陳偉（江蘇師山置業(yè)有限公司）

引言

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和建設管理過程中，從事的經(jīng)濟活動范圍較廣，如土地開發(fā)、房屋建筑等，因此會計核算工作涉及到的內容也會比較廣泛，管理工作存在一定難度，這也是我國當前部分房地產(chǎn)公司開展財務管理工作遇到的主要困難。鑒于目前我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的現(xiàn)狀，建立和完善核算制度這項內容已經(jīng)引起了大部分房地產(chǎn)企業(yè)的重視，但最終無法預期效益的企業(yè)不在少數(shù)。這主要是因為面對當前的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算仍然缺乏有針對性的解決方案并制定策略，最終導致了相應的會計戰(zhàn)略價值無法得以實現(xiàn)，而這也是進一步研究的主要方向。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的主要價值

房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算，對于其公司的財務管理、項目周期規(guī)劃以及營銷決策等重要工作內容起著至關重要的價值。首先，會計核算使房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本管理更加有序。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營和建設的大部分運營活動都會引起財務變化，會計核算具有整合和處理財務會計信息的職能，預測和總結項目的開發(fā)成本和預期利潤，在公司經(jīng)營和營銷中發(fā)揮主導作用[1]。其次，企業(yè)房地產(chǎn)會計可以簡化復雜的業(yè)務流程，在業(yè)務流程的各個環(huán)節(jié)對業(yè)務流程進行核算和監(jiān)督，并在核算過程中根據(jù)項目的進程計算完工時間和建成后成本，為財務預測提供依據(jù)，這將有助于房地產(chǎn)企業(yè)的綜合管理。

總之，作為企業(yè)的主要職能之一，會計核算為房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭環(huán)境中的決策提供戰(zhàn)略意義，其效果直接影響到整個企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營和企業(yè)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應特別重視會計工作，確保其有效性，保障房地產(chǎn)行業(yè)的長足發(fā)展。

二、當前房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的不足

在當前發(fā)展過程中，我國房地產(chǎn)企業(yè)開始意識到會計核算工作的重要性，并進行創(chuàng)新性的戰(zhàn)略調整。然而，考慮到會計核算活動的效率和房地產(chǎn)公司對會計模塊的實際需求，大多數(shù)公司在會計方面仍然存在重大缺陷。

（一） 核算成本對象缺乏明確性

隨著城市的快速發(fā)展，我國的住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展出了多樣化的建筑特征，如大型商業(yè)活動中心、高層公寓、洋房等。 此外，大部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目周期較長，設計類型較多，因此項目成本也較高，尤其是土地獲取、基礎設施支出、公共配套支出等。因此，成本核算活動應該是分階段進行，有針對性地對其進行有效劃分，然而，會計準則缺乏明確的區(qū)分，導致會計主體在實踐中的區(qū)分模糊、過于精細或過于粗糙，過于精細會增加財務的工作量，降低會計效率，而且不利于企業(yè)的會計整體成本控制，或者過于粗糙的會計核算會導致無法充分考慮實際成本，甚至給企業(yè)經(jīng)營帶來巨大的潛在風險。

（二）成本分攤方法隨意

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中的核算方法有很多種，導致數(shù)據(jù)獲取存在著很大的差異。一方面是因為工作人員缺乏施工和施工管理知識導致會計數(shù)據(jù)不成比例，影響項目公司會計數(shù)據(jù)的準確性和參考價值。另一方面，對于相關基礎設備以及拆遷所需費用等間接成本沒有統(tǒng)一的分攤標準，也對成本核算的可靠性產(chǎn)生了不利影響。影響會計核算數(shù)據(jù)不準確的因素之一是對效益的任意轉換。此外，項目開發(fā)周期長，需繳納稅額也較大，但是房地產(chǎn)項目的成本分攤以及承擔利息標準不同，實際的會計核算無法符合與稅務局要求的扣除標準[2]?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)成本分配缺乏規(guī)范性和有序性，嚴重影響著成本分析數(shù)據(jù)的真實性和完整性。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的預算成本與實際效益比例差異較大

大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售都會以預售的形式開展。在房地產(chǎn)的預售階段，成本由材料的市場價值、勞動力成本等決定。但是由于大部分資金占用時間較長，即使建筑物在預售期間售罄，后期實際結算差異較大，導致項目公司季度和年度預算與項目公司結算結果差異較大。這些銷售的預付收入也不能在項目竣工前計入總收入，提升了會計核算的難度。另一方面，建設項目涉及投資規(guī)模大、運轉周期長，在項目建設過程中，房地產(chǎn)企業(yè)與總承包商之間往往會存在較大糾紛，以及糾紛解決管理時間長、處理方式復雜，會導致延誤項目公司的最終結算，使其會計工作展開困難。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算缺乏深度信息化融合

從我國房地產(chǎn)會計的發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開發(fā)項目周期長，涉及多個環(huán)節(jié)。模塊開發(fā)不完善，各部門的日常業(yè)務聯(lián)系不緊密，造成數(shù)據(jù)信息來源不準確。雖然投入了信息技術的使用，但缺乏深度的融入結合。這主要是因為會計信息技術在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的應用發(fā)展還存在淺層融入階段，現(xiàn)階段，信息平臺主要還是作為存儲會計數(shù)據(jù)的工具，沒有使用新的信息技術對會計信息進行深入處理。此外，國內大多數(shù)房地產(chǎn)公司沒有充分融入房地產(chǎn)整合戰(zhàn)略，因此很難創(chuàng)建一個整合國內金融和業(yè)務的綜合信息系統(tǒng)，特別是信息化技術與企業(yè)活動密切相關，其與會計核算工作的融合問題使得會計數(shù)據(jù)難以在網(wǎng)絡渠道中實現(xiàn)更高效的內部流動。

（五）房地產(chǎn)會計核算預防財務風險能力不足

中國房地產(chǎn)企業(yè)在開展會計活動時，缺乏全面降低金融系統(tǒng)風險的措施，其預防企業(yè)因財務狀況和環(huán)境變化產(chǎn)生的財務風險能力也嚴重不足。在房地產(chǎn)企業(yè)財務風險較高的情況下，會計核算無法保障其有效性，不利于企業(yè)的長期發(fā)展。鑒于中國房地產(chǎn)市場的實際情況，企業(yè)的財務管理對企業(yè)自身的風險預防意識不高，在參與工作的過程中缺乏特殊的風險分析，無法對企業(yè)提供財務風險管理領域的戰(zhàn)略決策信息。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的改進建議

（一）完善房地產(chǎn)行業(yè)核算制度

房地產(chǎn)行業(yè)必須規(guī)范其核算制度標準，采用國際標準，并要求嚴格按照國際標準確認企業(yè)的收入狀況[3]。房地產(chǎn)企業(yè)必須制定科學有效且合法合理的會計核算制度，加強企業(yè)會計核算過程管理，進一步提高會計核算的準確性，發(fā)揮其在公司整體運營中發(fā)揮主導作用。首先，應確定銷售收入，例如各種銷售收入，例如出售、土地轉讓和財產(chǎn)使用權。其次要制定行業(yè)營銷標準，包括國家立法和專業(yè)標準，以便在專業(yè)標準規(guī)范房地產(chǎn)收入的會計部門進行更系統(tǒng)、更清晰的會計核算。

（二） 明確核算成本的對象

房地產(chǎn)企業(yè)必須完善公司內部協(xié)調溝通機制，在項目啟動階段就應該對建筑許可證、總體規(guī)劃等內容精細化管理，準確識別成本核算對象。在計算成本時，應根據(jù)實際情況、項目開發(fā)規(guī)模、建設周期、功能結構、項目實施地點和供應商等要素，科學合理地分配和匯總成本，按照便于稅務計算和滿足成本核算需要的原則，明確成本主體，確定成本核算的對象。例如，根據(jù)項目的不同功能區(qū)和不同結構形式應在分區(qū)的基礎上劃分為單獨的成本核算，以及根據(jù)其功能和結構進行定期成本核算；而對于同一總承包商完成的具有相似開工以及竣工日期，或者施工地點與施工結構較為相似的多個項目可以作為成本計算的同一主體；對于大型項目和工期較長的項目，可以根據(jù)項目成本管理需要、其面積和項目周期有效地考慮設計特點；對于需要分擔費用的配套設施，應根據(jù)具體情況進行處理。如有單獨的設計預算或為數(shù)項大型工程提供服務的建筑計劃，則須視為單獨的成本計算項目；如果只為一個項目提供服務，而且費用較低，則直接計入主要項目費用[4]。

（三）加強房地產(chǎn)企業(yè)內部監(jiān)管

在房地產(chǎn)會計核算中，嚴格的管理離不開監(jiān)督職能的體現(xiàn)。管理者應建立完善的內部控制制度，明確制度界限，將責任細化配給相關人員，采用集中控制機制和方法，嚴格控制內部會計核算工作，優(yōu)化會計崗位員工的績效，確保其崗位職能發(fā)揮最大效用。對于涉及大型項目的資金，應在會計賬簿和處理過程中詳細列出資金和賬目，并執(zhí)行嚴格的審計程序。盡管其會計核算過程相對比較復雜，但必須通過提高效率來優(yōu)化管理，形成科學的管理體制。

（四）建立健全房地產(chǎn)企業(yè)會計信息系統(tǒng)

為了將會計與企業(yè)業(yè)務緊密聯(lián)系起來，我們需要將會計與企業(yè)管理信息系統(tǒng)相結合，規(guī)范支付流程，將企業(yè)內部控制與會計相結合，提高會計質量。房地產(chǎn)公司應遵循業(yè)務和財務一體化戰(zhàn)略，以確保財務信息系統(tǒng)和企業(yè)資源規(guī)劃系統(tǒng)之間有效溝通，并得到企業(yè)內所有部門的支持。因此，可以在明確房地產(chǎn)公司交易的基礎上進行會計核算，以確保會計交易的效率。此外，房地產(chǎn)會計應逐步引入新的數(shù)據(jù)處理方法，如大數(shù)據(jù)等，實現(xiàn)會計創(chuàng)新變革。利用信息平臺，將成本預算與會計核算執(zhí)行工作相結合，形成順暢完整的業(yè)務流程體系，最終實現(xiàn)項目開發(fā)的整體運營效率提升。

（五）減小項目成本與扣稅間的差異

根據(jù)預付稅要求，稅收和會計費用將隨著時間的推移而改變。在項目預售階段，應地方稅務機關要求，盡快對預繳稅款進行登記。根據(jù)項目公司的具體情況，及時匯總項目開發(fā)結算中的成本費用，如存在重大差異，則需要準確核算，并且根據(jù)稅務機關的批準，必須在從合法稅率中扣除之前的最短時間內全額收到發(fā)票。對于根據(jù)預期回報率計算的具體房地產(chǎn)稅收調整活動，應及時調整項目完工進度，并建立連續(xù)的會計報表，確保會計成本與扣稅一致，確保公司根據(jù)法定稅款取得的會計利潤的準確性和合法性。

（六）提高會計核算預防風險的職能作用

房地產(chǎn)企業(yè)在進行會計核算活動時，應該充分利用會計核算預防風險防范的職能作用。這也要求房地產(chǎn)企業(yè)以及內部會計從業(yè)者為以后的風險做好準備，以便更好地整合風險防范要素。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應該在會計核算和會計風險管理系統(tǒng)之間建立聯(lián)系，為控制會計風險提供重要信息支持。最后，房地產(chǎn)企業(yè)對于風險的預防措施，還應該包括加強對會計從業(yè)人員的防風險意識培養(yǎng)以及防風險能力提升的培養(yǎng)，增強會計人員與風險監(jiān)管人員之間的聯(lián)系，提高公司財務會計核算系統(tǒng)的戰(zhàn)略效率。

結束語

總之，會計核算對我國房地產(chǎn)公司的發(fā)展和運營具有重要的戰(zhàn)略意義，房地產(chǎn)業(yè)內人士以及財務管理專業(yè)人員應給予應有的重視。完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的核算標準和監(jiān)管制度，明確成本對象，縮小成本預算和實際結算差異，并將先進的信息技術融合到房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算過程中，只有這樣，房地產(chǎn)會計核算才能提高運營效率，幫助企業(yè)更有效地實現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標。