張炳達(dá)

【摘 要】 黨的二十大重申了十九大提出的“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”的政策，將“房住不炒”的定位貫穿經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局戰(zhàn)略部署中。隨著這一政策的貫徹落實(shí)，住房租賃市場(chǎng)將得到大力發(fā)展并在未來(lái)一段時(shí)期呈現(xiàn)繼續(xù)上升勢(shì)頭，租賃市場(chǎng)的投資主體也將呈多樣化發(fā)展?fàn)顟B(tài)。其中既有以各地政府為主體投資建設(shè)的公租房和廉租房，也有以集體為主體聯(lián)營(yíng)或合營(yíng)方式建設(shè)的公租房，還有以企業(yè)為投資主體投資建設(shè)的租賃性房地產(chǎn)。如何對(duì)已有及新增租賃性房地產(chǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)量和披露，并提供決策有用信息，是貫徹落實(shí)二十大精神、助力房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵，需要結(jié)合二十大提出的網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)國(guó)和數(shù)字中國(guó)建設(shè)的宏圖認(rèn)真思考并給出相應(yīng)的解決方案。

【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn)； 租賃住房； 計(jì)量方法； 多主體供給

【中圖分類號(hào)】 F233.4? 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】 A? 【文章編號(hào)】 1004-5937（2022）23-0158-04

一、引言

黨的十八大以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了重大成就。隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的不斷推進(jìn)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，以數(shù)字經(jīng)濟(jì)為特征的新興產(chǎn)業(yè)得到了蓬勃發(fā)展，高質(zhì)量發(fā)展成為黨的新時(shí)期全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家的首要任務(wù)。黨的二十大報(bào)告重申了黨的十九大提出的“房住不炒”的定位，強(qiáng)調(diào)“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。這一主題的多次強(qiáng)調(diào)，足以顯示出黨中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略布局和決心，以及對(duì)民生和百姓生活質(zhì)量的高度重視，同時(shí)也說明這一問題的重大和艱巨。隨著黨中央經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局的部署實(shí)施，繁榮了二十多年的房地產(chǎn)業(yè)已逐步轉(zhuǎn)入常規(guī)化發(fā)展，以商品住房建設(shè)為主的房地產(chǎn)投資在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用將逐漸被交通基礎(chǔ)設(shè)施、網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施和人工智能等新的基建投資所取代，并成為建設(shè)交通強(qiáng)國(guó)、網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)國(guó)和數(shù)字中國(guó)的投資重點(diǎn)。

本文結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型及租賃市場(chǎng)大力發(fā)展引起的房企投資性房地產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱投房）大幅增長(zhǎng)的新業(yè)態(tài)，在梳理租賃市場(chǎng)主要投資主體的基礎(chǔ)上，探討了不同投資主體對(duì)租賃住房計(jì)量屬性的選擇問題，并以上市房企為重點(diǎn)，結(jié)合其投房持有比例及公允價(jià)值計(jì)量和披露的新情況及網(wǎng)絡(luò)化、數(shù)字中國(guó)建設(shè)的新環(huán)境，提出推廣使用公允價(jià)值的建議，以期為政策制定和企業(yè)會(huì)計(jì)政策的選擇提供參考，并進(jìn)一步提高上市公司會(huì)計(jì)信息的決策有用性和價(jià)值相關(guān)性。

二、租賃性住房會(huì)計(jì)計(jì)量屬性選擇的研究現(xiàn)狀

從國(guó)際來(lái)看，很多歐美國(guó)家都采用市場(chǎng)與政府保障相結(jié)合的住房體系，如英國(guó)不僅住房租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)，租賃法律體系完備[ 1 ]，而且是較早采用公允價(jià)值計(jì)量投房的國(guó)家[ 2 ]。有研究表明，歐洲的房地產(chǎn)類上市公司中，投房占總資產(chǎn)比率較高的公司更有可能選擇公允價(jià)值[ 3 ]。我國(guó)2016年以后公租房才有較大幅度的增長(zhǎng)，越來(lái)越多的房企及其他企業(yè)進(jìn)入租賃市場(chǎng)，呈現(xiàn)出政府、集體、企業(yè)多方投資的新格局。但對(duì)于不同主體投資的租賃住房計(jì)量屬性選擇和核算問題尚無(wú)系統(tǒng)的梳理和討論，主要研究還停留在對(duì)投房計(jì)量屬性的選擇及價(jià)值相關(guān)性問題上，并認(rèn)為由于公允價(jià)值輸入值以第二、第三層輸入值為主，估值成本較高且估值的主觀性過強(qiáng)，易于被用來(lái)操縱而難以推行[ 4 ]。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型和我國(guó)進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)國(guó)、數(shù)字中國(guó)建設(shè)，還沒有研究結(jié)合新業(yè)態(tài)、新情況對(duì)投房計(jì)量和披露現(xiàn)狀做出及時(shí)跟蹤研究，也沒有結(jié)合新發(fā)展、新情況提出相應(yīng)的對(duì)策。本文的研究有利于彌補(bǔ)以上不足。

三、政策導(dǎo)向下租賃市場(chǎng)“多主體供給”新格局的形成

黨中央提出“房住不炒”的定位，扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)以商品房供給為主的格局。針對(duì)我國(guó)保障性住房租賃市場(chǎng)供給嚴(yán)重不足的問題，2015年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次將“租購(gòu)并舉”確定為住房制度改革的主要方向；2016年6月，國(guó)務(wù)院確定了“以建立租購(gòu)并舉的住房制度為主要方向，健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系”[ 5 ]；2019年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、自然資源部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展公租房的意見》（建?！?019〕55號(hào)），明確了以政府為主提供基本保障的定位，及住房保障在解決群眾住房問題中的“補(bǔ)位”作用，拓寬了公租房的來(lái)源渠道，提出有新增公租房實(shí)物供給需求的地方，房企在開發(fā)建設(shè)商品房時(shí)，可按比例配建公租房，并將集體建設(shè)用地納入公租房建設(shè)范圍，同時(shí)鼓勵(lì)政府將持有的存量住房用作公租房。2021年6月國(guó)務(wù)院辦公廳又下發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào)），進(jìn)一步闡明了“引導(dǎo)多方參與”的基礎(chǔ)制度，確定了要“充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅(jiān)持‘誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”的機(jī)制。租賃市場(chǎng)開始進(jìn)入以保障性租賃住房為抓手、重點(diǎn)解決住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性問題的高質(zhì)量發(fā)展階段。

通過一系列的政策調(diào)整，我國(guó)保障性租賃住房已由最初的政府單一主體供給的廉租房，發(fā)展為由各級(jí)地方政府、集體、企業(yè)投資建造的共有產(chǎn)權(quán)住房、公租房和保障性租賃住房組成的住房保障體系。這些租賃住房按照“誰(shuí)投資，誰(shuí)所有”的原則分別歸屬于地方政府、集體、企業(yè)所有。從租賃市場(chǎng)供給主體來(lái)看，政府依然是“補(bǔ)位”作用，主要供應(yīng)主體依然是房地產(chǎn)管理及開發(fā)類企業(yè)。此外，租賃住房證券化市場(chǎng)也為住房租賃市場(chǎng)的建設(shè)提供了重要支持力量[ 6 ]?？梢灶A(yù)見，住房租賃市場(chǎng)將繼續(xù)維持以企業(yè)投資為主導(dǎo)，政府投資為補(bǔ)充的格局。

四、租賃性房地產(chǎn)計(jì)量和披露的新情況及新問題

租賃住房市場(chǎng)在我國(guó)剛起步，發(fā)展過程中出現(xiàn)了很多新形勢(shì)和新情況。由于投資主體的多樣化，按照“誰(shuí)投資，誰(shuí)所有”的原則，產(chǎn)生了不同性質(zhì)的租賃住房所有者，導(dǎo)致了租賃住房核算主體和核算方法的不同，對(duì)這些新情況和新問題需要及時(shí)關(guān)注并加以解決。

（一）政府公租房計(jì)量和披露方法現(xiàn)狀及問題

我國(guó)從2009年開始在深圳等一批城市中試行公共租賃性住房，并于2010年在全國(guó)推行。而有關(guān)公租房的管理，2012年才正式出臺(tái)《公共租賃住房管理辦法》（中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第11號(hào)），2013年又發(fā)布了《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》（建?！?013〕178號(hào)），將廉租住房并入公共租賃住房統(tǒng)一管理。并軌后不改變廉租房原有的資金渠道和政策支持，但可以吸引社會(huì)投資參與公租房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。從實(shí)施情況來(lái)看，公租房出資模式按照政府出資比例分為政府主導(dǎo)型和政府與企業(yè)共同出資型兩種類型[ 7 ]，因而公租房的所有權(quán)也由原來(lái)的政府所有逐漸發(fā)展為政府所有為主，政府、企業(yè)、園區(qū)共同擁有的格局。2018年12月發(fā)布的《公共租賃住房資產(chǎn)管理暫行辦法》（財(cái)資〔2018〕106號(hào)）明確了公租房的所有權(quán)性質(zhì)，并要求將它納入行政事業(yè)性國(guó)有資產(chǎn)年度報(bào)告。對(duì)于其核算方法，在2017年頒發(fā)的《政府會(huì)計(jì)制度——行政事業(yè)單位會(huì)計(jì)科目和報(bào)表》（財(cái)會(huì)〔2017〕25號(hào)）中可以找到，設(shè)在“保障性住房”科目下核算。但令人費(fèi)解的是該制度將“保障性住房”科目限定為“本科目核算單位為滿足社會(huì)公共需求而控制的保障性住房的原值”。由此產(chǎn)生了核算單位和所有權(quán)歸屬的問題。一是對(duì)“單位”的設(shè)定為何不直接言明為“行政事業(yè)單位”；二是對(duì)“控制”的限定，在多渠道投資主體情況下政府對(duì)保障性住房擁有控制權(quán)，但在完全由政府投資情況下政府是擁有保障性住房所有權(quán)的。

（二）集體經(jīng)濟(jì)組織租賃住房的計(jì)量和披露缺乏明確指引

集體經(jīng)濟(jì)組織產(chǎn)生的大量保障性租賃住房是近年政策驅(qū)動(dòng)下的新生事物。2017年頒發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（國(guó)土資發(fā)〔2017〕100號(hào)）后，一些超大、特大城市開始試點(diǎn)工作。由于試點(diǎn)工作的推行重點(diǎn)是建設(shè)方面，建成后的計(jì)量和披露還沒有得到有關(guān)方面的重視，而對(duì)于村集體經(jīng)濟(jì)組織自行投資建造的租賃住房的核算適用于哪一項(xiàng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度目前還沒發(fā)現(xiàn)有專門文件做出相應(yīng)的指引。隨著試點(diǎn)工作的推進(jìn)，會(huì)有更多的集體經(jīng)濟(jì)組織加入租賃住房建設(shè)中，需要盡快出臺(tái)相應(yīng)的計(jì)量和披露指引，以規(guī)范集體經(jīng)濟(jì)組織的會(huì)計(jì)行為，保障集體經(jīng)濟(jì)組織成員的合法權(quán)益。

（三）企業(yè)投資性房地產(chǎn)計(jì)量和披露的現(xiàn)狀及問題

隨著公租房配建和增建在各大試點(diǎn)城市的推進(jìn)，房企投房比例和租賃比例大幅增加，其計(jì)量和披露也出現(xiàn)一些新問題，需要及時(shí)跟蹤，并采取有效措施加以解決。

根據(jù)CCER數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)管理與開發(fā)和保險(xiǎn)業(yè)企業(yè)不僅持有用于租賃的投房比例逐年提高，而且公允價(jià)值應(yīng)用比例也較高；不僅關(guān)聯(lián)租賃比例高，而且對(duì)關(guān)聯(lián)租賃資產(chǎn)的處理方法也存在差異。2007年到2021年間，我國(guó)A股市場(chǎng)房地產(chǎn)管理與開發(fā)企業(yè)的投房占總資產(chǎn)價(jià)值比例平均為5.31%（一般企業(yè)不到2%），持有比例最低為74.80%，最高達(dá)89.66%（一般企業(yè)40%到50%），且呈逐年上升趨勢(shì)。尤其是2016年出臺(tái)“房住不炒”政策以后，持有比例從2015年的82.05%躍升至88.03%，到2017年最高達(dá)到89.66%。通過對(duì)2021年房地產(chǎn)管理與開發(fā)類上市公司的年報(bào)分析發(fā)現(xiàn)，在115家該類上市公司中，102家擁有投房。其中89.22%的公司年報(bào)中披露了房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，租賃的內(nèi)容既包括住房、公寓，又包括辦公樓、寫字樓、購(gòu)物中心、商業(yè)等；20.59%的公司采用了公允價(jià)值計(jì)量模式，這一比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出一般企業(yè)（不足10%）。此外，另一值得關(guān)注的行業(yè)是保險(xiǎn)業(yè)公司。這類公司持有投房?jī)r(jià)值占總資產(chǎn)的比例雖然不高（平均0.58%），但持有比例已從2007年的20%逐年增長(zhǎng)到2017年的100%。2021年，6家公司中一半采用了公允價(jià)值計(jì)量模式，4家披露有租賃業(yè)務(wù)，還有1家成本計(jì)量模式的公司同時(shí)披露了投房的公允價(jià)值。

在查閱企業(yè)年報(bào)過程中發(fā)現(xiàn)，有較大比例的公司將其投房租賃給關(guān)聯(lián)方使用。2021年報(bào)數(shù)據(jù)揭示61.54%和75%的房地產(chǎn)管理與開發(fā)類和保險(xiǎn)業(yè)上市公司存在關(guān)聯(lián)租賃。其中值得關(guān)注的是，某保險(xiǎn)（集團(tuán)）股份有限公司采用成本法計(jì)量投房，2021年報(bào)項(xiàng)目附注中同時(shí)披露了投房公允價(jià)值，并披露在年末編制合并報(bào)表時(shí)將關(guān)聯(lián)租賃的投房轉(zhuǎn)回作為集團(tuán)自用房地產(chǎn)，列入固定資產(chǎn)項(xiàng)下。從金額來(lái)看，年報(bào)中轉(zhuǎn)回到固定資產(chǎn)的凈額達(dá)1.54億元，查閱該公司以前年度年報(bào)也存在同樣現(xiàn)象。這一處理方法會(huì)導(dǎo)致企業(yè)合并報(bào)表中高估固定資產(chǎn)，低估投房，可能造成報(bào)表使用者對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的誤判。

五、租賃住房會(huì)計(jì)計(jì)量屬性的選擇依據(jù)及建議

從目前我國(guó)租賃住房的所有權(quán)來(lái)看，按照“誰(shuí)投資，誰(shuí)所有”的政策，分別歸屬于政府、集體和企業(yè)三種不同類型的組織，應(yīng)納入各自的資產(chǎn)中進(jìn)行計(jì)量和核算。從會(huì)計(jì)核算方法的選擇上，首先需要確定不同投資主體的性質(zhì)，然后才能選擇適用的準(zhǔn)則和制度進(jìn)行核算，而核算時(shí)涉及的具體科目和核算方法各異。

（一）政府所有公租房計(jì)量屬性的選擇

《公共租賃住房資產(chǎn)管理暫行辦法》中明確了公租房資產(chǎn)是“地方政府住房保障主管部門持有的、納入城鎮(zhèn)住房保障規(guī)劃和年度計(jì)劃、向符合條件的保障對(duì)象提供的住房”，因此其所有權(quán)歸屬政府部門，應(yīng)按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度核算，并納入行政事業(yè)性國(guó)有資產(chǎn)年度報(bào)告。而共有產(chǎn)權(quán)住房是由政府引導(dǎo)并給予政策支持、通過市場(chǎng)開發(fā)建設(shè)、面向符合規(guī)定條件的住房困難群體供應(yīng)的住房，由承購(gòu)人與政府按份共有所有權(quán)。從性質(zhì)上來(lái)看，共有產(chǎn)權(quán)住房是政策性商品房，共有產(chǎn)權(quán)住房的承購(gòu)人在未全部取得或轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)之前，需按政府持有產(chǎn)權(quán)比例向政府交納租金。從所有權(quán)性質(zhì)來(lái)看，政府對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房擁有部分所有權(quán)并可控制共有產(chǎn)權(quán)住房是否按政策使用、銷售或購(gòu)回。因此公租房和共有產(chǎn)權(quán)住房都應(yīng)根據(jù)《政府會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》和《政府會(huì)計(jì)制度——行政事業(yè)單位會(huì)計(jì)科目和報(bào)表》規(guī)定，在“保障性住房”科目下核算，并按照保障性住房的類別、項(xiàng)目等進(jìn)行明細(xì)核算。建議對(duì)“保障性住房”科目的核算范圍界定為“本科目核算行政事業(yè)單位為滿足社會(huì)公共需求而擁有或控制的保障性住房的原值”

根據(jù)《政府會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》第三十一條，政府會(huì)計(jì)主體在對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量時(shí)，一般應(yīng)當(dāng)采用歷史成本；采用重置成本、現(xiàn)值、公允價(jià)值計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)保證所確定的資產(chǎn)金額能夠持續(xù)、可靠計(jì)量。由于政府是從公共服務(wù)和保障職能出發(fā)投資建造保障性住房，從投資目的、組織性質(zhì)和財(cái)務(wù)報(bào)告使用者角度來(lái)看都不同于營(yíng)利組織，因此，“保障性住房”宜選擇歷史成本屬性進(jìn)行計(jì)量和核算，有關(guān)的后續(xù)支出，可參照“固定資產(chǎn)”科目相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理，無(wú)需采用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量和披露。

（二）村集體所有租賃住房計(jì)量屬性的選擇

《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》中明確：集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可用于租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)、運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。從性質(zhì)上看，集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地的所有權(quán)歸集體所有，具有公有制專屬性，但其使用權(quán)可以作為交易財(cái)產(chǎn)[ 8 ]，通過自營(yíng)或合營(yíng)、入股的方式建造集體租賃住房。

合營(yíng)或入股方式建造租賃住房的，土地使用權(quán)變更為合作項(xiàng)目公司，因項(xiàng)目只能作為整體產(chǎn)權(quán)租賃住房，整體持有，禁止轉(zhuǎn)讓，禁止分割銷售或以租代售等變相銷售，因此租賃住房的核算方法同合作項(xiàng)目公司的核算方法，與下文討論的企業(yè)投房核算方法相同。集體經(jīng)濟(jì)組織自行開發(fā)運(yùn)營(yíng)的，集體租賃住房的所有權(quán)歸村集體經(jīng)濟(jì)組織。鑒于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織公有制的屬性，股份制改革后，原村集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)職能轉(zhuǎn)移給了股份經(jīng)濟(jì)合作社或有限公司[ 9 ]，實(shí)行自我管理、獨(dú)立核算。因此，村集體經(jīng)濟(jì)組織的性質(zhì)既不同于政府也不同于企業(yè)，適用《村集體經(jīng)濟(jì)組織會(huì)計(jì)制度》（財(cái)會(huì)〔2004〕12號(hào)）。

由于集體租賃房屋的建設(shè)是近幾年出現(xiàn)的新事物，頒發(fā)于2004年的《村集體經(jīng)濟(jì)組織會(huì)計(jì)制度》尚無(wú)對(duì)應(yīng)的核算方法。在“固定資產(chǎn)”科目下核算，采用歷史成本法計(jì)量雖然可以，但不符合重要性原則，建議比照《政府會(huì)計(jì)制度》單獨(dú)設(shè)置“集體租賃住房”科目進(jìn)行核算。由于村集體經(jīng)濟(jì)組織依然屬于公有制的屬性，外部財(cái)務(wù)報(bào)告使用者對(duì)決策有用的價(jià)值相關(guān)性信息要求不高，因此適宜采用成本法進(jìn)行核算，租賃住房的后續(xù)支出可參照“固定資產(chǎn)”科目相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（三）企業(yè)所有租賃住房計(jì)量屬性的選擇

企業(yè)投資建設(shè)并擁有的保障性住房和租賃住房核算應(yīng)遵循《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——會(huì)計(jì)基本準(zhǔn)則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》，在“投資性房地產(chǎn)”科目下進(jìn)行核算，其計(jì)量方法既可選擇歷史成本計(jì)量也可選擇公允價(jià)值計(jì)量。

我國(guó)2007年開始實(shí)施的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》將公允價(jià)值計(jì)量屬性引入之后，公允價(jià)值在金融資產(chǎn)和負(fù)債的后續(xù)計(jì)量中得到了廣泛應(yīng)用，而在投房中雖有應(yīng)用，但應(yīng)用比例一直比較低，主要分布在制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和零售業(yè)四個(gè)行業(yè)中，且大部分企業(yè)集中在東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。其中以廣東、北京、上海、浙江的企業(yè)居多，這四省市占比總和超過50%。公允價(jià)值應(yīng)用比例從2007年的2.89%逐年上升，但到2021年仍然不足10%，而房地產(chǎn)業(yè)到2021年公允價(jià)值應(yīng)用比例已達(dá)到20.9%，保險(xiǎn)業(yè)公司數(shù)量雖少但公允價(jià)值應(yīng)用比例卻達(dá)到50%。從僅有的1家同時(shí)披露歷史成本和公允價(jià)值的公司來(lái)看，其歷史成本（29.92億元）和公允價(jià)值（61.46億元）數(shù)額相差巨大，達(dá)31.54億元，說明企業(yè)按歷史成本披露的資產(chǎn)賬面價(jià)值已遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值。房地產(chǎn)業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)公允價(jià)值應(yīng)用比例較高的原因在于這些企業(yè)擁有較多的投房，更傾向于披露資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，為投資者提供更多決策有用信息，這一現(xiàn)象也與國(guó)外的研究成果相吻合。

鑒于房地產(chǎn)管理及開發(fā)和保險(xiǎn)業(yè)企業(yè)公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用比例已有較大幅度提高，且新開發(fā)的租賃住房以人口流向較大的發(fā)達(dá)地區(qū)居多，這些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，數(shù)字化平臺(tái)建設(shè)已經(jīng)成型，公允價(jià)值信息易于獲得，建議首先在這兩個(gè)行業(yè)中普及公允價(jià)值計(jì)量，然后逐漸擴(kuò)展到其他行業(yè)。隨著我國(guó)踏上全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家的新征程，網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)國(guó)和數(shù)字中國(guó)的建設(shè)勢(shì)必為房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理和運(yùn)營(yíng)賦能并帶來(lái)更為快捷和透明的市場(chǎng)信息，尤其是房地產(chǎn)+網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的建設(shè)將進(jìn)一步增加房地產(chǎn)價(jià)格信息的透明度并降低獲取成本?！笆奈濉逼陂g，將有更多的企業(yè)和行業(yè)向數(shù)字化轉(zhuǎn)型，不僅為企業(yè)和中介評(píng)估機(jī)構(gòu)帶來(lái)了便利，而且使房地產(chǎn)估值信息的可靠性得到加強(qiáng)。隨著我國(guó)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的推進(jìn)，住房租賃市場(chǎng)將得到進(jìn)一步發(fā)展和提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)化發(fā)展和企業(yè)投資性房產(chǎn)的增加會(huì)進(jìn)一步刺激企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量的需求，將企業(yè)隱含在投房中的實(shí)際價(jià)值披露出來(lái)，為投資者提供更為相關(guān)的決策有用信息。

六、需要闡明和規(guī)范的問題

對(duì)于前文中提及的企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部關(guān)聯(lián)租賃，應(yīng)從會(huì)計(jì)主體和經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)的角度來(lái)確定關(guān)聯(lián)租賃房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理方法和披露問題。首先，從會(huì)計(jì)主體來(lái)看，母公司及其關(guān)聯(lián)子公司分屬不同的會(huì)計(jì)主體，其資產(chǎn)應(yīng)按照實(shí)際用途和狀況在各自主體的財(cái)務(wù)報(bào)告中真實(shí)披露。其次，從經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)來(lái)看，集團(tuán)內(nèi)部公司間是以收取租金和支付租金的方式出讓和取得房地產(chǎn)的使用權(quán)，各自在進(jìn)行賬務(wù)處理時(shí)已經(jīng)反映為租金收入和租金費(fèi)用。因此，只要企業(yè)擁有的房地產(chǎn)不是為本會(huì)計(jì)主體自身經(jīng)營(yíng)使用，而是以收取租金的方式租賃給集團(tuán)內(nèi)部其他會(huì)計(jì)主體使用，兩個(gè)不同的會(huì)計(jì)主體應(yīng)單獨(dú)核算并列報(bào)該項(xiàng)租賃業(yè)務(wù)；編制合并報(bào)表時(shí)，需要抵銷的是關(guān)聯(lián)交易的收入和費(fèi)用，對(duì)資產(chǎn)本身的狀況不會(huì)產(chǎn)生影響，除非企業(yè)集團(tuán)不是獨(dú)立核算而是采取統(tǒng)一核算的方式，后者可以將集團(tuán)內(nèi)部公司間房地產(chǎn)的使用作為固定資產(chǎn)處理。

本文通過對(duì)租賃市場(chǎng)投資主體的梳理，厘清了不同投資主體適用的會(huì)計(jì)計(jì)量屬性選擇問題，提出了公允價(jià)值適宜在房地產(chǎn)和保險(xiǎn)業(yè)上市公司首先推廣的建議，同時(shí)也發(fā)現(xiàn)集體租賃住房目前還存在會(huì)計(jì)計(jì)量和核算方法缺位需要完善，在2021年度上市公司年報(bào)查閱中還發(fā)現(xiàn)個(gè)別公司對(duì)投房披露錯(cuò)位需要修正。希望上述情況和建議能夠引起準(zhǔn)則制定部門和監(jiān)管部門的重視，并結(jié)合黨的二十大提出的加快建設(shè)網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)國(guó)、數(shù)字中國(guó)的新業(yè)態(tài)和房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的新情況及時(shí)出臺(tái)相關(guān)制度和政策，助力住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。審計(jì)中介也應(yīng)把握好會(huì)計(jì)政策的界限，及時(shí)修正上市公司年報(bào)中存在的問題及企業(yè)本身對(duì)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的誤解，以真實(shí)、公允的方式準(zhǔn)確列報(bào)企業(yè)投房狀況，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型助力，為投資者提供更為價(jià)值相關(guān)的決策有用信息。

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