郭曉宏 聊城發(fā)鑫置業(yè)有限公司

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，企業(yè)的重點(diǎn)也逐漸從外部擴(kuò)張轉(zhuǎn)移到內(nèi)部管理，內(nèi)部運(yùn)營(yíng)的有效性將對(duì)企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性起到重要的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部管理的重視程度，尤其是全面預(yù)算管理，應(yīng)就其中的關(guān)鍵因素進(jìn)行謀劃布局，提升企業(yè)管理的實(shí)效性與可靠性，幫助企業(yè)趨利避害，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的特點(diǎn)

在探究房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理前，首先要深入探究房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的特征，了解其發(fā)展背后的本質(zhì)，隨后再以此為基礎(chǔ)開(kāi)展后續(xù)的管理工作。第一，房地產(chǎn)企業(yè)通常資金較為密集。無(wú)論是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)還是投資、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)都離不開(kāi)大量的資金作為支撐，所以對(duì)于資金資源的優(yōu)化與掌控是企業(yè)發(fā)展的核心。第二，由于房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，因而房地產(chǎn)企業(yè)也屬于不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售。這種銷(xiāo)售產(chǎn)品與銷(xiāo)售對(duì)象固定的模式使得房地產(chǎn)企業(yè)本身也容易受到一些限制，譬如稅收條例、區(qū)域環(huán)境以及形勢(shì)政策等等。所以，預(yù)算編制人員需要對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)管理的影響因素具有詳細(xì)的了解。第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)范圍廣，業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜且多。譬如前端的土地征地，后期的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)等等。每一環(huán)節(jié)需要對(duì)接的部門(mén)與供應(yīng)商等都不同，這對(duì)于企業(yè)整體的業(yè)務(wù)水平提出了較高的要求。最后一點(diǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工期長(zhǎng)，從項(xiàng)目開(kāi)始到結(jié)束通常需要三到五年的時(shí)間，這也意味著資金的回報(bào)周期長(zhǎng)，對(duì)于企業(yè)的全局管理也提出了更高的要求。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理關(guān)鍵點(diǎn)

（一）構(gòu)建良好的全面預(yù)算管理環(huán)境

良好的預(yù)算管理環(huán)境是全面預(yù)算管理有效執(zhí)行的基礎(chǔ)。當(dāng)前受到高紅利時(shí)期經(jīng)營(yíng)理念的影響，部分房地產(chǎn)企業(yè)在管理的過(guò)程中，過(guò)分重視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，忽視了對(duì)于項(xiàng)目的預(yù)算管理，從而容易導(dǎo)致預(yù)算失控的問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)注重轉(zhuǎn)變管理理念，加強(qiáng)對(duì)全面預(yù)算管理的重視程度，并完善全面預(yù)算管理開(kāi)展的相關(guān)措施。其次，在全面預(yù)算管理的建設(shè)過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)不僅需要考慮全面預(yù)算管理本身執(zhí)行的必然需求，同時(shí)也需要考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際狀況，根據(jù)實(shí)際狀況綜合編制全面預(yù)算管理的流程控制制度以及組織責(zé)任。最后，企業(yè)也應(yīng)重視對(duì)于預(yù)算管理職能部門(mén)的建設(shè)，應(yīng)專(zhuān)門(mén)配備預(yù)算管理人員進(jìn)行編制與監(jiān)管等工作，從而更好地推動(dòng)全面預(yù)算工作的有效落實(shí)與展開(kāi)。

（二）靈活運(yùn)用全面預(yù)算管理編制方法

全面預(yù)算編制工作的規(guī)范性與標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)于后續(xù)預(yù)算執(zhí)行等具有重要影響，能夠確保整體預(yù)算管理的質(zhì)量與水平。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的當(dāng)下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)務(wù)預(yù)算編制工作的重視程度，借助全面預(yù)算管理彌補(bǔ)自身經(jīng)營(yíng)的不足，從而更好地落實(shí)發(fā)展規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。在實(shí)際進(jìn)行業(yè)務(wù)預(yù)算編制的過(guò)程中，房地產(chǎn)應(yīng)格外重視對(duì)預(yù)算編制方法的合理運(yùn)用。在進(jìn)行預(yù)算管理的過(guò)程中，需要額外考慮經(jīng)營(yíng)預(yù)算以及資金預(yù)算等內(nèi)容。同時(shí)在進(jìn)行編制的過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格按照“5W1H1N”的要求進(jìn)行，應(yīng)綜合考慮活動(dòng)內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)、人員以及資源等諸多要素，在預(yù)算中做好商務(wù)計(jì)劃、業(yè)務(wù)計(jì)劃以及資金計(jì)劃等的有效聯(lián)動(dòng)。最后，在開(kāi)展預(yù)算方案編制的同時(shí)，企業(yè)也需注重結(jié)合大量的信息資料做好評(píng)估工作，應(yīng)分析預(yù)算方案的前瞻性，確保其既能夠符合企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需求，同時(shí)也能夠幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)，推動(dòng)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（三）加強(qiáng)全面預(yù)算執(zhí)行過(guò)程管理

執(zhí)行是全面預(yù)算管理的重要環(huán)節(jié)。在實(shí)際進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，企業(yè)應(yīng)注重認(rèn)真落實(shí)全面預(yù)算管理方案，將預(yù)算方案視作指令執(zhí)行。首先，在實(shí)際執(zhí)行預(yù)算方案的過(guò)程中，應(yīng)將預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分解，將其落實(shí)到房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，構(gòu)建全面的責(zé)任體系，并結(jié)合重要性原則與經(jīng)濟(jì)性原則，嚴(yán)格控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本以及資金支付等流程，以此來(lái)確保預(yù)算管理的可靠性與有效性。其次，在全面預(yù)算執(zhí)行的過(guò)程中，應(yīng)確保對(duì)執(zhí)行結(jié)果的監(jiān)控與分析。房地產(chǎn)企業(yè)專(zhuān)職預(yù)算人員應(yīng)全面跟蹤企業(yè)預(yù)算執(zhí)行狀況，并將實(shí)際狀況與預(yù)算進(jìn)行比對(duì)，分析其差異及差異背后形成的原因，優(yōu)化管理運(yùn)行方法，以最大程度消除執(zhí)行差異。再次，已經(jīng)執(zhí)行的預(yù)算方案一般情況下不得做出調(diào)整，除非市場(chǎng)環(huán)境或者經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變故。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還需注重加強(qiáng)對(duì)全面預(yù)算執(zhí)行結(jié)果的考核?？己丝梢詮亩ㄐ院投?jī)蓚€(gè)角度來(lái)進(jìn)行，應(yīng)與員工個(gè)人發(fā)展以及薪酬、培訓(xùn)等項(xiàng)目掛鉤，以提升考核的準(zhǔn)確性和有效性，促進(jìn)全面預(yù)算管理發(fā)揮效用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問(wèn)題

（一）管理模式與體系落后

雖然當(dāng)前很多企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到了內(nèi)部管理的重要性，大力開(kāi)展全面預(yù)算管理，但重視程度依然不足，相關(guān)制度建設(shè)仍存在缺陷，部門(mén)之間也仍難以形成有效合力。不少房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)過(guò)程中，依然只注重預(yù)算管理工作，沿用傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理模式，忽視了預(yù)算管理的全面性，這容易對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)造成不利影響。實(shí)際上，預(yù)算管理僅僅是財(cái)務(wù)管理的一部分，如果過(guò)分夸大預(yù)算管理的作用，則容易導(dǎo)致預(yù)算管理體系不明確以及缺少人力等狀況，從而影響最終的管理效果。

（二）全面預(yù)算管理的信息化水平較低

全面預(yù)算管理較為依賴數(shù)據(jù)信息的收集與分析，只有數(shù)據(jù)足夠真實(shí)、可靠才能夠更加詳細(xì)地反映出企業(yè)預(yù)算管理中存在的問(wèn)題，并據(jù)此制定更加具有針對(duì)性的解決方案。然而從目前的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然有在引入新進(jìn)的信息技術(shù)與手段，但他們大多將其放在生產(chǎn)與建設(shè)領(lǐng)域，很少應(yīng)用于管理以及預(yù)算編制等方面。這使得預(yù)算編制缺乏足夠的數(shù)據(jù)支撐，從而容易導(dǎo)致其科學(xué)性與合理性的不足。

四、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的具體措施

（一）針對(duì)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化

要想確保全面預(yù)算管理工作的可靠性與準(zhǔn)確性，首先應(yīng)從內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)優(yōu)化開(kāi)始。第一，要注重為全面預(yù)算管理提供良好的環(huán)境，要確保全面預(yù)算管理能夠有效地展開(kāi)。要在思想層面上引起員工的重視，讓員工意識(shí)到全面預(yù)算管理的重要性?？梢試L試從企業(yè)文化層面入手，將全面預(yù)算管理融入企業(yè)日常管理制度中，通過(guò)制度的制約和引導(dǎo)潛移默化地影響員工，進(jìn)而調(diào)動(dòng)員工參與的積極性。第二，應(yīng)專(zhuān)門(mén)就全面預(yù)算管理工作建立相對(duì)應(yīng)的預(yù)算管理部門(mén)。預(yù)算管理盡管并不能夠代表整體財(cái)務(wù)管理工作，但其工作性質(zhì)特殊，且與行業(yè)之間的聯(lián)系較為緊密，因而需要建立專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。第三，為了加強(qiáng)部門(mén)間的合作與聯(lián)系，提升部門(mén)間工作的緊密性，預(yù)算管理機(jī)構(gòu)還應(yīng)擔(dān)負(fù)起協(xié)調(diào)各部門(mén)之間的職能。要在全面預(yù)算管理的執(zhí)行過(guò)程中，平衡好基層工作人員以及高層領(lǐng)導(dǎo)和中間管理層之間的關(guān)系，通過(guò)工作職能的合理化分配來(lái)增進(jìn)不同部門(mén)人員之間的交流與溝通，同時(shí)還確保高層領(lǐng)導(dǎo)精神以及指令下達(dá)的及時(shí)性與有效性，幫助領(lǐng)導(dǎo)更好地掌握公司整體運(yùn)營(yíng)的情況以及全面預(yù)算管理的執(zhí)行狀況，從而凝聚企業(yè)整體，在最大程度上避免信息不對(duì)等以及信息閉塞等問(wèn)題，為全面預(yù)算管理的實(shí)行打下堅(jiān)定的基礎(chǔ)。

（二）合理化管理目標(biāo)與體系的制定

全面預(yù)算管理中全面是重中之重。要想充分發(fā)揮全面預(yù)算管理的作用，就不能采取過(guò)于生硬的手段，應(yīng)從管理核心以及管理目標(biāo)等層面入手，落實(shí)好具體的管控措施，以此來(lái)提升運(yùn)營(yíng)水平。在全面預(yù)算管理中，年度預(yù)算以及項(xiàng)目預(yù)算是主要內(nèi)容。從具體層面來(lái)講，年度預(yù)算主要包括一年度的總效益與成本，項(xiàng)目預(yù)算主要包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)的成本與效益。所以，在實(shí)際管理過(guò)程中，應(yīng)注重結(jié)合重點(diǎn)開(kāi)展全面預(yù)算管理工作，要結(jié)合上述方面制定好管控體系對(duì)整體項(xiàng)目實(shí)行全面的精細(xì)化管理。對(duì)于項(xiàng)目預(yù)算而言，要結(jié)合成本與效益制定預(yù)期規(guī)劃與預(yù)期目標(biāo)，并將管理重點(diǎn)放在項(xiàng)目上，完善預(yù)算管理的具體細(xì)節(jié)。而對(duì)于年度預(yù)算來(lái)說(shuō)，則應(yīng)該從運(yùn)營(yíng)預(yù)算以及日常預(yù)算入手，二者關(guān)乎年度的預(yù)算執(zhí)行狀況，應(yīng)從全局出發(fā)，結(jié)合日常細(xì)節(jié)匯總并編寫(xiě)年度預(yù)算，以使得企業(yè)與項(xiàng)目之間的發(fā)展更具協(xié)調(diào)性。

（三）加強(qiáng)預(yù)算管理的信息化建設(shè)

信息化技術(shù)是企業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的重要趨勢(shì)與途徑。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，不能僅將信息技術(shù)著眼于工程建設(shè)方面，同時(shí)還要拓展目光，將信息技術(shù)應(yīng)用于財(cái)務(wù)管理方面。應(yīng)從企業(yè)的實(shí)際需求出發(fā)，借助于現(xiàn)代信息技術(shù)完善預(yù)算管理，提高其信息化建設(shè)程度，以更好地提升企業(yè)整體的管理水平。首先，企業(yè)應(yīng)建立完善的預(yù)算管理信息平臺(tái)。應(yīng)將財(cái)務(wù)系統(tǒng)、業(yè)務(wù)系統(tǒng)以及預(yù)算管理等系統(tǒng)的端口統(tǒng)一起來(lái)，使得不同系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)可以流通。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)注重完善對(duì)各部門(mén)之間的工作安排與協(xié)調(diào)，以使得預(yù)算管理部門(mén)能夠借助于同一平臺(tái)收集不同部門(mén)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，提高不同部門(mén)之間的溝通效率，進(jìn)而保證財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的及時(shí)性與全面性，為后期預(yù)算分析與執(zhí)行提供可靠的理論依據(jù)。其次，企業(yè)可以將預(yù)算數(shù)據(jù)的分析與生成過(guò)程放到預(yù)算管理平臺(tái)上進(jìn)行，借助于信息技術(shù)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析不僅可以避免人為失誤、提高分析結(jié)果的可靠性，同時(shí)也能夠保證預(yù)算管理部門(mén)以及管理層領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)的掌握情況，從而更有助于應(yīng)對(duì)突發(fā)狀況，提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)與管理的穩(wěn)定性。最后，企業(yè)還可以在預(yù)算管理平臺(tái)中構(gòu)建與預(yù)算額度上限與警告機(jī)制。該種機(jī)制建立的目的是幫助企業(yè)更好地執(zhí)行預(yù)算目標(biāo)，可以在預(yù)算額度超標(biāo)時(shí)及時(shí)引起企業(yè)的警覺(jué)，并制定解決對(duì)策，快速確定預(yù)算變更的具體內(nèi)容。

（四）增加預(yù)算管理權(quán)限，調(diào)整預(yù)算目標(biāo)

為了更好地發(fā)揮全面預(yù)算管理的實(shí)效性，提升企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)的效率與水平，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理的過(guò)程中，可以適當(dāng)增加預(yù)算管理的權(quán)限。應(yīng)根據(jù)企業(yè)內(nèi)部管理的實(shí)際狀況，對(duì)部門(mén)責(zé)任人以及項(xiàng)目公司的權(quán)限進(jìn)行適當(dāng)?shù)胤艑?，使得其可以在特殊情況下自行調(diào)整不同項(xiàng)目的費(fèi)用以及額度，并對(duì)調(diào)整的具體狀況進(jìn)行報(bào)備與說(shuō)明。如果調(diào)整額度過(guò)大或者出現(xiàn)超額支付等情況，則應(yīng)該按照具體的預(yù)算管理制度以及預(yù)算管理規(guī)范執(zhí)行。其次，在預(yù)算管理實(shí)施的過(guò)程中，為了進(jìn)一步完善全面預(yù)算的內(nèi)容，提升其合理性。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該專(zhuān)門(mén)加強(qiáng)對(duì)預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督力度，預(yù)算管理人員應(yīng)及時(shí)跟蹤各預(yù)算的實(shí)行過(guò)程，并分析具體情況與預(yù)算的差異點(diǎn)，找出背后的癥結(jié)所在，對(duì)癥下藥，以更好地提升整體業(yè)務(wù)實(shí)行的合理性。最后，全面預(yù)算管理在執(zhí)行的過(guò)程中一般情況下不能隨意進(jìn)行更改，這樣會(huì)導(dǎo)致企業(yè)整體管理的混亂。除非市場(chǎng)環(huán)境以及經(jīng)營(yíng)狀況出現(xiàn)重大變更，為了及時(shí)止損企業(yè)才可以對(duì)預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行彈性調(diào)整。

（五）推動(dòng)預(yù)算分析與考核的系統(tǒng)化發(fā)展

分析預(yù)算以及預(yù)算考核是推動(dòng)企業(yè)全面預(yù)算管理有效實(shí)行的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算分析與考核的狀況來(lái)看，主要應(yīng)從以下幾方面著手進(jìn)行優(yōu)化。首先，企業(yè)應(yīng)注重開(kāi)展全面預(yù)算前匯報(bào)模式。應(yīng)在預(yù)算管理執(zhí)行前制定好預(yù)算分析以及預(yù)算的具體規(guī)劃，要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)需求以及企業(yè)發(fā)展的實(shí)際狀況進(jìn)行合理制定，并通過(guò)經(jīng)營(yíng)分析會(huì)等形式逐步完善相應(yīng)盈利指標(biāo)的制定。此外，在全面預(yù)算管理的過(guò)程中，各部門(mén)也應(yīng)根據(jù)發(fā)展階段的不同制定開(kāi)展預(yù)算分析專(zhuān)項(xiàng)匯報(bào)，并結(jié)合執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行綜合分析。幫助企業(yè)趨利避害，更好地完善預(yù)算分析與規(guī)劃。最后，企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，還應(yīng)該結(jié)合預(yù)算管理優(yōu)化預(yù)算考核系統(tǒng)，應(yīng)將其與業(yè)績(jī)考評(píng)等緊密結(jié)合，同時(shí)在其中加入激勵(lì)機(jī)制以及獎(jiǎng)懲措施，以更好地激發(fā)員工執(zhí)行預(yù)算管理的積極性?？傮w來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重完善全面預(yù)算管理系統(tǒng)，將前瞻性與客觀性作為主要管理原則，及時(shí)根據(jù)系統(tǒng)內(nèi)部信息進(jìn)行動(dòng)態(tài)的預(yù)算調(diào)整，以更好地推動(dòng)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

五、結(jié)束語(yǔ)

全面預(yù)算管理是一種科學(xué)的內(nèi)部管理手段，其對(duì)于企業(yè)運(yùn)營(yíng)的各方面都具有積極影響。在新時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)要意識(shí)到全面預(yù)算管理的重要性，并結(jié)合自身的特征以及行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)謀劃布局，合理化預(yù)算編制，落實(shí)好重點(diǎn)預(yù)算內(nèi)容，緊抓全面預(yù)算管理的關(guān)鍵因素，從而更好地推動(dòng)預(yù)期效益與戰(zhàn)略目標(biāo)的統(tǒng)一。