○董鵬斌

1.西南政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)院 重慶 401120

2.西南政法大學(xué)中國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)法制創(chuàng)新研究中心 重慶 401120

一、問(wèn)題的提出

黨的二十大報(bào)告提出“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，落實(shí)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的政策目標(biāo)指明了方向。值得注意的是，2019 年，最高人民法院民再245號(hào)判決書指出：“因預(yù)售人違約不能交房導(dǎo)致各方合同解除，但卻實(shí)際占有使用預(yù)購(gòu)人的首付款和銀行的按揭貸款；貸款銀行依據(jù)合同約定既享有抵押權(quán)，又同時(shí)享有對(duì)預(yù)售人、預(yù)購(gòu)人的債權(quán)；預(yù)購(gòu)人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款，在預(yù)購(gòu)人對(duì)合同解除無(wú)過(guò)錯(cuò)的情境下，仍要求其對(duì)剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡，有違公平原則?！币虼?，“商品房預(yù)售合同解除的，預(yù)購(gòu)人不負(fù)有返還貸款本金及利息的義務(wù)”。根據(jù)2020年7月31日試行的《最高人民法院關(guān)于統(tǒng)一法律適用加強(qiáng)類案檢索的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第9條、第10條的規(guī)定，最高人民法院這一判決可以歸納為“其他類案”“人民法院可以作為作出裁判的參考”，如果不能采納，需要“人民法院通過(guò)釋明等方式予以回應(yīng)”。因此，最高人民法院這一判決不僅為合理研判和分擔(dān)商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)提供了指導(dǎo)，也有利于矯正某些規(guī)范條文的負(fù)外部性。

我國(guó)商品房預(yù)售制度施行已逾28年，從制度本身來(lái)看，一項(xiàng)制度運(yùn)行久了，一方面，“一項(xiàng)制度的邊際實(shí)施凈收益，對(duì)于不同角色身份的人來(lái)說(shuō)，其具體內(nèi)容經(jīng)常是不同的”；另一方面，制度本身被規(guī)避、不當(dāng)利用或者穿透實(shí)乃制度失靈的必然邏輯。在爛尾樓的沖擊之下，商品房預(yù)售制度是應(yīng)該廢除還是應(yīng)該保留抑或改進(jìn)后保留，成為理論和實(shí)務(wù)界關(guān)注的焦點(diǎn)。法律是利益的分割器，商品房預(yù)售制度在房地產(chǎn)賣方市場(chǎng)條件下可以運(yùn)行得很好，但是在樓市供需格局發(fā)生根本變化的現(xiàn)實(shí)下，這一制度的弊端可能就會(huì)被市場(chǎng)放大，其構(gòu)造的預(yù)售人、預(yù)購(gòu)人、銀行之間的利益共同體就會(huì)被瓦解。最高人民法院基于司法裁判和司法解釋，對(duì)這種瓦解的司法分割無(wú)疑在本不平靜的湖中激起了浪花。因此，擺在我們面前的解決方案事實(shí)上只有四個(gè)：一是抱殘守缺，機(jī)械堅(jiān)持原有的商品房預(yù)售制度；二是改弦更張，尋求新制度來(lái)替代商品房預(yù)售制度；三是刮骨療傷，徹底廢除商品房預(yù)售制度；四是相機(jī)而動(dòng)，改進(jìn)商品房預(yù)售制度以續(xù)造這個(gè)制度。何去何從？本文擬對(duì)此進(jìn)行回答。

二、正本清源：商品房預(yù)售制度的發(fā)展歷程、現(xiàn)狀及理論闡釋

（一）商品房預(yù)售制度的發(fā)展歷程

我國(guó)的商品房預(yù)售制度起源于20世紀(jì)50年代的香港，由霍英東先生提出，被稱為“賣樓花”。從制度生成來(lái)看，商品房預(yù)售制度是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的重要組成部分，其發(fā)展歷程大致可以分為以下兩個(gè)階段：

一是構(gòu)造階段（1994—2000 年）。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)下，我國(guó)城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步增長(zhǎng)，城市房屋供給關(guān)系日趨緊張，解決住房問(wèn)題可以說(shuō)是迫在眉睫。為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，1994年7月5日，國(guó)家頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》，其中第44條規(guī)定了商品房預(yù)售的條件，“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”；第45條規(guī)定“商品房預(yù)售人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定”。1994年11月15 日，原建設(shè)部公布了《城市商品房預(yù)售管理辦法》，進(jìn)一步明確了商品房預(yù)售的內(nèi)涵，確定了商品房預(yù)售所需材料。1998年7月20日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第22條至第26條規(guī)定了商品房預(yù)售條件和登記等內(nèi)容?？梢哉J(rèn)為，這一階段是我國(guó)商品房預(yù)售的制度構(gòu)造階段，有關(guān)商品房預(yù)售的基本制度框架得以確立。

二是完善階段（2001 年至今）。2001 年4 月4日，原建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》第6條規(guī)定了商品房預(yù)售許可制度；2001年8月和2004年7 月，原建設(shè)部對(duì)《城市商品房預(yù)售管理辦法》進(jìn)行了兩次修訂，其中第2條明確規(guī)定商品房預(yù)售即“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為”。同時(shí)，明確了商品房預(yù)售條件、申請(qǐng)預(yù)售許可的程序。至此，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域，商品房預(yù)售制度已逐漸成為商品房銷售市場(chǎng)中的一項(xiàng)重要制度安排。當(dāng)前我國(guó)商品房預(yù)售占比在80%以上，部分城市高達(dá)90%，預(yù)售成了商品房銷售的主要方式。為與《城市房地產(chǎn)管理法》中的表述保持一致，本文將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稱為預(yù)售人，將購(gòu)房者稱為預(yù)購(gòu)人。

從發(fā)展歷程來(lái)看，商品房預(yù)售制度主要存在于“一法一條例兩辦法”中?？梢哉f(shuō)，商品房預(yù)售制度開(kāi)啟了城市房屋銷售的先河，通過(guò)未來(lái)業(yè)主的提前“輸血”，讓預(yù)售人沒(méi)有資金的后顧之憂，從而可以加快房屋建設(shè)，解決居民住房問(wèn)題。商品房預(yù)售制度的出現(xiàn)與應(yīng)用，對(duì)促進(jìn)預(yù)售人資金流轉(zhuǎn)、減輕預(yù)購(gòu)人的購(gòu)房壓力、活躍房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)等方面具有積極作用。需要指出的是，商品房預(yù)售市場(chǎng)所占比重已從2005年12月的57.78%上升至2022年6月的86.08%?？梢?jiàn)，商品房預(yù)售制度已然成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心制度。

（二）商品房預(yù)售制度的國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀與國(guó)際實(shí)踐

1.商品房預(yù)售制度的國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)?；l(fā)展與爆發(fā)式繁榮，在商品房預(yù)售制度運(yùn)行過(guò)程中，預(yù)售人“拿錢跑路”造成的爛尾樓并不鮮見(jiàn)，導(dǎo)致預(yù)購(gòu)人既無(wú)法得到購(gòu)買的商品房，所付本金和利息的返還也變得舉步維艱。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《中華人民共和國(guó)2022年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2022 年末中國(guó)城鎮(zhèn)化率為65.22%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資132895億元，其中住宅投資100646 億元，房地產(chǎn)業(yè)增加值73821 億元；全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)1206萬(wàn)人。從龐大的房產(chǎn)投資金額來(lái)看，由于農(nóng)村人口向城市的持續(xù)轉(zhuǎn)移，社會(huì)對(duì)城市商品房的需求量仍在上升。與此同時(shí)，基于預(yù)售人自身經(jīng)營(yíng)狀況和其他因素的影響，因資金鏈斷裂而引起爛尾樓的數(shù)量也在不斷增多。

以預(yù)售制度為基礎(chǔ)，在城市購(gòu)買商品房，雖然能夠暫緩預(yù)購(gòu)人的購(gòu)房資金壓力，但由于預(yù)售資金監(jiān)管的欠缺、預(yù)售人信息披露義務(wù)的不履行，在各地釀成了不同程度上的爛尾樓。預(yù)購(gòu)人購(gòu)買商品房可能基于多種目的，但房屋承載著預(yù)購(gòu)人最為重要的住房權(quán)和歸屬感，也是農(nóng)村戶籍轉(zhuǎn)為城市戶籍居民的現(xiàn)實(shí)途徑。事實(shí)上，商品房預(yù)售制度的核心就在于預(yù)購(gòu)人尚未看到所得房屋的情況下，僅憑預(yù)售人的文字圖片宣傳、沙盤模型圖展示、房產(chǎn)中介的推薦就繳納購(gòu)房款，這意味著預(yù)售制度事實(shí)上是以盡快供給房屋為由而將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給預(yù)購(gòu)人，從而使預(yù)購(gòu)人在整個(gè)購(gòu)房過(guò)程中處于弱勢(shì)地位。若預(yù)售項(xiàng)目失去資金保障，造成房屋爛尾，預(yù)購(gòu)人的債權(quán)將會(huì)因預(yù)售人的履行能力而被虛化，導(dǎo)致商品房預(yù)售陷入“有住房剛需的不得不購(gòu)買、但支付了首付的預(yù)購(gòu)人事實(shí)上又不能得到交房保證”之怪圈。這一制度性的重大缺陷為商品房預(yù)售制度的改進(jìn)提供了現(xiàn)實(shí)依據(jù)和可期待性。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展和房地產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，爛尾樓可能會(huì)愈發(fā)增多，進(jìn)而，社會(huì)對(duì)未來(lái)商品房預(yù)售制度的改變需求將會(huì)愈加明顯。

從實(shí)踐來(lái)看，2022年7月，全國(guó)各地集中出現(xiàn)業(yè)主因爛尾樓而強(qiáng)制停貸，引發(fā)社會(huì)公眾的廣泛關(guān)注。據(jù)克而瑞研究中心（CRIC）統(tǒng)計(jì)，截至2022年7月13日，全國(guó)各地因爛尾樓而強(qiáng)制停貸的樓盤個(gè)數(shù)已達(dá)106個(gè)，停貸風(fēng)波愈演愈烈。事實(shí)上，從現(xiàn)有的制度體系來(lái)看，商品房預(yù)售制度的現(xiàn)實(shí)成效是值得思考的，因?yàn)榕袛嘁豁?xiàng)制度或規(guī)則是否科學(xué)合理，關(guān)鍵還在于制度實(shí)踐之效果。毋庸諱言，我國(guó)商品房預(yù)售制度顯現(xiàn)的種種問(wèn)題均給房地產(chǎn)市場(chǎng)治理帶來(lái)了挑戰(zhàn)，也成為當(dāng)前法學(xué)界面對(duì)的重要議題：包括對(duì)商品房預(yù)售制度的存廢之爭(zhēng)、對(duì)商品房預(yù)售制度改進(jìn)的建議，等等。在此背景下，結(jié)合我國(guó)堅(jiān)持“房住不炒”“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的政策立場(chǎng)，對(duì)商品房預(yù)售制度進(jìn)行全面檢視，既符合房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需要，也有利于保障預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益。需要指出的是，最高人民法院2019年民再245號(hào)民事判決書為合理研判和分擔(dān)商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)提供了某種尺度和標(biāo)準(zhǔn)，也是我們反思商品房預(yù)售制度的一個(gè)重要參照系。

2.商品房預(yù)售制度的國(guó)際實(shí)踐。

（1）美國(guó)。商品房預(yù)售在美國(guó)的新房銷售市場(chǎng)占比較大，在各州的房地產(chǎn)委員會(huì)監(jiān)管之下，預(yù)購(gòu)人與預(yù)售人通過(guò)簽訂預(yù)售合約完成房產(chǎn)交易。一般情況下，預(yù)購(gòu)人除了將支付的首付款放在獨(dú)立于預(yù)售人的特殊賬戶中，還需支付5%至10%的保證金，待正式交房時(shí)，預(yù)售人才能完整取得購(gòu)房款。可見(jiàn)，在美國(guó)的商品房預(yù)售模式中，主要是靠政府監(jiān)管來(lái)督促預(yù)售合同雙方按約履行各自義務(wù)。

（2）法國(guó)。依照法國(guó)房地產(chǎn)法律，商品房預(yù)售先要簽訂前期合同，由預(yù)購(gòu)人向預(yù)售人發(fā)起要約，預(yù)售人以承諾的方式將建造好的房屋預(yù)留給預(yù)購(gòu)人。這里的前期合同側(cè)重保護(hù)預(yù)購(gòu)人的權(quán)益，即簽訂前期合同后，預(yù)購(gòu)人即時(shí)取得土地和已建房屋的所有權(quán)。在法國(guó)的商品房預(yù)售中，須以分期方式支付購(gòu)房款，如地基建好時(shí)支付購(gòu)房款的35%、建筑物主體完工時(shí)支付到70%的購(gòu)房款、全部竣工后支付到95%的購(gòu)房款、剩余的5%待預(yù)購(gòu)人辦理入住時(shí)支付，旨在保證預(yù)售人完全適當(dāng)?shù)芈男泻贤?/p>

（3）日本。日本的商品房預(yù)售交易，預(yù)售人須提前獲得政府主管部門頒發(fā)的建筑許可，并要完成預(yù)售定金保全措施，方能開(kāi)啟商品房預(yù)售。在日本的商品房預(yù)售模式中，預(yù)購(gòu)人僅向預(yù)售人支付房屋價(jià)款10%至20%左右的定金，剩余款項(xiàng)待到商品房竣工驗(yàn)收合格后向預(yù)售人支付。值得注意的是，如果預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)銀行貸款，貸款銀行會(huì)以房屋正式交付為要件發(fā)放貸款，同時(shí)，為促進(jìn)預(yù)售定金的規(guī)范使用，預(yù)售人須向融資機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)購(gòu)人定金的擔(dān)保。

通過(guò)對(duì)國(guó)外商品房預(yù)售制度運(yùn)行的實(shí)踐比較，可以得出如下結(jié)論：第一，預(yù)售制作為商品房銷售的重要方式之一，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，在國(guó)外普遍存在。第二，實(shí)行預(yù)售理應(yīng)具備一定條件，并要接受法律的約束。第三，預(yù)購(gòu)人通常以分期付款的方式支付購(gòu)房?jī)r(jià)款，并且該預(yù)售資金存在獨(dú)立于預(yù)售人資金賬戶的第三方監(jiān)管賬戶中，同時(shí)，預(yù)售資金根據(jù)施工進(jìn)度按比例支付給預(yù)售人。第四，國(guó)外實(shí)行的預(yù)售制度側(cè)重向預(yù)購(gòu)人適度傾斜，旨在保障預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益。因此，結(jié)合國(guó)外商品房預(yù)售制度的實(shí)踐及經(jīng)驗(yàn)啟示，如何把爛尾樓這盤“死棋”下活，將保交付放在優(yōu)先位置，在明確商品房預(yù)售制度理念、適用條件、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、資金監(jiān)管、預(yù)購(gòu)人權(quán)益保障等方面發(fā)力或?yàn)橹匾膽?yīng)對(duì)舉措。

（三）制度變遷理論：續(xù)造商品房預(yù)售制度的正當(dāng)性基礎(chǔ)

為什么商品房預(yù)售制度在不同的時(shí)間抑或空間里會(huì)產(chǎn)生不同的結(jié)果？換言之，為何商品房預(yù)售制度在國(guó)外可以運(yùn)行得較好，而在我國(guó)實(shí)行的弊端顯得更為突出？根據(jù)諾思的制度變遷理論，“為什么高效率的制度會(huì)被創(chuàng)造出來(lái)，為什么不那么理想的制度會(huì)繼續(xù)存在”，可能問(wèn)題的關(guān)鍵不在于制度對(duì)經(jīng)濟(jì)績(jī)效產(chǎn)生何種影響，而在于對(duì)制度變化本身的一種理解。當(dāng)然，制度變遷的引擎主要是相對(duì)代價(jià)（relative price）及其偏好之間的變化，具體來(lái)講：相對(duì)代價(jià)的變化在一定程度上扭轉(zhuǎn)了結(jié)構(gòu)互動(dòng)的激勵(lì)效應(yīng)，偏好的變化又是對(duì)相對(duì)代價(jià)改變后的另一種呈現(xiàn)。一般而言，制度變遷是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，也就是對(duì)制度框架的具體規(guī)則、基本規(guī)范所作出的邊際調(diào)整。換言之，通常情況下，制度變遷并非逆轉(zhuǎn)式的，而是螺旋式、漸進(jìn)式改革。當(dāng)前我們對(duì)商品房預(yù)售制度的態(tài)度既不能抱殘守缺不動(dòng)，也不能改弦更張尋求替代制度，更不能刮骨療傷直接廢棄，而是要分階段、分步驟統(tǒng)籌考量，相機(jī)而動(dòng)，通過(guò)制度續(xù)造的方式實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售制度之完善。當(dāng)下的對(duì)策并不意味著永久的堅(jiān)持，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)供需格局的根本改變，在給市場(chǎng)一個(gè)接受空間和過(guò)程的基礎(chǔ)上，還是應(yīng)當(dāng)不斷提升商品房預(yù)售制度的適用條件、不斷收緊商品房預(yù)售制度的適用范圍，并在一種法治漸進(jìn)主義的指引下，讓商品房預(yù)售制度逐步退出歷史舞臺(tái)。這是制度發(fā)展的必然邏輯，也是回應(yīng)現(xiàn)實(shí)的必由之路。

三、問(wèn)題審視：我國(guó)商品房預(yù)售制度面臨的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)

（一）商品房預(yù)售制度面臨內(nèi)在的利益沖突

商品房預(yù)售又稱期房買賣。是故，在預(yù)售整個(gè)流程中任何一項(xiàng)履約行為未完成，都會(huì)造成商品房預(yù)售目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。比如，銀行違規(guī)放貸給預(yù)售人，預(yù)售人將該項(xiàng)目預(yù)售資金用于其他用途，致使項(xiàng)目進(jìn)展緩慢、建筑商停工而爛尾的，預(yù)售目標(biāo)因無(wú)法按期交房而不能實(shí)現(xiàn)。由此可見(jiàn)，在商品房預(yù)售制度中，存在著預(yù)售人、預(yù)購(gòu)人、建筑商、貸款銀行等多方主體。值得注意的是，在商品房預(yù)售模式下，建筑商利益沖突體現(xiàn)在與預(yù)售人之間，一般不和預(yù)購(gòu)人、貸款銀行直接發(fā)生法律關(guān)系。鑒此，在商品房預(yù)售目標(biāo)未實(shí)現(xiàn)情境下，本文著重探討預(yù)售人、預(yù)購(gòu)人與貸款銀行之間的利益沖突。

一是預(yù)購(gòu)人與預(yù)售人之間的利益沖突。從民事法律關(guān)系來(lái)看，預(yù)購(gòu)人與預(yù)售人的法律地位是平等的，但現(xiàn)實(shí)中由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系不平衡、交易方式不對(duì)等、交易信息不對(duì)稱、預(yù)售人故意隱瞞項(xiàng)目真實(shí)情況等，事實(shí)上會(huì)造成預(yù)購(gòu)人承受一些溢出風(fēng)險(xiǎn)。在預(yù)售合同中，預(yù)購(gòu)人和預(yù)售人是商品房預(yù)售合同法律關(guān)系的主體：預(yù)購(gòu)人負(fù)有支付定金或購(gòu)房款的義務(wù)，預(yù)售人負(fù)有項(xiàng)目按期完工后交付房屋的義務(wù)。一般情形下，預(yù)購(gòu)人給付義務(wù)能順利完成，而預(yù)售人房屋交付卻存在不確定性，如此一來(lái)，預(yù)購(gòu)人就不得不承擔(dān)較高的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。特別是在房屋爛尾的情況下，大多數(shù)房企“人去樓空”，對(duì)于已經(jīng)支付首付款且每月仍要償還月供的預(yù)購(gòu)人來(lái)說(shuō)，其風(fēng)險(xiǎn)可謂不可承受之重。因此，在商品房預(yù)售目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)的情況下，預(yù)購(gòu)人與預(yù)售人之間存在直接的利益沖突。

二是預(yù)購(gòu)人與貸款銀行之間的利益沖突。預(yù)購(gòu)人除了和預(yù)售人簽訂商品房預(yù)售合同之外，還要與貸款銀行簽訂個(gè)人購(gòu)房借款合同、抵押合同。預(yù)購(gòu)人因房屋爛尾而采取的“集體停貸”“斷供”的做法，無(wú)疑會(huì)加大貸款銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。從合同履行來(lái)看，未經(jīng)借款人同意，而不履行還款義務(wù)的，其行為構(gòu)成違約當(dāng)無(wú)疑問(wèn)。從目前的情況來(lái)看，一旦發(fā)生預(yù)購(gòu)人停貸或者斷供，貸款銀行可向法院提起繼續(xù)履行合同之訴訟。從另一個(gè)角度看，這就意味著預(yù)購(gòu)人即使已經(jīng)知道房屋爛尾，也必須按月還貸，否則將會(huì)被銀行起訴，進(jìn)而影響其個(gè)人征信記錄。

三是預(yù)售人與貸款銀行之間的利益沖突。在商品房預(yù)售合同中，預(yù)售人如果為預(yù)購(gòu)人的按揭貸款合同提供擔(dān)保的，則向貸款銀行承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任。實(shí)踐中，預(yù)售人為回籠資金，往往將在建工程進(jìn)行抵押的同時(shí)，再進(jìn)行商品房預(yù)售，此時(shí)就相當(dāng)于在同一標(biāo)的物設(shè)置兩個(gè)抵押權(quán)，一旦發(fā)生房屋爛尾，預(yù)購(gòu)人拖欠銀行按揭款的，都將引起抵押權(quán)的沖突，貸款銀行的代償款項(xiàng)無(wú)法得到全額追償。法律對(duì)權(quán)利的設(shè)置引導(dǎo)了主體的行為，不同的權(quán)利結(jié)構(gòu)事關(guān)資源利用的成本高低，形成了不同的收益模式。也就是說(shuō)，利益沖突是權(quán)利選擇的結(jié)果，厘清商品房預(yù)售制度內(nèi)在的利益沖突，是續(xù)造商品房預(yù)售制度的邏輯起點(diǎn)。

綜上，商品房預(yù)售制度面臨的利益沖突主要發(fā)生在預(yù)售人、預(yù)購(gòu)人與貸款銀行之間，而在商品房預(yù)售合同生成中，三方利益主體之間又存在不同位階層次的利益訴求，并暴露出商品房預(yù)售情境下預(yù)購(gòu)人提前向預(yù)售人支付首付款和按揭貸款的弊端。如何應(yīng)對(duì)，一個(gè)思路就是先由預(yù)售人按期完工、將房屋向預(yù)購(gòu)人交付使用并辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，再由預(yù)購(gòu)人向預(yù)售人支付首付款和按揭貸款?？梢灶A(yù)測(cè)，這一思路的踐行無(wú)疑會(huì)加大預(yù)售人的資金壓力，限縮銀行的利益，影響房地產(chǎn)行業(yè)的利益。因此，審視商品房預(yù)售制度，需調(diào)適“預(yù)售人資金回籠”與“預(yù)購(gòu)人住房權(quán)保障”“銀行商業(yè)利潤(rùn)”與“社會(huì)公共利益”“銀行抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)”與“資金監(jiān)管義務(wù)”之間的緊張關(guān)系。在商品房預(yù)售合同糾紛解決的司法實(shí)踐中，加大對(duì)預(yù)購(gòu)人權(quán)益的維護(hù)與保障，可提升適用《商品房銷售管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)的確定性與可預(yù)見(jiàn)性。與此同時(shí)，基于商品房預(yù)售制度內(nèi)在的利益沖突，進(jìn)一步的問(wèn)題在于如何區(qū)分并把握公平價(jià)值與各方利益的具體考量因素。落實(shí)到商品房預(yù)售個(gè)案裁判，通過(guò)利益平衡的方法與理念可能更易達(dá)致合乎理性的狀態(tài)，也更能完整地呈現(xiàn)主體正當(dāng)利益的合法續(xù)造進(jìn)程。

（二）商品房預(yù)售制度建構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制不合理

從某種程度上講，商品房預(yù)售是一把“雙刃劍”：一方面，商品房預(yù)售制度提高了房地產(chǎn)行業(yè)資金的使用效率，解決預(yù)售人開(kāi)發(fā)中先期資金投入問(wèn)題，從而降低了預(yù)售人的準(zhǔn)入門檻、擴(kuò)大了商品房的開(kāi)發(fā)規(guī)模、增加了商品房的供應(yīng)量，以滿足迅速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要。另一方面，商品房預(yù)售制度也放大了商品房銷售中的風(fēng)險(xiǎn)。鑒于我國(guó)房地產(chǎn)融資方式較為單一，預(yù)售人主要依賴銀行貸款，加之商品房建設(shè)周期較長(zhǎng)，這大大增加了房屋爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。一旦發(fā)生房屋爛尾，不僅預(yù)購(gòu)人利益會(huì)遭受重大損失，貸款銀行的債權(quán)亦存在不能實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，學(xué)界圍繞取消商品房預(yù)售制度展開(kāi)了討論，持否定論的學(xué)者認(rèn)為，要在試點(diǎn)區(qū)取消商品房預(yù)售制度，并劃定時(shí)間表，分步驟全面實(shí)施房屋現(xiàn)售；持肯定論的學(xué)者認(rèn)為，如果取消商品房預(yù)售制度，房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)重新洗牌，銷售規(guī)則面臨大調(diào)整，不少高杠桿的中小開(kāi)發(fā)企業(yè)將因資金鏈風(fēng)險(xiǎn)而停工倒閉，這既會(huì)增加資金周轉(zhuǎn)的難度，也會(huì)造成商品房供應(yīng)不足，進(jìn)而會(huì)引起房?jī)r(jià)上漲，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展是不利的。

所謂商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，旨在通過(guò)合理有效的治理結(jié)構(gòu)和防范機(jī)制來(lái)降低商品房預(yù)售中存在的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，我國(guó)爛尾樓不斷涌現(xiàn)，這一現(xiàn)實(shí)情況表明商品房預(yù)售制度的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制可能面臨較大的問(wèn)題，具體表現(xiàn)在如下三個(gè)方面：其一，在商品房預(yù)售制度的建構(gòu)過(guò)程中，對(duì)預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制可能在認(rèn)識(shí)上存在偏頗，沒(méi)有科學(xué)處理利益主體之間的沖突。其二，商品房預(yù)售合同生效后，一旦出現(xiàn)房屋爛尾、預(yù)售人破產(chǎn)，預(yù)購(gòu)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)變得舉步維艱，預(yù)購(gòu)人的合同目的將落空。其三，在商品房預(yù)售過(guò)程中，貸款銀行違規(guī)放貸致使預(yù)購(gòu)人支付的首付款和按揭貸款未能安全存放于監(jiān)管賬戶當(dāng)中?？傊?，現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度建構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制并不合理，理由在于：將預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)（無(wú)法按期交房/銀行違規(guī)放貸/項(xiàng)目停工爛尾等）過(guò)多地分配給預(yù)購(gòu)人，讓預(yù)購(gòu)人承擔(dān)幾乎全部風(fēng)險(xiǎn)，既有違顯失公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，也不利于商品房預(yù)售市場(chǎng)秩序的平穩(wěn)建構(gòu)。事實(shí)上，對(duì)商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制而言，應(yīng)以公平和效率為首要原則，以合理分擔(dān)預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)和健全履約補(bǔ)救措施為核心內(nèi)容，以“保質(zhì)量、保交付”為最終目的。因此，科學(xué)構(gòu)建商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制就顯得尤為緊迫且重要。

（三）商品房預(yù)售制度內(nèi)嵌的監(jiān)管制度失靈

商品房預(yù)售制度的根本目的是維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，督促預(yù)售人落實(shí)按期交房，確保預(yù)購(gòu)人如期實(shí)現(xiàn)債權(quán)。但是，僅僅依靠《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定的預(yù)售條件、預(yù)售許可等內(nèi)容，商品房預(yù)售監(jiān)管與法律規(guī)制難以發(fā)揮應(yīng)有作用，無(wú)法真正實(shí)現(xiàn)預(yù)購(gòu)人的債權(quán)。預(yù)售人作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中的“經(jīng)濟(jì)人”，更多追求自身利益的最大化，容易忽視“社會(huì)人”的責(zé)任承擔(dān)和義務(wù)履行。根據(jù)《2022年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》藍(lán)皮書的分析數(shù)據(jù)，“在房地產(chǎn)政策相對(duì)平穩(wěn)的條件下，預(yù)計(jì)2022年住宅交易規(guī)模達(dá)到22萬(wàn)億元”。可見(jiàn)房地產(chǎn)投資和銷售規(guī)模將創(chuàng)新高，這也意味著預(yù)售人按期交房的義務(wù)進(jìn)一步被壓實(shí)。

通過(guò)梳理中國(guó)知網(wǎng)文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)，截至2022 年12月31 日，“爛尾樓”一詞出現(xiàn)在1095 篇文獻(xiàn)的內(nèi)容中，且2020年到2022年出現(xiàn)的頻率不斷提高：2020年出現(xiàn)11次、2021年出現(xiàn)34次、2022年出現(xiàn)80次。從制度層面看，最高人民法院于2020年12月23日通過(guò)的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，以因應(yīng)“爛尾樓”“強(qiáng)制停貸”等商品房預(yù)售中的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，爛尾樓很大程度上是由于預(yù)售人違規(guī)使用預(yù)售資金，造成項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金緊缺而造成的。需要注意的是，讓銀行承擔(dān)監(jiān)管義務(wù)其實(shí)也是符合市場(chǎng)收益和風(fēng)險(xiǎn)對(duì)等原則的。商品房預(yù)售是一宗交易，在這個(gè)交易中，預(yù)售人、銀行都是交易的受益者：預(yù)售人通過(guò)房屋預(yù)售獲取交易利潤(rùn)是顯而易見(jiàn)的，銀行事實(shí)上也是這一交易的獲益者。如果銀行的義務(wù)僅僅止于為預(yù)購(gòu)人提供資金給預(yù)售人，然后預(yù)購(gòu)人通過(guò)月供的方式償還銀行的貸款，這時(shí)銀行就沒(méi)有更多的義務(wù)了。那么，銀行在這一交易過(guò)程中的收益和風(fēng)險(xiǎn)就完全不成比例了，這是顯失公平的。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，在商品房市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)的情況下，商品房屬于“皇帝的女兒不愁嫁”，因此，預(yù)售人只要拿到預(yù)售許可，就可以銷售樓花，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資。但是，在商品房市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)的情況下，預(yù)售人再期待通過(guò)樓花的銷售就可以實(shí)現(xiàn)融資的構(gòu)想面臨很大的不確定性，很多樓盤銷售時(shí)間一再延長(zhǎng)，此時(shí)，預(yù)售人的資金周轉(zhuǎn)就會(huì)面臨較大壓力，爛尾樓也就順理成章地出現(xiàn)了。

上述最高人民法院關(guān)于爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)分配的判決、最高人民法院關(guān)于爛尾樓的司法解釋之修正，以及實(shí)踐層面關(guān)于爛尾樓引發(fā)的強(qiáng)制停貸，其涉及的問(wèn)題方方面面，但核心都指向商品房預(yù)售制度。但就商品房預(yù)售中出現(xiàn)的問(wèn)題來(lái)看，更多是在商品房買賣合同簽訂后，由于對(duì)預(yù)售過(guò)程的監(jiān)管不到位，導(dǎo)致房屋爛尾的情況一旦發(fā)生，則履約和交付過(guò)程中產(chǎn)生糾紛就變得不可避免。如何應(yīng)對(duì)商品房預(yù)售中的弊端，壓實(shí)預(yù)售人按期交房的思路之一就是通過(guò)政府“有形之手”——監(jiān)管與懲戒來(lái)消解，也就是通過(guò)制度補(bǔ)強(qiáng)的方式，而不是“一刀切”的方式廢除商品房預(yù)售制度來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。

四、政策建議：保交樓背景下我國(guó)商品房預(yù)售制度的續(xù)造路徑

基于制度制定的歷史背景與局限性，結(jié)合作為法律載體之語(yǔ)言上的限制，任何一項(xiàng)制度都具有一定程度的缺陷與不足，制度續(xù)造則是應(yīng)對(duì)其缺陷的舉措之一。本文認(rèn)為，在現(xiàn)階段直接取消商品房預(yù)售制度是不現(xiàn)實(shí)的，但是抱殘守缺同樣也是不可取的。從操作的層面來(lái)看，商品房預(yù)售制度中預(yù)售條件和程序的相關(guān)規(guī)定為制度續(xù)造提供了良好的切入點(diǎn)。具體而言，要圍繞續(xù)造理念、適用條件、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、資金監(jiān)管、權(quán)益保障等幾個(gè)方面，對(duì)商品房預(yù)售制度進(jìn)行制度續(xù)造。這既能回應(yīng)商品房預(yù)售制度失靈的客觀現(xiàn)實(shí)，也能為我國(guó)商品房市場(chǎng)相關(guān)制度的完善提供一個(gè)緩沖的制度建構(gòu)空間。

（一）明確商品房預(yù)售的制度續(xù)造理念

如何實(shí)現(xiàn)各主體的利益均衡是商品房預(yù)售制度續(xù)造的應(yīng)有之義。商品房預(yù)售制度之所以會(huì)遭遇爛尾樓的困境，原因有很多，但關(guān)鍵的一點(diǎn)就是預(yù)購(gòu)人、預(yù)售人、銀行之間的利益無(wú)法均衡。從微觀的角度看，對(duì)預(yù)售人的制約缺乏應(yīng)有的手段，預(yù)購(gòu)人與預(yù)售人無(wú)法運(yùn)用相關(guān)的法律權(quán)利進(jìn)行相互制約。本來(lái)，預(yù)購(gòu)人和預(yù)售人之間的商品房買賣是一個(gè)買賣合同，雙方之間可以動(dòng)用包括同時(shí)履行抗辯權(quán)等手段來(lái)保障各自的利益。但是，在商品房預(yù)售的情況下，預(yù)購(gòu)人的購(gòu)房款事實(shí)上已經(jīng)通過(guò)首付和按揭的方式全部付給了銀行，預(yù)購(gòu)人對(duì)預(yù)售人只有一個(gè)法律意義上的債權(quán)，而債權(quán)是請(qǐng)求權(quán)。從宏觀的角度看，盡管銀行在預(yù)售制度中似乎占據(jù)著有利的位置，但其實(shí)銀行的位置也是非常尷尬的，因?yàn)殂y行已經(jīng)按照預(yù)購(gòu)人和預(yù)售人的要求，將房屋款項(xiàng)全部付給了預(yù)售人。銀行剩下的就是一個(gè)對(duì)預(yù)購(gòu)人的債權(quán)和一個(gè)名義上的抵押權(quán)——因?yàn)楸坏盅旱姆孔邮聦?shí)上還沒(méi)有建好。因此，一旦房屋爛尾，銀行其實(shí)也是非常被動(dòng)的，除了因?yàn)閲?yán)格的信用制度對(duì)房屋預(yù)購(gòu)人的信用制約，其實(shí)對(duì)預(yù)售人的制約就在于房子，但是房子還沒(méi)有建好或者爛尾了，此時(shí)銀行的抵押權(quán)其實(shí)就是落空的。整體來(lái)看，在商品房預(yù)售制度下，占據(jù)最為有利地位的是預(yù)售人，而預(yù)購(gòu)人和銀行其實(shí)都處于一種不利地位，其中又以預(yù)購(gòu)人最為弱勢(shì)。正如有學(xué)者所指出的，關(guān)注因沖突而引起的各種緊張、具有對(duì)抗性的社會(huì)關(guān)系，正是法所要解決的課題，以實(shí)現(xiàn)利益平衡。那么，商品房預(yù)售制度的續(xù)造理念是什么？人們奮斗所爭(zhēng)取的一切都同利益有關(guān)，然而一個(gè)社會(huì)要存續(xù)下去，就必須實(shí)現(xiàn)一種利益的均衡狀態(tài)。利益平衡是與利益沖突相對(duì)的一個(gè)概念，它是解決預(yù)售制度運(yùn)行中各方主體權(quán)益沖突的導(dǎo)向。

利益平衡是利益沖突得以消解的目標(biāo)，但是，完全滿足沖突主體的權(quán)益也是不現(xiàn)實(shí)的，具體可行的思路是將預(yù)售中的利益沖突調(diào)整到與社會(huì)整體利益相一致，最大限度地平衡各方主體的利益。就商品房預(yù)售制度而言，一是多方主體的利益沖突體現(xiàn)了利益平衡續(xù)造理念的必要性。如上所述，在預(yù)售制度中，既要保護(hù)預(yù)購(gòu)人的利益，又不能因過(guò)度保護(hù)某一方而損害另一方主體的利益。這就要求立法機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)主管部門在制定商品房預(yù)售政策時(shí)，應(yīng)以利益平衡為保護(hù)視角，充分考量各主體之間的利益，不能為了某一方而“犧牲”另一方，而是要建立制度構(gòu)造下的利益共同體。二是在房屋預(yù)售中要優(yōu)先保護(hù)預(yù)購(gòu)人的利益。預(yù)售人的利益保護(hù)重要、銀行的利益保護(hù)也重要，但是，必須明確的一點(diǎn)是，預(yù)售人和銀行在預(yù)售制度中都是以一個(gè)商事主體的身份參與商品房預(yù)售的，其追逐的首先是商業(yè)利潤(rùn)。對(duì)預(yù)購(gòu)人而言，其重點(diǎn)追逐的主要是住房利益，這是一種基于生存的利益樣態(tài)，盡管實(shí)踐中有一些炒房的客觀情況，但就一般情況而言，大部分預(yù)購(gòu)人追逐的是住房利益。因此，在商品房預(yù)售制度層面，還是應(yīng)當(dāng)明確購(gòu)房人住房權(quán)大于預(yù)售人經(jīng)濟(jì)利益的原則，乃至賦予預(yù)購(gòu)人以生存利益的優(yōu)先性。具體而言，就是要在商品房預(yù)售制度中對(duì)公平和效率價(jià)值進(jìn)行平衡，既要維護(hù)預(yù)售人、銀行的商業(yè)利益，更要維護(hù)商品房預(yù)購(gòu)人的利益。在預(yù)購(gòu)人的利益和預(yù)售人、銀行的利益發(fā)生沖突時(shí)，要特別注意到對(duì)預(yù)售人、銀行而言是商業(yè)利益的維持問(wèn)題，但是對(duì)預(yù)購(gòu)人而言是生存權(quán)的保障問(wèn)題。

（二）收緊商品房預(yù)售制度的適用條件

商品房預(yù)售制度主要存在于“一法一條例兩辦法”中。自預(yù)售制度實(shí)施以來(lái)，雖然經(jīng)歷幾次修正，但調(diào)整的范圍和深度不大。如何把爛尾樓這盤“死棋”下活，將保交付放在優(yōu)先位置，進(jìn)一步明確商品房預(yù)售制度的具體適用條件或?yàn)橹匾膽?yīng)對(duì)選項(xiàng)之一。擇要言之，收緊商品房預(yù)售的條件包括如下兩個(gè)方面：

一是增加商品房預(yù)售的許可條件。預(yù)售許可是商品房預(yù)售的重要環(huán)節(jié)，《城市商品房預(yù)售管理辦法》第6條、第7條、第8條規(guī)定了預(yù)售許可制度、申請(qǐng)所需資料和程序，但在具體細(xì)節(jié)上尚未作充分考慮。在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)的情況下，這并不是一個(gè)問(wèn)題，因?yàn)榉孔邮恰盎实鄣呐畠翰怀罴蕖?。但是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐步飽和，乃至供過(guò)于求的情況下，加之國(guó)家“房住不炒”的基本政策導(dǎo)向，及時(shí)收緊房屋預(yù)售許可的條件顯得非常必要。其要點(diǎn)包括如下兩個(gè)方面：一方面，增加預(yù)售人的信用資格證明。預(yù)售人的信用資格等級(jí)在很大程度上反映了其履約能力、品牌影響力、服務(wù)質(zhì)量的高低，提升預(yù)售人的信用資格證明能在很大程度上對(duì)沖房屋爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。具體如何來(lái)提供這種信用資格證明呢？一個(gè)思路就是由房地產(chǎn)主管部門指定第三方獨(dú)立的專業(yè)機(jī)構(gòu)出具證明或者委托有資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)出具證明，證明出具后，房地產(chǎn)主管部門可以依據(jù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)審查預(yù)售人是否具備房屋交付能力?？梢灶A(yù)見(jiàn)，如果該項(xiàng)條件與能否成功辦理預(yù)售許可證掛鉤，那么預(yù)售人將不得不注重自身的良好信用建設(shè)，自然有利于提高商品房交付質(zhì)量與效率。另一方面，要增加對(duì)商品房預(yù)售合同的審查。在申請(qǐng)預(yù)售許可中，商品房預(yù)售方案是預(yù)售人自己提前擬定的一種較為簡(jiǎn)約的文本，對(duì)于后續(xù)預(yù)售房屋所起的作用并沒(méi)有明確的規(guī)定。鑒于商品房預(yù)售合同基本上是格式合同，加強(qiáng)對(duì)其審查，既能糾正不利于預(yù)購(gòu)人利益的條款，確認(rèn)適用的效力，也便于督促預(yù)售人謹(jǐn)慎制定預(yù)售方案和預(yù)售合同，對(duì)預(yù)售人起到事前約束作用。概言之，規(guī)范商品房預(yù)售許可的意義在于促進(jìn)預(yù)售合同適當(dāng)履行，維護(hù)預(yù)購(gòu)人利益，在肯定預(yù)售合同效力的同時(shí)，有效規(guī)制違法預(yù)售行為。

二是提高商品房預(yù)售資金的占比?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第5條第3款規(guī)定“投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上”，與實(shí)踐中資金投入相比較，預(yù)售人資金儲(chǔ)備值得關(guān)注，在適用上有待進(jìn)一步提高。本文建議將預(yù)售項(xiàng)目的資金投入占工程建設(shè)總投資的比例提高至35%以上，同時(shí)在完成基礎(chǔ)工程前提下，要進(jìn)一步明確工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)。例如，樓宇工程建設(shè)進(jìn)度按層數(shù)計(jì)算，應(yīng)當(dāng)完成單元總層數(shù)的1/3以上才能預(yù)售，從而一定程度將預(yù)售人的利益和建設(shè)工程進(jìn)行深度捆綁，降低項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)。至于為什么需要將預(yù)售項(xiàng)目的資金投入比例提高至35%以上，理由在于：第一，既有規(guī)定的25%被實(shí)踐證明其無(wú)法將預(yù)售人與樓盤進(jìn)行深度利益捆綁，因此提高比例顯得非常必要。第二，違約金的限度是20%，如將資金投入比例提高到30%以上，將在很大程度上杜絕預(yù)售人的經(jīng)濟(jì)違約。第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入較為飽和的狀態(tài)，需要更多地考慮購(gòu)房者的利益而不是預(yù)售人的資金流動(dòng)性。值得注意的是，法國(guó)《建筑與住宅法》規(guī)定開(kāi)發(fā)商的基本金達(dá)到總工程資金的30%、融資達(dá)到60%才能取得預(yù)售資格，這一規(guī)定值得鏡鑒。

（三）細(xì)化商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)機(jī)制

考量利益主體的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)是正確理解和續(xù)造預(yù)售制度的關(guān)鍵。所謂風(fēng)險(xiǎn)，是指在將來(lái)能夠使標(biāo)的物產(chǎn)生不完滿狀態(tài)的一種可能性。在現(xiàn)階段，是否取消商品房預(yù)售制度并非重點(diǎn)，關(guān)鍵在于如何發(fā)揮風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用。需要指出的是，對(duì)于預(yù)售中存在的房屋爛尾風(fēng)險(xiǎn)，完全由預(yù)購(gòu)人承擔(dān)損失是不合理的，明顯有違公平原則，貸款銀行基于合同中的抵押權(quán)人身份也承擔(dān)不了主要風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)由預(yù)售當(dāng)事人共同承擔(dān)，將預(yù)售人、預(yù)購(gòu)人、銀行三方主體的利益與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行捆綁，合理分擔(dān)商品房預(yù)售制度存在的風(fēng)險(xiǎn)。即預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由利益主體按照風(fēng)險(xiǎn)與收益對(duì)等原則進(jìn)行分擔(dān)，這才有利于合理分散或者降低預(yù)售過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。因此，細(xì)化商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)機(jī)制，實(shí)質(zhì)上就是如何應(yīng)對(duì)預(yù)售中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)利益平衡的續(xù)造理念，以達(dá)到權(quán)益衡平之目的。

一是建議制定預(yù)售人履約保證金制度。預(yù)售人在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中具有較強(qiáng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，特別是資金鏈的斷裂容易導(dǎo)致項(xiàng)目停工或爛尾。在預(yù)售合同中，預(yù)購(gòu)人僅獲得債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，放棄了期限利益，但問(wèn)題在于，商品房預(yù)售使得預(yù)購(gòu)人承擔(dān)預(yù)售人在開(kāi)發(fā)建設(shè)失敗情形下的幾乎所有風(fēng)險(xiǎn)。鑒于債權(quán)的實(shí)現(xiàn)具有不確定性，這決定了保障預(yù)購(gòu)人債權(quán)需要提供履約保證金的必要性。在預(yù)售人申請(qǐng)預(yù)售許可中，預(yù)售人應(yīng)按照項(xiàng)目總投資的10%交存保證金，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)委托第三方銀行保管，一旦預(yù)售人將房屋交付預(yù)購(gòu)人，并辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，預(yù)售人可向監(jiān)管機(jī)構(gòu)申請(qǐng)?zhí)崛”ＷC金及利息。此外，還可探索由預(yù)售人、預(yù)購(gòu)人和保險(xiǎn)公司共同簽訂商品房預(yù)售資金保險(xiǎn)合同，預(yù)售人為投保人，預(yù)購(gòu)人為受益人，保險(xiǎn)公司向預(yù)購(gòu)人出具保險(xiǎn)合同書，一旦觸發(fā)保險(xiǎn)條件（如項(xiàng)目嚴(yán)重滯后或者爛尾），則由保險(xiǎn)公司按約定向預(yù)購(gòu)人先行承擔(dān)賠付責(zé)任，以豐富預(yù)售人不能履約情形下的賠償內(nèi)容。

二是合理認(rèn)定突發(fā)事件下逾期交付的不可抗力。以新冠疫情為例，鑒于國(guó)家防疫政策的硬性要求，如果預(yù)售項(xiàng)目因此而無(wú)法復(fù)工或者繼續(xù)推進(jìn)，造成預(yù)售人無(wú)法按時(shí)交付房屋。此時(shí)，預(yù)售人能否以不可抗力為由免除逾期交付期間的違約責(zé)任？本文認(rèn)為，疫情防控理當(dāng)屬于法律規(guī)定的不可抗力，而且不可抗力事項(xiàng)的發(fā)生，致使繼續(xù)履行合同對(duì)一方當(dāng)事人明顯不公平的，也可適用情勢(shì)變更規(guī)則。因此，若繼續(xù)要求預(yù)售人承擔(dān)違約賠償責(zé)任，則可能不當(dāng)加重預(yù)售人的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)。需要注意的是，如果預(yù)售人援引不可抗力對(duì)逾期交付進(jìn)行抗辯的，需要其證明不可抗力事項(xiàng)導(dǎo)致其客觀上不能按照合同約定繼續(xù)履行交付義務(wù)，并負(fù)有及時(shí)通知的義務(wù)，以減輕逾期交付時(shí)預(yù)購(gòu)人的損失。當(dāng)然，如果預(yù)售人在疫情暴發(fā)之前已經(jīng)存在逾期交付導(dǎo)致無(wú)法按期交房的，此時(shí)預(yù)售人不能免責(zé)。

三是要進(jìn)一步壓實(shí)貸款銀行的監(jiān)管責(zé)任。爛尾樓的出現(xiàn)很大程度上是貸款銀行未能履行資金監(jiān)管的責(zé)任，違規(guī)將預(yù)購(gòu)人的按揭貸款發(fā)放給預(yù)售人。因此，應(yīng)進(jìn)一步落實(shí)貸款銀行的監(jiān)管責(zé)任，發(fā)揮其金融監(jiān)管的資源優(yōu)勢(shì)，以預(yù)售資金規(guī)范化使用為抓手，做到每筆交易有申請(qǐng)、有審核、有記錄、有追蹤，做到專款專用；對(duì)于貸款銀行未能適當(dāng)履行監(jiān)管責(zé)任，造成預(yù)售資金違規(guī)流出無(wú)法追回的，應(yīng)當(dāng)對(duì)此承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。事實(shí)上，這已經(jīng)成為房屋預(yù)售地方法治的實(shí)踐方式。例如，2022 年7 月14日，陜西省西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等5部門印發(fā)的《關(guān)于防范商品房延期交房增量問(wèn)題的工作措施》指出：“商業(yè)銀行違反預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)轄區(qū)住建部門核實(shí)同意，擅自撥付監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金；無(wú)法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任?！睂?shí)踐中，貸款銀行對(duì)預(yù)購(gòu)人以所購(gòu)房屋提供的擔(dān)保進(jìn)行抵押登記，如果預(yù)購(gòu)人“強(qiáng)制停貸”，則屬于違約行為。同時(shí)，貸款銀行基于自身利益的考量，會(huì)要求預(yù)售人承擔(dān)階段性連帶保證擔(dān)保責(zé)任。從這個(gè)角度看，貸款銀行的債權(quán)可以說(shuō)獲得了“雙重保障”：一旦房屋爛尾無(wú)法交付，即使預(yù)售人破產(chǎn)償債能力虛化，貸款銀行還可通過(guò)訴訟等方式對(duì)預(yù)購(gòu)人的一般性財(cái)產(chǎn)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。所以，貸款銀行在整個(gè)預(yù)售過(guò)程承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和其所獲取的利潤(rùn)也是不太匹配的，要求貸款銀行承擔(dān)更加積極的資金監(jiān)管責(zé)任具有很大的合理性。鑒于銀行自身的公信力，強(qiáng)化其資金監(jiān)管義務(wù)既能維護(hù)預(yù)購(gòu)人的權(quán)益，又能提升預(yù)售人的經(jīng)營(yíng)信心和貸款銀行的信貸能力。

（四）健全商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度

商品房預(yù)售資金監(jiān)管一直以來(lái)備受關(guān)注，2010年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品房住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》就對(duì)此有規(guī)定。問(wèn)題在于，雖然該文件出臺(tái)至今已有13年，但其效果值得進(jìn)一步評(píng)估，特別是在爛尾樓不斷出現(xiàn)的當(dāng)下，如何對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管、如何完善商品房預(yù)售資金的監(jiān)管制度就顯得非常重要。需要指出的是，強(qiáng)化銀行對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管具有客觀現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)：對(duì)銀行而言，其在商品房預(yù)售中是要獲取商業(yè)利潤(rùn)的，而商業(yè)利潤(rùn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下理應(yīng)伴隨一定的風(fēng)險(xiǎn)?？陀^而論，當(dāng)前房地產(chǎn)主管部門對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管多是靜態(tài)的、事后的管理，而欠缺動(dòng)態(tài)的、事前和事中的規(guī)范，也未建立金融監(jiān)管、行業(yè)監(jiān)管、專業(yè)律師監(jiān)管等多元化的監(jiān)管體系。商品房預(yù)售資金包括預(yù)購(gòu)人支付的定金、首付款和按揭貸款。2007 年，中國(guó)人民銀行、原中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中規(guī)定，“商業(yè)銀行應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買首套中小型自住房的貸款需求，且只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款”。反觀預(yù)售制度之實(shí)踐，其并未嚴(yán)格執(zhí)行此規(guī)定。當(dāng)前，推行商品房預(yù)售制度的關(guān)鍵在于對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行系統(tǒng)全面的監(jiān)管，這在微觀層面是保障項(xiàng)目建設(shè)資金的需要，在宏觀層面則是規(guī)范房地產(chǎn)預(yù)售市場(chǎng)秩序的需要。如何健全商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度？主要包括如下三個(gè)方面：

一是設(shè)置獨(dú)立的監(jiān)管賬戶監(jiān)管預(yù)售資金。其一，可以考慮由房地產(chǎn)主管部門以招標(biāo)形式確定監(jiān)管賬戶，該賬戶的建立不與預(yù)售人的資金流轉(zhuǎn)直接發(fā)生往來(lái)。只有監(jiān)管賬戶不在預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人按揭貸款銀行的控制下，才能最大限度地確保預(yù)售資金的獨(dú)立性和安全性。其二，要引入專業(yè)機(jī)構(gòu)（律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所）來(lái)提供預(yù)售資金使用的評(píng)估報(bào)告，作為預(yù)售資金是否受到了良好監(jiān)管的評(píng)估指標(biāo)。其三，預(yù)售資金使用的批準(zhǔn)，需要由房地產(chǎn)主管部門依據(jù)預(yù)售人的申請(qǐng)、監(jiān)管賬戶所在銀行的審核和專業(yè)機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告來(lái)綜合作出，以確保預(yù)售資金使用的合理性和公正性。總之，保持預(yù)售資金的獨(dú)立性和專業(yè)管理，能夠有效防止預(yù)售人“空手套白狼”的情況，確保預(yù)售資金處于有效的監(jiān)管之下。

二是構(gòu)建商品房預(yù)售資金信息披露制度。預(yù)售人違規(guī)使用預(yù)售資金的原因有很多，但重要的原因之一在于其沒(méi)有承擔(dān)必要的預(yù)售資金使用的信息披露義務(wù)，而作為利益攸關(guān)方的預(yù)購(gòu)人也無(wú)法對(duì)預(yù)售人的這種操作進(jìn)行穿透，自然也無(wú)法履行必要的監(jiān)督義務(wù)。因此，要以法律形式明確預(yù)售人的信息披露義務(wù)，這一義務(wù)不僅應(yīng)當(dāng)包括預(yù)售資金使用的明細(xì)，也應(yīng)當(dāng)包括標(biāo)的商品房的預(yù)售規(guī)劃、建設(shè)計(jì)劃、銷售計(jì)劃、竣工時(shí)間、交付日期等內(nèi)容，為事后的監(jiān)管提供明確依據(jù)。同時(shí)，要強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管銀行的忠實(shí)勤勉義務(wù)，構(gòu)筑商品房預(yù)售資金信息查詢服務(wù)平臺(tái)，將預(yù)售人的主動(dòng)信息披露義務(wù)和預(yù)購(gòu)人的信息查詢權(quán)利有機(jī)結(jié)合起來(lái)，加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金信息的監(jiān)管，更好地保障預(yù)購(gòu)人的知情權(quán)和表達(dá)權(quán)。

三是要科學(xué)選擇商品房預(yù)售資金的監(jiān)管模式。一般而言，合理且高效的預(yù)售資金監(jiān)管模式應(yīng)當(dāng)包含以下基本特征：體現(xiàn)監(jiān)管的專業(yè)化；控制監(jiān)管成本，提高監(jiān)管效率；具有公正中立的監(jiān)管身份；監(jiān)管應(yīng)當(dāng)適度。因此，建議盡快制訂《城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，在此基礎(chǔ)上，嘗試建立以外部專業(yè)的監(jiān)理單位、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所為監(jiān)管參與人，以工程進(jìn)度為重點(diǎn)審查對(duì)象，房地產(chǎn)主管部門要在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行審批，銀行據(jù)此向預(yù)售人發(fā)放預(yù)售資金的監(jiān)管模式。可以說(shuō)，唯有促進(jìn)商品房預(yù)售資金監(jiān)管更嚴(yán)更細(xì)更實(shí)，真正實(shí)現(xiàn)預(yù)售資金的專款專用，才能增強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管的力度和穿透度。當(dāng)然，實(shí)踐中應(yīng)衡量好監(jiān)管的寬嚴(yán)程度，不僅要保障預(yù)購(gòu)人權(quán)益，也要保證預(yù)售人的正常經(jīng)營(yíng)和資金流通，避免因過(guò)度監(jiān)管而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生沖擊。

此外，預(yù)售人違反預(yù)售合同，未能按期交房導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，需要解除合同的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任賠償履行利益損失，以懲罰性賠償責(zé)任進(jìn)行調(diào)整?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第8條、第9條規(guī)定了買受人可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任，但尚未涵蓋預(yù)售人惡意違約的情形，建議增加“出賣人違規(guī)使用預(yù)售資金，出現(xiàn)爛尾樓導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，應(yīng)承擔(dān)賠償損失責(zé)任”。值得關(guān)注的是，爛尾樓的出現(xiàn)擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，理應(yīng)通過(guò)有效的監(jiān)管和懲戒機(jī)制，一方面促使預(yù)售人科學(xué)決策，正確規(guī)范使用預(yù)售資金；另一方面，強(qiáng)化銀行乃至政府的監(jiān)管責(zé)任，從而讓房屋交付這一事關(guān)預(yù)購(gòu)人最大利益所在的目標(biāo)不再僅僅依賴預(yù)售人的自律和誠(chéng)信。事實(shí)上，只有將預(yù)售行為納入法律監(jiān)管，并結(jié)合濫用預(yù)售資金之懲罰性賠償責(zé)任，多管齊下，才能最大限度地實(shí)現(xiàn)各方利益之平衡。

（五）夯實(shí)商品房預(yù)購(gòu)人權(quán)益保護(hù)制度

商品房預(yù)購(gòu)人權(quán)益保護(hù)是預(yù)售制度續(xù)造的落腳點(diǎn)。以“商品房預(yù)售合同”為關(guān)鍵詞在中國(guó)裁判文書網(wǎng)進(jìn)行檢索，結(jié)果顯示，2022 年全國(guó)人民法院作出裁判的關(guān)于商品房預(yù)售合同糾紛的案件達(dá)17361 件。這些案件涉及的法律關(guān)系較為復(fù)雜，但就預(yù)購(gòu)人而言，在商品房預(yù)售交易過(guò)程中，在支付購(gòu)房款的前提下，其獲得的僅是預(yù)售人的合同承諾，雖預(yù)告登記使預(yù)售合同具有對(duì)抗第三人的效力，但無(wú)法保證預(yù)售人開(kāi)發(fā)建設(shè)失敗下預(yù)購(gòu)人之合法權(quán)益。同時(shí)，又因預(yù)售是一種遠(yuǎn)期交貨行為，這決定了商品房預(yù)售具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。需要明確的是，商品房預(yù)售與現(xiàn)房銷售的區(qū)別在于，預(yù)售合同的標(biāo)的是“正在建設(shè)的房屋”，也被稱為“期房”，其合同履行周期長(zhǎng)、涉及的法律關(guān)系較為復(fù)雜。但是，實(shí)踐中的預(yù)售制度更多注重的是如何促進(jìn)和推動(dòng)預(yù)售市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)和交易規(guī)模擴(kuò)大，更多地考慮了交易的便利性和效率，相對(duì)忽略了對(duì)預(yù)購(gòu)人權(quán)益的保護(hù)，特別是在房屋爛尾的情況下，對(duì)如何實(shí)現(xiàn)預(yù)購(gòu)人的權(quán)益缺乏應(yīng)有的關(guān)注。鑒此，從實(shí)踐結(jié)果和制度完善來(lái)看，如何更好地保障預(yù)購(gòu)人的購(gòu)房權(quán)益，是預(yù)售制度續(xù)造必須直面的關(guān)鍵問(wèn)題。具體而言，如何夯實(shí)商品房預(yù)購(gòu)人的權(quán)益保障，主要包括如下兩個(gè)方面：

一是要在預(yù)告登記中明確預(yù)購(gòu)人的優(yōu)先受償權(quán)?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）第221條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記”。通過(guò)預(yù)告登記，賦予該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以物權(quán)效力，具有排他性和保全性，在法律上確認(rèn)對(duì)預(yù)購(gòu)人債權(quán)的特殊保護(hù)。從社會(huì)本位原則和利益位階來(lái)看，預(yù)購(gòu)人的債權(quán)高于預(yù)售市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)當(dāng)可成為基本共識(shí)。事實(shí)上，預(yù)告登記目的在于通過(guò)公示公信的方式，限制或否定后來(lái)者基于買賣合同或抵押合同獲取的債權(quán)或者物權(quán)處分效力，避免預(yù)售人在開(kāi)發(fā)建設(shè)中的“一房二賣”“對(duì)在建工程抵押又預(yù)售”等風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而保護(hù)預(yù)購(gòu)人和抵押權(quán)人的合法權(quán)益。毫無(wú)疑問(wèn)，房屋爛尾后，預(yù)購(gòu)人的購(gòu)房權(quán)益遭受重大損失。在司法拍賣環(huán)節(jié)，除預(yù)購(gòu)人自愿繼續(xù)履行原預(yù)售合同之外，從商品房拍賣價(jià)款中獲得優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)成為預(yù)購(gòu)人權(quán)益的最后一條“保險(xiǎn)絲”。在強(qiáng)化訴源治理和爛尾樓治理法治化情境下，有必要在《民法典》體系下明確預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力，從制度層面解決預(yù)購(gòu)人的受償順位問(wèn)題。當(dāng)然，我國(guó)《民法典》第221 條已經(jīng)在債權(quán)物權(quán)化方面邁出了一步，但本文認(rèn)為，真正基于登記的限制性效力并不足以全面保障預(yù)購(gòu)人的權(quán)益，因此，還需要在制度層面更進(jìn)一步明確預(yù)購(gòu)人的優(yōu)先受償權(quán)。換言之，在預(yù)售人面臨破產(chǎn)情形下，經(jīng)預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)人債權(quán)請(qǐng)求權(quán)可在不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人破產(chǎn)時(shí)對(duì)抗其他債權(quán)人，以最大限度地確保其債權(quán)的真正實(shí)現(xiàn)。這既可以保證預(yù)購(gòu)人債權(quán)物權(quán)化的實(shí)現(xiàn)不受債務(wù)人破產(chǎn)的影響，又能保障交易安全之制度價(jià)值。事實(shí)上，這也在一定程度上符合債權(quán)物權(quán)化“實(shí)為法政策學(xué)和形式理性之間的角力和調(diào)和，更是功能主義催動(dòng)下民法回應(yīng)現(xiàn)實(shí)關(guān)切的法技術(shù)考驗(yàn)”之基本判斷。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，明晰預(yù)告登記在爛尾樓拍賣中的優(yōu)先受償效力、實(shí)行預(yù)告登記的數(shù)字化管理，是保護(hù)預(yù)購(gòu)人權(quán)益的根本舉措。當(dāng)然，在預(yù)告登記和優(yōu)先受償?shù)囊话銈鶛?quán)的強(qiáng)制執(zhí)行方面需要進(jìn)一步的權(quán)衡和調(diào)適，特別是如何確定保障條件以實(shí)現(xiàn)預(yù)購(gòu)人的債權(quán)物權(quán)化更需要進(jìn)一步斟酌，但這個(gè)改進(jìn)的基本方向是應(yīng)當(dāng)值得肯定的。

二是地方政府應(yīng)當(dāng)在預(yù)購(gòu)人權(quán)益的保障中發(fā)揮兜底作用。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程看，地方政府在這期間的角色是多重的，甚至本身就是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的重要分配者。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，賦予地方政府承擔(dān)兜底作用是契合我國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀的。預(yù)購(gòu)人在預(yù)售合同中處于弱勢(shì)，沒(méi)有地方政府的強(qiáng)力介入，其很難通過(guò)自身的力量實(shí)現(xiàn)與各方主體之間的利益均衡。進(jìn)一步的問(wèn)題在于，即使預(yù)購(gòu)人在房屋爛尾后無(wú)須償還按揭貸款，但預(yù)購(gòu)人在此之前的損失如何挽回？因此，面對(duì)爛尾樓，地方政府應(yīng)積極作為，主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任，既要堅(jiān)持“房住不炒”的定位因城施策，又要制定激勵(lì)性方案引入有實(shí)力、有意愿的優(yōu)質(zhì)房企提供資金或者接盤。例如，福建省連江縣貴安溫泉旅游度假區(qū)的“中國(guó)貴谷”項(xiàng)目，2014 年因資金鏈斷裂，樓盤停工爛尾，負(fù)債約30億元。為了盤活該項(xiàng)目、保護(hù)預(yù)購(gòu)人權(quán)益，當(dāng)?shù)卣ㄟ^(guò)數(shù)字化招商平臺(tái)，引入意向投資人資金4億多元，為該項(xiàng)目的“起死回生”夯實(shí)基礎(chǔ)。截至2021年7月，該項(xiàng)目一期485套、二期683套商品房和52 棟別墅已順利竣工交房，總交房率高于95%，實(shí)現(xiàn)了“爛尾樓”向“黃金樓”的華麗轉(zhuǎn)身。此外，結(jié)合當(dāng)下的實(shí)踐情況，要考慮由地方政府牽頭建立風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?；穑愿玫貙?duì)所在區(qū)域預(yù)售項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控，加大盤活爛尾樓盤的工作力度以切實(shí)保護(hù)預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益。

五、結(jié)語(yǔ)

商品房預(yù)售制度有其存在的歷史合理性和現(xiàn)實(shí)必要性。如果簡(jiǎn)單地認(rèn)為商品房爛尾的出現(xiàn)源于商品房預(yù)售制度的存在和應(yīng)用，認(rèn)為廢除這個(gè)制度是對(duì)癥的良方、續(xù)造這個(gè)制度是無(wú)力的掙扎，則既不當(dāng)放大了制度的弊端，也忽視了法律是以社會(huì)為基礎(chǔ)的基本論斷。無(wú)可否認(rèn)，商品房預(yù)售制度對(duì)于助力房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是非常重要的，但其對(duì)于預(yù)購(gòu)人的生存權(quán)和住房權(quán)之保障則相當(dāng)不利，在此情形下，完善商品房預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)當(dāng)為題中應(yīng)有之義。事實(shí)上，商品房預(yù)售和預(yù)購(gòu)人的權(quán)益保護(hù)并非不可調(diào)和，如果從預(yù)售制度的完善方面發(fā)力，對(duì)預(yù)售人和預(yù)售房進(jìn)行利益捆綁，強(qiáng)化對(duì)預(yù)售資金用途的監(jiān)管，就可以通過(guò)制度續(xù)造的方式達(dá)到預(yù)售市場(chǎng)順利運(yùn)轉(zhuǎn)和預(yù)購(gòu)人權(quán)益保護(hù)兼顧之理想目標(biāo)。進(jìn)言之，鑒于商品房預(yù)售制度各主體之間的利益犬牙交錯(cuò)，單純強(qiáng)調(diào)廢棄商品房預(yù)售制度，不僅難以達(dá)到預(yù)購(gòu)人如期獲得債權(quán)之目的，還會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定，并不當(dāng)加劇預(yù)售人對(duì)銀行信貸的過(guò)度依賴，可謂牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此，在明確商品房預(yù)售的制度續(xù)造理念下，提出收緊商品房預(yù)售制度的適用條件、細(xì)化商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)機(jī)制、健全商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度、夯實(shí)商品房預(yù)購(gòu)人權(quán)益保護(hù)制度，與國(guó)家堅(jiān)持“房住不炒”“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的政策意蘊(yùn)有機(jī)銜接，以期消解商品房預(yù)售制度的弊端，從而增強(qiáng)期房交易的安全性，最大限度地保障預(yù)購(gòu)人的利益，真正將改革的進(jìn)度和社會(huì)可以承受的程度有機(jī)結(jié)合起來(lái)。