文｜《小康》·中國小康網(wǎng) 蘇楓

“鄭州太難了！”這是過去1年這個(gè)省會(huì)城市給人留下的印象。

2021年下半年，鄭州遭遇一場(chǎng)特大暴雨、三波疫情，各行各業(yè)遭受重創(chuàng)，房地產(chǎn)也不例外。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，“7·20”暴雨過后，從2021年8月到12月，鄭州新房、二手房價(jià)格連續(xù)下跌。

時(shí)間到了2022年，各地樓市政策頻繁調(diào)整。

其中，鄭州是第一個(gè)放開限購限價(jià)的省會(huì)城市。

有輿論稱，“扛不住了，是促成鄭州出臺(tái)救市政策的主要原因。”

4月，鄭州市推出10條“青年人才新政”，吸引更多青年來鄭州；6月，鄭州重啟棚改房票安置政策；9月，開始部署“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)。

未來，鄭州樓市會(huì)好嗎？

遇到小困難，沒有大問題

受到房企資金鏈緊張等影響，鄭州新房在今年1月份出現(xiàn)大面積降價(jià)。環(huán)鄭區(qū)域住宅量價(jià)齊跌，價(jià)格達(dá)到近兩年最低值，成交31.95萬平方米，同比下滑5%。

一位鄭州房產(chǎn)中介告訴記者，“經(jīng)歷暴雨、疫情后，大家對(duì)于收入的預(yù)期明顯下降，再加上開發(fā)商停工爆雷消息頻出，消費(fèi)者買房的信心也開始被擊退。”

2022年元旦過后，鄭州很多樓盤都進(jìn)行了價(jià)格調(diào)漲通知。但疫情再度出現(xiàn)，讓漲價(jià)這種行為顯得有氣無力。在此背景下，不少開發(fā)商開始裁員。

2月15日，鄭州市委全會(huì)暨市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)上，鄭州市長何雄稱，今年計(jì)劃出臺(tái)政策每年吸引大學(xué)生20萬留鄭，這些留鄭大學(xué)生如果三年內(nèi)買房，需求總量預(yù)計(jì)超過1000萬平米；鄭州還計(jì)劃出臺(tái)支持政策鼓勵(lì)外來務(wù)工人員在鄭州買房，未來兩年這一需求總量也在2000萬平米左右。僅此兩項(xiàng)，差不多就能把鄭州商品房存量消化掉。

自從“7·20”暴雨以來，這是官方首次公開詳細(xì)談及對(duì)樓市的分析和判斷。

在房地產(chǎn)行業(yè)人士看來，這有助于提振鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。

何雄認(rèn)為，鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在遇到一些小困難，將來不會(huì)有大問題，市場(chǎng)需求平穩(wěn)可期。

樓盤周邊配套設(shè)施的提升和環(huán)境改善，是刺激房地產(chǎn)需求的另一個(gè)利好。何雄舉例說，鄭州空置率相對(duì)較高的西南片區(qū)、航空港區(qū)等地塊，高鐵南站通車等，都將有效改善這些區(qū)域的交通出行條件，再加上增加優(yōu)質(zhì)教育資源、建設(shè)醫(yī)療圈等，孩子上學(xué)、老人養(yǎng)老方便了，這些都將有效提升區(qū)域就業(yè)人員和居民的置業(yè)預(yù)期，并將預(yù)期轉(zhuǎn)換為實(shí)際的購買。

引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)下調(diào)住房貸款利率；首套房結(jié)清貸款，購買二套房可執(zhí)行首套房貸款政策；鼓勵(lì)老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房；推行貨幣化安置。對(duì)未開工建設(shè)的安置房，鼓勵(lì)拆遷群眾選擇貨幣化安置；外來務(wù)工人員在鄭州繳納住房公積金的，購房可申請(qǐng)住房公積金貸款；土地競(jìng)拍保證金最低比例下調(diào)20%，可在成交后1年內(nèi)實(shí)行分期繳納……今年3月，鄭州市出臺(tái)了“19條”樓市新政，打響樓市政策調(diào)整“第一槍”。

房產(chǎn)分析師安安認(rèn)為：“這19條政策涉及到支持合理住房需求、改善住房市場(chǎng)供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化以及優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境五個(gè)方面。不難看出，鄭州的19條新政的主要目的是為了去庫存。近幾年來，鄭州樓市住宅庫存高企、去化乏力。作為省會(huì)城市的鄭州此次調(diào)控意義重大。這說明二線城市開始進(jìn)入政策持續(xù)放松的階段?！?/p>

為什么是鄭州？

鄭州，九大國家中心城市之一，也是萬億強(qiáng)省會(huì)、千萬人口大市。

在城市發(fā)展方面，鄭州近10年GDP連創(chuàng)新高，排名不斷上升。

今年年初，何雄曾借用黃奇帆著名的房地產(chǎn)價(jià)格公式對(duì)鄭州房價(jià)進(jìn)行分析，直言鄭州房價(jià)目前在比較合理的區(qū)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅能夠調(diào)控好，更能夠發(fā)展好。

他的理由是，鄭州迎來了一個(gè)重大利好，即河南省已經(jīng)把鄭州都市圈由原來的“1+4”擴(kuò)展到“1+8”。

“1+8”都市圈包含的城市為鄭州、開封、洛陽、平頂山、許昌、漯河、新鄉(xiāng)、焦作、濟(jì)源。

有消息傳出，未來“1+8”都市圈有望實(shí)現(xiàn)戶籍互認(rèn)，而這一政策最好的刺激在于周邊8個(gè)地級(jí)市的居民都可以到鄭州購房了。雖然目前該消息真實(shí)性尚有待核實(shí)，但許多人卻相信這會(huì)是未來的趨勢(shì)。

入“圈”后，將明顯提升鄭州都市圈的整體實(shí)力，強(qiáng)化對(duì)周邊省市人財(cái)物的吸引力。

何雄認(rèn)為，近年來，鄭州的活力不斷增強(qiáng)，國字號(hào)“頭銜”越來越多，很多頭銜的“含金量”都很高。國際航空大都市、國際物流中心、中原經(jīng)濟(jì)區(qū)核心增長區(qū)、國家中心城市、高質(zhì)量發(fā)展區(qū)域增長極、“一帶一路”上的重要節(jié)點(diǎn)，“國際鄭”底氣越來越足，未來，人口、資本等要素還會(huì)進(jìn)一步向鄭州集中?！翱梢哉f，鄭州的發(fā)展?jié)摿艽?，后勁十足，社?huì)各界對(duì)鄭州的預(yù)期特別是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展非?？春??！?/p>

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，鄭州市也一直在努力向前。

8月31日，鄭州住房公積金管理中心印發(fā)了《關(guān)于“1+8鄭州都市圈”住房公積金一體化協(xié)同發(fā)展有關(guān)事項(xiàng)的通知》，指出從2022年9月1日起，鄭州都市圈住房公積金一體化協(xié)同發(fā)展進(jìn)入實(shí)施階段，實(shí)現(xiàn)互認(rèn)互貸。

9月6日，鄭州市召開強(qiáng)力攻堅(jiān)“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)動(dòng)員會(huì)，何雄表示，要認(rèn)真落實(shí)黨中央、國務(wù)院和省委、省政府“保交樓、穩(wěn)民生”工作部署，樹牢以人民為中心的發(fā)展思想，堅(jiān)持人民至上，敏銳果敢，強(qiáng)力攻堅(jiān)，推動(dòng)“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)取得實(shí)效，切實(shí)維護(hù)人民群眾合法權(quán)益。

此次會(huì)議解讀了5個(gè)“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)方案，安排部署專項(xiàng)行動(dòng)重點(diǎn)工作。何雄指出，“保交樓、穩(wěn)民生”事關(guān)人民群眾切身利益，事關(guān)社會(huì)大局穩(wěn)定。要始終把解決民生問題作為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，堅(jiān)決扛穩(wěn)“保交樓、穩(wěn)民生”政治責(zé)任，抓住當(dāng)前政策機(jī)遇期，用足用好政策工具箱，“一樓一策一專班一銀行”制定細(xì)化實(shí)施方案，打好打贏“保交樓”攻堅(jiān)戰(zhàn)，持續(xù)鞏固經(jīng)濟(jì)回升向好趨勢(shì)，確保社會(huì)大局和諧穩(wěn)定。

何雄強(qiáng)調(diào)，要活用政策保交樓，用好統(tǒng)貸統(tǒng)還、政府回購、項(xiàng)目并購、破產(chǎn)重組及設(shè)立地產(chǎn)紓困基金等問題樓盤攻堅(jiān)化解“4+1”模式，確保最大限度發(fā)揮政策效應(yīng)。要多點(diǎn)發(fā)力保交樓，扎實(shí)開展5個(gè)“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)，推動(dòng)全面復(fù)工、加快施工，確保按時(shí)按質(zhì)交樓，不斷提振市場(chǎng)信心、實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。要強(qiáng)化監(jiān)管保交樓，持續(xù)完善府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加大項(xiàng)目資金監(jiān)管力度，確保資金封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ茫袑?shí)保障購房者合法權(quán)益。要協(xié)同配合保交樓，牢固樹立“一盤棋”觀念，統(tǒng)籌發(fā)揮好問題樓盤攻堅(jiān)化解專班和房地產(chǎn)紓困基金專班作用，推動(dòng)銀行系統(tǒng)及金融機(jī)構(gòu)積極參與“保交樓”工作，合力推進(jìn)問題樓盤化解盡快取得實(shí)質(zhì)性突破。要壓實(shí)責(zé)任“保交樓”，堅(jiān)決壓實(shí)屬地化解責(zé)任、企業(yè)自救主體責(zé)任，用心用情做好群眾疏導(dǎo)工作，扎實(shí)開展房企瘦身自救行動(dòng)，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)有序發(fā)展。

9月13日，鄭州還實(shí)現(xiàn)了中心城區(qū)零門檻落戶，進(jìn)一步放寬中心城區(qū)落戶條件：凡在中心城區(qū)具有合法穩(wěn)定就業(yè)或合法穩(wěn)定住所(含租賃)的人員，不受社保繳費(fèi)年限和居住年限的限制，可在鄭州申請(qǐng)落戶。

鄭州是2022年我國首個(gè)全面取消落戶限制的特大城市。通過搶人才，鄭州樓市政策已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了相當(dāng)大的寬松尺度。但效果如何，還有待市場(chǎng)進(jìn)一步驗(yàn)證。

要不要在鄭州買套房？量力而行，按需購買也許是明智之選。