□文/席慕雯

（珠海科技學(xué)院 廣東·珠海）

［提要］在經(jīng)過長期高速發(fā)展后，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場正處于艱難的調(diào)整與轉(zhuǎn)型期。本文就人民幣匯率對我國房地產(chǎn)市場的影響進(jìn)行分析探究，以期推動我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場的變化，不僅受到國內(nèi)經(jīng)濟形勢的影響，也同時受到國內(nèi)外政治環(huán)境以及國家金融市場波動的影響。因此，本文就人民幣匯率對我國房地產(chǎn)市場的影響進(jìn)行分析探究具有重要價值和現(xiàn)實意義。

一、中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，我國樓市指標(biāo)下行態(tài)勢并未出現(xiàn)明顯變化，房地產(chǎn)投資、商品房銷售以及土地購置等多項指標(biāo)處于穩(wěn)定狀態(tài)。在“房住不炒”的政策與國家大趨勢下，我國房地產(chǎn)業(yè)逐漸轉(zhuǎn)型，樓市泡沫風(fēng)險逐漸降低。

（一）銷售下滑，庫存增加。隨著“房住不炒”以及國家相關(guān)政策規(guī)定的出臺與實施，我國房地產(chǎn)市場逐漸趨于穩(wěn)定，以房地產(chǎn)作為投資品進(jìn)行投資活動的情況逐漸減少，我國房地產(chǎn)市場銷售額明顯降低。同時，受到新冠肺炎疫情以及多地區(qū)自然災(zāi)害的影響，我國居民可流動資金存量不斷減少，房地產(chǎn)市場在此背景下呈現(xiàn)出萎靡態(tài)勢。具體而言，我國房地產(chǎn)銷售面積以及銷售額不斷下降，全國房地產(chǎn)庫存積壓總量顯著增加，且樓市低迷態(tài)勢將會持續(xù)。但同時，銷售額與銷售面積降低以及庫存的增加，有利于我國房地產(chǎn)市場泡沫的逐漸消解，也有利于我國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型，在一定程度上降低了房地產(chǎn)風(fēng)險，有利于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型健康平穩(wěn)發(fā)展。

（二）土地成交額減少。土地成交額是反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的重要指標(biāo)之一，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，我國近五年的土地成交額呈現(xiàn)出減少與降低的態(tài)勢，總體降幅達(dá)到了三成。土地財政以往是我國許多省市縣地區(qū)政府收入的主要來源，在國家相關(guān)政策與規(guī)定的要求下，我國土地成交額不斷減少，大部分城市土地出讓收入出現(xiàn)縮水。

（三）房地產(chǎn)市場進(jìn)入轉(zhuǎn)型調(diào)整階段。從房地產(chǎn)銷售額、銷售面積以及土地交易數(shù)量等多個反映房地產(chǎn)市場情況的關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行分析，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場處于明顯下行趨勢，在經(jīng)歷近20年的高速增長后，我國房地產(chǎn)市場逐漸回歸平穩(wěn)。在貫徹新發(fā)展理念，進(jìn)入新發(fā)展階段，構(gòu)建新發(fā)展格局的背景下，我國房地產(chǎn)市場勢必要在新發(fā)展時期以及經(jīng)濟新常態(tài)下步入轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵階段，房地產(chǎn)市場中的泡沫將被釋放，房地產(chǎn)風(fēng)險將逐漸降低。

（四）外資進(jìn)入市場，投資機會減少。我國房地產(chǎn)業(yè)在近20年時間內(nèi)獲得了飛速發(fā)展，外資也在此情況下開始流入我國房地產(chǎn)市場中。外資大量流入以及房地產(chǎn)繁榮是我國人民幣升值的一個主要原因，在此情況下，我國諸多部委曾經(jīng)聯(lián)合發(fā)文和出臺政策，限制外國資本進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場，但近些年來，相關(guān)限制逐漸放寬。隨著相關(guān)政策限制的放寬，外資開始集中資金進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場，但當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場中難以尋找理想投資項目，投資機會較少。

二、人民幣匯率對房地產(chǎn)市場傳導(dǎo)機制

匯率是一國貨幣兌換另一國貨幣的比率，是以一種貨幣所表示的另一種貨幣的價格。人民幣匯率即人民幣兌換其他國家或地區(qū)貨幣的比率。人民幣匯率主要由市場供求關(guān)系決定，自我國人民幣匯率轉(zhuǎn)變?yōu)橛泄芾淼母訁R率制以來，人民幣兌美元匯率已經(jīng)從2005年的1美元兌8.1～8.2元人民幣逐漸升值至當(dāng)前1美元兌6.1元人民幣，15年時間人民幣匯率升值幅度達(dá)到了35%。房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，人民幣匯率對其的影響主要通過預(yù)期效應(yīng)、流動性效應(yīng)、財富效應(yīng)、政策的正反饋效應(yīng)三種傳導(dǎo)機制發(fā)揮。

流動性效應(yīng)又被稱為資產(chǎn)調(diào)整效應(yīng)，是指貨幣供給增加會刺激非貨幣金融資產(chǎn)，即有價證券需求與價格上漲、利率下降的現(xiàn)象。貨幣的流通性在金融市場中主要表現(xiàn)在兩個方面，分別為匯率升值預(yù)期中流動性效應(yīng)以及人民幣升值后流動性效應(yīng)。當(dāng)市場預(yù)期人民幣升值時，國際資本短期投資會涌入國內(nèi)市場，其中一部分投資會進(jìn)入房地產(chǎn)市場，從而推動房地產(chǎn)價格上漲。若預(yù)期人民幣會出現(xiàn)持續(xù)升值情況，則國際資本必然會逐漸進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場，從而推動房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮。預(yù)期效應(yīng)是指當(dāng)一個國家或地區(qū)貨幣存在升值預(yù)期時，投資者會更加傾向于持有本幣，并以購買本國資產(chǎn)的形式表現(xiàn)。房地產(chǎn)投資是投資者在本幣升值預(yù)期中的一個基本選擇。當(dāng)前人民幣升值方式為穩(wěn)健型的波動升值，升值預(yù)期長期存在，資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場的現(xiàn)象也將長期存在。財富效應(yīng)是指因貨幣政策調(diào)整而導(dǎo)致貨幣存量增減及其對社會公眾所持有的財富數(shù)量造成的影響。一般而言，財富主要表現(xiàn)為金融資產(chǎn)與實物資產(chǎn)兩種形式，財富效應(yīng)將會直接導(dǎo)致社會商品需求總量上升，當(dāng)一個國家本幣升值時，將會帶來明顯的財富效應(yīng)。我國外匯管制制度較為嚴(yán)格，資本項目無法實現(xiàn)全部自由兌換，因此人民幣升值所帶來的財富效應(yīng)相對較弱。就目前而言，雖然我國房地產(chǎn)市場整體較為低迷，但價格并未出現(xiàn)大幅度下跌，由此可知人民幣升值所帶來的財富效應(yīng)對于維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，具有重要作用。政策的正反饋效應(yīng)一般是指基于利率平價定理，兩國間所存在的利差將會誘發(fā)匯率改變，本國利率上升將會誘發(fā)本幣在遠(yuǎn)期內(nèi)出現(xiàn)貶值現(xiàn)象。實際上，本幣升值將會給出口企業(yè)帶來一定的沖擊，如果兩國利差繼續(xù)擴大，將會導(dǎo)致升值預(yù)期加重，進(jìn)而出現(xiàn)熱錢持續(xù)進(jìn)入、本幣持續(xù)升值的現(xiàn)象。通常情況下，本幣升值將會使央行不得不降低利率。然而，本幣升值將會促進(jìn)資金的持續(xù)流入，進(jìn)而導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)價格上升。

三、人民幣匯率對房地產(chǎn)市場影響分析

匯率的變動情況能夠反映出國家經(jīng)濟發(fā)展情況以及經(jīng)濟發(fā)展趨勢，也能夠為房地產(chǎn)投資提供機會。在我國房地產(chǎn)市場下行背景下，人民幣的持續(xù)升值將會在某種程度上刺激房地產(chǎn)上升，有助于維持房價穩(wěn)定以及房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

（一）積極與正面影響。通常情況下，當(dāng)一個國家貨幣出現(xiàn)持續(xù)升值情況時，投資者會在貨幣升值前將所持有的外幣兌換為本幣，而在本幣升值后，則會將本幣兌換為外幣，從而獲得與本幣升值幅度相同的收益。人民幣的不斷升值，極大地吸引了國際資本，我國房地產(chǎn)業(yè)在人民幣持續(xù)升值的趨勢下，吸收了大量的外國資本。對于外資而言，其將資金投入于我國房地產(chǎn)市場中，不僅能夠獲得人民幣升值利潤，還能夠同時獲得房價上漲以及股市上漲的利潤。而從我國具體情況進(jìn)行分析，當(dāng)前我國股票市場仍不夠成熟，國家管理控制較為嚴(yán)格，外資在此情況下更加青睞于進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場。在外資大量進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的情況下，我國房地產(chǎn)市場能夠在整體下行的趨勢下逐漸回升，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

（二）消極與負(fù)面影響。從金融穩(wěn)定性角度進(jìn)行分析，人民幣匯率的上升會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲，進(jìn)而為銀行制造大量隱性不良資產(chǎn)。若在央行控制下人民幣匯率降低，則房地產(chǎn)市場內(nèi)外資會在套利后進(jìn)行資金回流，導(dǎo)致我國部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金斷裂風(fēng)險，從而影響到國家金融的穩(wěn)定性。就目前而言，房地產(chǎn)是我國重要的國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)，一旦人民幣停止升值，則外資會出現(xiàn)加速撤離情況，降低我國房地產(chǎn)價格，對我國房地產(chǎn)業(yè)以及整體經(jīng)濟造成巨大沖擊。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)對于銀行融資依賴性極強，若一旦出現(xiàn)人民幣匯率變動影響房地產(chǎn)價格迅速下跌情況時，不僅會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂破產(chǎn)，也會降低居民房地產(chǎn)資產(chǎn)值，嚴(yán)重情況下會引發(fā)和導(dǎo)致國家貨幣危機。因此，人民幣升值所帶來的預(yù)期效應(yīng)雖然能夠在一定程度上為我國房地產(chǎn)市場帶來外國資本，推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，但也會帶來潛在的金融風(fēng)險。

四、防范人民幣匯率變動對房地產(chǎn)沖擊的對策

我國房地產(chǎn)正處于轉(zhuǎn)型升級、消除泡沫與潛在風(fēng)險的關(guān)鍵時期與階段，在此情況下，必須采取適當(dāng)方法措施，防范人民幣匯率變動對房地產(chǎn)帶來的巨大沖擊。

（一）增大人民幣匯率彈性，推動匯率市場化。隨著我國進(jìn)入新發(fā)展階段，人民幣在持續(xù)升值后的升值壓力將會逐步緩解，由人民幣持續(xù)升值所帶來的房地產(chǎn)外資集中現(xiàn)象以及其所帶來的潛在風(fēng)險，也將會逐步得到緩解。在此情況下，我國應(yīng)當(dāng)改進(jìn)外匯管理制度，增大人民幣匯率彈性，推進(jìn)人民幣匯率市場化，增強外匯市場主體應(yīng)對匯率變動風(fēng)險能力。國家與政府應(yīng)當(dāng)疏導(dǎo)人民幣升值壓力，減少外資對我國房地產(chǎn)市場的沖擊，并給予房地產(chǎn)市場主體明確信號，引導(dǎo)外資流入我國生產(chǎn)性領(lǐng)域，從而穩(wěn)定我國房地產(chǎn)市場以及房地產(chǎn)市場融資環(huán)境。

（二）加強外資流入監(jiān)管，引導(dǎo)外資投資。國際資本是我國改革開放以來推動國家經(jīng)濟飛速發(fā)展的重要資本來源之一，因此我國各級各地政府絕大部分制定了引進(jìn)外資的優(yōu)惠政策以及相應(yīng)的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃。在我國經(jīng)濟水平迅速提高的背景下，當(dāng)前我國對于外資的需求也在不斷降低，隨著落后產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、“三去一降一補”等國家方向的出現(xiàn)與引導(dǎo)，我國對于外資的使用也愈發(fā)科學(xué)。在人民幣持續(xù)升值的情況下，國家應(yīng)當(dāng)逐步加強對國內(nèi)市場流入外資的監(jiān)督管理力度，并引導(dǎo)外資流向和投入生產(chǎn)性領(lǐng)域，從而優(yōu)化我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，并防止大量外資刺激我國房地產(chǎn)市場，維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

（三）拓展國內(nèi)資本投資渠道，引導(dǎo)國內(nèi)資本投資。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了我國資產(chǎn)價格泡沫風(fēng)險最為集中的市場領(lǐng)域，人民幣匯率變動所帶來的流動性效應(yīng)、預(yù)期效應(yīng)、財富效應(yīng)等均會對我國房地產(chǎn)市場金融環(huán)境帶來影響。房地產(chǎn)業(yè)對于金融環(huán)境變化十分敏感，在人民幣持續(xù)升值預(yù)期下，國內(nèi)投機資本也會逐漸流向房地產(chǎn)市場中，增加房地產(chǎn)市場風(fēng)險，并會導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)形成泡沫風(fēng)險惡性循環(huán)，也會增加民眾的生活壓力，從對社會帶來全方面影響，阻礙我國社會民生發(fā)展，也阻礙我國經(jīng)濟健康發(fā)展。因此，政府應(yīng)當(dāng)拓寬國內(nèi)資本投資渠道，引導(dǎo)國內(nèi)資本投資進(jìn)入其他領(lǐng)域，降低房地產(chǎn)市場投機屬性，增強房地產(chǎn)市場消費屬性，減少資本泡沫。

（四）國家需要挖掘土地開發(fā)潛力，減少房地產(chǎn)泡沫。土地資源是我國的稀缺資源，我國土地價格水平與房地產(chǎn)市場售價之間存在著巨大盈利空間，巨大盈利空間使得房地產(chǎn)企業(yè)盲目地進(jìn)行土地開發(fā)，造成了多種資源能源以及資金的浪費。因此，國家應(yīng)當(dāng)合理確定土地價格，挖掘土地開發(fā)潛力，增強存量土地開發(fā)利用，建立土地儲備制度，加速土地回收利用，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，健全土地出讓制度，從而降低土地與房地產(chǎn)之間的利潤空間，使房地產(chǎn)與土地價格相匹配、相協(xié)調(diào)，減少我國房地產(chǎn)市場泡沫，推動房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟健康發(fā)展。

（五）協(xié)調(diào)好貨幣或匯率政策，確保房地產(chǎn)市場正常運轉(zhuǎn)。通常情況下，房地產(chǎn)市場運轉(zhuǎn)好壞與貨幣政策保持密切的聯(lián)系。例如，泰國房地產(chǎn)市場的旺盛主要是因為國家出臺了一系列的房地產(chǎn)鼓勵政策，這樣就在一定程度上促使其房地產(chǎn)泡沫不斷擴大，進(jìn)而誘發(fā)泰國國幣危機。實際上，造成整個東南亞貨幣危機的關(guān)鍵原因是其貨幣政策與匯率政策不匹配。通過對蒙代爾弗萊明模型中所提出的三元悖論進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，固定匯率、資本項目的開放和貨幣政策獨立性三者最多只能維持兩者，當(dāng)時的泰國選擇了固定匯率政策，并且在開放資本項目的同時，還選擇高出國際利率的貨幣政策，從而使越來越多的逐利性外資開始向泰國房地產(chǎn)市場涌入。日本房企選擇了超低的利率政策，對當(dāng)時房地產(chǎn)和股市泡沫的產(chǎn)生起到了刺激作用，促進(jìn)了信貸政策的放松和房地產(chǎn)的升值，并在一定程度上形成了惡性循環(huán)。隨后，日本開始提高利率，并基于相關(guān)聯(lián)動機制作用下，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格泡沫逐漸破裂。而我國采用了有管理的浮動匯率制度，并在一定程度上對資本項目給予開放。在人民幣加入SDR后，開始提高了人民幣國際化程度。為了更好地推動我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，則需要逐步放開資本項目，并對外資流向給予科學(xué)、合理引導(dǎo)，避免過多的外資流入影響我國房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展。在利率政策上，還可以結(jié)合實際情況提前逐步適應(yīng)性地選擇提高利率，以免像日本一樣利率驟升所出現(xiàn)的金融機構(gòu)大量破產(chǎn)和房地產(chǎn)泡沫破裂現(xiàn)象的發(fā)生。

（六）推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，抑制房地產(chǎn)泡沫。通常情況下，房產(chǎn)稅主要是以房屋為主要征稅對象，并以房屋的租金收入或計稅余值為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的費用。雖然早在1986年國務(wù)院就頒布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，然而直至2011年才開始在上海和重慶等地區(qū)進(jìn)行房產(chǎn)稅征收試點，其不僅會提高房屋所有權(quán)人持有房屋成本，而且還會使房屋的供求關(guān)系發(fā)生改變。因為房屋持有成本的提高，必然會降低房地產(chǎn)投資收益，雖然可以削弱對商品性住房的需求，然而其屬于相對剛性的需求，是真實需求，這就使其需求的價格彈性表現(xiàn)出剛性特征?；诖?，將會導(dǎo)致商品住房的需求價格彈性遠(yuǎn)低于投資性房地產(chǎn)所具備的價格需求彈性。因此，在征收房產(chǎn)稅時，不僅可以有效抑制房地產(chǎn)的投機，而且還會抑制房地產(chǎn)泡沫的催生和擴大?；谌嗣駧艆R率下，需要推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，并對現(xiàn)有的房地產(chǎn)估價制度進(jìn)行完善，不斷提高投資性房地產(chǎn)房產(chǎn)稅的征收范圍與力度，同時做好房產(chǎn)稅征收監(jiān)管工作，盡量避免房屋持有者利用各種方式和手段逃避房產(chǎn)稅，以期更好地發(fā)揮房地產(chǎn)稅的作用，有效抑制房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。

綜上所述，人民幣匯率的變化會對我國房地產(chǎn)市場帶來多個方面影響，本文對人民幣匯率對中國房地產(chǎn)市場的影響進(jìn)行分析探究，闡述其積極影響與消極影響，并總結(jié)了防范人民幣匯率變動對房地產(chǎn)造成沖擊的相關(guān)對策方法，希望能夠幫助我國房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。