魯金富

（青島鑫安麒置業(yè)有限公司，山東 青島 266555）

0 引言

當(dāng)前，在我國城市化發(fā)展的推動作用下，房地產(chǎn)市場正在蓬勃發(fā)展，而在激烈的建筑市場競爭中房地產(chǎn)企業(yè)想要開辟出一番發(fā)展天地就必須要利用自身的特色優(yōu)勢，提升在激烈市場競爭中的核心實力，確保自身能夠在無硝煙的經(jīng)濟競爭市場中站穩(wěn)腳跟。因此，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該注重對于工程技術(shù)的管理工作，在工程技術(shù)管理工作中，尤其重視對施工資源的合理以及優(yōu)化配置，進而有效地提升建筑施工的效率和水平，才能夠在無硝煙的市場中打造自身的企業(yè)品牌特色，推動建筑施工企業(yè)的良性發(fā)展。

1 房地產(chǎn)開發(fā)工作中工程技術(shù)管理的主要特征

1.1 工程技術(shù)管理具有多重性特征

房地產(chǎn)工程技術(shù)管理工作涉及的內(nèi)容是多方面的，其中，不僅僅涵蓋了對于房地產(chǎn)建造工作藍(lán)圖的規(guī)劃以及房屋結(jié)構(gòu)等技術(shù)疑問方面的內(nèi)容，更是包括了施工所在地區(qū)的水文地質(zhì)條件、水電內(nèi)部管線、燃?xì)夤艿酪约笆┕と芷诘陌踩缘榷喾N問題。因此，房地產(chǎn)工程技術(shù)管理工作必須要站在房地產(chǎn)開發(fā)以及后期施工的全周期來看待問題，能夠全方位、多角度的來了解關(guān)于房地產(chǎn)工程技術(shù)管理的工作。除此之外，技術(shù)管理工作不僅僅關(guān)系到了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中的經(jīng)濟效益，同時，還應(yīng)該兼顧環(huán)境效益，維護廣大人民群眾賴以生存的自然生態(tài)環(huán)境。當(dāng)前，隨著我國建筑行業(yè)的飛速發(fā)展，建筑行業(yè)已經(jīng)成為市場中公認(rèn)的高耗能、高污染行業(yè)，而城市化帶動作用下建筑規(guī)模的進一步擴大，也讓人們面臨著更加嚴(yán)峻的生態(tài)危機問題。尤其是在國家提出綠色發(fā)展以及可持續(xù)發(fā)展的號召后，房地產(chǎn)行業(yè)更是應(yīng)該根據(jù)本公司的品牌技術(shù)特色，在工程技術(shù)開發(fā)工作中，響應(yīng)國家可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略和號召，不僅僅要注重追逐長遠(yuǎn)的經(jīng)濟效益，更應(yīng)該維持經(jīng)濟效益與生態(tài)效益之間的平衡關(guān)系。因此，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的工程開發(fā)，施工管理工作應(yīng)該將社會效益、經(jīng)濟效益以及生態(tài)效益都考慮在內(nèi)，以多方面效益共贏的角度來判斷房地產(chǎn)工程技術(shù)管理是否符合標(biāo)準(zhǔn)。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)工程技術(shù)管理中合同管理的特征

房地產(chǎn)開發(fā)公司與工程施工建筑公司需要簽訂施工合同，這也是房地產(chǎn)開發(fā)公司對開發(fā)項目進行管理所依據(jù)的法律條款和判斷標(biāo)準(zhǔn)。而房地產(chǎn)開發(fā)公司與施工公司所簽訂的施工合同中的相關(guān)條款，也是擬定施工管理規(guī)定的前提條件。該施工管理合同中，除了國家規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)范條款之外，還應(yīng)該包含施工公司，技術(shù)人員以及施工生產(chǎn)設(shè)備、關(guān)于工程質(zhì)量的衡量獎罰標(biāo)準(zhǔn)、施工周期、工程資料供給途徑以及驗收檢驗程序、工程付款支付方式、施工安全性與文明施工等內(nèi)容。除此之外，房地產(chǎn)施工企業(yè)還應(yīng)該準(zhǔn)備好《締造工程規(guī)劃許可證》以及《施工許可證》這兩項市場準(zhǔn)入證明。由房地產(chǎn)公司組織安排開工前的技術(shù)性討論會議，會議中包括了對施工藍(lán)圖的技術(shù)交底以及技術(shù)會審工作。也就是說，在房地產(chǎn)開發(fā)計劃正式落實之前，應(yīng)該規(guī)劃參與建設(shè)相關(guān)人員在會中做好關(guān)于施工技術(shù)的交底工作，盡可能地對參見各單位代表對施工圖紙存在的疑問和主張進行解決，將可能涉及的施工問題解決在前期階段中，保障后期施工能夠快速步入正軌。與此同時，對于施工質(zhì)量的管理和監(jiān)督，也是施工管理作業(yè)中最為關(guān)鍵的一點。房地產(chǎn)開發(fā)公司的工程管理技術(shù)人員更應(yīng)該根據(jù)圖紙規(guī)劃內(nèi)容把握藍(lán)圖，通過科學(xué)指導(dǎo)以及嚴(yán)密的監(jiān)督管理手段做好對施工質(zhì)量的控制。房地產(chǎn)開發(fā)公司的工程管理人員必須要與施工監(jiān)理單位簽訂委托監(jiān)理的委托合同，合同中應(yīng)該將監(jiān)理人員在房地產(chǎn)工程監(jiān)督管理中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的質(zhì)量監(jiān)督責(zé)任進行明確規(guī)定，監(jiān)理人員也應(yīng)該按照國家相關(guān)法律法規(guī)對施工作業(yè)進行嚴(yán)格的監(jiān)督。尤其是對于施工過程中的重難點施工工序，更是應(yīng)該嚴(yán)格按照國家技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進行檢驗，在施工檢驗完成之后，才能夠進行下一道工序。除此之外，房地產(chǎn)工程的施工企業(yè)也應(yīng)該嚴(yán)格按照國家《建筑工程施工質(zhì)量檢驗規(guī)范》中的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，強化對施工工程質(zhì)量以及周期的自我控制，保障施工的流程以及每一道工序的質(zhì)量能夠符合檢驗標(biāo)準(zhǔn)[1]。應(yīng)該按照與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的施工合同進行施工，同時，房地產(chǎn)公司也應(yīng)該派遣技術(shù)人員協(xié)助施工，公司處理在施工進程中遇到的技術(shù)性難題，還可以安排工程技術(shù)人員對圖紙進行詳細(xì)的解說，如果需要對圖紙規(guī)劃中的內(nèi)容進行修改，還應(yīng)該會同房地產(chǎn)規(guī)劃單位、施工單位以及監(jiān)理單位共同處理，在技術(shù)上保障房地產(chǎn)工程的施工質(zhì)量。同時，還應(yīng)該做好房地產(chǎn)工程中的有關(guān)資料管理工作，嚴(yán)格按照施工合同中的約定以及規(guī)劃需求進行施工。

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)工程技術(shù)管理具有復(fù)雜性的特征

房地產(chǎn)開發(fā)中的工程技術(shù)管理工作本身就具有復(fù)雜性的特征。而這種復(fù)雜性主要體現(xiàn)在參與工程開發(fā)的技術(shù)人員以及工程建筑資料管理這兩個方面。房地產(chǎn)的開發(fā)工作必須要進行可行性研討以及確認(rèn)證明之后，才能夠進行施工規(guī)劃、施工地造以及工程檢驗環(huán)節(jié)，能夠順利地完成這四個流程，才算是完成了全部的工程技術(shù)管理工作。但是在這四項環(huán)節(jié)進行操作的過程中，涉及的內(nèi)容卻是復(fù)雜多樣的，尤其是在施工締造過程中，由于參與施工建筑的建設(shè)人員大多數(shù)來自于農(nóng)村地區(qū)，受到了，學(xué)歷條件以及成長環(huán)境的限制，在工作中缺乏規(guī)范性意識，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的集中性管理。因此，為了避免施工現(xiàn)場管理過于雜亂，從而影響到施工進度，施工管理團隊可以按照施工人員的技術(shù)特征將施工人員進行分組，并且對于施工周期較長的團隊，還應(yīng)該給予充分的人本關(guān)懷，通過定期培訓(xùn)安全施工常識以及技術(shù)常識，使這些施工技術(shù)人員能夠在工作過程中有所成長，并且能夠從內(nèi)心感受到來自于團隊的人文關(guān)懷。這樣不僅能夠有效地避免在房地產(chǎn)工程施工過程中出現(xiàn)安全事故，同時，也能更好地激發(fā)施工人員在施工工作中的創(chuàng)造性潛能，為保障房地產(chǎn)工程施工質(zhì)量鋪墊了基礎(chǔ)[2]。

2 房地產(chǎn)工程技術(shù)管理中資源優(yōu)化配置對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的重要價值

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，工程的施工技術(shù)是維持企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的核心條件，同時也是保障房地產(chǎn)企業(yè)提升自身經(jīng)濟效益以及社會效益的主要途徑，通過對施工技術(shù)進行改進和創(chuàng)新，不僅能夠提高房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟效益，同時，還能夠起到確保施工質(zhì)量，降低房地產(chǎn)行業(yè)能源消耗的功能[3]。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的建筑施工技術(shù)貫穿了項目開展的全過程，因此，在施工工作中，不僅要配置更加完善的資源，優(yōu)化分配方案，更應(yīng)該構(gòu)建科學(xué)完善的資源分配監(jiān)督管理體系。只有確保資源的合理優(yōu)化配置，才能夠為施工技術(shù)的應(yīng)用提供前提條件。房地產(chǎn)工程的技術(shù)管理工作范圍主要包括了以下兩個階段[4]。①施工前期的準(zhǔn)備工作階段。在這一階段中，技術(shù)管理工作人員需要根據(jù)施工建設(shè)的規(guī)模、質(zhì)量等級需求、業(yè)主對于房地產(chǎn)工程的要求、工程周期等等條件對施工現(xiàn)場涉及的施工人員、施工原材料、施工機械設(shè)備以及施工資金進行科學(xué)合理地安排。②在工程正式開始施工的階段，這也是房地產(chǎn)工程建設(shè)最為關(guān)鍵的階段。這一階段中，主要需要根據(jù)建筑工程實際開展的狀況以及建筑物的空間結(jié)構(gòu)特征和質(zhì)量方面的要求，注重對原有建筑圖紙的及時更新。而房地產(chǎn)建筑工程的前期準(zhǔn)備階段和后期施工階段這兩個環(huán)節(jié)并不是獨立存在的，二者之間具有密不可分的內(nèi)在聯(lián)系可以說，房地產(chǎn)施工的前期準(zhǔn)備工作為后期的施工管理工作提供了良好的基礎(chǔ)，而施工過程中各項技術(shù)的完善落實，也是在前期準(zhǔn)備工作充足的基礎(chǔ)上實現(xiàn)的，進一步優(yōu)化和升級只有做到前期準(zhǔn)備工作與后期施工階段的無縫銜接，才能保障房地產(chǎn)工程項目的施工質(zhì)量。此外，還應(yīng)該根據(jù)施工企業(yè)的技術(shù)特點以及工程開展的實際情況對施工全過程的技術(shù)管理工作進行重點規(guī)劃，比如說可以將某一重點工程分割為若干階段，然后再對每一階段建筑情況進行監(jiān)督和落實，保障施工建筑的整體質(zhì)量[5]。

3 房地產(chǎn)開發(fā)工程技術(shù)管理中資源優(yōu)化配置的有效策略

3.1 在前期工作中制定明確的施工設(shè)計方案

施工設(shè)計方案的具體內(nèi)容包含了房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、房屋容積率、房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)的綠化水平以及裝飾美觀性，同時，還涵蓋了對于周邊自然環(huán)境的保護工作。因此，施工企業(yè)應(yīng)該建立起集建筑工程技術(shù)人員、建筑工程財務(wù)人員以及施工管理人員為一體的聯(lián)動式計劃組織團隊，對房地產(chǎn)工程的開發(fā)進行詳細(xì)的投資預(yù)算工作，在滿足國家對于房地產(chǎn)經(jīng)濟規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)條件下，更應(yīng)該探索經(jīng)濟效益最大化、社會效益最大化以及生態(tài)效益最大化的預(yù)算方案，進而確保工程開展過程中資源能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)化和科學(xué)地分配，考慮房地產(chǎn)建筑工程中資源分配的經(jīng)濟適用性。在前期計劃工作完善之后，房地產(chǎn)工程的技術(shù)管理部門還應(yīng)該注重與工程設(shè)計單位和施工單位進行有效的溝通和交流，在施工開展過程中，能夠響應(yīng)國家持續(xù)性和綠色性的發(fā)展號召，共同探討性價比更高且環(huán)保性能較強的建筑材料，更好地維持房地產(chǎn)建筑工程中經(jīng)濟效益與生態(tài)效益之間的平衡關(guān)系。這樣不僅能夠有效地降低房地產(chǎn)建筑工程開發(fā)的整體成本，同時，還能夠在房地產(chǎn)建筑工程獲取經(jīng)濟效益的同時，也兼顧到社會價值和生態(tài)效益，對于國家降低商品房出售價格、保障房地產(chǎn)企業(yè)自身利益以及為居民打造舒適的居住環(huán)境都具有重要價值，從而在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部形成良性循環(huán)，推動房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展[6]。

3.2 根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營狀況以及市場份額進行優(yōu)化管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該在充分考察房地產(chǎn)競爭市場的前提條件下，根據(jù)自身的內(nèi)部經(jīng)營實際情況以及市場份額占有率有針對性、有目的性的制定以及建立屬于自身的工程技術(shù)管理團隊，在打造優(yōu)質(zhì)技術(shù)管理隊伍的基礎(chǔ)上，還應(yīng)該建立更加合理的資源分配制度，將工作責(zé)任落實到人，實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)?；墓芾?。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部還應(yīng)該構(gòu)建更加完善的資源分配激勵制度和獎懲制度策略，通過公平的獎懲制度，有效地激發(fā)管理團隊工作中的參與積極性和熱情，是房地產(chǎn)工程技術(shù)管理工作能夠真正地發(fā)揮其作用和價值。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該為內(nèi)部的工程技術(shù)管理人員提供學(xué)習(xí)的渠道和平臺，可以通過邀請業(yè)界專家或優(yōu)秀的工程專家到企業(yè)內(nèi)部進行講座。同時，歡迎及內(nèi)部現(xiàn)有的工程技術(shù)管理人員與講師進行溝通和交流，在交流的過程中借鑒和應(yīng)用更加高效的工程管理技術(shù)經(jīng)驗。同時，還應(yīng)該科學(xué)地總結(jié)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資源管理工作中存在的問題，通過不斷強化自身的管理軟實力，從根源上提升自身的服務(wù)質(zhì)量以及市場信譽度，打造具有高度競爭力的企業(yè)品牌特色[7]。

3.3 做好對房地產(chǎn)市場中信息的背景調(diào)查及收集整理工作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)業(yè)主方的實際需求，積極地開展市場背景調(diào)查工作。尤其是在建筑市場中應(yīng)該盡可能的關(guān)注與該建筑工程相關(guān)的信息，并且對這些信息進行進一步的收集和深度挖掘，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)后期工程的開展以及資源的配置提供借鑒[9]。與此同時，在收集信息時，要注重適度擴大收集范圍，不僅要收集國內(nèi)與該工程類似的相關(guān)信息，同時，還應(yīng)該關(guān)注國外同類型工程的相關(guān)信息，信息的時間范圍可以追溯到十年前的信息，也可以是近年來的工程信息。這主要是由于，不同工程的設(shè)計年代以及不同區(qū)域的建筑信息，都可能會為建筑工程的設(shè)計人員帶來靈感，幫助設(shè)計人員在提升建筑空間結(jié)構(gòu)美觀性以及建筑使用性能的基礎(chǔ)上，還能夠考慮到資源的分配和應(yīng)用，將這些信息整合起來，并且進行深度挖掘，不僅能夠?qū)ΜF(xiàn)有的房地產(chǎn)工程提供借鑒意義，同時，還能夠參考其合理的資源優(yōu)化分配手段，幫助房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)節(jié)約建筑成本，有效地降低建筑安全事故發(fā)生的概率。

3.4 聯(lián)合規(guī)劃設(shè)計單位以及施工單位，共同對建筑資料可行性進行商討

在做好房地產(chǎn)企業(yè)開工前的相關(guān)準(zhǔn)備工作以及資料被調(diào)工作后，房地產(chǎn)工程技術(shù)管理部門還應(yīng)該積極主動地聯(lián)絡(luò)施工技術(shù)規(guī)劃單位以及施工單位，共同實地考察，并且對建筑資料的可行性進行市場調(diào)研，根據(jù)工程的實際需求，在保障經(jīng)濟適用性的原則上，選擇更加綠色環(huán)保型的生物材料，體現(xiàn)出施工建筑原材料的選購性價比。同時，還能夠有效地降低施工成本。除此之外，綠色環(huán)保型原材料的應(yīng)用還能夠從根本上提升房地產(chǎn)建筑工程的生態(tài)效益，而這些施工原材料中節(jié)省的建筑成本也可以作為商品房在激烈市場競爭中的降價空間，為保持房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益以及社會效益提供了便利條件。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)性以及綠色性發(fā)展和對材料資源的合理分配應(yīng)用也是響應(yīng)國家綠色發(fā)展號召、維護人們賴以生存自然環(huán)境的重要途徑，通過對建筑資源的合理優(yōu)化配置，不僅能夠創(chuàng)造更大的利潤空間，還能實現(xiàn)房地產(chǎn)商品房買家與賣家之間的共贏，推動房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展和循環(huán)。

3.5 房地產(chǎn)開發(fā)過程期間的監(jiān)督與管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與設(shè)計單位、施工單位保持聯(lián)系，并能及時掌握施工現(xiàn)場信息。在施工過程中，管理者可以根據(jù)工程的進度，合理地發(fā)現(xiàn)并提出自己的建議，從而更合理地分配資源。同時，在建設(shè)項目實施過程中，積極參加各類會議，及時總結(jié)和解決問題。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在施工項目中記錄工程中出現(xiàn)的問題和所取得的良好的經(jīng)驗，積極應(yīng)對施工更，實施有效的監(jiān)督。此外，在工程項目實施過程中考慮并處理相應(yīng)項目變更過程的嚴(yán)格實施和嚴(yán)格控制[9]。

3.6 提升資源配置的管理執(zhí)行力度

想要提升房地產(chǎn)工程技術(shù)管理人員的管理水平和執(zhí)行力度，首先就必須要將施工管理責(zé)任落實到人，使資源優(yōu)化配置的責(zé)任能夠落實在施工管理團隊中，提升對于每一道工序的監(jiān)督管理力度。尤其是在對房地產(chǎn)工程施工過程中的重難點流程進行監(jiān)督管理時，不僅要確保其技術(shù)操作達(dá)到施工標(biāo)準(zhǔn)，同時，還要保障施工材料以及施工建筑行為的規(guī)范性，注重對重難點施工環(huán)節(jié)物資、原材料、生產(chǎn)設(shè)備以及組織力量等因素的關(guān)注力度[10]。

4 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)項目開發(fā)工作中工程技術(shù)的管理質(zhì)量是確保工程落實質(zhì)量的前提條件，而資源的優(yōu)化配置對于降低房地產(chǎn)行業(yè)的建筑成本具有顯著成效。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該注重資源管理團隊的建設(shè)、做好對市場同類型施工項目的信息收集和借鑒、建立完善的施工資源配置體系，推動房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)良性循環(huán)。