梁飛躍

（湖南省婁底市中級人民法院，湖南 婁底 417000）

改革開放以來，我國經濟快速發(fā)展，人民收入水平和生活質量不斷提高，城市化進程加快，家用小汽車逐漸成為城市居民必不可少的代步工具，人們對停車位的需求也越來越高。目前，我國城市居民小區(qū)停車位的類型呈現(xiàn)出多樣化的發(fā)展態(tài)勢。一般情況下，可以按空間分布將停車位分為兩類：一類為地面停車位，包括地面露天停車位、首層架空層停車位和屋頂停車位；另一類為地下停車位，包括具有人防工程屬性的地下停車位和不具有人防工程屬性的一般地下停車位兩種[1]。對于第一類，由于其權屬比較清楚，理論上無較大爭議，故不納入本文討論范圍；地下車位中的一般地下車位是開發(fā)商在居民小區(qū)建造的用來泊車的地下車位，此類車位的爭議也不大，本文亦不論及。本文擬將討論范圍限定在兼具人防屬性的地下停車位。

在兼具人防屬性的地下停車位中，實踐中又存在兩種情況：一是利用原有城市人防工程進行改造的地下停車位。這類人防工程，系我國一定歷史時期的產物，在新中國成立早期由國家出資專門修建，是為了戰(zhàn)時儲備物資、掩蔽人員和指揮通信之用。由于當今已進入和平時代，許多人防工程得到閑置，為了避免資源浪費，更為緩解停車壓力，國家將空置的人防工程進行改造，一部分作為地下商場出租給商家投入運營，一部分改造為地下車庫，分為面積相同的地下車位，此類車位投資主體與所有權主體均較為明確，即國家或地方政府[2]。另一類是居民小區(qū)的地下人防車位。這類車位與一般地下車位一樣，是開發(fā)商在居民小區(qū)的地下空間建造的；但與一般地下車位不同的是，此類車位具有雙重功能，既可用于平時居民停車，亦可用于戰(zhàn)時防備。由于我國《人民防空法》要求在新建城市住宅小區(qū)時必須配套建設防空工程，一般小區(qū)都會配套建設防空地下室，同時，開發(fā)商會將防空地下室設計、建設成地下車庫，再劃割成一個個的停車位，既滿足人防需要又滿足業(yè)主停車需要，物盡其用，在緩解當下“停車難”問題中發(fā)揮了重要作用。這種地下人防車位由于情況特殊，其產權歸屬往往難以界定，小區(qū)業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司等主體對地下人防車位權屬均有權利主張。值得注意的是，不管是2007 年頒布的《物權法》還是2021 年生效的《民法典》等法律規(guī)范，對該問題的規(guī)定均語焉不詳，近年來全國各地關于人防車位糾紛方面案件的裁判理由與裁判結果亦是五花八門（筆者以“民事案件”和“地下人防車庫”作為關鍵詞在“中國裁判文書網”進行搜索后發(fā)現(xiàn)，至2021 年8 月12日止，類似案件在全國發(fā)生多達846 起，從裁判理由與裁判結果來看，各地法院裁判文書存在較大差異），由此衍生一系列社會問題，導致開發(fā)商與業(yè)主之間因地下人防車位引發(fā)的矛盾糾紛層出不窮卻得不到有效解決，這勢必不利于社會和諧與安定，妨礙人民群眾過上美好生活。因此，本文擬對居民小區(qū)地下人防車位的現(xiàn)實問題予以分析，以期為解決該類矛盾糾紛提供建議與對策。

一、糾紛類型

根據對近年來全國各地相關訴訟案件（主要數據來源于“中國裁判文書網”）的分析，目前涉及小區(qū)地下人防車位的爭議與糾紛，大致可分為如下幾類。

（一）產權糾紛

據統(tǒng)計，居民小區(qū)地下人防車位的相關糾紛中，數量最多的是人防車位的產權糾紛，這類糾紛的訴訟原告或上訪申訴人一般是業(yè)主；多數業(yè)主認為這類車位應歸業(yè)主共同所有，繼而訴求爭取地下車位免費停車。當然，也有少數案件的原告是開發(fā)商或物業(yè)公司，其要求排除業(yè)主占有地下停車位的權利妨害或支付地下停車位使用費。由此可見，在居民小區(qū)地下人防車位的權屬問題上，存在著較大爭議。

（二）買賣合同糾紛

人防車位的買賣合同糾紛在相關糾紛中數量也較多。由于我國目前對小區(qū)人防車位的權屬未明確，即使某些地方默認開發(fā)商在投資建成車位后可以主張所有權，但并沒有解決車位的物權變動問題?，F(xiàn)實生活中，無論是人防部門還是住房管理部門，均無法向受讓人提供合法的權屬證明與登記服務，這就導致地下人防車位即使已經通過銷售合同轉讓給了小區(qū)業(yè)主，其權屬也仍然無法合法化。而多數業(yè)主在和開發(fā)商簽訂人防車位買賣合同后，往往誤以為自己購買的是車位所有權。他們在得知車位系人防工程且無法過戶和辦理產權證后，便會產生強烈的不滿情緒，進而引發(fā)大量的車位買賣合同糾紛。這類訴訟的原告往往是業(yè)主，訴求撤銷人防車位買賣合同，并要求開發(fā)商賠償利息與損失。

（三）開發(fā)商壟斷經營引發(fā)的矛盾糾紛

小區(qū)車位為多數業(yè)主所必需，是稀缺資源，而我國多數地方政府默認開發(fā)商在投資建成小區(qū)地下人防車庫后，即擁有車位處分權，開發(fā)商相對業(yè)主處于強勢地位，壟斷經營，可以完全按照自身需要去選擇人防車位的處分方式。他們在房地產價格上揚時選擇“只賣不租”；在房地產市場萎靡時選擇“只租不賣”；或將人防車位出租之后，隨意提高租金卻怠于管理維護。這樣一來，處于弱勢地位的業(yè)主怨氣頻生，與開發(fā)商呈對立之勢。加之實踐中有些管理車位的物業(yè)公司與開發(fā)商關系密切，甚至是同一法律主體，導致物業(yè)服務關系和地下停車位租賃關系糾結在一起，由地下停車位糾紛引發(fā)的矛盾便呈愈演愈烈之勢。

二、糾紛原因

（一）立法規(guī)范的模糊與缺失是小區(qū)人防車位糾紛頻發(fā)的首要原因

其一，從我國目前情況來看，關于小區(qū)人防車位的權屬界定和使用管理，全國范圍內缺少統(tǒng)一法律規(guī)范，相關地方立法則內容各異。

從宏觀層面來看，關于小區(qū)人防車位的法律規(guī)范處于缺位與模糊狀態(tài)。2007年《物權法》頒行以前，我國還沒有關于居民小區(qū)地下停車位的相關法律規(guī)范，實踐中曾因此引發(fā)了一系列的社會問題。《物權法》頒行后，其第74條對住宅小區(qū)的車庫車位設立了規(guī)則，在一定程度上解決了司法機關無法可依的難題。但該條規(guī)定太過原則，車位權屬也未明確，缺乏可操作性，且其并未設計小區(qū)人防車位的相關規(guī)則，在具體運用到小區(qū)人防車位的案例時不能發(fā)揮應有的法律效力。2009年，最高人民法院頒行了《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，盡管其對《物權法》第74條進行了進一步的完善細化，為解決停車位糾紛發(fā)揮了一定效果，但仍未明確小區(qū)人防車位的所有權歸屬。此后，《人民防空法》《城市房地產管理法》《物業(yè)管理條例》和2021 年實施的《民法典》等，也均未對小區(qū)人防車位所有權權屬進行詳細規(guī)定[3]，人防車位產權仍然混亂，由其引發(fā)的矛盾糾紛仍然普遍存在。

其二，小區(qū)人防車位登記制度缺失，導致相關糾紛增加。國務院于2014 年發(fā)布的《不動產登記暫行條例》并沒有將地下人防車位的所有權登記納入其調整范圍。而根據《物權法》及相關規(guī)定，產權登記一般是物權變動的生效要件，因為人防車位不能進行所有權的初始登記而處于不明狀態(tài)，開發(fā)商無法給業(yè)主辦理人防車位的過戶，人防車位的所有權無法轉移，從而引起流轉混亂。司法審判實踐中更是存在較大分歧，這為小區(qū)人防車位的使用和交易埋下了很大隱患。當前以人防車位為標的的民事訴訟，許多案件的爭議焦點就在于車位不能過戶，這也是我國小區(qū)人防車位相關糾紛產生的一個重要原因。

其三，現(xiàn)有地方立法規(guī)定不一，導致實踐中存在著一系列困擾。為了解決小區(qū)人防車位的現(xiàn)實問題，一些省市出臺了相關地方立法。其中，以上海、重慶等城市為代表的地方立法認為，居民小區(qū)地下人防車位所有權應當歸開發(fā)商所有。如《上海市民防工程建設和使用管理辦法》規(guī)定，民防工程的投資者取得民防工程的所有權，并且可以按照房地產管理的有關規(guī)定進行登記；《重慶市國土房管局關于人防工程權屬登記有關問題的通知》規(guī)定，人防工程的產權歸投資人所有，政府允許參照普通地下停車場的方式出售。與之相反，以江蘇、江西等省為代表的地方立法則規(guī)定人防工程的產權歸國家所有。如江西省人防辦《關于進一步規(guī)范防空地下室平時使用和維護管理有關問題的通知》中規(guī)定，“防空地下室屬于國防工程和社會公益設施，任何單位和個人不得買賣或者以長期出租使用權的名義變相買賣。”又如《江蘇省實施＜人民防空法＞辦法》規(guī)定，“按照國家規(guī)定修建的民用建筑的防空地下室，應當按照設計文件在實地標注，任何單位和個人不得出售?！边@些地方性法規(guī)，盡管結合當地具體情況來規(guī)范小區(qū)人防車位，具有較強的針對性，彌補了上位法的粗糙與抽象，在司法實踐中具有一定的參考價值；但由于不同地方對小區(qū)人防車位的認識理解不同，各地的具體規(guī)則存在較大差異，客觀上也給各地實務中解決此類矛盾造成了一定的混淆與困惑，以致各地法院作出的司法裁判不盡統(tǒng)一（當然，從法理上說，地方性法規(guī)不能直接作為我國法院裁判民事案件的法律依據。不過，地方性法規(guī)的相關精神能否在心理上影響到當地法官的裁判思路，則不得而知。從各地法院的裁判實踐來看，裁判結果似乎在法理上可能受到地方性法規(guī)立法方向與立法精神的影響。如在“中國裁判文書網”公布的（2020）贛10 民終991 號二審判決書中，法院認為“案涉人防車位理應首要為全體業(yè)主利益而建，為全體業(yè)主服務，且認定其開發(fā)商的初始投資者身份會隨著房屋售出發(fā)生轉移，轉移給平時使用管理的主體即全體小區(qū)業(yè)主，也符合法定的‘人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有’的要求”，就難免夾帶該地地方性法規(guī)的精神特色，等等）。

（二）小區(qū)人防車位權屬的學理分歧客觀上加劇了相關糾紛的復雜性

居民小區(qū)地下人防車位究竟應當歸誰所有？這個問題在學理上一直存在較大分歧，當前國內學界對這一問題眾說紛紜，主要有如下四種學說。

1.約定歸屬說

2007 年頒布的《物權法》第74 條采納了這種觀點，即當事人之間通過協(xié)議來約定小區(qū)人防車位的歸屬。這種觀點認為：第一，居民小區(qū)地下人防車位的產權問題屬于民法物權法的調整范疇，意思自治是民法的基本原則，協(xié)商約定小區(qū)人防車位的所有權，符合民法原則，符合市場經濟規(guī)律；第二，約定產權歸屬有利于刺激開發(fā)商為追求更大經濟利益而在居民小區(qū)內開發(fā)更多的地下空間作為車位，滿足業(yè)主的停車需要。

2.國家所有說

目前學界大多認同國家所有說的觀點。主要理由如下：第一，開發(fā)商建設小區(qū)人防車位，是從國家獲得土地使用權的同時必須履行的國防義務，是國家委托其建設人防工程，因此，小區(qū)人防車位屬于委托方所有，即國家所有。第二，國家在支持開發(fā)商建設地下人防車位時，一般均給予了開發(fā)商一定的稅收和政府規(guī)費等方面的優(yōu)惠，這實際上相當于國家對開發(fā)商建設人防車位進行了一定投資。第三，國家在選定部分居民小區(qū)建設人防工程時，不僅要解決該小區(qū)的國防需要，還包括與該小區(qū)相鄰區(qū)域的國防任務，因此，居民小區(qū)的人防地下室不應該是該小區(qū)的獨立工程，而應該是屬于國家的公益設施。第四，將小區(qū)人防車位的所有權劃歸國家，才可能在最大程度上保障其戰(zhàn)時功能之發(fā)揮。人防車位歸國家所有，國家就能在戰(zhàn)時直接投入使用，而無需進行征收或征用。第五，小區(qū)人防車位不同于其他一般地下車位，不管平時用于何種用途，其終極目標在于國防，而國防資產屬于國家所有，故小區(qū)人防車位的所有權自然應當劃歸國家[4]。

3.業(yè)主共有說

部分學者主張小區(qū)人防車位應屬于全體業(yè)主共有[5]。該主張理由主要有如下三點：第一，樓盤開發(fā)商在小區(qū)建設的時候，公攤面積中已計入地下人防車位的面積，建造成本也計入了房屋成本。業(yè)主在購買商品房的同時，即對地下人防車位付出了相應的對價，相當于對人防車位投入了資本。第二，居民小區(qū)中的停車位（包括地下人防車位），本來就是供業(yè)主使用的公共配套設施，性質上屬于整個居民小區(qū)所有權中的共有部分，由全體業(yè)主所共有，實屬理所當然。第三，人防地下車位是嵌筑于住宅基地內部的，屬于該宗住宅用地的附屬物，開發(fā)商銷售完住宅以后，就將住宅土地使用權轉讓給小區(qū)業(yè)主，故附屬在該土地的地下車位也一并轉讓給小區(qū)業(yè)主。如有學者認為，根據“中國裁判文書網”公布的（2017）最高法民申2817 號裁定書所述，“小區(qū)建設完成之后，隨小區(qū)內房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內的土地使用權也隨之轉移，小區(qū)的共有部分土地使用權歸小區(qū)業(yè)主共有”，相應地，附屬在土地上的地下車位也應屬于小區(qū)業(yè)主所有。不過，該裁定理由具有特定背景與條件，并不能以之作為當然解決小區(qū)地下人防車位的準據。

4.開發(fā)商所有說

持這種觀點者的主要理由是：第一，我國《民法典》與《人民防空法》都規(guī)定，小區(qū)人防車位的投資者享有其收益權。同時，依據民法上等價交換的原則，作為投資地下人防車庫的當然回報，房地產開發(fā)商理應獲得其所有權。第二，開發(fā)商基于對小區(qū)地下人防車位的新建行為而原始取得所有權。第三，小區(qū)人防車位雖屬于配套設施，但并不等于共有設施，其建筑面積并未計入小區(qū)公攤面積，其建造成本亦未計算到建筑總成本中去，不能屬于全體業(yè)主共有[6]。

綜上，目前學界關于小區(qū)人防車位的權屬存在多種爭議，導致法律適用中的躊躇與模糊，客觀上使得相關糾紛愈演愈烈。

（三）小區(qū)人防車位的關聯(lián)主體與利益的復雜性導致糾紛頻發(fā)

小區(qū)人防車位存在多個利益主體，有國家、開發(fā)商和業(yè)主，此外還有提供車位管理服務的物業(yè)公司。小區(qū)前期物業(yè)是開發(fā)商選任的，有的甚至就是開發(fā)商同一個公司。同時，業(yè)主又可能是全體業(yè)主、部分業(yè)主和單個業(yè)主，他們的權利有時并不一致。居住在同一小區(qū)內的業(yè)主對地下人防車位的歸屬，看法也不太一樣：有的業(yè)主認為居民小區(qū)地下人防車位應當由全體業(yè)主共同所有，共同享有使用權；有的業(yè)主則認為，業(yè)主還得單獨購買地下人防車位。各種主體的利益?zhèn)戎攸c不同，對法律的原則規(guī)定存在理解差異，其分別從不同的角度出發(fā)，以各種理由進行說理與主張，甚至認為人防車位應歸自己所有。這就造成現(xiàn)實中涉及小區(qū)人防車位的問題錯綜復雜，引發(fā)大量矛盾和沖突。

三、法治路徑

居民小區(qū)地下人防車位的權屬問題之所以如此復雜，法律規(guī)范、司法判決與理論界的觀點大相徑庭，其主要原因在于此類工程的建造背景、投資主體與投資方式和普通商品房地下車位有很大不同[7]。小區(qū)人防車位已引起多種社會問題和法律問題，要切實有效解決人防車位的相關糾紛，筆者認為，應當從以下幾個方面著手。

（一）從理論上厘清居民小區(qū)地下人防車位的權利歸屬

居民小區(qū)地下人防車位出現(xiàn)各種糾紛的根本原因是理論上未能厘清其權利歸屬問題。理論上的困惑會導致實踐中的混亂，因此，從理論上厘清小區(qū)人防車位的權屬，無論是對于法律體系的完善還是社會矛盾的解決，都勢在必行。

目前學界關于居民小區(qū)地下人防車位的權屬存在多種爭議，尚未形成共識。筆者主張，將居民小區(qū)地下人防車位的初始所有權劃歸開發(fā)商所有，在開發(fā)商將人防車位銷售給小區(qū)業(yè)主后，則由業(yè)主獲得所有權。筆者認為，這是最具效率和公平的制度設計，在司法實務中具有可操作性。第一，根據《人民防空法》等法律的規(guī)定，防空工程由出資人享有收益，小區(qū)地下人防車庫由開發(fā)商私人投入巨額資金建成，理應由其擁有所有權，這符合公平原則。第二，從建設用地使用權的角度分析，開發(fā)商也應當獲得小區(qū)人防車位的初始產權。在修建地下車位之前，開發(fā)商要通過有關部門審批，向國家繳納地下空間的土地出讓金而獲得地下空間的開發(fā)使用權，即地下車位所對應的這部分地下建設用地是新設立的用地使用權，并沒有包含在地表之上的建設用地使用權之內，因此，這類地下車位的權屬應當由開發(fā)商享有。第三，如果賦予開發(fā)商享有小區(qū)人防車位的收益使用權，必將激發(fā)開發(fā)商投資建設更多人防車位的積極性，從而減緩現(xiàn)實中“停車難”問題。

主張國家享有小區(qū)人防車位所有權的觀點，主要認為只有將其所有權劃歸國家，才能在最大程度上保障國防安全。實際上，只要規(guī)定小區(qū)人防車位的所有權必須有條件取得，就不會影響國防安全，如保證國家在戰(zhàn)爭時期行使絕對排他的使用權，以保證人民防空安全。而且，如果一味強調國家對小區(qū)人防車位的所有權，這對投資建設的開發(fā)商是不公平的，也最終會損害小區(qū)業(yè)主的利益。雖然小區(qū)人防車位具有戰(zhàn)時或緊急狀態(tài)下用于戰(zhàn)事防備的功能，但其主要作用是在平時作為地下停車位滿足居民停車等生活需要。同時，其投資者一般不是國家，而是民間的單位或個人，即開發(fā)商。國家對小區(qū)人防車位建設可能有一些鼓勵和優(yōu)惠措施，但這些優(yōu)惠和支持不是國家的投資，而是國家落實民用建筑建設人防工程這種強制義務的優(yōu)惠。

主張小區(qū)業(yè)主對人防車位的所有權享有共有權利，雖然有助于保護小區(qū)業(yè)主的利益，但必將極大挫傷開發(fā)商建設地下車位的積極性。地下人防車位的權屬要以公平正義為本位，小區(qū)業(yè)主不能從自身為弱勢群體的角度而期待將人防車位的權屬歸為業(yè)主共有。對于開發(fā)商而言，其在履行一定義務建設民防工程時，付出了巨大的土地出讓金、建筑成本和人力成本，其建成的地下車位是其私有財產，私有財產應該受到保護。如果由其建設的人防車位被強制劃歸小區(qū)業(yè)主共有，投資沒有回報，作為經濟人的開發(fā)商往往會作出兩種選擇：其一是提高房價，因地下車位成為共有部分，開發(fā)商不享有處分收益權，其就會通過提高房價的方式收回其建設地下車位所付出的成本和其所預想的收益；其二是減少地下車位的建設數量，由此將引發(fā)新的社會問題，最終損害的還是小區(qū)業(yè)主的利益。因此，直接規(guī)定小區(qū)人防車位為業(yè)主所有，從長遠看不利于解決開發(fā)商與業(yè)主雙方的矛盾。

（二）從立法上完善地下人防車位的綜合治理機制

為了保障小區(qū)人防車位平時與戰(zhàn)時的積極功能，從長遠和有序的角度考慮，我們仍必須針對現(xiàn)實中存在的問題，逐步完善小區(qū)人防車位的相關法律制度。

1.完善《民法典》配套解釋，明確小區(qū)地下人防車位的法律權屬

目前，我國確定小區(qū)地下車位產權歸屬的主要依據是《民法典》第275條，該條規(guī)定，（當事人）可以通過出售、附贈或者出租等方式約定車位的產權歸屬。然而，適用該條的前提應當是車位或車庫的原始產權清晰，如此，方可在當事人之間進行約定?，F(xiàn)行《民法典》也未明確小區(qū)地下人防車位的初始產權歸誰所有，甚至未就所謂的約定主體作出規(guī)定。因此，未來出臺《民法典》配套解釋時，應當對此作出明確規(guī)定。首先，小區(qū)人防車位的初始產權屬于開發(fā)商，但可隨車位的銷售而轉移給買受方。其次，應對約定的主體進行明確。筆者認為此處約定的主體應當是廣泛的，不僅包括人防車位初次買賣中的開發(fā)商與業(yè)主，還應當包括后續(xù)交易中的業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與非業(yè)主房屋使用人。

當然，小區(qū)人防車位畢竟不同于一般車位，既要鼓勵開發(fā)商積極建設人防車位，又要充分保障國家的人防安全。所以，在立法上規(guī)定人防車位的所有權歸開發(fā)商的同時，必須在開發(fā)商的所有權上設定“戰(zhàn)時國家可以無條件征用”的限制，當開發(fā)商的私法物權與國家國防公益發(fā)生沖突時，開發(fā)商的私法物權必須讓位于公共利益，這樣不僅維護了開發(fā)商的利益，也保證了國家在戰(zhàn)時對人防車位的使用。

2.細化相關法律規(guī)定，維護業(yè)主權益

明確小區(qū)人防車位的初始產權歸開發(fā)商后，開發(fā)商便成了掌握車位資源的強勢一方。為了平衡開發(fā)商和業(yè)主雙方權益，在修正相關法律時必須充分保障業(yè)主權利，在車位轉讓方式和對象上都必須傾向于保護業(yè)主的“優(yōu)先權”[8]。首先，在針對開發(fā)商“只售不租”或“只租不售”問題上，應當在法律上保障小區(qū)業(yè)主可以自主選擇購買或租賃，無論購買或租賃，開發(fā)商都不得拒絕。其次，立法必須保障小區(qū)業(yè)主的優(yōu)先受讓權：開發(fā)商在修建了人防車位之后，應當將其出售或出租給業(yè)主，除非其能夠證明本小區(qū)的所有停車資源足夠滿足本小區(qū)業(yè)主的停車總需求量，或者經過小區(qū)業(yè)主委員會的同意，否則，開發(fā)商不能將人防車位銷售、租賃給小區(qū)業(yè)主以外的第三人。同理，小區(qū)業(yè)主在受讓人防車位后，其后續(xù)的再轉讓或租賃行為也應當受到限制，不能任意將人防車位轉讓給本小區(qū)業(yè)主以外的第三人。再次，針對開發(fā)商單方面過度提高租金的問題，應當由政府價格主管部門制定指導價。畢竟，城市居民小區(qū)地下車位具有配套性、公共性和準公益性的特點，不能完全交由市場進行決定。如果開發(fā)商故意提高車位租售價格以排除業(yè)主優(yōu)先權，業(yè)主則有權以對方違反法定限制性規(guī)范如“優(yōu)先滿足業(yè)主需要”為由，申請法院判令開發(fā)商的相關行為無效。最后，針對各方面怠于管理與維護小區(qū)人防車位的問題，有必要完善地下人防車位的管理與維護制度，明確管理維修費用的來源。由于小區(qū)人防車位主要是用于平時業(yè)主停車，由所有者使用、受益，所有維護費用首先應由相關受益者承擔，但考慮其畢竟具有戰(zhàn)時軍事防御功能，故政府人防部門也應當在其收取的房地產開發(fā)配套人防費中定期撥款對其進行維護。

3.完善地下空間使用權立法規(guī)定，明確地下空間使用權

我國法律對住宅用地和商業(yè)用地的性質和使用期限及要求均有規(guī)定，但對地下空間的使用卻沒有明確規(guī)定。從現(xiàn)實需求來看，對地下空間使用權進行法律明確是非常必要的。在基本法律中創(chuàng)設地下空間權來解決土地分層利用的問題，既兼顧了物權體系的協(xié)調，也為地下空間權留下了制度成長的空間[9]。為了發(fā)揮確權功能，應為地下車位進行權屬登記提供法律依據，可在《民法典》的配套解釋中，將地下空間權作為一種新的用益物權規(guī)范，并確定此權利能夠依法進行使用權權屬登記，這對鼓勵建筑商充分開發(fā)地下空間、設置更多車位及減少相關糾紛，均具有極其重要的意義。

4.完善不動產登記條例，理順小區(qū)人防車位的流轉

前已述及，小區(qū)人防車位未被納入不動產登記制度，這是相關糾紛產生的原因之一。為了從根本上解決人防車位的權屬糾紛，規(guī)范地下人防車位的流轉，必須健全其產權登記制度，依據登記生效主義辦理車位登記，非經登記，不產生物權效力[10]。首先，地下人防車位的平時使用權屬于其所在土地使用權的一部分，將其納入不動產登記制度進行調整，亦屬應當；其次，人防車位有自己法律意義上的明確獨立形態(tài)，可以通過劃線范圍和編號來辨別區(qū)分；再次，人防車位具備社會經濟價值，權利人可以支配使用以滿足其實際需求。

在確定小區(qū)人防車位的初始產權之后，要隨之修改現(xiàn)行的《不動產登記暫行條例》，規(guī)定由開發(fā)商向不動產登記部門申請辦理初始產權登記。在此基礎上，不動產登記部門應為小區(qū)人防車位的物權變動提供合法的權屬證明與登記服務，使受讓方權屬合法化。只有建立有效的人防車位登記制度，才能保護權利人的合法利益，維護交易安全，減少社會矛盾。

鑒于地下人防車位負有戰(zhàn)時防御功能，因此，在進行不動產登記時，應當注意與人防管理方面的銜接。首先，為保障人民生命財產與國防安全，在進行小區(qū)人防車位的物權登記時，應當標注人防性質，在產權證上特別注明“戰(zhàn)時國家可以無條件征用”字樣，并注明一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，國家可無條件對地下車位進行征用；其次，嚴格限制人防車位的平時使用范疇，對于戰(zhàn)時的使用管理，則不應適用一般的不動產登記；第三，對于小區(qū)人防車位的不動產登記信息，要嚴格區(qū)分戰(zhàn)時和平時兩類信息的隔離與銜接，以達到民用效率和公共安全的平衡。

（三）從法律上明確開發(fā)商的告知義務，確保業(yè)主理性選擇

現(xiàn)實生活中，很多業(yè)主并不知道“小區(qū)人防車位法律權屬不明”的情況，而開發(fā)商由于其職業(yè)身份，顯然比業(yè)主更了解地下人防車位的性質。為了將小區(qū)人防車位高價出售，開發(fā)商可能利用信息不對稱的優(yōu)勢，隱瞞地下車位系人防工程的事實，誤導業(yè)主使之相信其擁有人防車位所有權，甚至向業(yè)主承諾，業(yè)主購買人防車位后能過戶，以致日后引發(fā)諸多糾紛。因此，針對這種現(xiàn)實情況，相關法律應明確開發(fā)商在出售人防車位時應盡到如實告知的義務，在簽訂合同時必須釋明車位權屬情況，明確虛假宣傳或故意隱瞞實情的法律責任，以確保業(yè)主在全面掌握地下人防車位相關信息的情況下，作出科學判斷和理性選擇，從而達到減少糾紛的效果。