◎麻源澈（廣西國際商務(wù)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，南寧530000）

優(yōu)先承租權(quán)是指承租方根據(jù)法律規(guī)定或合同約定，獲得以同等條件優(yōu)先于第三人承租房屋的權(quán)利。《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“《民法典》”）出臺以前，優(yōu)先承租權(quán)由租賃合同主體約定產(chǎn)生?！睹穹ǖ洹返谄甙偃臈l規(guī)定：“租賃期限屆滿，房屋承租方享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利?！敝链藘?yōu)先承租權(quán)從一項約定性權(quán)利上升為一項法定性權(quán)利，彌補了法律體系中關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)的空白，使承租方的利益得到進一步維護，該條款也是對如今蓬勃發(fā)展的租賃市場的及時回應(yīng)?？梢哉f，優(yōu)先購買權(quán)保護的是承租方從屬權(quán)利中的“所有權(quán)”，而優(yōu)先承租權(quán)保護的是承租方從屬權(quán)利中的“使用權(quán)”。

優(yōu)先承租權(quán)是為了調(diào)整出租方與承租方的法律關(guān)系而產(chǎn)生，出租方與承租方主導(dǎo)該權(quán)利的行使實為必然。但在產(chǎn)權(quán)交易領(lǐng)域，產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)作為租賃關(guān)系以外的第三方，對優(yōu)先承租權(quán)合法有效的行使具有重要的推動作用。產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)通過對原承租人的優(yōu)先權(quán)進行審查、進行產(chǎn)權(quán)交易風(fēng)險提示及救濟幫助、完善涉及優(yōu)先承租權(quán)的進場交易制度，可為承租方在參與交易機構(gòu)的業(yè)務(wù)活動中，提供更便利、高效和安全的行使優(yōu)先承租權(quán)，同時也維護出租方及其他各方法律主體的合法權(quán)益，進而促進產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)提供更為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)，最終促進房屋租賃產(chǎn)業(yè)的高速高質(zhì)發(fā)展。

一、產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)中涉及優(yōu)先承租權(quán)的問題

雖然產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)相對于出租房和租賃方為中立的第三方機構(gòu)，但在推進涉及優(yōu)先承租權(quán)業(yè)務(wù)開展時，隨時會涉及優(yōu)先承租權(quán)行使糾紛帶來的經(jīng)營風(fēng)險。

（一）對優(yōu)先承租權(quán)的行使條件分歧較大

在實踐中，對于優(yōu)先承租權(quán)的分歧主要集中在優(yōu)先承租權(quán)的行使條件上。法定優(yōu)先承租權(quán)的行使條件包括以下要件：1.滿足同等條件。2.在合理期限內(nèi)主張。3.存在合法有效的租賃關(guān)系。4.出租人繼續(xù)出租房屋。但出租方和承租方對于這些條件的認知分歧較大。

在租賃物進入交易所交易過程中，承租方往往認為“滿足同等條件”是指自己無需參與競價活動，等競價結(jié)束后，自己向出租方承諾自己以競價的結(jié)果來續(xù)租租賃物，認為此刻也可以行使優(yōu)先承租權(quán)。但根據(jù)現(xiàn)有交易機構(gòu)交易規(guī)則，若想要續(xù)租租賃物需報名參加關(guān)于租賃物的競價活動，否則無權(quán)主張優(yōu)先承租權(quán)。

實踐中有些承租方認為，自己的優(yōu)先承租權(quán)來源于法律的規(guī)定，無需參與交易機構(gòu)的競爭活動。例如，在寶應(yīng)縣山陽鎮(zhèn)公民村經(jīng)濟合作社與嵇萬忠農(nóng)業(yè)承包合同糾紛中①，由于承租方嵇萬忠不了解交易機構(gòu)的交易規(guī)則，從而錯過了關(guān)于租賃物的競價報名時間，進而錯失了關(guān)于租賃物的競價活動的機會，最終喪失了租賃物的優(yōu)先承租權(quán)。承租方對于租賃物必須通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)掛牌表示不解，不認可在產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)的掛牌行為。例如，廣州市房屋開發(fā)建設(shè)有限公司和廣州市越秀區(qū)南方第二幼兒園房屋租賃合同糾紛一案中②，被告廣州市越秀區(qū)南方第二幼兒園作為承租方以自己的辦學(xué)性質(zhì)和相關(guān)政策為由，不認可出租方廣州市房屋開發(fā)建設(shè)有限公司就房屋通過交易機構(gòu)進行掛牌行為，但法院認定“原告是國有企業(yè)，為保證國有資產(chǎn)的保值增值，必須按照相關(guān)文件要求通過廣州產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)掛牌對涉案物業(yè)進行公開招租”，承租方在對優(yōu)先承租權(quán)的行使條件存在質(zhì)疑的情況下，就會誤認為是出租方與承租方惡意串通，損害其優(yōu)先承租權(quán)，進而訴至法院，引起眾多不必要的紛爭。

（二）出租方未履行相關(guān)義務(wù)而產(chǎn)生糾紛

承租方行使優(yōu)先承租權(quán)以其知道出租方將繼續(xù)出租房屋并有潛在的第三人承租的可能性為前提，因此出租方負有對承租方的通知義務(wù)。一般來說，通知內(nèi)容應(yīng)包括涉及擬出租的房屋的全部條款，通知方式可以包括書面或者口頭等方式，通知期限以雙方約定為準，若無約定應(yīng)在合理期限內(nèi)進行通知。若出租方未履行或未適當(dāng)履行通知義務(wù)，進而影響承租方行使優(yōu)先承租權(quán)，此時對承租方的救濟和保護措施較為欠缺，實踐中出租方侵害承租方優(yōu)先承租權(quán)的方式主要包括：在不通知承租方的情況下出租給第三人；拒不告知承租方續(xù)租條件，待原租賃合同期滿后出租給他人；出租方以自用房屋為由收回房屋，短期內(nèi)又將房屋出租給他人。對于進入產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)進行招租的房屋，產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)依據(jù)現(xiàn)有條件很難識別出租方是否向承租方進行了關(guān)于房屋繼續(xù)租賃的通知。房屋租賃交易完成后，若承租方認為其優(yōu)先承租權(quán)受到損失，極有可能將出租方連同產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)訴至法院，增加產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)的涉訴幾率。

（三）涉及優(yōu)先承租權(quán)的進場交易方式有待明確

現(xiàn)有交易行業(yè)中公開競價的方式主要包括取拍賣、招投標、網(wǎng)絡(luò)競價等，然而這些競價方式的初衷和邏輯，未必與承租方優(yōu)先承租權(quán)制度完全吻合。

拍賣是以公開競價形式，將特定物品或財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。經(jīng)拍賣程序成交的合同乃諾成性合同，拍賣師最后落錘后，租賃關(guān)系即告成立，若具有優(yōu)先承租權(quán)的承租方不參加拍賣環(huán)節(jié)，最后拍賣師在租賃關(guān)系成立后詢問承租方是否接受最高應(yīng)價者的價格條件進而行使優(yōu)先承租權(quán)時，若承租方愿意，其將會獲得優(yōu)先續(xù)租房屋的機會，而之前成立的合同旋即失效，拍賣結(jié)果將失去意義，進而造成了原承租人與最高應(yīng)價者之間不平等的地位關(guān)系。

根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》的相關(guān)規(guī)定，在招投標過程中，投標人之間不得串通，投標人的投標方案在開標前處于保密狀態(tài)。因此承租方在無法知道潛在的中標方案的情況下，其無法明確最終中標方案中的條件自己能否接受，因此很難根據(jù)“同等條件下”來判斷自己是否行使優(yōu)先承租權(quán)。若開標時再允許承租方以“同等條件”行使優(yōu)先承租權(quán)，這對其他投標人無疑是不公平的，導(dǎo)致《招投標法》的立法目的難以實現(xiàn)，司法實踐中，承租人進行類似主張并未得到法院的認可。例如，在鶴峰縣長冠商貿(mào)有限公司與鶴峰縣走馬鎮(zhèn)古城村村民委員會房屋租賃合同糾紛一案中③，原承租方鶴峰縣長冠商貿(mào)有限公司在第三方錦昌公司競標成功后再提出同等租賃條件，這有悖招標公平原則，也有損招標活動的嚴肅性，這是對“同等條件”的曲解。原承租方鶴峰縣長冠商貿(mào)有限公司在此種情形下申請行使優(yōu)先權(quán)，必然得不到法院的支持。

網(wǎng)絡(luò)競價相較于拍賣和招投標具有快速、便捷、成本低的特點，隨著網(wǎng)絡(luò)的普及、基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，網(wǎng)絡(luò)競價在各類交易中的使用比重也會逐漸增大。但在實踐中存在的問題也較為突出，由于技術(shù)的不穩(wěn)定性導(dǎo)致在網(wǎng)絡(luò)競價的過程中出現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)中斷的情形，從而沒能保障承租人優(yōu)先承租權(quán)的行使。例如，在湖北伍家臺旅游發(fā)展有限公司與丁光榮房屋租賃合同糾紛一案中④，原承租人丁光榮已向交易所報名參加房屋網(wǎng)上競價，由于網(wǎng)絡(luò)中斷，丁光榮未能競價成功，由其他競價者競得，此時責(zé)任的承擔(dān)存在爭議。由于競價程序不夠嚴謹導(dǎo)致競租人存在惡意串通，存在損害原承租人優(yōu)先承租權(quán)的可能性和空間。例如，在蘇州市吳中區(qū)星海藝術(shù)教育培訓(xùn)中心與蘇州市吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)善人橋村經(jīng)濟合作社房屋租賃合同糾紛一案中⑤，競價人金葵花物業(yè)公司利用競價交易規(guī)則與競價人金太陽培訓(xùn)中心惡意串通采取聯(lián)合行動的方式排除了原承租人星海培訓(xùn)中心的競價權(quán)利，進而使原承租人星海培訓(xùn)中心喪失行使優(yōu)先承租權(quán)的機會。

二、產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)處理優(yōu)先承租權(quán)相關(guān)問題的對策

（一）對原承租人的優(yōu)先承租權(quán)進行審查

產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)中有關(guān)優(yōu)先承租權(quán)的制度用于指導(dǎo)相關(guān)業(yè)務(wù)，而規(guī)范的業(yè)務(wù)操作是確保優(yōu)先承租權(quán)順利實施的重要保障。因此產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)在處理涉及優(yōu)先承租權(quán)的租賃活動時應(yīng)該對房屋是否存在優(yōu)先承租權(quán)進行審查、對具體項目中的同等條件進行具體認定。

1.對房屋優(yōu)先承租權(quán)真實性進行確定

《民法典》規(guī)定的優(yōu)先承租權(quán)的客體僅限于房屋租賃，因此不包括其他不動產(chǎn)和動產(chǎn)。“公租房、廉租房作為保障房，其承租方有特殊的資格條件要求，并不當(dāng)然享有優(yōu)先承租權(quán)。”產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)在租賃項目進場招租前，可要求出租方出具關(guān)于房屋優(yōu)先承租權(quán)的聲明，若房屋存在優(yōu)先承租權(quán)，且承租方主張優(yōu)先承租權(quán)時，則讓出租方出具《房屋存在優(yōu)先承租權(quán)》的聲明作為交易備查文件進行公開。若房屋存在優(yōu)先承租權(quán)且承租方放棄主張或房屋不存在優(yōu)先承租權(quán)，則讓出租方出具《房屋不存在優(yōu)先承租權(quán)》的聲明作為交易備查文件進行公開。優(yōu)先承租權(quán)作為承租方的一項法定權(quán)利，其可根據(jù)自身需要選擇是否放棄該權(quán)利，若出租方放棄該項權(quán)利，出租方應(yīng)要求其出具相關(guān)說明，進而避免今后不必要的紛爭。

不僅在入場前可以對房屋的優(yōu)先承租權(quán)進行明確，同時在成交后的租賃合同簽訂階段也可對優(yōu)先承租權(quán)進行約定，可以在租賃合同中約定新的承租方放棄優(yōu)先承租權(quán)或者明示不具備優(yōu)先承租權(quán)的情形。此時產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)需在公告階段對相關(guān)情況予以充分公示。

2.對同等條件進行具體認定

在現(xiàn)有優(yōu)先權(quán)的相關(guān)制度下，關(guān)于同等條件的認定較難統(tǒng)一，實踐中對同等條件的認定出現(xiàn)各式各樣的標準，例如房屋租金金額、支付方式、支付期限等，因為對于同等條件的理解，優(yōu)先購買權(quán)與優(yōu)先承租權(quán)存在的巨大差異，買賣合同作為即時性合同，在交易完成后，主要權(quán)利義務(wù)即宣告結(jié)束，因此價款及支付方式、支付期限為優(yōu)先購買權(quán)中同等條件的主要指向。而租賃合同是一個持續(xù)性的合同，主要權(quán)利義務(wù)隨著租期的存在而一直存在，因此其考慮的因素較為豐富，包括雙方的信賴基礎(chǔ)、行業(yè)性質(zhì)、承租方經(jīng)濟實力、承租方信譽、承租方的經(jīng)營業(yè)績及承租方償債能力等?！耙虼送葪l件應(yīng)當(dāng)包括主觀條件和客觀條件。就主觀條件而言，如果承租方在原來合同履行過程中，存在嚴重違約行為，影響雙方信賴關(guān)系時，不能認為滿足同等條件。同時，對于客觀條件，即合同核心條款，相對于優(yōu)先承租權(quán)也應(yīng)當(dāng)作更寬泛的理解，一般包括租金標準、支付方式和期限、租期、租賃用途以及其他影響雙方權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容?！雹拮赓U合同往往從各個方面設(shè)置了詳細的條件，但不見得每個條件的設(shè)置同等重要，因此產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)及出租方在衡量是否達到同等條件應(yīng)主要考量主要條款，對于非主要條款大體一致即可。

（二）進行產(chǎn)權(quán)交易風(fēng)險提示及救濟幫助

1.對承租方的風(fēng)險提示及救濟

產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)的租賃業(yè)務(wù)中，大部分的承租方租賃房屋大多是為了進行商業(yè)活動，在原租賃期內(nèi)已經(jīng)積攢了一定的有形或無形資產(chǎn)，若承租方因優(yōu)先承租權(quán)受侵害而無法繼續(xù)租賃房屋時，將會給其帶來嚴重的損失和不穩(wěn)定的社會因素。在實踐中有三類阻撓承租方行使優(yōu)先承租權(quán)的行為，“一是出租方和第三人以虛假租賃合同阻止承租方續(xù)租；二是出租方和第三人勾結(jié)，迫使承租方接受不合理續(xù)租條件；三是出租方以收歸自用為名，拒絕承租方續(xù)租”。⑦

當(dāng)承租方的優(yōu)先承租權(quán)受到侵害時，有兩種不同的處理觀點，一種認為，出租方與第三人訂立租賃合同侵害了承租方法定利益，法院應(yīng)該認定合同無效。另一種認為，盡管出租方侵害了承租方的優(yōu)先承租權(quán)，但出租方與第三方根據(jù)合同自由原則訂立了租賃合同，是合法有效的，對于承租方所遭到的損失，出租方進行相應(yīng)賠償即可?，F(xiàn)實中，租賃活動有共性的一面,同時也存在其復(fù)雜獨特的一面，不能一刀切地選擇其中一種觀點。在判定時應(yīng)結(jié)合出租方的侵權(quán)方式、程度及危害性、第三人是否善意并遵循現(xiàn)有法律對合同的效力進行綜合判定，也就是要充分考慮各方的利益，選擇恰當(dāng)?shù)募m紛處理方式，平衡各方利益才能最終達成共識。若產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)發(fā)現(xiàn)出租方有惡意規(guī)避承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的情形，可及時通知承租人主張權(quán)利，也可將出租人列入黑名單，減少甚至杜絕其進場交易的可能性。

2.對出租方的風(fēng)險提示及救濟

承租方的優(yōu)先承租權(quán)值得被保護，但是出租方的合法權(quán)益也不容被忽視。若出租方是出于正當(dāng)理由而損害了承租方的優(yōu)先承租權(quán)時，其可不對承租方進行賠償。例如，承租方在租賃期間存在較為嚴重的違約行為，承租方延付、拒付租金、未經(jīng)出租方同意轉(zhuǎn)租給他人、隨意更改房屋用途、對于房屋進行嚴重損毀或使用房屋進行非法活動，進而使出租方對其喪失了信任基礎(chǔ)，或者出租方收回房屋是為了自用或現(xiàn)有政策導(dǎo)致拆遷、改建的，這些情況就不可歸責(zé)于出租方，均構(gòu)成排除優(yōu)先承租權(quán)的正當(dāng)理由。在司法實踐中，當(dāng)租賃合同到期，出租方聲稱將房屋收回自用，若承租方不能證明出租方已將房屋出租給第三人，則法院則會認定承租方請求行使優(yōu)先承租權(quán)的理由不成立。為確實維護承租方優(yōu)先承租權(quán)，應(yīng)該對出租方收回房屋后再次出租進行限制，例如，經(jīng)過三個月后才允許出租方再次出租房屋，否則，承租方不喪失優(yōu)先承租權(quán)，產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)可提示出租人保留相關(guān)證據(jù)并做好相關(guān)備案工作，防止或阻止優(yōu)先承租權(quán)行使糾紛的產(chǎn)生。因此產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)規(guī)范的業(yè)務(wù)流程，對于出租方及承租方的權(quán)利救濟都極為重要，因為產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)提供了一個極具公信力的平臺，相關(guān)材料可作為相關(guān)事實認定的有力證據(jù)。

（三）完善涉及優(yōu)先承租權(quán)的進場交易制度

1.對現(xiàn)有制度進行修改

目前關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)的法律法規(guī)僅有《民法典》第七百三十四條規(guī)定，該規(guī)定較為原則，并無其他司法解釋或下位法規(guī)定，因此給交易行業(yè)帶來遵循上的困難，但是交易行業(yè)甚至產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)本身可以制定不與現(xiàn)有法律制度相抵觸的有關(guān)優(yōu)先承租權(quán)的租賃服務(wù)制度，這些制度包括對優(yōu)先承租權(quán)的確認、行使和救濟等方面，其中最為經(jīng)濟的方法并不是推翻現(xiàn)有制度另起爐灶，而是在現(xiàn)有制度框架下進行修改。例如，可以在租賃項目進場章節(jié)添加出租方對承租方的通知規(guī)定，要求出租方確實履行關(guān)于房屋即將招租的通知義務(wù)并出具相關(guān)材料，若承租方明示放棄優(yōu)先承租權(quán)、不參與房屋的競價活動、無故拒收相關(guān)通知或經(jīng)過合理期限后仍不回復(fù)，承租方將喪失優(yōu)先承租權(quán)。若承租方回復(fù)行使優(yōu)先權(quán)，出租方應(yīng)提示其及時到產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)報名參加競租活動。若出租方未履行或未適當(dāng)履行通知義務(wù)，進而影響承租方行使優(yōu)先承租權(quán)，產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)可以拒絕與出租方進行合作，阻止其租賃項目進場掛牌。若承租方因出租方的原因喪失繼續(xù)承租房屋的機會，產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)可以協(xié)助其維護權(quán)利。

2.選擇網(wǎng)絡(luò)競價作為優(yōu)先承租權(quán)的進場交易方式

相比之下，拍賣和招標并不適合涉及優(yōu)先承租權(quán)的租賃活動，而網(wǎng)絡(luò)競價則較為適合。網(wǎng)絡(luò)競價作為一種實時、便捷、高效競價方式越來越廣泛深入地應(yīng)用到現(xiàn)有各類交易業(yè)務(wù)和板塊中，因此可以在網(wǎng)絡(luò)競價的制度中添加對優(yōu)先承租權(quán)行使的制度規(guī)范。網(wǎng)絡(luò)競價方式可根據(jù)現(xiàn)有材料如租賃合同等進而標識競租人是否具有優(yōu)先承租權(quán)，在競價過程中給予原承租人特殊標識及操作權(quán)限，通過特殊標識可以讓其他競租人知道該租賃項目有原承租方并且其極有可能行使優(yōu)先承租權(quán)，因此會全面衡量、謹慎出價，通過賦予原承租方額外操作權(quán)限，可讓其與其他競租人同等出價的權(quán)利，進而確保其優(yōu)先承租權(quán)在“同等條件下”的行使。

注釋：

①參見寶應(yīng)縣山陽鎮(zhèn)公民村經(jīng)濟合作社與嵇萬忠農(nóng)業(yè)承包合同糾紛案，江蘇省寶應(yīng)縣人民法院民事判決書（2018）蘇1023民初3542號。

②參見廣州市房屋開發(fā)建設(shè)有限公司和廣州市越秀區(qū)南方第二幼兒園房屋租賃合同糾紛案，廣東省廣州市越秀區(qū)人民法院民事判決書（2021）粵0104民初18144號。③參見鶴峰縣長冠商貿(mào)有限公司與鶴峰縣走馬鎮(zhèn)古城村村民委員會房屋租賃合同糾紛案，湖北省鶴峰縣人民法院民事判決書（2017）鄂2828民初400號。

④參見湖北伍家臺旅游發(fā)展有限公司與丁光榮房屋租賃合同糾紛案，湖北省宣恩縣人民法院民事判決書（2020）鄂2825民初249號。

⑤參見蘇州市吳中區(qū)星海藝術(shù)教育培訓(xùn)中心與蘇州市吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)善人橋村經(jīng)濟合作社房屋租賃合同糾紛案，蘇州市吳中區(qū)人民法院民事判決書（2018）蘇0506民初5925號。

⑥參見金紹奇《論法定優(yōu)先承租權(quán)》，載于《行政與法》2021年10期。

⑦參見王燕軍《房屋租賃合同中優(yōu)先承租權(quán)問題初探》，載于《生產(chǎn)力研究》,2009年(18)。