fā)展不平衡。由于資源稟賦差異，鎮(zhèn)內(nèi)各村集體經(jīng)濟發(fā)展存在一定的不平衡現(xiàn)象。如部分村屬于永久農(nóng)田保護區(qū)，只有農(nóng)田出租一項收益，經(jīng)濟發(fā)展較為落后。再如2005年上海市出臺針對預(yù)留地的政策，每100畝土地預(yù)留5畝地，用地指標(biāo)留在村集體發(fā)展集體物業(yè)，但后來沒有具體實施。在華漕村，蘇州河貫穿10.2公里，寬度近200米，建設(shè)涵養(yǎng)林阻礙了土地征用，補助費不足以補貼農(nóng)民損失。這些現(xiàn)實情況需要更加積極有為的政策支持。

四、農(nóng)民長效增收平臺未來發(fā)展計劃

“十四五”期間，華漕虹橋前灣地區(qū)將基本完成開發(fā)和建設(shè)，在這個發(fā)展過程中，華漕鎮(zhèn)將把集建區(qū)內(nèi)、集建區(qū)外統(tǒng)一起來，真正把好的土地、生態(tài)資源轉(zhuǎn)化為發(fā)展的經(jīng)濟效益。

1.優(yōu)化存量，提高管理效率，配合區(qū)域規(guī)劃實現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展。存量物業(yè)在確保集體收入的前提下，加強管理，提高物業(yè)利用率，同時配合區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位和規(guī)劃，實現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展。新建項目在確保建設(shè)資金的前提下，提高招商門檻，嚴把產(chǎn)業(yè)關(guān)，提升單位稅收產(chǎn)出率，全力打造千億級產(chǎn)業(yè)集群。

2.尋找增量，探索鎮(zhèn)村集體經(jīng)濟聯(lián)合發(fā)展機制。集建區(qū)外通過吳淞江生態(tài)廊道專項規(guī)劃編制，爭取落實30公頃集體建設(shè)用地指標(biāo)用以發(fā)展壯大村級集體經(jīng)濟，探索建立“1+16+X”的鎮(zhèn)村集體經(jīng)濟聯(lián)合發(fā)展機制（即：1個鎮(zhèn)級經(jīng)聯(lián)社，16個村級經(jīng)濟合作社，X個新建項目）。集建區(qū)內(nèi)通過土地出讓前評估，增加各地塊建筑面積（不計容）作為公益性用途（開發(fā)商無償提供），目前已落實7萬平方米建筑，后續(xù)還將爭取37萬平方米。

3.積極探索多元化發(fā)展模式，提升集體經(jīng)濟發(fā)展可持續(xù)性。利用好政府相關(guān)政策，積極探索集體經(jīng)濟多元化發(fā)展模式。例如，結(jié)合“城中村”改造中集體經(jīng)濟組織在項目公司的投資比例不低于該項目總投資的10%，以及盤活的減量化建設(shè)用地指標(biāo)不低于5%的比例用于鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)項目等政策，指導(dǎo)各村根據(jù)自身資源稟賦、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等，推行聯(lián)合經(jīng)營、飛地抱團、成本價回購、代建代管等多種發(fā)展模式。

4.整鎮(zhèn)連片謀劃，促進鎮(zhèn)內(nèi)村集體經(jīng)濟平衡發(fā)展。目前華漕鎮(zhèn)已在探索集體經(jīng)濟收益平衡的相關(guān)方法。鎮(zhèn)里現(xiàn)新開發(fā)3個項目，共22萬平方米，將16個村統(tǒng)一起來，以此補足貧困村的發(fā)展，平衡收益。同時按照農(nóng)齡設(shè)置參股比例（每個村最高為7.8%左右，最低為4%左右），有利于平衡農(nóng)田保護區(qū)農(nóng)民的收入（農(nóng)田保護區(qū)農(nóng)民的農(nóng)齡相較城鎮(zhèn)化發(fā)展較高的村來說會高一些）。在此基礎(chǔ)上，華漕鎮(zhèn)也會進一步探索相關(guān)發(fā)展策略。